2.2 Phương thức xử lý bất động sản khơng có thỏa thuận
2.2.2.1 Giai đoạn khởi kiện
2.2.2.1.1 Cơ sở pháp lý
được giải quyết bằng hai con đường Trọng tài hoặc Tòa án do sự lựa chọn của các bên. Hiện nay, hầu hết các tranh chấp liên quan đến tín dụng nếu khơng thể đi đến sự thỏa thuận thì ngân hàng chọn hình thức khởi kiện tại Tòa án27, không chọn phương thức trọng tài. Khởi kiện là biện pháp cuối cùng cũng là phương thức đa số ngân hàng thực hiện vì tỷ lệ thành cơng trong việc thỏa thuận với bên thế chấp khi xử lý bất động sản, theo ước tính của tác giả, chỉ chiếm từ 30-50% tùy ngân hàng.
Ưu điểm của phương thức khởi kiện chính là sự tham gia của cơ quan quyền lực Nhà nước nên sự ràng buộc về pháp lý và tính cưỡng chế khi xử lý bất động sản rất cao nhưng lại là phương thức có nhiều hạn chế mà ngân hàng hầu như không mong muốn thực hiện: Hạn chế về thời gian để giải quyết, thủ tục phức tạp, tốn kém nhiều chi phí và nhân lực. Qua báo cáo cơng tác năm 2018 của Viện kiểm sát nhân dân tỉnh Bến Tre thì tranh chấp về hợp đồng tín dụng khi khởi kiện mà được giải quyết bằng Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự đạt 59%, bằng Bản án có hiệu lực của Tịa án chiếm 41% trong đó: Án sơ thẩm có hiệu lực mà khơng bị kháng cáo, kháng nghị chiếm 50%, án cấp phúc thẩm có hiệu lực pháp luật 50%.
2.2.2.1.2 Cách thức thực hiện
Quy trình thực hiện khởi kiện vụ án dân sự được quy định tại Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 201528. Tác giả xin được phép khơng phân tích sâu mà chỉ mơ tả bao gồm các bước: Từ lúc đương sự nộp đơn khởi kiện, Tòa án cấp sơ thẩm thụ lý vụ án, chuẩn bị xét xử sơ thẩm và xét xử sơ thẩm thời hạn từ 05 – 09 tháng (thời gian này chưa bao gồm thời hạn tạm đình chỉ giải quyết vụ án (nếu có); nếu bản án sơ thẩm bị kháng cáo, kháng nghị thì thời gian thụ lý vụ án, chuẩn bị xét xử phúc thẩm, xét xử phúc thẩm là 03 - 06 tháng. Như vậy, tranh chấp tín dụng được giải quyết bằng con đường tố tụng với hai cấp xét xử (nếu có kháng cáo, kháng nghị) thì thời hạn giải quyết theo quy định của pháp luật sẽ từ 08 – 18 tháng. Thực tiễn xét xử thời hạn này sẽ dài hơn vì sẽ có những vụ án bị tạm đình chỉ với 02 lý do rất phổ biến đó là: Chờ kết quả giải quyết của cơ quan, tổ chức khác thì mới giải quyết được vụ án hoặc đợi cơ quan, tổ chức cung cấp tài liệu, chứng cứ theo yêu cầu của Tòa án mới giải quyết được vụ án.
2.2.2.1.3 Thực tiễn áp dụng
Quá trình thực hiện quyền khởi kiện của ngân hàng yêu cầu bên vay phải thực hiện nghĩa vụ trả nợ trong khoản thời gian được ấn định, nếu bên vay không
27 Điều 186 Bộ luật Tố tụng Dân sự năm 2015.
thực hiện thì xử lý bất động sản thế chấp là khoản thời gian dài, phức tạp không chỉ ở sự không hợp tác của khách hàng mà ngay cả quy định của pháp luật hoặc vận dụng, áp dụng pháp luật của các cá nhân, tổ chức có thẩm quyền cịn nhiều hạn chế. Tác giả xin điển hình một vụ tranh chấp liên quan đến bất động sản được Cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất của hộ gia đình giữa: Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín – Chi nhánh Bến Tre với ông Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt. Thơng qua đó sẽ đánh giá được phần nào đó sự khó khăn của ngân hàng khi tiến hành khởi kiện.
Mô tả vụ việc:
Sơ thẩm:
Nguyên đơn: Ngân hàng TMCP Sài Gịn Thương Tín – Chi nhánh Bến Tre – Phịng giao dịch Mỏ Cày (Sacombank)
Bị đơn: Ông Dương Văn Hy và bà Nguyễn Thị Nguyệt
Ngày 29/10/2012, ông Hy và bà Nguyệt vay tại Sacombank số tiền 350.000.000 đồng và thế chấp bất động sản là các thửa đất số 99, 154, 528 tờ bản đồ số 6, tại huyện Chợ Lách, tỉnh Bến Tre, chủ sử dụng đất là ông Hy và bà Nguyệt, ngày cấp 29/10/1999. Đến hạn, nhưng ông Hy và bà Nguyệt không thực hiện nghĩa vụ trả nợ như đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
Ngày 11/6/2015, Sacombank đã khởi kiện đến TAND huyện Chợ Lách, tỉnh Bến Tre với 02 yêu cầu: (1) Yêu cầu ông Hy và bà Nguyệt thực hiện nghĩa vụ trả nợ gồm: nợ gốc, lãi quá hạn, lãi phạt chậm trả lãi với tổng số tiền là 450.000.000 đồng (tính đến ngày 11/6/2015). (2) Trong trường hợp ơng Hy và bà Nguyệt không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi nợ.
Ngày 13/8/2015, ơng Hy và bà Nguyệt có yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp đã ký với Sacombank với lý do Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp cho Hộ gia đình. Lúc đó Hộ gia đình ơng Hy, bà Nguyệt có 05 thành viên: Ơng Hy, bà Nguyệt cùng 03 người con là Dương Thị Hoằng (sinh năm 1970), Dương Văn Tâm (sinh năm 1974), Dương Thị Thu Thảo (sinh năm 1979), nhưng hợp đồng thế chấp bất động sản đã khơng có sự tham gia ký kết của 03 người con.
Sau khi tiến hành xác minh, thu thập chứng cứ và hịa giải khơng thành. Ngày 31/3/2017, Tịa án nhân dân huyện Chợ Lách đã đưa vụ án ra xét xử. Bản án số 03/2017/KDTM-ST đã tuyên:
(1) Chấp nhận một phần yêu cầu khởi kiện của Sacombank buộc ông Hy và bà Nguyệt trả cho Sacombank số tiền là 508.000.000 đồng (bao gồm vốn, lãi trong
hạn, lãi quá hạn) tính đến ngày 31/3/2017 và tiền lãi phát sinh sau ngày 31/3/2017 đến khi hoàn tất việc trả nợ với lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
(2) Khơng chấp nhận phần lãi phạt chậm trả lãi với lập luận: Sacombank tính phạt chậm trả lãi chính là tính lãi trên lãi, vi phạm quy định tại điều 476 Bộ luật Dân sự 200529.
(3) Hủy hợp hợp đồng thế chấp và buộc Sacombank trả lại Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho ông Hy và bà Nguyệt: Vì Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Hộ gia đình, thời điểm được cấp vào năm 1999 hộ gia đình ơng Hy và bà Nguyệt có 05 thành viên. Hợp đồng thế chấp đã ký khơng có sự đồng ý của 03 thành viên (anh Tâm, chị Hoằng và chị Thảo).
Phúc thẩm:
Khơng đồng ý với phán quyết của Tịa án nhân dân huyện Chợ Lách, ngày 12/4/2017, Sacombank đã kháng cáo, yêu cầu xem xét và công nhận hiệu lực của hợp đồng thế chấp.
Ngày 28/6/2017, Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre đã xét xử phúc thẩm. Bản án phúc thẩm số 06/2017/KDTM-PT đã tuyên sửa một phần bản án kinh doanh, thương mại sơ thẩm số 03/2017/KDTM-ST:
(1) Buộc ông Hy và bà Nguyệt trả cho Sacombank số tiền là 508.000.000 đồng (bao gồm vốn, lãi trong hạn, lãi quá hạn) tính đến ngày 31/3/2017 và tiền lãi phát sinh sau ngày 31/3/2017 đến khi hoàn tất việc trả nợ với lãi suất thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng.
(2) Trong trường hợp ông Hy và bà Nguyệt không trả được nợ thì Sacombank có quyền u cầu phát mãi tài sản là bất động sản là các thửa đất số 99, 154, 528 tờ bản đồ số 6, tại huyện Chợ Lách theo hợp đồng thế chấp đã ký. Tòa án nhân dân tỉnh Bến Tre nhận định: Nguồn gốc của 03 thửa đất ơng Hy và bà Nguyệt có được từ thừa kế và nhận chuyển nhượng: Thửa số 99 và 154 là tài sản thừa kế của ông, bà ông Hy để lại cho ông Hy (ông Hy và bà Nguyệt cũng thừa nhận nguồn gốc của hai thửa 99 và 154); thửa 528 ông Hy và bà Nguyệt nhận chuyển nhượng
29 Bộ luật Dân sự năm 2005 - Điều 476. Lãi suất
“1. Lãi suất vay do các bên thoả thuận nhưng không được vượt quá 150% của lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố đối với loại cho vay tương ứng.
2. Trong trường hợp các bên có thoả thuận về việc trả lãi, nhưng không xác định rõ lãi suất hoặc có tranh chấp về lãi suất thì áp dụng lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ”.
vào năm 1989. Thời điểm này, chỉ có chị Hoằng trên 15 tuổi nhưng chị không đưa được chứng cứ chứng minh có cơng sức đóng góp; anh Tâm và chị Thảo dưới 15 tuổi nên khơng có căn cứ cho rằng có cơng sức đóng góp. Mặt khác, Tịa đồng quan điểm Viện kiểm sát căn cứ vào đơn đăng ký quyền sử dụng đất ngày 23/9/1996, chỉ có tên ơng Hy và bà Nguyệt, khơng có bất cứ thành viên nào khác. Do đó, các thửa đất thuộc quyền sử dụng của ông Hy và bà Nguyệt.
(3) Không chấp nhận phần lãi phạt chậm trả lãi với lập luận pháp luật không quy định về tiền phạt chậm trả lãi, nên là thỏa thuận trái pháp luật.
(4) Không chấp nhận yêu cầu hủy hợp đồng thế chấp. Nhận định của tác giả:
Thứ nhất, thời gian giải quyết vụ án khá dài: 02 năm (từ tháng 6/2015 đến
tháng 6/2017), vụ việc không phức tạp nhưng lại phải thông qua hai cấp xét xử.
Thứ hai, cách giải quyết của Tòa án cấp sơ thẩm: Tòa án nhân dân huyện
Chợ Lách đã khơng xem xét tồn diện các chứng cứ, dù rằng hồ sơ vụ án có tài liệu chứng minh thời điểm ông Hy, bà Nguyệt là người thực hiện đăng ký quyền sử dụng đất, khơng có các thành viên khác; khơng xem xét đến nguồn gốc đất và cơng sức đóng góp của các thành viên mà chỉ căn cứ vào số lượng thành viên trong hộ gia đình dẫn đến đưa ra phán quyết không hợp lý.
Từ hai vấn đề trên tác giả nhận thấy:
(1) Chưa có quy định và hướng dẫn xác định quyền sử dụng đất của hộ gia đình, nên việc vận dụng vào thực tiễn chưa thống nhất. Thực tiễn cho thấy có trường hợp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cấp cho Hộ gia đình (nhà nước ban hành quyết định giao đất, cơng nhận quyền sử dụng đất cho hộ gia đình); có trường hợp phơi giấy chứng nhận quyền sử dụng đất là hộ gia đình nhưng quyền sử dụng chỉ thuộc một hoặc hai cá nhân (đất có nguồn gốc từ thừa kế, tặng cho hoặc chuyển nhượng). Do đó, việc xác định cần phải được trích lục hồ sơ và xác minh thơng tin.
Với lập luận của Tịa án cấp phúc thẩm có thể nhận thấy rằng ngồi các cơ sở nhận định về nguồn gốc, hồ sơ đề nghị cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất còn xem xét đến cơng sức đóng góp của các thành viên trong hộ trên nguyên tắc
“Quyền sử dụng đất sẽ thuộc về những thành viên có tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất trừ trường hợp một hoặc các thành viên cịn lại trong hộ chứng minh là có cơng sức đóng góp vào q trình tạo lập, phát triển đất”. Tác giả cho
rằng quan điểm này của Tòa án cấp phúc thẩm là phù hợp khi áp dụng đối với tranh chấp tín dụng liên quan đến tài sản là hộ gia đình. Bởi thiết nghĩ, ngân hàng không
thể nào xác định bất động sản thuộc quyền sử dụng, sở hữu của những thành viên nào trong hộ, rủi ro khi xác lập quan hệ tín dụng là rất cao. Do đó, cần phải có cơ chế xác định, bảo vệ, giải quyết khi tranh chấp xảy ra.
(2) Năng lực của Thẩm phán: Có thể thấy, khi pháp luật chưa được quy định rõ ràng, hướng dẫn chưa cụ thể thì phán quyết thuộc về quan điểm và năng lực của người có thẩm quyền.
(3) Tại sao cũng là thỏa thuận phạt chậm trả lãi/ lãi suất chậm trả thì có Tịa án chấp nhận30, Tịa án khơng chấp nhận. Phải chăng luật quy định chưa rõ nhưng khơng có hướng dẫn31 hay nhận thức và sự vận dụng pháp luật của Thẩm phán chưa sâu sắc. Trong trường hợp này tác giả thống nhất với quan điểm của Tòa án chấp nhận yêu cầu phạt chậm trả lãi bởi: Lãi suất trong hợp đồng tín dụng do các bên thỏa thuận phù hợp với quy định của pháp luật. Thỏa thuận phạt chậm trả lãi khơng trái quy định pháp luật vì có thể xem là một hình thức phạt vi phạm hợp đồng bởi vì khách hàng đã vi phạm nghĩa vụ trả lãi khi đến hạn, hình thức phạt là áp dụng lãi suất đối với phần lãi chậm trả là phù hợp.
2.2.2.1.4 Khó khăn trong thực tiễn áp dụng
a) Thời gian khởi kiện khá dài
Để hồn tất cả q trình khởi kiện và u cầu thi hành án nếu bên thế chấp không tự nguyện thi hành là một khoản thời gian khá dài, tốn kém nhiều chi phí, nhân lực và ảnh hưởng đến việc xoay vòng vốn vay của ngân hàng. Rất nhiều trường hợp, khi bất động sản được xử lý thì khơng đủ thanh tốn khoản vay, Ngân hàng tiếp tục con đường thu hồi nợ với khoản vay khơng có tài sản bảo đảm nếu bên thế chấp không đồng ý bổ sung tài sản bảo đảm. Hành trình xác minh và yêu cầu thi hành bản án lại phải tiếp tục hoặc thậm chí khơng thể thu hồi được khoản nợ cịn lại.
b) Án tạm đình chỉ chậm phục hồi
Pháp luật hiện hành quy định các trường hợp Tòa án được ra quyết định tạm đình chỉ vụ án32 nhưng lại khơng giới hạn thời hạn và số lần tạm đình chỉ. Do đó,
30 Tòa án nhân dân Tp. Bến Tre tuyên bản tại Bản án số 13/2016/KDTM-ST tranh chấp giữa Ngân hàng TMCP Kiên Long và ông Nguyễn Hữu Mạnh, bà Trần Ngọc Thắm: Chấp nhận phạt chậm trả lãi của Kienlongbank với lập luận đó là sự thỏa thuận của các bên theo quy định của pháp luật.
31 Điều 474 – Bộ luật Dân sự năm 2005: “Nghĩa vụ trả nợ của bên vay: “Trong trường hợp vay có lãi mà khi đến hạn bên vay không trả hoặc trả không đầy đủ thì bên vay phải trả lãi trên nợ gốc và lãi nợ quá hạn theo lãi suất cơ bản do Ngân hàng Nhà nước công bố tương ứng với thời hạn vay tại thời điểm trả nợ ».
tạm đình chỉ có thể xem là phao cứu sinh cho những trường hợp cần thiết của Tịa án. Vì thế, quá trình giải quyết vụ án sẽ bị kéo dài, khơng có điểm dừng khi mà lý do tạm đình chỉ chưa được giải quyết. Tịa án, Viện kiểm sát chỉ có quyền kiến nghị yêu cầu các cơ quan khẩn trương thực hiện, cung cấp tài liệu nên hiệu quả tác động khơng cao. Bên cạnh đó, khi lý do tạm đình chỉ khơng cịn thì việc khơi phục vụ án cũng chậm được thực hiện.