định giá đền bù đất xây dựng đô thị
giá cả ruộng đất tác động đến tất cả các ngành và mọi lĩnh vực kinh tế - xã hội. Trong kinh tế thị trường hiện đại hình thành đồng bộ hệ thống thị trường, từ thị trường hàng hố thơng thường đến thị trường các hàng hố đặc biệt, như thị trường vốn, thị trường bất động sản... Sự phát triển của thị trường bất động sản, sự biến động của giá cả ruộng đất tác động đến các thị trường hàng hoá khác và sự phát triển kinh tế - xã hội nói chung nên cần định giá địa tô hợp lý.
Thứ nhất, giá đất và địa tơ cao sẽ cản trở sự hợp lý hố sản xuất, kinh doanh.
Cùng với sự phát triển kinh tế, địa tơ khơng ngừng bành trướng, do đó giá cả ruộng đất cũng tăng theo. Điều này cản trở việc hợp lý hố nơng nghiệp, bởi vì việc bỏ tiền ra để mua ruộng đất (hay nộp tô) không phải là một việc đầu tư vào nông nghiệp. Việc bỏ tiền ra ấy làm giảm bớt một cách tương ứng số vốn được sử dụng vào sản xuất, giảm bớt quy mô tư liệu sản xuất, vì vậy thu hẹp cơ sở kinh tế của việc tái sản xuất. Giá cả ruộng đất - một yếu tố bản thân nó khơng liên quan gì đến sản xuất, có thể lên cao đến mức khiến cho việc sản xuất không thể tiến hành được.
A. Smith đã dẫn ra tư liệu về một số mỏ than ở Anh mà sản phẩm của nó chỉ vừa đủ trả cơng lao động, bù lại tư bản đã đầu tư vào đó và đem lại chút ít lợi nhuận, nhưng khơng thể nộp địa tơ nên chỉ có địa chủ mới có thể khai thác những hầm mỏ ấy, do đó khơng ai có thể kinh doanh những mỏ than này, vì địa chủ khơng cho phép bất cứ ai kinh doanh mỏ than mà không nộp địa tô.
Việc cho thuê ruộng đất ngắn hạn để khi mãn hạn hợp đồng địa chủ nhập địa tô chênh lệch II và lợi tức thu được từ việc cải tạo đất và các cơng trình xây dựng trên đất vào tổng địa tô đã khiến người thuê đất không những không muốn đầu tư thâm canh, mà còn ra sức vắt kiệt độ mầu mỡ của đất, dẫn đến tình trạng “mẫu mỡ đất đai ngày càng giảm sút” mà một số nhà kinh tế tư sản lầm tưởng đó là một quy luật kinh tế khách quan. C.Mác đã chỉ rõ, đó chỉ
là hậu quả của chế độ tư hữu về ruộng đất, cịn ruộng đất nếu được xử lý thích đáng thì sẽ ngày càng tốt lên. Người đã nhận xét:
Trong nền nơng nghiệp nhỏ, giá cả ruộng đất - hình thức và kết quả của quyền tư hữu ruộng đất - biểu thị thành một giới hạn đối với bản thân sản xuất. Trong nền đại công nghiệp, cũng như trong chế độ đại sở hữu ruộng đất dựa trên phương thức tư bản chủ nghĩa, quyền tư hữu cũng là một trở ngại, vì nó hạn chế các khoản đầu tư sản xuất của người Phéc-mi-ê, những khoản đầu tư này rút cục khơng có lợi cho anh ra, mà có lợi cho địa chủ [20, tr.532].
Do đó giá cả ruộng đất trong điều kiện quốc hữu hố ruộng đất, nhờ xố bỏ địa tơ tuyệt đối và giao quyền sử dụng ruộng đất lâu dài, địa tơ thấp và giá cả ruộng đất thấp, đã kích thích thâm canh, hợp lý hố nơng nghiệp, ứng dụng nơng học một cách khoa học và tự giác.
Thứ hai, giá quyền sử dụng đất hợp lý, sát giá thị trường, sẽ tạo thuận lợi cho việc đền bù quyền sử dụng đất cho người dân khi cần giải toả để xây dựng các khu đô thị, khu công nghiệp và kết cấu hạ tầng.
Trong q trình cơng nghiệp hố, hiện đại hố nền kinh tế quốc dân, tất yếu nảy sinh nhu cầu ngày càng tăng về đất để mở rộng các đô thị, xây dựng các khu công nghiệp và xây dựng kết cấu hạ tầng kinh tế, như đường xá, kênh đào, sân bay... và kết cấu hạ tầng xã hội, như các trường học, viện nghiên cứu, khu vui chơi giải trí, các cơng trình văn hố khác... Để giải quyết các nhu cầu trên phải thu hồi những diện tích đất nằm trong quy hoạch, vì vậy phải đền bù thoả đáng quyền sử dụng đất và hoa lợi trên các phần đất đó, bảo đảm điều kiện cho nhân dân di dời. Nếu giá quyền sử dụng đất không hợp lý, gây thiệt hại cho người dân hoặc cho ngân sách nhà nước, đều dẫn đến những hậu quả tiêu cực, gây trở ngại cho việc thực hiện các dự án đúng tiến độ.
Ba là, giá hợp lý của quyền sử dụng đất còn tạo điều kiện cho người có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tiếp cận thuận lợi với hệ thống tín dụng để phát triển sản xuất.
Định giá hợp lý quyền sử dụng đất sẽ tạo thuận lợi cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất. Đã khơng ít trường hợp định giá quyền sử dụng đất quá thấp, gây thiệt hại lớn cho nhà nước khi tiến hành cổ phần hoá một số khách sạn, cửa hàng có vị trí thuận lợi. Xác định đúng giá đất bảo đảm công bằng xã hội, cân bằng các lợi ích. Xác định đúng giá đất quyết định cho việc giải phóng nhanh mặt bằng để phát triển đơ thị. Xác định đúng giá đất đơ thị phát triển và hồn thiện được kinh tế thị trường ở Thành phố Hồ Chí Minh.