1.2. Quản lý cho vay mua nhàở tại chi nhánh ngân hàng thương mại
1.2.4. Nội dung quản lý cho vay mua nhà của các chi nhánh ngân hàng
thương mại
1.2.4.1. Lập kế hoạch cho vay mua nhà
Trong quản lý hoạt động CVMN, công tác hoạch định, lập kế hoạch là một nội dung và là một chức năng quan trọng nhất của quản lý. Bởi lẽ kế hoạch cho vay mua nhà gắn liền với việc lựa chọn và tiến hành các chương trình cho vay mua nhà trong tương lai của ngân hàng. Kế hoạch hóa hoạt động CVMN cũng là việc lựa chọn phương pháp thực hiện hiệu quả nhằm đạt được các mục tiêu mà ngân hàng đã đặt ra. Kế hoạch hoạt động CVMN là xác định mục tiêu về phát triển cho vay mua nhà và quyết định một cách tốt nhất để đạt được các mục tiêu đó. Kế hoạch cho vay mua nhà bao gồm việc lựa chọn một đường lối hành động mà ngân hàng và mỗi bộ phận của nó sẽ tuân theo. Kế hoạch có ý nghĩa là phải xác định trước phải làm gì, làm như thế nào, vào khi nào và ai sẽ làm.
Tầm quan trọng của kế hoạch cho vay mua nhà
Trong hoạt động quản lý, chi nhánh ngân hàng xây dựng kế hoạch CVMN là cần thiết, để có thể ứng phó với những yếu tố bất định và những thay đổi của mơi trường bên ngồi và bên trong ngân hàng. Kế hoạch hóa hoạt động CVMN làm cho hoạt động của ngân hàng về
CVMN có thể xảy ra theo dự kiến ban đầu và sẽ không xảy ra khác đi. Mặc dù ít khi có thể dự đốn chính xác về tương lai và các sự kiện chưa biết trước có thể gây trở ngại cho việc thực hiện kế hoạch, nhưng nếu khơng có kế hoạch thì các hoạt động cho vay của ngân hàng đi đến chỗ vơ mục đích và phó thác may rủi.
Trong việc thiết lập một môi trường cho việc thực hiện nhiệm vụ, khơng có gì quan trọng và cơ bản hơn việc tạo khả năng cho mọi người biết được mục đích và mục tiêu của họ, biết được những nhiệm vụ để thực hiện, và những đường lối chỉ dẫn để tuân theo trong khi thực hiện công việc. Những yếu tố bất định và thay đổi khiến cho công tác kế hoạch trở thành tất yếu, chúng ta biết rằng tương lai thường ít khi chắc chắn, tương lai càng xa tính bất định càng lớn.
Kế hoạch hóa hoạt động CVMN sẽ chú trọng vào việc thực hiện các mục tiêu CVMN, vì kế hoạch bao gồm việc xác định cơng việc, phối hợp hoạt động các bộ phận trong ngân hàng nhằm thực hiện mục tiêu chung của toàn hệ thống. Nếu muốn nỗ lực của tập thể có hiệu quả, mọi người cần biết mình phải hồn thành nhiệm vụ cụ thể nào.
Kế hoạch hóa hoạt động CVMN sẽ tạo ra hiệu quả kinh tế cao cho ngân hàng, bởi vì kế hoạch hóa quan tâm đến mục tiêu chung đạt hiệu quả cao nhấtvới chi phí thấp nhất. Nếu khơng có kế hoạch các đơn vị bộ phận trong hệ thống sẽ hoạt động tự do, tự phát, trùng lặp, gây ra những rối loạn và tốn kém khơng cần thiết.
Kế hoạch CVMN có vai trị to lớn làm cơ sở quan trọng cho công tác kiểm tra và điều chỉnh toàn bộ hoạt động của cả hệ thống nói chung cũng như các bộ phận trong ngân hàng nói riêng.
1.2.4.2. Tổ chức thực hiện kế hoạch cho vay mua nhà
a) Tập huấn nâng cao năng lực chuyên môn cho cán bộ công nhân viên thực hiện cho vay mua nhà
kinh nghiệm nhằm phổ biến và đào tạo kiến thức, kỹ năng triển khai thực hiện quy trình, chính sách cho vay mua nhà. Hoạt động tập huấn thường chỉ diễn ra khi có sự thay đổi nhất định trong quy trình, chính sách cho vay mua nhà. Một khóa tập huấn thường chỉ thực hiện trong thời gian ngắn (thông thường từ 01 đến 05 ngày). Cán bộ chịu trách nhiệm giảng dạy, trao đổi kinh nghiệm là những cán bộ chịu trách nhiệm xây dựng quy trình, chính sách cho vay mua nhà của Hội sở chính hoặc của các chi nhánh cấp tỉnh.
b) Truyền thông sản phẩm dịch vụ cho vay mua nhà và thương hiệu của ngân hàng nhằm phát triển khách hàng vay mua nhà
Các yếu tố cơ bản của hoạt động marketing, truyền thông là: quan hệ công chúng; nghiên cứu thị trường; tổ chức quản lý dịch vụ ngân hàng; giá của dịch vụ ngân hàng; hoạt động xúc tiến, khuếch trương và hoạt động phân phối dịch vụ. Các yếu tố này có mối quan hệ ràng buộc, chặt chẽ với nhau, thực hiện tốt yếu tố này là tiền đề để thực hiện tiếp yếu tố kia và cuối cùng đạt được mục tiêu là phát triển và đưa ra các loại hình dịch vụ mới có chất lượng, nhiều tiện ích thỏa mãn nhu cầu của khách hàng. Hoạt động marketing, truyền thơng có vị trí quan trọng trong hoạt động cho phát triển cho vay mua nhà, góp phần thu hút khách hàng, tăng hiệu quả kinh doanh của ngân hàng, góp phần giúp chi nhánh ngân hàng thực hiện mục tiêu quản lý CVMN.
c) Thực hiện quy trình cho vay mua nhà
Quy trình cho vay mua nhà bao gồm những quy định phải thực hiện trong quá trình CVMN, thu nợ nhằm đảm bảo an tồn vốn cho vay. Quy trình CVMN được bắt đầu từ khi chuẩn bị cho vay đến khi thu được nợ. Chất lượng CVMN tùy thuộc vào việc thực hiện các quy định ở từng bước với sự phối hợp chặt chẽ, nhịp nhàng giữa các bước trong quy trình cho vay. Thực hiện tốt quy trình cho vay sẽ tạo điều kiện cho vốn tín dụng được ln chuyển bình thường, theo đúng kế hoạch đã định, nhờ đó đảm bảo được chất lượng CVMN. Trong quy trình CVMN, bước chuẩn bị CVMN (khách hàng viết đơn xin vay và ngân hàng đánh giá đơn cho vay để quyết định cho vay hay không cho vay rất quan trọng, là cơ sở để dự tính mức rủi ro có thể xảy ra trong quá trình CVMN.
Trong bước này, chất lượng quản lý CVMN tùy thuộc vào công tác thẩm định đối tượng được vay vốn cũng như những quy định về điều kiện và thủ tục cho vay của từng NHTM. Kiểm tra quá trình cho vay giúp ngân hàng nắm được nguyên nhân diễn biến của khoản tín dụng đã cung cấp để có những hành động điều chỉnh hoặc can thiệp khi cần thiết, ngăn ngừa những rủi ro có thể xảy ra.
1.2.4.3. Kiểm soát thực hiện cho vay mua nhà
- Khái niệm: Kiểm soát CVMN là một chức năng quan trọng của nhà quản lý chi nhánh NHTM nhằm thu thập thơng tin về các q trình, hiện tượng diễn ra trong hoạt động CVMN, để nhà quản lý phát hiện các sai sót và có biện pháp điều chỉnh.
Kiểm sốt là quá trình NHTM đo lường, đánh giá, điều chỉnh hoạt động CVMN nhằm đảm bảo thực hiện được kế hoạch đề ra. Thông qua kiểm tra và giám sát, các nhà quản lý ngân hàng thực thi được quyền lực của mình, chủ động phát hiện và ngăn chặn kịp thời các sai phạm có thể xảy ra. Kiểm sốt góp phần tạo nên những sáng kiến mới về sản phẩm dịch vụ nhờ việc xem xét khả năng đáp ứng của ngân hàng đối với sự đa dạng về nhu cầu của khách hàng, yêu cầu đổi mới cơ cấu tổ chức bộ máy quản lý khơng cịn phù hợp với tình hình phát triển của ngân hàng... Kiểm sốt khơng phải là hoạt động đan xen mà là một quá trình liên tục về thời gian và bao quát mọi mặt trong hoạt động cho vay mua nhà.
- Mục tiêu kiểm sốt CVMN: thơng qua kiểm sốt các hoạt động sẽ thực hiện tốt hơn và giảm bớt sai sót có thể nảy sinh.
- Chủ thể kiểm soát: Chủ thể kiểm soát CVMN tại chi nhánh NHTM là người hoặc đơn vị đưa ra các tác động kiểm soát hoặc thực hiện chức năng kiểm soát. Chủ thể bên trong chi nhánh NHTM là Ban giám đốc Chi nhánh, Phịng quản lý rủi ro (nếu có), Ban Thanh tra nhân dân (nếu có), các cấp quản lý trung gian tại các phịng nghiệp vụ...
- Các hình thức kiểm sốt: Việc kiểm soát cho vay mua nhà của chi nhánh NHTM được thực hiện ở khâu trước khi cho vay, trong quá
trình cho vay và sau khi cấp vốn tiền vay với những nội dung cụ thể như sau:
+ Kiểm tra và giám sát trước khi cho vay
Thông qua việc thẩm định hồ sơ vay vốn mua nhà của khách hàng. Đây là cơng việc quan trọng nhằm phân tích tình hình thực tế và tiềm năng tài chính của khách hàng, thẩm định khả năng hoàn trả, thu hồi vốn vay của khách hàng vay mua nhà. Thơng qua việc xem xét tính chân thực của hồ sơ vay vốn mà khách hàng cung cấp giúp ngân hàng nhận định về thái độ và khả năng trả nợ của khách hàng làm cơ sở quyết định CVMN.
- Kiểm tra và giám sát sau quá trình CVMN + Giám sát CVMN
+ Theo dõi thu hồi nợ gốc và lãi: Căn cứ vào kỳ hạn trả nợ gốc, lãi của khoản vay, cán bộ tín dụng thường xuyên theo dõi tiến độ trả nợ của khách hàng thông qua chứng từ, sổ sách kế tốn và các phần mềm về quản lý khoản vay, thơng báo bằng văn bản trước 05 ngày làm việc bằng văn bản cho khách hàng đối với thu lãi và ít nhất 10 ngày làm việc đối với khoản nợ gốc.
+ Kiểm tra và giám sát những khoản vay có vấn đề và xử lý những phát sinh
Ngân hàng tiến hành thu nợ khách hàng theo đúng những điều khoản đã cam kết trong hợp đồng CVMN. Nếu đến hạn trả nợ mà khách hàng khơng có khả năng trả nợ thì chi nhánh ngân hàng có thể xem xét cho gia hạn nợ hoặc chuyển sang nợ quá hạn để có biện pháp xử lý thích hợp nhằm đảm bảo thu hồi nợ.
Khoản CVMN có vấn đề đó là những khoản CVMN khơng thu hồi được hoặc có dấu hiệu có thể khơng thu được theo đúng cam kết trong hợp đồng cho vay. Khoản vay có vấn đề được hiểu theo nghĩa rộng không chỉ những khoản vay đã quá hạn thanh tốn, thanh tốn khơng
đúng kỳ hạn (nợ q hạn thơng thường, nợ khó địi, nợ chờ xử lý, nợ khoanh, nợ tồn đọng) mà bao gồm cả những khoản vay trong hạn nhưng có những dấu hiệu khơng an tồn có thể dẫn tới rủi ro cho chi nhánh ngân hàng mà hậu quả của nó là có thể làm mất vốn, mất thu nhập của chi nhánh.