1.1. Cho vay mua nhàở của chi nhánh ngân hàng thương mại
1.1.3. Các phương thức cho vay mua nhà ở
Cho vay mua của NHTM thuộc loại hình cho vay nói chung nên các phương thức cho vay mua nhà cũng giống các phương thức cho vay tiêu dùng, cụ thể các các phương thức cho vay mua nhà như sau:
- Căn cứ vào mục đích vay vốn
+ Cho vay thế chấp nhà ở: Gồm các khoản cho vay để tài trợ việc mua căn hộ chung cư, nhà liền kề hay biệt thự, xây dựng, hay sửa chữa
nâng cấp nhà ở… nhằm mục đích cư trú. Những khoản vay này thường là trung và dài hạn (5 năm đến 10, 20 hay 30 năm) và được đảm bảo bằng chính tài sản hình thành từ vốn vay. Lãi suất của khoản vay có thể cố định hoặc thả nổi. Một mức phí cam kết, khoảng từ 1% đến 2% giá trị danh nghĩa của khoản vay, sẽ được đóng trước để đảm bảo rằng người vay được sử dụng khoản tín dụng trong một thời kì đã ấn định trước. Khoản cho vay thường có giá trị lớn, thời hạn dài nên thường áp dụng phương thức trả góp khi người vay hồn trả nghĩa vụ tài chính.
+ Cho vay không thế chấp: Gồm các khoản vay ngắn hạn áp dụng cho khách hàng vay mua nhà ở khi họ có nhu cầu về tiền mặt ngay và thực hiện hồn trả nghĩa vụ tài chính với ngân hàng một lần khi khoản vay đáo hạn. Các khoản vay thường được dùng để sửa chữa nhà ở (sửa chữa nhỏ), trả tiền thuê nhà.
- Căn cứ vào phương thức hoàn trả
+ Cho vay trả góp: Là hình thức cho vay mà người vay phải trả nợ gốc và lãi cho ngân hàng nhiều lần, theo định kì nhất định (tháng/quý) trong thời hạn cho vay. Cho vay trả góp áp dụng cho món vay có giá trị lớn, thời hạn vay dài hay khi thu nhập của ngƣời vay khơng đủ khả năng thanh tốn hết một lần trả nợ vay nên ngân hàng thường vận dụng hình thức này khi đáp ứng nhu cầu vay vốn để hình thành nhà ở như mua nhà ở, xây dựng nhà ở. Trả góp đem lại sự ổn định tài chính cho khách hàng, bởi ngay tại thời điểm kí kết hợp đồng họ biết chắc chắn sẽ phải thanh tốn bao nhiêu kì và số tiền phải trả ở mỗi kì là bao nhiêu. Nhà ở được hình thành từ nguồn vốn vay thường được dùng để đảm bảo tiền vay. Nếu người vay khơng trả nợ, ngân hàng có thể phát mại tài sản để thu hồi nợ.
+ Cho vay phi trả góp: Là phương thức cho vay mà việc trả nợ gốc và lãi cho NHTM chỉ xảy ra một lần khi đến hạn, áp dụng cho những món vay nhỏ với thời hạn ngắn như việc sửa chữa nhà ở.
loại cho vay mua nhà trực tiếp và cho vay mua nhà gián tiếp. + Cho vay mua nhà trực tiếp
Đây là phương thức phổ biến tại các ngân hàng: cán bộ tín dụng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng khi khách hàng có nhu cầu vay vốn, khơng qua trung gian. Trong q trình làm việc, cán bộ tín dụng và khách hàng trực tiếp thỏa thuận về các điều kiện tín dụng như: quy mơ vốn tài trợ, lãi suất, thời hạn, tài sản đảm bảo…sao cho phù hợp với khả năng và điều kiện tài chính của khách hàng.
Sơ đồ 1.1: Cho vay mua nhà trực tiếp
Bước 1: Ngân hàng thực hiện kí kết hợp đồng tín dụng trực tiếp với khách hàng về việc cho vay để trả tiền cho doanh nghiệp. Trước đó, ngân hàng cần tiến hành phân tích nhu cầu vay vốn, tình hình thu nhập, tài sản đảm bảo của khách hàng vay vốn.
Bước 2: Ngân hàng phát hành thư bảo lãnh thanh tốn cho doanh nghiệp (các cơng ty xây dựng, cơng ty địa ốc...)
Bước 3: Khách hàng thanh toán một phần tiền hàng cho doanh nghiệp (các công ty xây dựng, công ty địa ốc…)
Bước 4: Doanh nghiệp tiến hành bàn giao nhà cho khách hàng. Khách hàng và doanh nghiệp làm các thủ tục sang tên trên giấy chuyển
quyền sở hữu và thực hiện thủ tục thế chấp tại ngân hàng.
Bước 5: Ngân hàng thanh tốn nốt phần tiền cịn lại khách hàng còn nợ cho doanh nghiệp.
Bước 6: Khách hàng thanh toán gốc và lãi cho ngân hàng định kì theo các điều khoản đã ký trong hợp đồng tín dụng.
Ưu điểm: Do cán bộ tín dụng được tiếp xúc trực tiếp với khách hàng nên ngân hàng sẽ dễ dàng hơn trong việc kiểm tra, giám sát thông tin trước, trong và sau khi khách hàng vay vốn.
Nhược điểm: Đối với ngân hàng, ngân hàng tốn nhiều chi phí trong việc mở rộng chi nhánh, phịng giao dịch để có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ của mình tới các khách hàng một cách rộng rãi. Bên cạnh đó, phương thức này gây khó khăn cho ngân hàng trong việc kiểm sốt một cách có hiệu quả mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng.
+ Cho vay mua nhà gián tiếp
Cho vay mua nhà gián tiếp là khoản NHTM cho vay đối với khách hàng, trong đó NHTM mua các khoản nợ phát sinh do các doanh nghiệp cung cấp nhà ở đã bán chịu nhà ở cho người tiêu dùng. Cho vay mua nhà gián tiếp được thể hiện qua sơ đồ sau:
Sơ đồ 1.2: Cho vay mua nhà gián tiếp
Bước 1: Ngân hàng kí hợp đồng với các doanh nghiệp (công ty bán lẻ, công ty kinh doanh nhà, chủ dự án xây dựng chung cư…) về việc
tài trợ một phần hoặc toàn bộ cho khách hàng mua nhà ở. Trong hợp đồng, ngân hàng đề ra các điều kiện về đối tượng khách hàng đủ tiêu chuẩn được cho vay và số tiền cho vay tối đa. Khi khách hàng có nhu cầu mua nhà ở, các doanh nghiệp sẽ tập trung hồ sơ khách hàng và chuyển cho ngân hàng. Trong trường hợp ngân hàng đồng ý cho khách hàng vay thì các doanh nghiệp thực hiện bước 2.
Bước 2: Các doanh nghiệp kí hợp đồng bán nhà với khách hàng tuy nhiên vẫn chưa sang tên trên Giấy chuyển nhượng quyền sở hữu.
Bước 3: Các doanh nghiệp tập trung hóa đơn mua nhà của khách hàng và nộp cho ngân hàng, chờ ngân hàng thanh toán đồng thời thực hiện thủ tục cầm cố thế chấp cho ngân hàng.
Bước 4: Ngân hàng kiểm tra các hóa đơn, thanh tốn tiền hàng cho các doanh nghiệp.
Bước 5: Doanh nghiệp thu tiền hàng tháng của khách hàng và nộp lại cho ngân hàng. Khi khách hàng trả hết nợ, công ty bán lẻ thực hiện các thủ tục sang tên cho người mua nhà.
Ưu điểm: Hiện nay, hình thức cho vay mua nhà ở thông qua các doanh nghiệp khá phổ biến do có nhiều ưu điểm đối với cả ngân hàng và doanh nghiệp. Đối với ngân hàng, ngân hàng sẽ tiết kiệm được chi phí nhờ việc khơng phải mở rộng chi nhánh, phịng giao dịch mà vẫn có thể cung cấp sản phẩm, dịch vụ của mình tới các khách hàng một cách rộng rãi thông qua các doanh nghiệp. Bên cạnh đó, phương thức này giúp ngân hàng kiểm sốt một cách có hiệu quả mục đích sử dụng vốn vay của khách hàng. Đối với các doanh nghiệp, hình thức này cũng giúp họ thu hút khách hàng nhờ đó tăng doanh số bán hàng.
Nhược điểm: Do cán bộ tín dụng khơng tiếp xúc trực tiếp với khách hàng mà chỉ có thơng tin thơng qua các doanh nghiệp nên gây khó khăn cho ngân hàng trong việc kiểm tra, giám sát thông tin trước, trong và sau khi khách hàng vay vốn. Mặt khác, nhiều doanh nghiệp đã lợi
dụng vị thế của mình để tăng lãi suất cho vay lại gây khó khăn cho khách hàng.