2.1 Phương thức xử lý bất động sản thế chấp có thỏa thuận
2.1.1.2 Cách thức thực hiện
Hành lang pháp lý đã có sẵn nhưng khi áp dụng thực hiện là cả một quá trình phức tạp. Với phương thức xử lý ngân hàng tự bán bất động sản theo thỏa thuận hoặc theo ủy quyền thì sự hợp tác, đồng thuận của bên thế chấp là yếu tố quyết định sự thành công trong việc xử lý. Thường, mặc dầu văn bản thỏa thuận đã ký, đã có hiệu lực nhưng tâm lý, thái độ bên thế chấp thường hay thay đổi là yếu tố ảnh hưởng đến quá trình xử lý bất động sản.
Thủ tục xử lý bất động sản thế chấp bắt đầu diễn ra từ khi bên vay vi phạm các nội dung đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng và hợp đồng thế chấp hoặc bên vay cung cấp thông tin sai sự thật. Việc xử lý bất động sản thế chấp sẽ chấm dứt ở bất kỳ giai đoạn nào nếu bên vay tất toán khoản vay. Tác giả xin mô tả các bước cơ bản của quá trình xử lý bất động sản thế chấp:
Hình 2.1
Bước 1: Thông báo chuyển nợ quá hạn đối với đối với số dư nợ gốc mà bên vay không trả nợ đúng hạn nhưng không được cơ cấu lại thời hạn trả nợ. Thơng báo phải có các nội dung cơ bản: Số dư nợ gốc bị quá hạn, thời điểm chuyển nợ quá hạn
Thông báo chuyển nợ quá hạn
Thông báo thu hồi nợ trước hạn Thông báo xử lý BĐSTC Xử lý BĐS thế chấp Định giá BĐS thế chấp Thông báo bán BĐSTC (Tìm người mua)
Thành lập thỏa thuận 3 bên
(Tìm được người mua)
Thanh toán Tất toán khoản vay
KH thực hiện theo TB→ Tất toán khoản vay KH Không thực hiện → Bước 3 Bước 1: Bước 2: Bước 3: Bước 4: Bước 5: Bước 6: Bước 7: Bước 8: KH thực hiện nghĩa vụ
→Khoản vay tiếp tục
KH không thực hiện → Bước 2
và lãi suất áp dụng21.
Bước 2: Thông báo thu hồi nợ trước hạn: Ngân hàng sẽ tiến hành yêu cầu bên vay thực hiện nghĩa vụ trong khoảng thời gian nhất định, khoảng thời gian này do ngân hàng tự quyết định dựa vào chính sách quản lý, tình hình, khả năng trả nợ của khách hàng và tình trạng của bất động sản thế chấp… mà thời gian được linh động điều chỉnh cho phù hợp, thời gian dao động thông thường từ 01 đến 02 tháng. Nếu bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong khoảng thời gian ngân hàng thơng báo thì ngân hàng sẽ tiến hành thu hồi nợ trước hạn. Nội dung thông báo bao gồm: Thời điểm thu hồi nợ trước hạn, số dư nợ gốc bị thu hồi trước hạn, thời hạn hoàn trả số dư nợ gốc bị thu hồi trước hạn, thời điểm chuyển nợ quá hạn và lãi suất áp dụng đối với số dư nơ gốc bị thu hồi nợ trước hạn.
Bước 3: Thông báo về việc xử lý bất động sản thế chấp: Hết thời hạn được thông báo trong thông báo thu hồi nợ trước hạn nhưng bên vay khơng trả được nợ thì ngân hàng tiến hành thông báo xử lý bất động sản thế chấp. Nội dung thông báo ghi rõ: Lý do xử lý bất động sản thế chấp, nghĩa vụ được bảo đảm, mô tả về bất động sản thế chấp, phương thức, thời gian, địa điểm xử lý bất động sản thế chấp.
Bước 4: Tiến hành xử lý bất động sản thế chấp: Thời hạn để tiến hành xử lý bất động sản thế chấp theo quy định của luật tối thiểu là 15 ngày kể từ ngày thông báo về việc xử lý bất động sản thế chấp. Tuy nhiên, thông thường các ngân hàng thường tiến hành xử lý sau 30 ngày. Việc xử lý bất động sản do các bên thỏa thuận.
Bước 5: Định giá bất động sản thế chấp: Bất động sản thế chấp được định giá theo thỏa thuận giữa ngân hàng và bên thế chấp. Khi định giá, ngân hàng và bên thế chấp dựa vào: Giá trị bất động sản khi thẩm định cho vay, số dư nợ hiện tại, giá bất động sản cùng loại trên thị trường, khả năng chuyển nhượng của bất động sản, các bên sẽ thống nhất bằng văn bản để đưa ra giá hợp lý và cùng tiến hành xử lý. Trong trường hợp khơng thỏa thuận được giá bán thì trong thời hạn 15 ngày, bên thế chấp có quyền chỉ định cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá để xác định giá bán bất động sản. Hết thời hạn, nếu bên thế chấp không thực hiện việc chỉ định được cơ quan, tổ chức thẩm định giá thì quyền này sẽ thuộc về ngân hàng22.
Bước 6: Thông báo về việc bán bất động sản thế chấp: Ngân hàng và/ hoặc
21 Điều 20 Thông tư số 39/2016/TT-NHNN ngày 30/12/2016 của Ngân hàng Nhà nước quy định về hoạt động cho vay của tổ chức tín dụng, chi nhánh ngân hàng nước ngồi đối với khách hàng.
22 Điều 10 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm.
bên thế chấp sẽ thông báo về việc bán bất động sản thế chấp trên các trang báo giấy, báo mạng và nội bộ ngân hàng để tìm kiếm người mua tài sản.
Bước 7: Thành lập Thỏa thuận ba bên: Sau khi tìm được người mua tài sản, ngân hàng, bên thế chấp, người mua sẽ tiến hành lập văn bản thỏa thuận ba bên. Nội dung thỏa thuận gồm: Phương thức mua bán, cách thức thanh toán, thời điểm thực hiện, thời điểm thu giữ, bàn giao bất động sản và hoàn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng, sở hữu. Theo đó, tùy trường hợp cụ thể về khả năng thanh toán của người mua mà việc mua bán được thực hiện nhanh chóng hay kéo dài.
Thơng thường việc mua bán sẽ được thực hiện bằng hai cách:
(1) Người mua chuyển cho ngân hàng một số tiền tương đương với nghĩa vụ vi phạm của bên thế chấp và các chi phí phát sinh trong q trình xử lý bất động sản (phí thẩm định, chi phí đăng báo bán bất động sản…) để tất tốn nghĩa vụ được bảo đảm và giải chấp bất động sản thế chấp. Sau đó, các bên thực hiện cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng và nộp hồ sơ đồng thời với đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp của ngân hàng.
(2) Người mua sẽ mở một tài khoản tiền gửi thanh toán tại ngân hàng và gửi một khoản tiền tương đương hoặc hoặc thấp hơn (nếu ngân hàng đồng ý) với nghĩa vụ được bảo đảm và tài khoản tiền gửi được phong tỏa. Các bên tiến hành thực hiện thủ tục cơng chứng hợp đồng chuyển nhượng thì ngân hàng giải tỏa tài khoản và chuyển tiền thanh toán nghĩa vụ được bảo đảm. Bên mua hoặc ngân hàng sẽ nộp hồ sơ chuyển nhượng đồng thời với đơn yêu cầu xóa đăng ký thế chấp của ngân hàng đến cơ quan nhà nước có thẩm quyền để hồn tất thủ tục chuyển quyền sử dụng, quyền sở hữu.
Bước 8: Thanh toán: Số tiền có được từ việc xử lý tài sản sẽ được thanh tốn theo thứ tự chi phí xử lý tài sản (phí định giá, đăng báo…), nghĩa vụ được bảo đảm. Tiền chênh lệch giữa giá trị bất động sản bán được và nghĩa vụ được bảo đảm sẽ được người mua, ngân hàng hoàn trả cho bên thế chấp hoặc ngược lại (nếu có). Bên thế chấp tiến hành bàn giao bất động sản cho người mua dưới sự chứng kiến của ngân hàng nếu xét thấy cần thiết hoặc có thỏa thuận của ba bên.
Trong trường hợp bất động sản thế chấp sau khi đăng báo tìm người mua nhưng không bán được theo giá đã thỏa thuận hoặc thẩm định của cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định thì các bên có thể thỏa thuận giá thấp hơn và tiếp tục thông báo bán bất động sản hoặc ngân hàng được quyền hạ giá liên tục ba lần, mỗi lần hạ không quá 10% giá đã định và phải cách nhau ít nhất 30 ngày. Nếu sau khi giảm giá
ba lần liên tục nhưng khơng tìm được người mua thì ngân hàng được quyền nhận
chính bất động sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ. Giá trị bất
động sản thế chấp chính là mức giá của lần hạ giá cuối cùng hoặc giá khác do các bên thỏa thuận. Nếu ngân hàng không đồng ý nhận bất động sản thế chấp thì việc xử lý bất động sản tiếp theo do các bên thỏa thuận: Có thể tiếp tục giảm giá bán hoặc ngân hàng hỗ trợ cho người mua vay để mua bất động sản đang bị xử lý…