1.2. Quản lý cho vay mua nhàở tại chi nhánh ngân hàng thương mại
1.2.5. Những nhân tố ảnh hưởng đến quản lý cho vay mua nhàở tại chi nhánh
nhánh ngân hàng thương mại
Hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung và hoạt động cho vay mua nhà nói riêng và chịu ảnh hưởng của rất nhiều nhân tố. Có thể chia các nhân tố ảnh hưởng tới hoạt động cho vay mua nhà ra thành hai nhóm nhân tố: các nhân tố khách quan và các nhân tố chủ quan. Để có quản lý cho vay mua nhà thì ngân hàng cần tìm hiểu tới sự biến động của những nhân tố này.
1.2.5.1. Nhân tố khách quan
- Môi trường kinh tế
+ Tốc độ tăng trưởng kinh tế: có ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay của các ngân hàng, phản ánh qua trình độ phát triển kinh tế, thu nhập quốc dân, thu nhập bình quân đầu người cùng mức sống dân cư. Khi nền kinh tế đang tăng trưởng, người dân cảm thấy lạc quan hơn về mức thu nhập của họ, tiêu dùng được kích thích làm cho nhu cầu tiêu dùng trong đó có sản phẩm cho vay mua nhà được mở rộng. Ngược lại, khi nền kinh tế rơi vào tình trạng suy thoái, thu nhập người dân bị giảm sút, lạm phát và thất nghiệp tăng cao, trong điều kiện đó phải gánh thêm một khoản nợ ngân hàng là điều không ai muốn. Chính vì vậy, hoạt động cho vay mua nhà của ngân hàng khó có thể mở rộng.
+ Thị trường bất động sản: Thị trường bất động sản càng phát triển thì người dân cũng dễ dàng mua nhà hơn. Sự biến động của thị trường bất động sản một phần cũng chịu ảnh hưởng của thị trường chứng khoán. Khi thị trường chứng khoán giảm sút, rất nhiều nhà đầu tư đã
chuyển hướng sang thị trường bất động sản, làm cầu về bất động sản tăng cao, gia tăng số lượng giao dịch bất động sản và tạo tính thanh khoản cho thị trường này. Đây là điều kiện thuận lợi giúp ngân hàng mở rộng quy mô cho vay mua nhà.
- Môi trường pháp luật
Cho vay mua nhà lại là một trong những hoạt động chưa đựng nhiều rủi ro của ngân hàng thương mại, nhưng lại rất quan trọng đối với nền kinh tế nên chịu sự kiểm soát rất chặt chẽ của pháp luật. Môi trường pháp lý rõ ràng, minh bạch với hệ thống các văn bản pháp luật hợp lý, thống nhất là điều kiện để khách hàng cá nhân và hộ gia đình tiếp cận dễ dàng hơn với nguồn vốn của ngân hàng thương mại. Vì thế nên các quy định của pháp luật phải rõ ràng, đồng bộ, ổn định thì mới thuận lợi cho ngân hàng trong hoạt động kinh doanh nói chung và hoạt động CVMN nói riêng. Mơi trường pháp lý ổn định, hệ thống văn bản pháp luật đầy đủ, đồng bộ sẽ khuyến khích, thúc đẩy sự phát triển của nền kinh tế và làm tăng nhu cầu mua nhà của dân cư. Thêm vào đó, quyền lợi và trách nhiệm của các ngân hàng thương mại và những bên liên quan cũng được bảo vệ, giải quyết khi có tranh chấp xảy ra, giúp nâng cao chất lượng cho vay mua nhà làm cho quy mô cũng như số lượng của cho vay mua nhà của ngân hàng ngày càng tăng lên.
- Mơi trường chính trị
Tình hình chính trị của quốc gia ln có những ảnh hưởng lớn tới hoạt động CVMN của các ngân hàng thương mại. Sự ổn định chính trị là điều kiện đầu tiên để các nhà đầu tư trong và ngoài nước yên tâm đầu tư vốn vào thị trường bất động sản làm thị trường bất động sản phát triển, số lượng các khu chung cư tăng nhanh đáp ứng nhu cầu nhà ở của dân cư tốt hơn. Từ đó tạo điều kiện cho việc mua nhà ở, giúp ngân hàng có khả năng mở rộng và phát triển nghiệp vụ cho vay mua nhà.
Mơi trường văn hố xã hội được hình thành từ những tổ chức và những nguồn lực khác nhau như cách nhận thức, trình độ học vấn, thói quen, tâm lý, tục quán, bản sắc dân tộc… tất cả các yếu tố trên đều có ảnh hưởng đến nhu cầu nhà ở của người dân.
+ Trình độ dân trí: Trình độ dân trí của người dân ngày một nâng cao. Tuy nhiên, hiện tại cho vay mua nhà ở nước ta chỉ tập trung ở một số thành phố lớn như Hà Nội, TP Hồ Chí Minh, Đà Nẵng…nơi mà người dân thu nhập cao và có nhiều nhu cầu tiêu dùng hàng hố xa xỉ hơn, vì thế nhu cầu vay mua nhà cũng nhiều hơn.
+ Tâm lý: So với người phương Tây sẵn sàng thuê nhà ở lâu dài thì ở các nước phương Đơng như Việt Nam lại có sự khác biệt lớn ở chỗ người Á Đơng nói chung và người Việt Nam nói riêng lại có quan niệm “an cư” thì mới “lạc nghiệp”. Họ ln muốn có một căn nhà riêng của mình để ổn định cuộc sống, như vậy, quan niệm này cũng là một lợi thế để phát triển loại hình cho vay mua nhà ở Việt Nam.
+ Dân số: Yếu tố dân số cũng tác động lớn đến nhu cầu nhà ở bao gồm tỉ lệ tăng dân số, kết cấu dân số, xu hướng dịch chuyển dân số… Một khu vực có cơ cấu dân số trẻ, số lượng cặp vợ chồng mới kết hơn cao thì nhu cầu nhà ở sẽ tăng lên đáng kể so với khu vực có dân số già, tạo điều kiện cho sự phát triển của hoạt động cho vay mua nhà.
- Môi trường công nghệ
Công nghệ là nền tảng phục vụ cho quá trình thẩm định cho vay nói chung và CVMN nói riêng, q trình thẩm định cho vay sẽ được rút ngắn về thời gian, đồng thời tăng độ chính xác trong phân tích, đánh giá hiệu quả dự án nếu có sự giúp đỡ của các trang thiết bị, cơng nghệ hiện đại như máy vi tính, máy chuyên dụng, mạng internet, mạng intranet, kho thông tin điện tử. Nếu sử dụng các phương tiện và công nghệ thẩm định hiện đại, thì việc thu thập xử lý thơng tin chính xác để đưa ra kết luận kịp thời phục vụ cho nhà quản lý ra quyết định đầu tư và không bỏ
lỡ cơ hội đầu tư tốt. Ngược lại, với các trang thiết bị và cơng nghệ lạc hậu thì với bất kỳ cơng tác nào cũng sẽ tạo nên những hạn chế nhất định.
- Đối thủ cạnh tranh
Các NHTM hoạt động trong mơi trường có nhiều đối thủ cạnh tranh. Cạnh tranh là một động lực tốt để ngân hàng ngày càng hồn thiện, vì để ngày càng phát triển thì ngân hàng ln phải cố gắng khơng để tụt hậu so với đối thủ cạnh tranh và phải nâng cao, tăng cường các hoạt động của mình vượt đối thủ cạnh tranh. Nếu như đối thủ cạnh tranh mà chiếm ưu thế hơn so thì sẽ thu hút nhiều khách hàng hơn, thậm chí khách hàng của ngân hàng cũng chuyển sang đối thủ cạnh tranh. Mức độ cạnh tranh càng khốc liệt thì khả năng cho vay càng khó khăn và ngược lại mức độ cạnh tranh càng thấp thì khả năng mở rộng cho vay càng dễ.
1.2.5.2. Nhân tố chủ quan
- Trình độ, năng lực làm việc của đội ngũ cán bộ tín dụng
Trình độ, năng lực cán bộ tín dụng thể hiện ở trình độ học vấn, kinh nghiệm nghề nghiệp và đạo đức nghề nghiệp. Việc quyết định cho vay đúng đắn hoặc sai sót của cán bộ tín dụng có ảnh hưởng lớn đến việc quản lý hoạt động cho vay mua nhà. Nếu ngân hàng có đội ngũ cán bộ tín dụng đầy đủ năng lực, trình độ, đạo đức nghề nghiệp thì trong hoạt động kinh doanh của ngân hàng nói chung và trong việc quản lý hoạt động cho vay mua nhà nói riêng sẽ có nhiều thuận lợi và thu được kết quả cao.
Ngược lại, cán bộ tín dụng quan liêu, xét duyệt cho vay không vô tư, thiếu hiểu biết pháp luật, thậm chí thối hố biến chất, báo cáo sai sự thật với cấp trên, đề xuất cho vay sai lầm, không chung thực sẽ gây ảnh hưởng lớn đến hoạt động cho vay và rất dễ để lại một hình ảnh xấu về ngân hàng mình trong các khách hàng vay mua nhà và như vậy sẽ hạn chế việc các khách hàng đến ngân hàng vay vốn.
tích được kinh tế tài chính, tình hình trạng gia đình của khách hàng vay mua nhà và sẽ gặp phải những sai lầm trong các quyết định cho vay. Vì vậy, hiện nay các ngân hàng rất coi trọng khâu tổ chức đề bạt, đào tạo và đào tạo lại cán bộ, tuyển dụng đúng đắn trình độ cán bộ trên các mặt: kiến thức kinh tế - xã hội, kiến thức phân tích tài chính, kiến thức pháp luật, kiến thức tin học, công nghệ hiện đại.
-Năng lực tài chính của ngân hàng thương mại
Đây là yếu tố thể hiện quy mô hoạt động của ngân hàng. Trong xu thế hội nhập và phát triển, tình hình cạnh tranh gay gắt trong lĩnh vực tài chính, ngân hàng giữa các tổ chức tín dụng, việc các ngân hàng có năng lực tài chính mạnh sẽ có điều kiện để mở rộng quy mơ hoạt động, đa dạng hóa sản phẩm để chiếm lĩnh thị phần, nâng cao khả năng cung cấp dịch vụ và tạo ra nhiều tiện ích cho khách hàng. Ngân hàng có năng lực tài chính tốt, sẽ có điều kiện quản lý cho vay mua nhà tốt hơn.
-Cơ cấu tổ chức và điều hành của của ngân hàng thương mại
Sự yếu kém trong việc quản trị, điều hành và kiểm soát là nhân tố quan trọng góp phần làm cho hoạt động quản lý cho vay của NHTM kém hiệu quả. Năng lực quản trị phản ánh khả năng đề ra và lựa chọn những chiến lược kinh doanh phù hợp, mang lại hiệu quả cao nhất như các chiến lược về hoạt động huy động vốn, cấp tín dụng, hoạt động thanh tốn, dịch vụ, tổ chức bộ máy. Các quy trình về quản lý như: quản lý tài sản có, quản lý rủi ro tín dụng, quản trị rủi ro thanh khoản, rủi ro lãi suất…Từ đó tạo nên một chuẩn mực cho hoạt động ngân hàng thích nghi dần với phương thức quản trị hiện đại. Do đó cơ cấu tổ chức và điều hành của của ngân hàng thương mại tốt thì hoạt động quản lý nói chung và quản lý cho vay mua nhà sẽ tốt và ngược lại.
- Đầu tư phát triển công nghệ ngân hàng
Nhân tố cơng nghệ chính là phản ánh năng lực công nghệ thông tin của một ngân hàng. Trước sự phát triển mạnh mẽ của khoa học công nghệ và ứng dụng sâu rộng của nó vào cuộc sống như ngày nay, thì
ngành ngân hàng khó có thể duy trì khả năng cạnh tranh của mình, nếu vẫn cung ứng các dịch vụ truyền thống. Năng lực công nghệ của ngân hàng thể hiện khả năng trang bị công nghệ mới, gồm thiết bị và con người, tính liên kết cơng nghệ giữa các ngân hàng và tính độc đáo về cơng nghệ của mỗi ngân hàng. Với một hệ thống công nghệ hiện đại sẽ giúp tăng tính bảo mật thơng tin, cơng tác quản lý tín dụng cũng như việc tính tốn lợi nhuận, dự báo những rủi ro có thể xảy ra sẽ đạt hiệu quả tối ưu hơn.
Hiện nay, các ngân hàng thương mại đều đã trang bị hệ thống thông tin hiện đại để xây dựng các mối quan hệ trực tiếp với khách hàng, online trực tuyến với các giao dịch. Trong xu thế tồn cầu hóa và sự cạnh tranh trong lĩnh vực tài chính ngân hàng ở Việt Nam ngày càng trở nên khốc liệt, chúng ta càng thấy vai trò của công nghệ đối với hoạt động kinh doanh cũng như năng lực cạnh tranh của từng ngân hàng. Công nghệ ngân hàng được đầu tư hiện đại sẽ giúp cho công tác quản lý hoạt động cho vay của ngân hàng tốt hơn.