Một là, việc thẩm định trước khi cho vay và kiểm sốt mục đích sử dụng vốn
vay: Phải được thực hiện nghiêm túc, ngân hàng cần có cơ chế kiểm sốt lại quá trình thẩm định và mục đích sử dụng vốn. Thực tế, việc thẩm định trước khi cho vay khơng thực hiện nghiêm túc, cịn hời hợt thậm chí là thẩm định khơng đúng với giá trị, tình trạng thực tế thực tế của bất động sản thế chấp và tình trạng của khách hàng; q trình kiểm sốt mục đích sử dụng vốn vay khơng chặt chẽ, công tác kiểm tra sau cho vay không được thực hiện đầy đủ dẫn đến không kịp thời phát hiện những khó khăn của khách hàng để có biện pháp xử lý phù hợp.
Hai là, bất động sản là tài sản chung của hộ: Thật khó để ngân hàng xác định
các thành viên trong hộ gồm những ai. Do đó, để đảm bảo an tồn, trước khi cấp tín dụng, ngân hàng cần thực hiện một trong hai giải pháp sau: (1) Ngân hàng yêu cầu khách hàng trích lục và cung cấp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất từ cơ quan có thẩm quyền để có thể nhận biết bất động sản được cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng/ sở hữu gồm những ai trong hộ; cung cấp nguồn gốc bất động sản (có từ giao đất, cơng nhận quyền sử dụng đất, thừa kế, tặng cho, chuyển nhượng..). Thực hiện được điều này phần nào hạn chế được những rủi ro cho Ngân hàng nhất là trường hợp khách hàng cố tình cung cấp thơng tin khơng đúng sự thật về bất động sản. Bên cạnh đó, cần xem xét đến trách nhiệm của cơ quan công chứng khi thực hiện chức năng công chứng hợp đồng thế chấp; trách nhiệm của khách hàng khi cố tình cung cấp thơng tin khơng đúng sự thật hoặc có hành vi gian dối. (2) Ngân hàng đề nghị khách hàng chuyển Giấy chứng nhận quyền sử dụng, sở hữu bất động sản từ hộ sang cá nhân, rồi sau đó tiến hành các thủ tục cấp tín dụng. Tuy
nhiên, ngân hàng cũng lưu ý phải có cơ chế kiểm tra, giám sát hoặc xử lý cán bộ tín dụng khơng thực hiện đúng trình tự thủ tục cơng chứng đối với hợp đồng thế chấp. Bởi thực tế, xảy ra rất nhiều trường hợp, cán bộ tín dụng và Cơng chứng viên đồng ý cho một hoặc một số người trong hộ ký tên trên hợp đồng thế chấp khơng có mặt của cơng chứng viên hoặc người cịn lại trong hộ ký thay. Khi có tranh chấp phát sinh thì rủi ro và thiệt hại sẽ thuộc về ngân hàng.
Ba là, ngân hàng cần phải chú trọng đến công tác xử lý nợ: Trước đây, một
số ngân hàng không thật sự chú trọng đến cơng tác xử lý nợ mà chỉ nhằm mục đích thu hồi nợ nghĩa là làm mọi cách để thu hồi được nợ; xem nhẹ công tác thu hồi nợ, chỉ quan tâm đến tăng trưởng tín dụng. Thiết nghĩ, nếu xử lý nợ không được thực hiện tốt thì một đơn vị dù hoạt động huy động và cấp tín dụng tốt nhưng chỉ cần một vài hồ sơ nợ q hạn khơng xử lý được thì khơng được đánh giá là đơn vị kinh doanh hiệu quả.
Bốn là, chú trọng yếu tố con người, nâng cao hơn nữa chế độ lương, thưởng
cho cán bộ xử lý nợ: Lương cán bộ xử lý nợ phải có bậc lương bằng với cán bộ pháp chế ngân hàng; có chính sách thưởng hoặc trích thưởng cán bộ khi thu hồi nợ, hệ số trích thưởng có thể là 0,5% - 01% số nợ thu hồi được, đã có ngân hàng thực hiện (ACB). Chú trọng đào tạo kỹ năng mềm và chuyên môn nghiệp vụ về công tác xử lý nợ, tham gia tố tụng. Đa số các ngân hàng chỉ chú trọng đào tạo các khâu nghiệp vụ tín dụng, chăm sóc khách hàng nhưng lại chưa thật sự quan tâm đào tạo các lớp về kỹ năng và kiến thức chun mơn về xử lý nợ. Có thể mời các chuyên gia hoặc những người thuộc các cơ quan tư pháp tham gia phối hợp đào tạo. Qua đó, hai bên có thể hiểu và hợp tác giải quyết tranh chấp tín dụng thuận lợi hơn. Nâng cao tầm nhìn và tuyển dụng cán bộ xử lý nợ phải là Cử nhân luật hoặc các Luật sư là những người am hiểu về pháp luật và kỹ năng tham gia tố tụng, tuyệt đối không sử dụng cán bộ tín dụng thực hiện cơng tác xử lý nợ.
Năm là, Lãnh đạo Ngân hàng cần chú trọng hơn nữa trong việc chọn lựa
cách thức xử lý tài sản thế chấp; cần có chiến lược lâu dài nhưng linh động và phù hợp cho từng trường hợp cụ thể, tránh cứng nhắc khi quyết định lựa chọn cách thức. Bố trí đội ngũ cán bộ giỏi về năng lực, nắm vững kiến thức pháp luật, kỹ năng thuyết phục, thỏa thuận và tranh luận; nắm bắt được tâm lý khách hàng, đó là hai điều kiện tiên quyết sự thành công hay thất bại của Ngân hàng khi tiến hành xử lý bất động sản thế chấp. Đối với những trường hợp khách hàng khơng cịn khả năng trả nợ, không hợp tác di dời, bàn giao tài sản cần có chế độ hậu đãi sau xử lý tài sản
thu hồi nợ: Giảm hoặc miễn lãi suất quá hạn; hỗ trợ vay lại vốn tái sản xuất kinh doanh sau khi đã thanh toán nghĩa vụ vi phạm; hỗ trợ ổn định cuộc sống: Hỗ trợ di dời, chi phí thuê nhà cho khách khàng trong một khoảng thời gian nhất định và hoặc chi phí giúp cho khách hàng ổn định cuộc sống trong thời gian 01 – 03 tháng.
Sáu là, Ngân hàng nên tham khảo những bản án của Tòa án đã tuyên với
tranh chấp cùng loại tại địa bàn ngân hàng khởi kiện. Có thể nói đây là yếu tố nhỏ nhưng ảnh hưởng rất nhiều về thời hạn giải quyết. Có những nội dung kháng cáo của khách hàng và kháng nghị của Viện kiểm sát được lập đi, lập lại nhiều lần nhưng nếu ngân hàng có nghiên cứu sẽ tránh được những hạn chế xảy ra. Ví dụ: Hầu hết các hợp đồng tín dụng của các ngân hàng đều thỏa thuận phạt chậm trả lại và khi khởi kiện đều yêu cầu bên vay thanh toán khoản tiền này dù rằng số tiền phạt không lớn so với khoản vay và lãi quá hạn. Có một số Tịa án cấp sơ thẩm chấp nhận48 và một số không chấp nhận nhưng Tịa án cấp phúc thẩm khơng chấp nhận. Do đó, cho dù bản án sơ thẩm được xét xử như mong muốn của ngân hàng, chấp nhận yêu cầu phạt chậm trả lãi nhưng đó là nguyên nhân khách hàng kháng cáo, vụ án tiếp tục giải quyết ở cấp phúc thẩm, tranh chấp lại bị kéo dài với lý do mà thiết nghĩ ngân hàng có thể chấp nhận bỏ qua vì số tiền phạt khơng lớn so với phải kéo dài thêm thời gian để xét xử phúc thẩm. Do đó, ngân hàng nên cân nhắc các yêu cầu khi khởi kiện, linh hoạt thay đổi tùy theo Tịa án, khơng nên rập khn, chính cán bộ xử lý nợ là người tốt nhất có thể nắm bắt thơng tin để có đề xuất phù hợp.
Bảy là, ngân hàng nên xây dựng một bản quy chuẩn những điều cán bộ ngân
hàng không được làm ở từng vị trí nhất là cán bộ tín dụng. Đây có thể là cơ sở để cung cấp thơng tin cho cán bộ ngân hàng biết để tránh, tự nhắc nhở bản thân không vi phạm. Đôi khi vi phạm do sự thiếu hiểu biết phải chịu trách nhiệm cá nhân, thậm chí là trách nhiệm hình sự là một điều đáng tiếc so với biết mà cố tình vi phạm.