3.1 Những khó khăn, vướng mắc, hạn chế khi tiến hành xử lý bất động sản
3.1.1 Từ quy định pháp luật
Thứ nhất, việc giải quyết án, thi hành bản án, quyết định của tòa án kéo dài
một phần do vụ việc phức tạp. Tuy nhiên, cũng không thể thiếu nguyên nhân xuất phát từ quy định của pháp luật: (1) Chưa có hướng dẫn thống nhất trong việc thực hiện thứ tự ưu tiên thanh toán sau khi đã xử lý được bất động sản thế chấp và ách tắt trong khâu khai thuế, nộp thuế khi chuyển nhượng bất động sản theo quy định Điều 12 và Điều 15 Nghị quyết 42/2017/QH14. Nghị quyết đã được áp dụng gần 01 năm45 trong khi đó các Chi Cục Thuế ở mỗi nơi lựa chọn mỗi cách giải quyết khác
nhau: Cơ quan thuế đã nhận hồ sơ thì u cầu chờ hoặc khuyến khích nộp thuế để được giải quyết hoặc có cơ quan khơng nhận hồ sơ. (2) Khơng có điểm dừng và giới hạn số lần tạm đình chỉ đối với vụ án bị tạm đình chỉ, dễ dẫn đến sự lạm dụng quy định của Tòa án, một số vụ án sẽ kéo dài khơng cần thiết.
Thứ hai, trình tự thủ tục tiến hành các phương thức xử lý bất động sản thế
chấp chưa cụ thể: Trình tự thủ tục các phương thức thể hiện ở nhiều văn bản pháp luật khác nhau; từng phương thức quy định không đầy đủ các thủ tục cần thực hiện và không thống nhất, điển hình là trường hợp thu giữ bất động sản thế chấp có sự
mẫu giữa quy định của Bộ Luật Dân sự và các nghị định về giao dịch bảo đảm với Nghị quyết 42/2017/QH14 như đã phân tích tại mục 2.3.3.1.
Thứ ba, trình tự, thủ tục giải quyết vụ án và thi hành bản án quyết định của
Tịa án dài: Như đã phân tích ở Chương 2, phương án khởi kiện là sự lựa chọn cuối cùng của ngân hàng. Giả sử, xử lý bất động sản khi khách hàng không hợp tác: Từ khi bên vay vi phạm nghĩa vụ trả nợ đến khi thông báo xử lý bất động sản thế chấp và tiến hành các biện pháp cần thiết nhưng khách hàng vẫn khơng hợp tác khoảng 01-03 tháng. Sau đó, ngân hàng khởi kiện qua các thủ tục sơ thẩm, phúc thẩm, thi hành án thì thời hạn ít nhất là 02 năm hoặc lâu hơn nếu vụ án phức tạp. Ngân hàng sẽ mất rất nhiều thời gian, chi phí, nhân lực... nhiều trường hợp sau khi bất động sản được xử lý không đủ để thực hiện nghĩa vụ.
Thứ tư, giấy chứng nhận quyền sử dụng đất/ tài sản gắn liền với đất của Hộ
gia đình trong thời gian qua đã làm ảnh hưởng rất lớn đến kết quả giải quyết tranh chấp: Khi tiến hành cho vay thì Ngân hàng khơng có căn cứ pháp lý vững chắc để biết được thành viên trong hộ gồm những ai, nhưng khi tiến hành xử lý bất động sản thì xuất hiện một, một số thành viên trong hộ khơng đồng ý. Có thể nói, đây là rủi ro cũng như khó khăn mà ngân hàng gặp phải, dẫn đến khoản vay khơng cịn tài sản thế chấp, vì khi xét xử, Tịa án thường tun Hợp đồng thế chấp vơ hiệu tồn bộ, ít khi tuyên vơ hiệu một phần.
Thứ năm, thiếu tính hợp tác của Cơ quan nhà nước có thẩm quyền: Các cơ
quan nhà nước có thẩm quyền thường thiếu hợp tác trong trường hợp ngân hàng
“Điều 12: Số tiền thu được từ việc xử lý bất động sản thế chấp sau khi trừ chi phí bảo quản, thu giữ và chi phí xử lý bất động sản thì ưu tiên thanh tốn cho ngân hàng trước khi thực hiện nghĩa vụ thuế, nghĩa vụ khác khơng có bảo đảm.
Điều 15: Bên nhận bảo đảm, bên nhận chuyển nhượng khơng phải thực hiện nghĩa vụ thuế, phí khác của bên bảo đảm từ số tiền chuyển nhượng tài sản bảo đảm khi thực hiện thủ tục đăng ký, thay đổi quyền sở hữu, quyền sử dụng tài sản bảo đảm”.
nhận chính bất động sản thế chấp hoặc tự bán bất động sản thế chấp; có quá nhiều cơ quan thực hiện khi tiến hành bán đấu giá, cưỡng chế thi hành án, cưỡng chế bàn giao tài sản (Cơ quan thi hành án, Viện kiểm sát, Phòng Tài nguyên Mơi trường, Phịng Quản lý đơ thị, Cơ quan, tổ chức có chức năng thẩm định giá, UBND nơi có bất động sản...).