3.1 Những khó khăn, vướng mắc, hạn chế khi tiến hành xử lý bất động sản
3.1.2 Từ phía ngân hàng
a) Thẩm định hồ sơ, định giá tài sản
Một trong những nguyên nhân góp phần quan trọng trong việc ngân hàng phải xử lý bất động sản thế chấp để thu hồi khoản vay chính từ khâu thẩm định khách hàng và thẩm định bất động sản thế chấp của cán bộ tín dụng và cán bộ thẩm định của ngân hàng. Việc thẩm định không thực hiện đúng quy định và bản chất của nó đã đem lại những rủi ro lớn cho ngân hàng: Khả năng trả nợ của khách hàng khơng như kết quả của tờ trình thẩm định, hoạt động kinh doanh của khách hàng không hiệu quả nhưng được đánh giá khả quan; tình trạng tài sản, giá trị và khả năng chuyển nhượng của tài sản không được đánh giá trung thực, đúng thực chất.
Lý giải cho vấn đề này có thể xuất phát từ hai nguyên nhân: (1) Từ phía ngân hàng: Quy trình tín dụng của một số ngân hàng chưa đầy đủ, chưa chặt chẽ, tạo kẽ hở để cán bộ ngân hàng và khách hàng lợi dụng; năng lực quản trị rủi ro cịn hạn chế. Cơng tác kiểm tra, kiểm sốt nội bộ chưa tốt, tính tuân thủ chưa cao, các chuẩn mực đạo đức đối với cán bộ tín dụng ngân hàng chưa thật sự được quan tâm. (2) Từ phía cán bộ: Về đạo đức, một bộ phận cán bộ ngân hàng lợi dụng chức, vụ quyền hạn, câu kết với khách hàng hoặc tự thân cố ý làm trái các quy định của pháp luật, của ngân hàng làm đe dọa đến hoạt động và tính lành mạnh, an tồn của hệ thống ngân hàng. Các hành vi vi phạm pháp luật này trong thời gian qua đều đã, đang, sẽ được xử lý nghiêm theo quy định của pháp luật.
b) Phân công trách nhiệm xử lý nợ xấu
Hiệu quả xử lý bất động sản ở một số ngân hàng cịn hạn chế: Một số ít ngân hàng (chủ yếu là các Phòng giao dịch) giao cho nhân viên tín dụng phụ trách hồ sơ vay của khách hàng đồng thời cũng là người tiến hành các thủ tục, đề xuất lựa chọn phương thức xử lý tài sản bảo đảm. Một lý do, có thể giải thích trong trường hợp này có lẽ các Ngân hàng thực hiện như thế để nâng cao trách nhiệm cũng như sự cẩn trọng của nhân viên tín dụng trong q trình tìm kiếm khách hàng. Tuy nhiên, theo tác giả, cách thức này không đạt hiệu quả cao bởi hai nguyên nhân sau: (1) Nhân viên tín dụng khơng phải là người học luật cho nên liên quan đến các vấn đề
pháp lý bất động sản và xử lý bất động sản, về tham gia tố tụng… sẽ gặp rất nhiều lúng túng; (2) Ngay từ đầu tìm kiếm khách hàng cho vay, nhân viên tín dụng phải có những phương thức, cách thức thu hút khách hàng đến với Ngân hàng, nhưng sau đó lại dùng những biện pháp mang tính cưỡng chế để xử lý tài sản bảo đảm của khách hàng, đây là điều khơng hay, sẽ làm mất đi hình ảnh Ngân hàng trong lòng khách hàng dù rằng vay là phải trả.
Như vậy, một câu hỏi đặt ra, có nên chăng nhân viên tìm kiếm khách hàng cho vay và nhân viên xử lý nợ là hai đối tượng khác nhau. Điều này rất cần thiết, bởi tác giả đã nhận thấy nhiều ngân hàng đã thực hiện cách thức này kết quả đạt rất cao. Bởi lẽ, nhân viên xử lý nợ là người am hiểu pháp luật, tham gia tố tụng thường xuyên sẽ có kinh nghiệm xử lý và đánh giá khách hàng rất khách quan, không bị ảnh hưởng bởi những mối quan hệ trước đó. Điều này khơng có nghĩa là nhân viên tín dụng khơng có trách nhiệm trong việc khách hàng của mình bị nợ xấu cần xử lý, họ sẽ là người gách vác chỉ tiêu nợ xấu và là người đồng hành phía sau nhân viên xử lý nợ để đảm bảo hồ sơ khách hàng được đánh giá, xử lý một cách toàn diện.
3.1.3 Từ các cơ quan tư pháp
a) Công tác luân chuyển, điều động cán bộ
Có thể nói đây là tình trạng chung khơng chỉ riêng về Tòa án, Cơ quan Thi hành án. Hằng năm, các cơ quan đều có luân chuyển, điều động cán bộ. Do đó, các Thẩm phán, Chấp hành viên đang thụ lý giải quyết vụ việc hoặc địa bàn phụ trách bị luân chuyển, điều động và chuyển cho Thẩm phán, Chấp hành viên khác tồn bộ hồ sơ mình phụ trách. Điều này dẫn đến sự kéo dài thời gian giải quyết vụ việc và thi hành án vì tâm lý khơng ổn định của mỗi Thẩm phán, Chấp hành viên. Vào đợt luân chuyển thì thời gian có quyết định ln chuyển, điều động đến khi nhận việc mới tại đơn vị mới và nắm bắt được hồ sơ vụ việc của đồng nghiệp khác bàn giao từ 02 - 04 tháng. Do đó, đã làm chậm đi tiến độ giải quyết án tại Tịa án, cơ quan THA nói chung và Ngân hàng, khách hàng nói riêng.
b) Thơng đạt nội dung pháp luật
Công tác thông đạt pháp luật thực hiện chưa đồng bộ và thống nhất: Một trong những mục đích hướng đến khi ban hành văn bản pháp luật là tạo sự thống nhất trong nhận thức, áp dụng pháp luật. Thế nhưng, công tác tập huấn pháp luật như hiện nay chưa đồng bộ và nhất quán. Cùng một văn bản pháp luật có thể mỗi ngành có hướng dẫn riêng hoặc các cá nhân, cơ quan có nhận thức và áp dụng khơng đồng quan điểm. Do đó, phải qua nhiều cấp để giải quyết, gây khó khăn và
kéo dài thời gian khi giải quyết vụ việc. Tác giả xin điển hình: Quy định về kê biên tài sản theo Nghị quyết 42/2017/QH14: Các bất động sản đảm bảo cho khoản nợ xấu của bên phải thi hành án đang bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng không bị kê biên để thực hiện nghĩa vụ khác theo quy định Luật thi hành án dân sự trừ hai trường hợp được quy định trong Nghị quyết. Sau khi Nghị quyết 42/2017/QH14 được ban hành thì mỗi cơ quan có tập huấn riêng dẫn đến cách hiểu khác nhau. Quan điểm thứ nhất: Chỉ cần bất động sản đảm bảo cho khoản vay của ngân hàng thì Cơ quan THA dân sự khơng được kê biên, không nhất thiết là bất động sản phải đảm bảo cho khoản nợ xấu. Giải thích cho quan điểm này: Dù Cơ quan thi hành án muốn kê biên cũng khó thực hiện bởi theo quy định của Nghị quyết việc xác định nợ xấu là do ngân hàng cung cấp cho Cơ quan có văn bản đề nghị cung cấp thơng tin về nợ xấu. Do đó, ngân hàng khá thuận tiện trong việc xác định khoản nợ có được xem là xấu hay khơng nhưng lại khơng có cơ chế để các cơ quan tư pháp kiểm tra thông tin. Quan điểm thứ hai: Chỉ có bất động sản đảm bảo cho khoản nợ xấu của bên phải thi hành án đang bảo đảm nghĩa vụ trả nợ cho ngân hàng khơng bị kê biên cịn bất động sản đảm bảo cho khoản nợ khơng là nợ xấu thì được kê biên.
c) Về cơ chế, chính sách: Chưa có cơ chế bảo vệ Chấp hành viên trong thi
hành nhiệm vụ trong khi tính rủi ro nghề nghiệp ngày càng cao; một số trường hợp đương sự chống đối quyết liệt, lợi dụng khiếu nại, tố cáo để xúc phạm danh dự, nhân phẩm, uy tín của Chấp hành viên.
3.2 Kiến nghị
3.2.1 Kiến nghị hoàn thiện pháp luật
a) Cần có thủ tục rút gọn hoặc thủ tục/ hướng dẫn riêng biệt khi giải quyết tranh chấp liên quan đến tín dụng và xử lý bất động sản thế chấp.
Nếu như Nghị quyết 42/2017/QH14 và Nghị quyết 03/2018/NQ-HĐTP quy định áp dụng thủ tục rút gọn trong giải quyết tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm và quyền xử lý tài sản bảo đảm là chỉ tháo gỡ khó khăn trong q trình xử lý tài sản bảo đảm của ngân hàng được trơn tru, không bị ách tắt ở giai đoạn đầu (giai đoạn bàn giao bất động sản và xác định quyền xử lý bất động sản) nhưng thời hạn giải quyết không ngắn đi mà phát sinh một thủ tục tố tụng khác. Tác giả thiết nghĩ cần có thủ tục rút gọn cho cả q trình giải quyết tranh chấp hợp đồng tín dụng và chú trọng ở khâu bàn giao, thu giữ tài sản:
(1) Về áp dụng thủ tục rút gọn: Như tác giả phân tích, xử lý bất động thế
tác thậm chí là chống đối ngân hàng hoặc khách hàng không thực hiện theo thỏa thuận về xử lý bất động sản dù nội dung thỏa thuận được thể hiện bằng văn bản và khách hàng đồng ý. Do đó, trong suốt q trình xử lý bất động sản đến trước khi khởi kiện, ngân hàng đã thiện chí làm việc với khách hàng rất nhiều lần nhưng không đi đến sự thống nhất. Cuối cùng cần phải có sự can thiệp của cơ quan quyền lực Nhà nước thì việc rút ngắn thời gian giải quyết là rất cần thiết. Giải quyết theo thủ tục tố tụng thơng thường, Tịa án phải mời khách hàng lên làm việc nhiều lần ở giai đoạn hịa giải; nếu hịa giải khơng thành thì vụ án được đưa ra xét xử; khi tiến hành xét xử triệu tập hợp lệ đương sự khơng đến lại tiếp tục hỗn phiên tòa. Điều này thật sự không cần thiết nên việc áp dụng thủ tục rút gọn là phù hợp, bỏ qua giai đoạn thỏa thuận và triệu tập hợp lệ đương sự lần thứ nhất khơng đến mà khơng có lý do chính đáng, vụ án vẫn được tiến hành xét xử, sẽ rút ngắn thời gian giải quyết vụ án, các bên vẫn còn cơ hội thỏa thuận lần cuối cùng tại phiên tòa46.
(2) Về thu giữ tài sản bảo đảm: Nên xem quyền thu giữ tài sản thế chấp của
ngân hàng là yêu cầu của việc dân sự. Pháp luật quy định người đang giữ tài sản bảo đảm có nghĩa vụ giao bất động sản thế chấp cho ngân hàng tiến hành xử lý trong một khoảng thời gian được quy định trong thông báo xử lý bất động sản. Hết thời hạn, nhưng người giữ bất động sản khơng bàn giao thì ngân hàng có quyền thu giữ bất động sản. Như vậy, có nên chăng xem yêu cầu thu giữ bất động sản thế chấp của ngân hàng là việc dân sự. Hãy chuyển tranh chấp về nghĩa vụ giao tài sản bảo đảm theo thủ tục rút gọn của Nghị quyết 03/2018/NQ-HĐTP thành quyền yêu cầu giữ tài sản bảo đảm của ngân hàng bởi: (1) Cơ sở để ngân hàng thực hiện quyền yêu cầu chính là bên giữ tài sản không giao bất động sản cho ngân hàng tiến hành xử lý khi đã hết hạn mà khơng có lý do chính đáng; (2) u cầu Tịa án thu giữ bất động sản thế chấp không phải là giải quyết tranh chấp trong hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp; (3) Mục đích cuối cùng mà ngân hàng mong muốn là thực hiện được quyền thu giữ bất động sản thế chấp nhưng ngân hàng khơng có thẩm quyền và điều kiện thể thực hiện được quyền này. Do đó, ngân hàng u cầu Tịa án ra quyết định thu giữ, để cơ quan thi hành án thực hiện việc thu giữ bất động sản từ người đang giữ tài sản thế chấp không nên xem là vụ án dân sự; (4) Xem quyền thu giữ bất động sản của ngân hàng là việc dân sự sẽ giảm bớt những thủ tục của giải quyết tranh chấp đối với vụ án và làm ngắn đi thời gian xử lý bất động sản thế chấp.
b) Quy định trình tự, thủ tục cụ thể đối với từng cách thức xử lý bất
động sản thế chấp tại một văn bản pháp luật
Hiện nay, trình tự, thủ tục của các phương thức xử lý bất động sản thế chấp nằm rải rác ở các văn bản pháp luật hiện hành mà chưa có một văn bản cụ thể quy định. Sẽ rất khó cho cơ quan, ngân hàng tiến hành thực hiện. Do đó, việc ban hành một văn bản riêng (Luật xử lý nợ/ tài sản thế chấp) là điều rất cần thiết và hữu ích. Theo đó, sẽ là cơ sở để bên thế chấp nhận biết, khi tiến hành xử lý bất động sản, ngân hàng có thực hiện đúng quy định pháp luật hay khơng để kịp thời có biện pháp bảo vệ quyền, lợi ích của mình.
c) Xây dựng các quy định bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp trong quá trình xử lý bất động sản thế chấp
Một trong những nguyên tắc cơ bản khi xây dựng hợp đồng chính là sự thỏa thuận của các bên. Thế nhưng thực tế, các hợp đồng tín dụng đều được xây dựng chỉ từ một bên đó là ngân hàng. Khách hàng hầu như khơng hoặc khó thay đổi các nội dung trong hợp đồng tín dụng. Khi có tranh chấp xảy ra, khách hàng rất khó nhận biết ngân hàng có thực hiện đúng các thủ tục xử lý bất động sản hay không. Do đó, cần xây dựng thành một chương riêng về bảo vệ quyền lợi của bên thế chấp trong văn bản pháp luật về xử lý bất động sản thế chấp: Bên thế chấp có quyền khởi kiện tại Tịa án phản đối quyền xử lý bất động sản của ngân hàng nếu: Nội dung của thông báo xử lý bất động sản thế chấp không đúng sự thật; ngân hàng không thực hiện đúng các thủ tục luật định khi tiến hành xử lý bất động sản thế chấp; lựa chọn bất động sản xử lý không theo thỏa thuận; ngân hàng bán bất động sản thế chấp với giá quá thấp so với giá trị thực của bất động sản; bên thế chấp đã hoàn tất nghĩa vụ trả nợ nhưng ngân hàng khơng hồn trả Giấy chứng nhận quyền sử dụng/ sở hữu bất động sản; có sự gian lận, thơng đồng trong việc mua, bán bất động sản thế chấp giữa ngân hàng và người mua bất động sản47...
d) Ban hành hướng dẫn về án tạm đình chỉ giải quyết vụ án
Quy định về thời hạn ban hành quyết định tạm đình chỉ giải quyết vụ án khi xuất hiện căn cứ tạm đình chỉ; thời hạn tạm đình chỉ (giúp đương sự có thể theo dõi được q trình giải quyết vụ án và Tịa án phải có văn bản thơng báo cho đương sự khi thời hạn tạm đình chỉ đã hết nhưng lý do tạm đình chỉ chưa được giải quyết); số lần tạm đình chỉ để tránh sự lạm dụng khi áp dụng.
47 Vũ Thị Hồng Yến, 2017. Tài sản thế chấp và xử lý tài sản thế chấp theo quy định của Bộ luật Dân
đ) Ban hành hướng dẫn về xử lý bất động sản là tài sản hộ gia đình
Hướng dẫn cụ thể về trình tự, thủ tục nhận và thế chấp bất động sản, cách thức nhận biết bất động sản của hộ, trách nhiệm của các cơ quan có liên quan (Cơ quan cấp Giấy chứng nhận, cơ quan công chứng, cá nhân cung cấp thông tin về bất động sản sai sự thật...), vì đây là vấn đề mà qua nhiều năm chưa được giải quyết thấu đáo.
e) Xây dựng mơ hình tổ chức xử lý bất động sản gọn, nhẹ
Hiện nay, có quá nhiều cơ quan tham gia vào quá trình xử lý bất động sản thế chấp nhưng kết quả chưa thật sự như mong muốn. Do đó, cần có cơ quan chuyên trách thực hiện hoặc thu gọn trình tự, giảm bớt số lượng cá nhân, tổ chức tham gia xử lý bất động sản.