2.2 Phương thức xử lý bất động sản khơng có thỏa thuận
2.2.2.2 Giai đoạn thi hành bản án, quyết định có hiệu lực pháp luật của
Tòa án
Nếu ngân hàng đã phải trải qua một thời gian khá dài để có được quyết định, bản án có hiệu lực của Tịa án. Đến giai đoạn thi hành án cũng khơng gặp khơng ít trở ngại và thời gian thi hành bản án tiếp tục kéo dài. Tác giả xin điển hình một trường hợp từ khi có Đơn u cầu thi hành án của ngân hàng đến khi hoàn tất việc bán đấu giá tài sản để thực hiện nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng gần 05 năm (từ tháng 2/2013 đến 9/2017).
Mô tả vụ việc:
Ngày 22/11/2012, Tòa án nhân dân Thành phố Bến Tre ra Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự để giải quyết tranh chấp giữ Ngân hàng TMCP Nam Việt – Chi nhánh Tiền Giang (Ngân hàng Nam Việt) với ông Võ Phúc Sơn và bà Huỳnh Thị Thủy33. Theo đó, ơng Sơn, bà Thủy có nghĩa vụ thanh tốn cho Ngân hàng Nam Việt số tiền 850.000.000 đồng và tiền lãi phát sinh theo Hợp đồng tín dụng tính từ ngày 15/11/2012. Nếu ơng Sơn, bà Thủy không thực hiện nghĩa vụ trả nợ thì phát mãi tài sản chung là thửa đất số 215 và thửa đất số 312, tờ bản đồ số 8, tọa lạc tại Phường 8, Tp. Bến Tre, tỉnh Bến Tre. Giá trị thẩm định tại thời điểm cho vay là 1.325.000.000 đồng. Quyết định có hiệu lực nhưng ơng Sơn không thực hiện nghĩa vụ.
Ngày 21/2/2013, Ngân hàng Nam Việt đã làm đơn yêu cầu thi hành án. Tuy nhiên, Quyết định còn một số nội dung tun khơng rõ nên ngày 24/6/2013, Tịa án có văn bản đính chính bản án. Ngày 26/7/2013, Chi cục THADS Tp. Bến Tre ra quyết định thi hành án, ơng Sơn có trách nhiệm thi hành án tự nguyện trong thời hạn 15 ngày. Hết thời hạn, nhưng ông Sơn không thi hành.
Từ tháng 8 đến tháng 9/2013, Chi cục THA đã nhiều lần đến xác minh điều kiện thi hành án nhưng ơng Sơn và gia đình khơng có mặt tại địa phương. Đến ngày
33 Vụ việc dựa vào hồ sơ có thật xảy ra tại Cơ quan THA Tp. Bến Tre, tác giả đã lượt một số chi tiết không cần thiết cho nội dung luận văn và làm tròn số liệu phát sinh.
04/9/2013, Chi cục THA ra quyết định cưỡng chế kê biên bất động sản là thửa đất số 215 và 312 để bán đấu giá.
Sau khi hoàn tất kê biên, ngày 19/12/2013, các cơ quan đã tiến hành đo đạc, hiện trạng đất nhưng việc đo đạc cũng khơng có sự chứng kiến của ông Sơn và Thủy vì đã bỏ đi khỏi địa phương. Ngày 18/8/2015, hồn tất hồ sơ đo đạc.
Ngày 17/8/2016, Chi Cục THA ký hợp đồng bán đấu giá tài sản với Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản thuộc Sở Tư pháp tỉnh Bến Tre. Sau đó, Trung tâm bán đấu giá tà sản tiến hành các thủ tục theo quy định về bán đấu giá.
Ngày 18/7/2017, Trung tâm dịch vụ đấu giá tài sản tổ chức bán đấu giá tài sản và đã đấu giá thành công 02 thửa đất với giá trúng đấu giá là 1.240.000.000 (giá khởi điểm 1.180.000.000 đồng).
Tuy nhiên, đến giai đoạn bàn giao tài sản thì ơng Sơn, bà Thủy quay về địa phương không đồng ý bàn giao, chống đối với lý do hồn tồn khơng biết gì về việc bán đấu giá và quyết liệt phản đối. Cơ quan thi hành án một lần nữa tiến hành cưỡng chế bàn giao tài sản. Đến tháng 10/2017, hoàn thành việc mua bán, bàn giao và các thủ tục cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người mua tài sản bán đấu giá.
Nhận định của tác giả:
Trên là một vụ việc không thi hành Quyết định công nhận sự thỏa thuận của đương sự không phức tạp nhưng để thi hành được phải mất gần 05 năm. Trong trường hợp vụ việc phức tạp hơn: Có yêu cầu thi hành án của cá nhân, tổ chức khác đối với ông Sơn, bà Thủy; việc đo đạc, xác định ranh giới, mốc giới có tranh chấp; bán đấu giá lần đầu không thành mà phải bán đấu giá nhiều lần34; bản án, quyết định có dấu hiệu vi phạm pháp luật, đang bị kháng nghị giám đốc thấm, tái thẩm và có quyết định phải tạm hỗn thi hành án; trường hợp phải xác định phần quyền sở hữu tài sản, phần quyền sử dụng đất của người phải thi hành án trong khối tài sản
34 Theo Báo cáo của Ngành THADS: 6 tháng đầu năm 2018, số việc bán đấu giá từ 03 lần trở lên
chiếm 70%, trong đó có những vụ giảm giá 10 lần hoặc hơn mới đấu giá thành cơng. Điển hình: Chi Cục THADS Bến Tre đã chuyển bán đấu giá tài sản của người phải thi hành án là ông Nguyễn Văn Bé và bà Hồ Kim Hoàng, người được thi hành án là Ngân hàng TMCP Đại Tín – Chi nhánh Long An. Cơ quan bán đấu giá đã giảm giá 10 lần trong thời gian 05 năm: Bắt đầu từ tháng 7/2013 (ra quyết định THA) đến tháng 6/2018 mới bán đấu giá thành công (giá khởi điểm bán đấu giá lần đầu là 1,4 tỷ, sau 10 lần giảm giá vá bán đấu giá thành công với giá trúng đấu giá là 675 triệu (nợ cần phải được thanh toán 24/6/2012 là 612 triệu đồng và tiền lãi phát sinh từ ngày 24/6/2012 đến khi thanh toán xong). Như vậy, sau khi bán đấu giá, bất động sản không đủ để thực hiện nghĩa vụ trả nợ.
chung (nếu không thỏa thuận được thì phải khởi kiện); đương sự lợi dụng quyền công dân, phương tiện thông tin đại chúng và tư vấn của luật sư để khiếu nại nhiều lần, khiếu nại vượt cấp, gửi đơn đến nhiều cơ quan, ban ngành với nội dung khơng chính xác để kéo dài tiến độ giải quyết án, gây dư luận khơng tốt trong xã hội …thì sự việc lại tiếp tục kéo dài và khó khăn cho việc giải quyết. Khi đó, bất động sản được xử lý thì chắc chắn rằng khơng đủ đảm bảo cho nghĩa vụ trả nợ ngân hàng. Ngân hàng lại tiếp tục thu nợ khơng có biện pháp bảo đảm, khó có thể xác minh tài sản, thu nhập của người phải thi hành án nếu ngân hàng khơng có thơng tin khi mà cơ chế quản lý, kiểm sốt thu nhập cá nhân cịn chưa hồn thiện, việc sử dụng tiền mặt còn phổ biến như hiện nay.