2.3 Xử lý bất động sản thế chấp trong những trường hợp đặc biệt
2.3.4 Xử lý bất động sản thế chấp khi ngân hàng là bên thứ ba ngay tình trong
tình trong giao dịch dân sự
Bộ luật Dân sự năm 2015 không đưa ra định nghĩa chung về sự “ngay tình” trong giao dịch, nhưng có thể hiểu, sự ngay tình chính là việc người thứ ba căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký nên mới tin rằng, người chuyển giao tài sản cho mình là người sử dụng hay chủ sở hữu hợp pháp của tài sản và do đó mới xác lập, thực hiện giao dịch43.
Trong giao dịch dân sự, người thứ ba ngay tình được hiểu là người chiếm hữu khơng có căn cứ pháp lý đối với tài sản nhưng không biết và không thể biết việc chiếm hữu tài sản đó là khơng có căn cứ pháp luật. Nghiên cứu quy định tại Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015 có thể xem là người thứ ba ngay tình khi thỏa mãn các yếu tố sau44:
Một là, khi người thứ ba tham gia vào giao dịch dân sự thì trước đó đã có
một giao dịch dân sự được xác lập và thực hiện về cùng một đối tượng giao dịch nhưng giao dịch dân sự này bị vô hiệu.
Hai là, người thứ ba khi xác lập giao dịch phải “ngay tình”, tức là họ khơng
biết hoặc khơng thể biết rằng mình tham gia vào giao dịch dân sự với người khơng có quyền định đoạt tài sản, hoặc đối tượng của giao dịch liên quan đến giao dịch trước đó.
Ba là, tài sản giao dịch phải được phép lưu thông.
Bốn là, giao dịch dân sự được xác lập với người thứ ba phải thông qua một
giao dịch dân sự có đền bù.
Vấn đề được đặt ra, khi ngân hàng là bên thứ ba ngay tình nhận bất động sản thế chấp và thực hiện đầy đủ thủ tục công chứng, đăng ký theo quy định pháp luật. Nhưng giao dịch dân sự được xác lập trước đó với bên thế chấp vơ hiệu nhưng bất động sản đã được đăng ký thì hợp đồng thế chấp bất động sản có bị vơ hiệu khơng?
43 Vũ Thị Thanh Huyền, 2018. Bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình trong giao dịch dân sự.
Tạp chí dân chủ và pháp luật. http://tcdcpl.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/xay-dung-phap-luat.aspx?ItemID=270. 44 Lê Văn Sua, 2017. Bàn về quy định bảo vệ quyền lợi của người thứ ba ngay tình khi giao dịch dân sự vô hiệu. http://www.moj.gov.vn/qt/tintuc/Pages/nghien-cuu-trao-doi.aspx?ItemID=2230.
Theo quy định tại Khoản 2, Điều 133 Bộ luật Dân sự năm 2015: “Trường
hợp giao dịch dân sự vô hiệu nhưng tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền, sau đó được chuyển giao bằng một giao dịch dân sự khác cho người thứ ba ngay tình và người này căn cứ vào việc đăng ký đó mà xác lập, thực hiện giao dịch thì giao dịch đó khơng bị vơ hiệu”.
Có thể nói đây là điểm mới và mở rộng trong bảo vệ người thứ ba ngay tình của Bộ luật Dân sự năm 2015 so với Bộ luật Dân sự năm 2005, quy định đã bảo vệ tốt hơn quyền lợi của người thứ ba ngay tình, vốn ln bị yếu thế khi tham gia vào các giao dịch dân sự. Căn cứ vào quy định Điều 133, từ các phân tích cũng như xem xét bối cảnh sự ra đời của Bộ luật Dân sự năm 2015, khi mà các giao dịch xảy ra tương tự như trên, áp dụng Bộ luật Dân sự năm 2005 sẽ bị tuyên bố vô hiệu và các bên trả cho nhau những gì đã nhận thì Bộ luật Dân sự năm 2015 đã khắc phục được hạn chế này. Ngân hàng được xem là bên thứ ba ngay tình. Do đó, cần được pháp luật bảo vệ vì ngân hàng khơng biết hoặc khơng thể biết mình nhận thế chấp với người có quyền hay khơng có quyền định đoạt tài sản, mà chỉ căn cứ vào việc tài sản đã được đăng ký tại cơ quan nhà nước có thẩm quyền mới tin rằng người thế chấp bất động sản là người sử dụng/ sở hữu hợp pháp bất động sản thế chấp. Bên cạnh đó, trình tự, thủ tục nhận thế chấp bất động sản, ngân hàng đã thực hiện đúng quy định pháp luật thì quyền và lợi ích hợp pháp cần được bảo vệ.
KẾT LUẬN CHƯƠNG 2
Có thể nhận định rằng, từ sau khi Bộ luật Dân sự năm 2015 và các Nghị quyết về xử lý nợ có hiệu lực, về cơ bản đã tháo gỡ được những nút thắt của quá xử lý nợ xấu nói chung, xử lý bất động sản nói riêng; tạo được động lực mạnh mẽ cho ngân hàng và làm làm thay đổi phần nào đó ý thức của khách hàng khi hợp tác xử lý bất động sản. Quy định của pháp luật hiện hành đã đáp ứng được yêu cầu của thực tiễn khi xử lý bất động sản: Ngân hàng được lựa chọn nhiều cách thức xử lý; trình tự, thủ tục xử lý tuy chưa thật sự rõ ràng, chi tiết nhưng được thực hiện trên nguyên tắc chính là sự thỏa thuận không trái quy định pháp luật của các bên và nguyên tắc “ngân hàng không được không được áp dụng các biện pháp trái với đạo đức xã hội trong quá trình thu giữ tài sản bảo đảm”. Vấn đề còn lại, trong thời gian tới là các văn bản hướng dẫn được ban hành: Hướng dẫn thi hành Bộ luật Dân sự về giao dịch bảo đảm; hướng dẫn về lãi suất, phạt vi phạm trong hợp đồng tín dụng, về bất động sản của hộ gia đình; về thu thuế khi chuyển nhượng quyền sử dụng, sở hữu bất động sản thế chấp… sẽ góp phần khắc phục được những khó khăn khi tiến hành xử lý bất động sản thế chấp nhất là ở khâu thu giữ bất động sản và thủ tục chuyển đổi quyền sở hữu/ sử dụng bất động sản thế chấp; mặt khác, giúp cho pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp càng hoàn thiện hơn, đem lại kết quả khả quan, cái nhìn tích cực hơn cho ngân hàng trong quá trình xử lý bất động sản thế chấp.
Chương 3: MỘT SỐ KHÓ KHĂN, VƯỚNG MẮC, HẠN CHẾ