2.1 Phương thức xử lý bất động sản thế chấp có thỏa thuận
2.1.2.2 Cách thức thực hiện:
Định giá bất động sản được được quy định tương tự như trường hợp ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp; thủ tục chuyển nhượng do ngân hàng tự thực hiện, việc nộp hồ sơ chuyển quyền sở hữu, quyền sử dụng được thực hiện theo quy định của pháp luật về đất đai, nhưng trong hồ sơ ngân hàng bổ sung hợp đồng thế chấp hoặc văn bản thỏa thuận về việc nhận chính bất động sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, các văn bản này sẽ thay thế cho hợp đồng, giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, sử dụng của bên thế chấp.
Các thủ tục tiến hành xử lý bất động sản thế chấp: Thông báo chuyển nợ quá hạn, thông báo thu hồi nợ trước hạn, thông báo xử lý tài sản và định giá tài sản được tiến hành tương tự như phương thức ngân hàng tự bán tài sản thế chấp. Thủ tục chuyển nhương quyền sở hữu, sử dụng bất động sản được thực hiện qua hai cách thức: (1) Trường hợp bên thế chấp đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng bất động sản cho ngân hàng: Việc chuyển nhượng được thực hiện tương tự như trường hợp ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp với sự đồng thuận của bên thế chấp. (2) Trường hợp bên thế chấp không đồng ý ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng cho ngân hàng: Ngân hàng tự tiến hành chuyển nhượng bất động sản cho chính mình và hồn tất hồ sơ chuyển nhượng nộp cơ quan nhà nước có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu. Hợp đồng bảo đảm hoặc văn bản thể hiện nội dung ngân hàng được quyền nhận bất động sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp sẽ thay thế cho các giấy tờ, tài liệu chuyển quyền sở hữu, sử dụng.
Thanh toán25: Giá trị của tài sản thế chấp được bù trừ vào số tiền vay, lãi
24 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT-NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm.
25 Khoản 4, Điều 11 Thông tư Thông tư liên tịch số 09/2016/TTLT- BTP-BTNMT ngày 23/9/2016 hướng dẫn việc đăng ký thế chấp quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất.
phát sinh từ hợp đồng tín dụng và các chi phí hợp lý (phí định giá, các phí, lệ phí khi thực hiện thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, quyền sử dụng). Bên thế chấp được nhận lại số tiền cịn lại (nếu có) sau khi đã thực hiện đầy đủ nghĩa vụ với ngân hàng và ngược lại.
2.1.2.3 Thực tiễn áp dụng
Nếu như với phương thức ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp, sự đồng thuận, hợp tác của khách hàng là yếu tố quan trọng quyết định sự thành công trong quá trình xử lý bất động sản thì phương pháp ngân hàng nhận chính bất động sản thế chấp, sự phối hợp, hỗ trợ giúp đỡ của các cơ quan có thẩm quyền sẽ quyết định sự thành cơng đó.
Thực tiễn áp dụng cho thấy, ngân hàng ít khi lựa chọn phương án nhận chính
bất động sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp dù đã đủ điều kiện để áp dụng phương án này. Bởi hoạt động của ngân hàng là kinh
doanh tiền tệ, không phải là hoạt động kinh doanh bất động sản; việc nhận chính bất động sản thế chấp sẽ tiêu tốn nhiều chi phí, nhân lực quản lý, mua bán thu hồi nợ, chậm thu hồi vốn để tái cấp tín dụng, sự biến động của giá bất động sản trên thị trường cũng sẽ ảnh hưởng đến khả năng thu hồi vốn vay. Do đó, phương thức này thường được ngân hàng xem xét cẩn thận vì sau 03 năm không xử lý được ngân hàng phải nhận và đưa vào tài sản cố định với tỷ lệ giới hạn theo quy định của luật
không quá 50% vốn điều lệ và quỹ dự trữ bổ sung vốn điều lệ, vì thế tỉ lệ rất nhỏ
được thực hiện nếu: (i) Tài sản thế chấp là tài sản tốt, Ngân hàng có thể khai thác tài sản thế chấp để làm trụ sở Ngân hàng, trụ sở các công ty con của Ngân hàng hoặc đầu tư kinh doanh; (ii) việc tìm kiếm khách hàng mua tài sản gặp khó khăn, đã thông báo bán hoặc bán đấu giá và giảm giá liên tục nhiều lần nhưng bán khơng thành, khi đó giá bất động sản đã giảm giá xuống còn từ bằng đến thấp hơn khoản vay (nhưng giá thực của tài sản là cao hơn nhiều so với khoản vay); (iii) giảm tỷ lệ nợ xấu trong những dịp có thanh tra, kiểm tra hoặc tổng kết năm để khơng phải trích quỹ dự phịng rủi ro.
Qua tìm hiểu một số ngân hàng thương mại, nhận thấy các ngân hàng nhận chính tài sản thế chấp thường ít xảy ra (VPBank 15 trường hợp/ năm, Techcombank 02 trường hợp, ACB không phát sinh).
2.1.2.4 Khó khăn trong thực tiễn áp dụng
a) Ngân hàng bị hạn chế, không được quyền xác lập quyền sở hữu, sử dụng đối với một số loại bất động sản
Ngân hàng không thuộc đối tượng được quyền xác lập quyền sở hữu, sử dụng bất động sản thế chấp được xử lý26: Trường hợp nếu bất động sản thế chấp là nhà ở xã hội (pháp luật cho phép người mua, thuê mua nhà ở xã hội được thế chấp ngân hàng để vay mua hoặc thuê mua chính nhà ở xã hội đó) thì ngân hàng sẽ không được nhận chuyển nhượng trong thời hạn 05 năm kể từ ngày nhà ở xã hội đã được người mua, thuê mua nhà trả hết tiền theo hợp đồng đã ký kết và người mua, thuê mua nhà đã được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất theo quy định của pháp luật về đất đai. Trong trường hợp này ngân hàng chỉ có thể chờ đến khi bất động sản được phép chuyển nhượng và/hoặc thỏa thuận một phương thức xử lý khác, việc thỏa thuận được lập thành văn bản riêng hoặc ghi trong hợp đồng thế chấp.
b) Khó khăn sau xử lý khi ngân hàng tiến hành công chứng, đăng ký quyền sở hữu, sử dụng bất động sản
Hầu hết, các cơ quan cơng chứng, đăng ký, cơ quan nhà nước có thẩm quyền trong việc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng bất động sản yêu cầu phải có hợp đồng chuyển nhượng bất động sản của bên thế chấp thì mới thực hiện thủ tục công chứng, chuyển đổi quyền sở hữu, sử dụng cho ngân hàng. Do đó, biện pháp này khó thực thi trên thực tế, dù rằng khi áp dụng biện pháp này cũng có những khó khăn, vướng mắc tương tự như áp dụng biện pháp ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp đó là định giá tài sản và việc khơng đồng ý bàn giao bất động sản của bên thế chấp.
2.1.3 Bán đấu giá tài sản 2.1.3.1 Cơ sở pháp lý
Điều 303 Bộ luật Dân sự năm 2015, Điều 64b Văn bản hợp nhất số 8019/VBHN-BTP ngày 10/12/2003 hướng dẫn về giao dịch bảo đảm quy định về các phương thức xử lý bất động sản thế chấp trong đó có hình thức bán đấu giá tài sản theo thỏa thuận; Điều 11 Thông tư liên tịch số 16/2014/TTLT-BTP-BTNMT- NHNN ngày 06/6/2014 hướng dẫn một số vấn đề về xử lý tài sản bảo đảm quy định về định giá bất động sản thế chấp được xử lý; Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản quy định về nguyên tắc, trình tự,
26 Khoản 5 Điều 13 Nghị định số 188/2013/NĐ-CP ngày 20/11/2013 của Chính phủ về phát triển và quản lý nhà ở xã hội; Điểm đ Khoản 1, Điểm d Khoản 3 Điều 24; Điểm c Khoản 1, Điểm b Khoản 3 Điều 25 Thông tư 08/2014/TT-BXD ngày 23/5/2014 của Bộ Xây dựng hướng dẫn thực hiện một số nội dung của Nghị định số 188/2013/NĐ-CP quy định về quyền thế chấp nhà ở xã hội của người mua, người thuê nhà.
thủ tục bán đấu giá tái sản; Thông tư số 23/2010/TT-BTP ngày 06/12/2010 quy định chi tiết và hướng dẫn thực hiện Nghị định số 17/2010/NĐ-CP ngày 04/3/2010 của Chính phủ về bán đấu giá tài sản.
Trong phạm vi của phương thức xử lý bất động sản theo thỏa thuận, việc xử lý bất động sản thế chấp thơng qua hình thức bán đấu giá được thực hiện khi các bên có thỏa thuận.
2.1.3.2 Cách thức thực hiện
Người có tài sản bán đấu giá là ngân hàng với một trong hai tư cách: Người được chủ sở hữu ủy quyền bán tài sản hoặc tổ chức có quyền bán tài sản của người khác theo quy định của pháp luật. Trình tự thủ tục bán đấu giá được thực hiện theo các quy định pháp luật nêu trên bao gồm các bước cơ bản:
Bước 1: Bên thế chấp ký hợp đồng ủy quyền cho ngân hàng bán đấu giá tài sản và xác định giá khởi điểm của bất động sản bán đấu giá.
Bước 2: Ngân hàng ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với tổ chức bán đấu giá tài sản.
Bước 3: Tổ chức bán đấu giá tiến hành tất cả các thủ tục bán đấu giá: Niêm yết, thông báo việc bán đấu giá bất động sản tại nơi bán đấu giá, nơi có bất động sản bán đấu giá và UBND cấp xã nơi có bất động sản; thông báo công khai về việc bán đấu giá tài sản ít nhất hai lần, mỗi lần cách nhau ba ngày trên phương tiện thông tin đại chúng của Trung ương hoặc địa phương nơi có tài sản bán đấu giá.
Bước 4: Tổ chức phiên đấu giá: Ít nhất là sau 30 ngày kể từ ngày niêm yết, thông báo cơng khai, bán đấu giá với hình thức đấu giá lên trực tiếp bằng lời nói hoặc bỏ phiếu do Đấu giá viên điều hành cuộc bán đấu giá thông báo. Đấu giá thành công khi những người tham gia đấu giá trả giá cao nhất giá khởi điểm hoặc bằng giá khởi điểm khi khơng có người trả giá cao hơn.
Bước 5: Tổ chức bán đấu giá ký hợp đồng chuyển nhượng bất động sản bán đấu giá với người mua được tài sản bán đấu giá và hoàn tất thủ tục chuyển nhượng quyền sở hữu, sử dụng cùng bàn giao tài sản bán đấu giá cho người mua được tài sản bán đấu giá.
2.1.3.3 Thực tiễn áp dụng
Việc xử lý bất động sản bằng phương thức thỏa thuận bán đấu giá tài sản, về bản chất tương tự phương thức ngân hàng tự bán bất động sản thế chấp với sự đồng thuận của bên thế chấp, chỉ khác ở cách thức thực hiện.
chấp, thực trạng chuyển nhượng của bất động sản và sự đồng thuận của ngân hàng. Phương pháp xử lý này được các bên lựa chọn bởi chính tính khách quan, tính cơng khai và mức độ bảo mật thơng tin, uy tín cho các bên cao hơn phương pháp khởi kiện. Đây cũng là phương pháp dễ thực hiện, ít tốn kém về thời gian và chi phí.
2.1.3.4 Khó khăn trong thực tiễn áp dụng
a) Quá trình bán đấu giá tài sản khơng khách quan
Quy định của pháp luật và quy trình thực hiện bán đấu giá tài sản có thể khẳng định sẽ không gặp khó khăn nếu tất cả thủ tục được thực hiện một cách khách quan và công bằng cho những người tham gia đấu giá. Việc đấu giá sẽ khơng khách quan nếu có sự hợp tác của tổ chức bán đấu giá và người tham gia đấu giá, vì thế sẽ ảnh hưởng đến lợi ích của bên thế chấp và ngân hàng nếu như số tiền thu được sau khi chuyển nhượng bất động sản không đủ để thực hiện nghĩa vụ.
b) Đấu giá không thành công
Không phải cuộc bán đấu giá nào cũng thành cơng. Có những bất động sản phải bán đấu giá, giảm giá bán đấu giá nhiều lần (có thể lên đến 13 lần), kéo dài thời gian, tốn kém nhiều chi phí, đến khi bán được bất động sản thì số tiền thu được khơng đủ để thanh tốn khoản vay.