2.3 Xử lý bất động sản thế chấp trong những trường hợp đặc biệt
2.3.3.1 Quyền thu giữ bất động sản thế chấp
2.3.3.1.1 Quy định của pháp luật
Nghị quyết 42/2017/QH14 đã cụ thể hóa quy định của BLDS năm 2015 về quyền thu giữ bất động sản thế chấp của ngân hàng. Theo đó, nếu bên giữ bất động
sản thế chấp không giao bất động sản thế chấp cho ngân hàng tiến hành xử lý theo quy định của pháp luật và thỏa thuận các bên thì ngân hàng có quyền thu giữ bất động sản.
Để thực hiện được quyền thu giữ bất động sản thế chấp ngân hàng phải đáp
36 Phát biểu của Ông Nguyễn Mạnh Thắng – Phó Tổng giám đốc Vietcombank: http://bnews.vn/nghi-quyet-42-tac-dong-the-nao-toi-cac-ngan-hang-thuong-mai-/55200.html.
37 Điều 7 Nghị quyết số 42/2017/QH14 được Quốc hội Khóa XIV, kỳ họp Thứ 3 thơng qua về thí điểm xử lý nợ xấu của các tổ chức tín dụng.
ứng và thực hiện đầy đủ các điều kiện:
(1) Khi xảy ra các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như đã phân tích ở Chương 1;
(2) Hợp đồng thế chấp có thỏa thuận bên thế chấp đồng ý để ngân hàng thu giữ bất động sản thế chấp để xử lý;
(3) Giao dịch bảo đảm được đăng ký;
(4) Bất động sản thế chấp không phải là tài sản đang tranh chấp nhưng chưa hoặc đang giải quyết, không bị áp dụng biện pháp khẩn cấp tạm thời, không bị kê biên, bảm đảm thi hành án;
(5) Ngân hàng phải công khai thông tin xử lý: Ngân hàng phải công khai thông tin về việc thu giữ bất động sản (thời gian, địa điểm, lý do, thơng tin về bất động sản) trước ít nhất 15 ngày khi tiến hành thu giữ. Hình thức cơng khai là đăng thông tin trên trang tin điện tử của ngân hàng, thông báo bằng văn bản cho UBND và Cơ quan cơng an nơi có bất động sản thế chấp; niêm yết tại UBND nơi bên thế chấp đăng ký theo hợp đồng thế chấp và UBND nơi có bất động sản; thông báo bằng văn bản cho bên thế chấp (trực tiếp hoặc gửi bưu điện).
Cách thức thực hiện: Có hai cách thức ngân hàng tiến hành thu giữ bất động sản thế chấp:
(1) Ngân hàng tự tiến hành thu giữ bất động sản thế chấp dưới sự hỗ trợ của UBND và Công an nơi tiến hành thu giữ bất động sản: UBND và Công an theo đề nghị của ngân hàng, có trách nhiệm đảm bảo an ninh, trật tự, an toàn xã hội trong quá trình thu giữ bất động sản thế chấp; hoặc UBND cấp xã nơi tiến hành thu giữ bất động sản thế chấp thực hiện với vai trò là người chứng kiến và ký vào biên bản thu giữ bất động sản khi bên thế chấp không hợp tác hoặc khơng có mặt theo thơng báo của ngân hàng khi tiến hành thu giữ bất động sản thế chấp.
(2) Khởi kiện: Việc khởi kiện tranh chấp về nghĩa vụ giao bất động sản thế chấp được thực hiện bằng thủ tục rút gọn theo quy định của pháp luật khi đáp ứng điều kiện: Các bên có thỏa thuận về việc bàn giao bất động sản thế chấp; biện pháp thế chấp phải được đăng ký; khơng có đương sự hoặc bất động sản ở nước ngồi38.
2.3.3.1.2 Thực tiễn áp dụng
Ưu điểm: Qua thực tiễn cho thấy, việc thu giữ bất động sản thế chấp được
38 Nghị quyết số 03/2018/NQ-HĐTP ngày 15/5/2018 Nghị quyết của Hội đồng thẩm phán Tòa án nhân dân tối cao hướng dẫn áp dụng một số quy định của pháp luật trong giải quyết tranh chấp về xử lý nợ xấu, tài sản bảo đảm của khoản nợ xấu tại Tòa án nhân dân.
thực hiện theo Nghị quyết 42/2017/QH14 đã đem lại cho ngân hàng những kết quả đáng mừng. Hầu hết, các vụ thu giữ bất động sản đều thực hiện thành công dưới sự hỗ trợ rất tốt của UBND và Công an nơi tiến hành thu giữ (như các trường hợp của ACB, BanVietBank, Techcombank39). Một số ngân hàng thực hiện việc thu giữ bất động sản bằng hình thức lập vi bằng (ACB, Techconbank lập vi bằng khi có tài sản trên đất).
Khó khăn: Bên cạnh những kết quả tích cực Nghị quyết 42/2017/QH14 đã đem lại, cũng còn một số khó khăn khi khi ngân hàng thu giữ bất động sản bởi chính điều kiện Nghị quyết đã đưa ra: Trong số 05 điều kiện ngân hàng phải đáp ứng đầy đủ mới phát sinh quyền thu giữ tài sản thì có 01 điều kiện rất khó thực hiện: Trong hợp đồng thế chấp, các bên phải có thỏa thuận về việc bên thế chấp đồng ý cho ngân hàng có quyền thu giữ bất động sản thế chấp.
Thiết nghĩ, đa số tất cả các hợp đồng thế chấp của các ngân hàng thương mại (ACB, BIDV, VIETBANK…) đã ký kết với bên thế chấp đều khơng có thoả thuận về quyền thu giữ tài sản bảo đảm, chỉ có điều khoản thỏa thuận về quyền xử lý tài sản bảo đảm.
Do đó, để có được thỏa thuận về quyền thu giữ bất động sản, các ngân hàng đều phải thỏa thuận bằng văn bản riêng trong quá trình xử lý bất động sản thế chấp. Việc thỏa thuận cũng sẽ không đơn giản thực hiện nếu bên thế chấp không hợp tác. Do đó, ngân hàng phải khởi kiện và Tịa án áp dụng thủ tục rút gọn để giải quyết tranh chấp. Tuy nhiên, đối với trường hợp không đủ điều kiện áp dụng thủ tục rút gọn khi khởi kiện về thu giữ tài sản bảo đảm thì ngân hàng buộc phải khởi kiện theo thủ tục thông thường (đương sự ở nước ngoài). Đây là một điều kiện gây khó khăn và ảnh hưởng đến q trình xử lý bất động sản của ngân hàng.
Trong khi đó, Nghị định hướng dẫn về giao dịch bảo đảm40 có quy định: Bên
giữ bất động sản thế chấp phải giao bất động sản thế chấp cho cho ngân hàng theo thông báo. Nếu hết thời hạn ấn định trong thông báo mà bên giữ bất động sản thế
chấp khơng giao tài sản thì ngân hàng có quyền thu giữ bất động sản thế chấp để xử lý hoặc yêu cầu Toà án giải quyết. Như vậy, quyền thu giữ bất động sản của ngân hàng phát sinh khi bên giữ bất động sản không bàn giao chứ không phải là phát sinh từ thỏa thuận trong hợp đồng thế chấp, vì hợp đồng thế chấp đã thỏa thuận
39 Theo nguồn thông tin cá nhân của tác giả.
40 Điều 63 - Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2013 hướng dẫn về giao dịch bảo đảm.
ngân hàng có quyền xử lý bất động sản thì có thể hiểu ngân hàng có thể tiến hành một số thủ tục cần thiết phục vụ cho q trình xử lý bất động sản trong đó có quyền thu giữ bất động sản để xử lý.
Do đó, Nghị quyết 42/2017/QH14 quy định trong hợp đồng thế chấp, có thỏa thuận về việc bên thế chấp đồng ý cho ngân hàng có quyền thu giữ bất động sản thế chấp thì ngân hàng mới phát sinh quyền này là điều kiện không mở ra sự thuận lợi cho ngân hàng, trong khi hợp đồng đã ký trước đó hồn tồn khơng có nội dung này. Nghị quyết chỉ cần quy định cụ thể trình tự, thủ tục cách thức tiến hành thu giữ bất động sản thế chấp như đã phân tích ở trên; cần xem xét lại có nên chăng có thỏa thuận thu giữ bất động sản thế chấp của các bên thì ngân hàng mới có quyền thu giữ bất động sản thế chấp.