cư đối với người bị thu hồi đất cho đơ thị hóa ở Thành phố Hồ Chí Minh qua các giai đoạn
- Giai đoạn trước khi có Luật Đất đai và Nghị định số 197/2004/NĐ-CP:
Trong giai đoạn này, chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện theo Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và Thông tư số 145/1998/TT-BTC.
Trong q trình thực hiện, có những vấn đề thực tiễn mới nảy sinh nhưng chưa được quy định trong Nghị định và Thông tư hướng dẫn, cụ thể như các trường hợp bố trí sử dụng nhà sai cơng năng, sai thẩm quyền; các trường hợp sử dụng đất ở chưa có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất (tự chuyển mục đích từ đất nơng nghiệp thành đất ở sau ngày 15 tháng 10 năm 1993 hoặc nhận chuyển nhượng đất bằng viết giấy tay). Ngồi ra, cũng khơng có các quy định về hạn mức đất ở để tính bồi thường, về việc hốn đổi đất nông nghiệp thành đất ở đồng thời cũng khơng có các khoản hỗ trợ đối với đất chun dùng, đất nơng nghiệp có vị trí mặt tiền đường và đất lấn, chiếm.
Ngoài ra, thành phố đã áp dụng chính sách bồi thường, hỗ trợ đối với các trường hợp chưa có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ về quyền sử dụng đất nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở nhưng phải trừ đi khỏan nộp nghĩa vụ tài chính theo quy định. Biện pháp này của thành phố đã
được cụ thể hóa tại Điều 42-Luật Đất đai 2003 và Điều 6-Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ.
Thứ nhất, về giá đất ở để tính bồi thường.
Thành phố áp dụng Bảng giá các loại đất ban hành theo Quyết định số 05/QĐ-UB-QLĐT ngày 04 tháng 01 năm 1995 của Ủy ban nhân dân thành phố nhân với hệ số K. Giá bồi thường được xác định theo đúng quy định của Chính phủ và có cân đối với mặt bằng giá bồi thường của các dự án đầu tư trên cùng địa bàn và cùng thời điểm.
Trước năm 2001 (trước thời điểm sốt giá đất): Thời điểm này chưa có tình trạng đầu cơ đất đai nên giá đất ở để tính bồi thường được người dân chấp nhận và người bị thu hồi đất thường chọn phương thức tự lo nơi ở mới.
Từ năm 2001 đến trước khi Luật Đất đai năm 2003 có hiệu lực: Giá đất ở bị tác động rất lớn từ việc đầu cơ, nhưng giá đất ở để tính bồi thường vẫn ổn định theo phương án bồi thường nên người bị thu hồi đất gặp khó khăn trong việc tự lo nơi ở mới và thường có u cầu được bố trí tái định cư, vì vậy nhu cầu tái định cư tăng rất cao dẫn đến tình trạng Nhà nước đầu tư xây dựng các khu tái định cư khơng theo kịp với tiến độ giải phóng mặt bằng.
Thứ hai, về giá đất nơng nghiệp để tính bồi thường.
Theo quy định của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và hướng dẫn tại Thơng tư số 145/1998/TT-BTC thì giá đất nơng nghiệp để tính bồi thường được xác định trên cơ sở giá đất theo khả năng sinh lợi của việc sử dụng theo mục đích sản xuất nơng nghiệp. Nếu xác định đúng theo ngun tắc này thì giá đất nơng nghiệp để tính bồi thường sẽ rất thấp (giá quy định cao nhất là 19.300 đồng/m2). Do đó, thành phố đã căn cứ vào giá đất chuyển nhượng thực tế trên thị trường và khả năng sinh lợi để cân đối và xác định giá đất nơng nghiệp để tính bồi thường cao hơn nhiều lần so với khả năng sinh lợi của đất nông nghiệp, cụ thể tính bồi thường theo mức giá từ 50.000 đồng/m2 đến 300.000 đ/m2 tuỳ theo khu vực và loại đất nông nghiệp (1ha bồi thường từ
500.000.000 đồng đến 3.000.000.000 đồng); nếu so với khả năng sinh lợi của đất nơng nghiệp thì mức giá bồi thường nêu trên cao hơn.
Nghị định nêu trên không quy định giá bồi thường đất nơng nghiệp theo vị trí. Tuy nhiên, căn cứ vào tình hình thực tế thì đất nơng nghiệp có vị trí mặt tiền đường có giá thực tế chuyển nhượng cao hơn vị trí đất khơng mặt tiền, từ đó thành phố đã quyết định mức hỗ trợ thêm không quá 50% đơn giá bồi thường đất nơng nghiệp.
Ngồi phương thức bồi thường bằng tiền, để đảm bảo quyền lợi cho những hộ có đất nơng nghiệp bị thu hồi trong các dự án kinh doanh nhà ở, thành phố còn áp dụng phương thức bồi thường bằng giao lại nền đất ở đã có hạ tầng kỹ thuật (người bị thu hồi đất nông nghiệp được hốn đổi lại đất ở đã hồn chỉnh hạ tầng kỹ thuật trong các dự án đầu tư xây dựng nhà ở theo tỷ lệ từ 8% đến 10% đối với đất nông nghiệp trồng cây hàng năm và từ 10% đến 13,5% đối với đất nông nghiệp trồng cây lâu năm bị thu hồi tuỳ theo từng địa bàn quận, huyện). Việc áp dụng phương thức này được người bị thu hồi đất và nhà đầu tư đồng tình cao, hạn chế phát sinh khiếu nại và sau này được Hội đồng nhân dân thành phố chấp thuận tại Nghị quyết số 57/2006/NQ-HĐND ngày 26 tháng 9 năm 2006.
Đối với các trường hợp lấn, chiếm sử dụng đất ở không hợp pháp hoặc nhận chuyển nhượng từ các trường hợp lấn, chiếm theo quy định thì khơng được bồi thường. Tuy nhiên, để người dân được ổn định cuộc sống, thành phố đã hỗ trợ cho các trường hợp này tùy theo thời điểm sử dụng đất với mức khơng q 30% đơn giá đất ở để tính bồi thường và được xét bán một căn hộ chung cư theo giá bán tái định cư hoặc giá không kinh doanh để ổn định được cuộc sống và sinh hoạt.
Thành phố đã bổ sung quy định bồi thường, hỗ trợ di dời đối với đất chuyên dùng do các cơ quan, đơn vị đang sử dụng bị thu hồi theo nguyên tắc có xem xét, phân biệt nguồn gốc, quá trình sử dụng (nội dung này đã được
Chính phủ và các Bộ, ngành bổ sung vào Nghị định số 197/2004/NĐ-CP của Chính phủ và Quyết định số 74/2005/QĐ-TTg ngày 6 tháng 4 năm 2005 (nay đã được thay thế bằng Quyết định số 09/2007/QĐ-TTg ngày 19 tháng 01 năm 2007 của Thủ tướng Chính phủ).
Thứ ba, về trình tự, tổ chức thực hiện cơng tác bồi thường, giải phóng
mặt bằng: Theo Nghị định số 22/1998/NĐ-CP thì việc này được giao cho Hội đồng Bồi thường của dự án nhưng do chưa có tổ chức chuyên trách và đội ngũ cán bộ làm công tác bồi thường cũng chỉ là kiêm nhiệm nên kết quả đạt được chưa cao, trình tự thủ tục cũng chưa được quy định cụ thể nên các địa phương cịn rất lúng túng.
Xuất phát từ tình hình đó, nhằm xác định rõ trách nhiệm của các cấp các ngành trong công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư và nhằm phát huy tính năng động, sáng tạo, huy động cao nhất nguồn nhân lực, nâng cao hiệu quả của công tác này, thành phố đã tiến hành phân cấp cho quận, huyện để tăng cường tính chủ động cho các địa phương, rút ngắn thời gian xây dựng phương án bồi thường, ngày 05 tháng 3 năm 2003 Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số 27/2003/QĐ-UB cho phép Ủy ban nhân dân quận, huyện thành lập “Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng” để chun trách cơng việc nói trên (Đến tháng 2/2005 các quận, huyện đều có tổ chức chuyên trách công tác bồi thường này với tổng số nhân sự là 738 người, cao nhất là quận 9 có 95 người, thấp nhất là huyện Hóc Mơn có 06 người) [30].
Ngòai ra, Ủy ban nhân dân thành phố còn ban hành Quyết định số 31/2003/QĐ-UB ngày 10 tháng 3 năm 2003 và Quyết định số 238/2004/QĐ-UB ngày 15 tháng 10 năm 2004 về trình tự, thủ tục tổ chức thực hiện bồi thường, hỗ trợ thiệt hại và tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng trên địa bàn thành phố nhằm cụ thể hố các nội dung của Nghị định và Thơng tư, đồng thời ủy quyền cho Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện thẩm định, phê duyệt phương án bồi
thường, hỗ trợ đối với phần lớn các dự án đầu tư trên địa bàn nhằm rút ngắn thời gian xây dựng và trình duyệt phương án bồi thường.
Việc thành phố ban hành Quyết định nói trên là phù hợp với tình hình của thành phố trong giai đoạn này. Sau khi Ban Bồi thường giải phóng mặt bằng ở các quận, huyện ra đời, công tác bồi thường, hỗ trợ và tái định cư được thực hiện có hiệu quả hơn, góp phần đẩy nhanh tiến độ thực hiện của các dự án.
- Giai đoạn từ khi có Luật Đất đai 2003 và Nghị định số 197/2004/NĐ- CP đến nay:
Từ khi có Luật Đất đai năm 2003, trên cơ sở Luật đất đai, các văn bản hướng dẫn thi hành của Chính phủ và các Bộ ngành ở Trung ương, Hội đồng nhân dân, Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành hơn 100 văn bản quy phạm pháp luật để cụ thể hóa và triển khai Luật đất đai trên địa bàn thành phố, gồm 11 Nghị quyết, 10 chỉ thị và 95 quyết định. Bên cạnh đó, từ thực tiễn áp dụng pháp luật, thành phố đã vận dụng sang tạo có nhiều đề xuất với trung ương và được trung ương chấp thuận, theo đó nhiều nội dung đề xuất kiến nghị đã được thể chế hóa trong các Nghị định của Chính phủ như Nghị định số 181/2004/NĐ-CP; Nghị định số 84/2007/NĐ-CP; Nghị định số 69/2009/NĐ- CP…, từ đó góp phần tích cực trong việc giải quyết những vướng mắc phát sinh từ thực tiễn của cả nước.
Thứ nhất, về giá đất để tính bồi thường.
Nghị định số 197/2004/NĐ-CP đã khắc phục cơ bản những tồn tại, vướng mắc của Nghị định số 22/1998/NĐ-CP và giá đất để tính bồi thường được quy định như sau: Giá đất để tính bồi thường là giá đất theo mục đích đang sử dụng tại thời điểm có quyết định thu hồi đất do Uỷ ban nhân dân cấp tỉnh cơng bố theo quy định của Chính phủ, khơng bồi thường theo giá đất sẽ được chuyển mục đích sử dụng.
Tuy nhiên, giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng cho 7 mục đích,
trong đó có 6 mục đích để nhà đầu tư và người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và 1 mục đích để tính bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất. Để tránh tác động lớn cho nền kinh tế, việc xây dựng Bảng giá đất sát với giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường cần có một lộ trình thích hợp. Do đó, đối với mục đích bồi thường, thành phố đã tính hỗ trợ thêm trên giá đất nhằm đảm bảo cho người bị thu hồi đất tạo lập được chỗ ở mới tốt hơn. Việc tính hỗ trợ này thực chất là xác định lại giá đất để tính bồi thường theo hướng có lợi cho người có đất bị thu hồi và nội dung này của thành phố đã được Chính phủ cụ thể hóa tại Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27 tháng 01 năm 2006.
Sau khi Ủy ban nhân dân thành phố ban hành Công văn số 8272/UBND-ĐT, Ủy ban nhân dân các quận, huyện đã chỉ đạo Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án xác định đơn giá đất ở để tính bồi thường trong các dự án đầu tư khi Nhà nước thu hồi đất sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; đa số các hộ dân bị ảnh hưởng đều đồng tình với đơn giá đất để tính bồi thường này. Trong thời gian đầu khi tổ chức thực hiện có một số quận, huyện có khó khăn trong việc xác định giá đất ở để tính bồi thường sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường trong điều kiện bình thường; sau khi Ủy ban nhân dân thành phố có Cơng văn số 1499/UBND-ĐT ngày 15 tháng 3 năm 2007 chấp thuận trong trường hợp khó khăn thì Hội đồng Bồi thường, hỗ trợ và tái định cư của dự án được phép thuê đơn vị tư vấn có chức năng thẩm định giá của Nhà nước tư vấn thì đa số các quận, huyện đều có cơ sở thực hiện.
Thứ hai, về chính sách bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Ủy ban nhân dân thành phố đã ban hành Quyết định số 106/2005/QĐ-UB ngày 16 tháng 06 năm 2005 về bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi Nhà nước thu hồi đất làm cơ sở để thực hiện chính sách bồi thường trong giai đoạn này.
Các phương án bồi thường được soạn thảo theo phương án mẫu do thành phố ban hành theo Quyết định số 106/2005/QĐ-UBND, Chủ tịch Ủy ban nhân dân quận, huyện được Ủy ban nhân dân thành phố phân cấp có thẩm quyền ký quyết định ban hành phương án bồi thường theo các dự án.
Thứ ba, về tạo lập quỹ nhà tái định cư.
Trong thời gian qua thành phố đã và đang triển khai xây dựng 168 dự án tái định cư gồm 53.288 căn hộ và nền đất ở (gồm 44.809 căn hộ chung cư và 8.479 nền nhà), trong đó:
Đã xây dựng hoàn thành 73 dự án với 10.499 căn hộ và nền đất ở {gồm 7.048 căn hộ chung cư (mua 1.535 căn hộ) và 3.451 nền đất ở (nhận chuyển nhượng 941 nền đất ở)}.
Quỹ nhà đang triển khai đầu tư: 30 dự án xây dựng nhà ở với quy mô 14.003 căn hộ và nền đất ở (gồm 8.975 căn hộ chung cư và 5.028 nền đất ở).
Quỹ nhà thực hiện theo Chỉ thị số 24/2004/CT-UB ngày 31 tháng 8 năm 2004: 65 dự án đầu tư với 28.786 căn hộ, trong đó có 20 dự án đã ký biên bản cam kết với 10.000 căn hộ và 45 dự án đã có chủ trương của Ủy ban nhân dân thành phố đưa vào chương trình với 18.786 căn hộ.
Việc bố trí tái định cư được áp dụng cho các trường hợp có nhà ở, đất ở bị thu hồi và phải di chuyển tồn bộ, có giấy tờ hợp pháp, hợp lệ hoặc khơng có giấy tờ hợp lệ về quyền sở hữu nhà ở và quyền sử dụng đất ở nhưng đủ điều kiện để cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất ở (kể cả người thuê nhà thuộc sở hữu nhà nước) có u cầu tái định cư, được bố trí với nguyên tắc một căn hộ/một nền đất hoặc một căn hộ/một căn hộ chung cư ở khu tái định cư của dự án.
Đối với các trường hợp không đủ điều kiện tái định cư, tùy từng trường hợp, sẽ được Hội đồng bồi thường của dự án đề xuất thành phố xét bố trí tái định cư theo giá bán khơng kinh doanh.
Về giá bán nhà, giá chuyển nhượng nền đất tái định cư: Giá bán nhà ở, giá chuyển nhượng đất ở tái định cư được xác định theo nguyên tắc không cao hơn đơn giá đất ở để tính bồi thường nơi cũ để đảm bảo cho người dân trong diện giải tỏa có chỗ ở mới và ổn định cuộc sống. Các trường hợp khó khăn thì giải quyết cho th nhà hoặc cho mua nhà trả góp trong thời hạn 10 năm.
Dù cịn nhiều khó khăn trong việc tạo quỹ nhà, đất tái định cư nhưng thành phố và các quận, huyện đã nỗ lực xây dựng các khu dân cư mới để tái bố trí, sắp xếp lại nơi ở cho các đối tượng thuộc diện tái định cư ở các dự án do Nhà nước đầu tư. Thành phố có cân nhắc kỹ việc di dời nhà ở tại các khu dân cư đã ổn định nhất là đối với các dự án sản xuất, kinh doanh. Hạn chế tối đa việc di dời các khu dân cư tập trung đã ổn định, đồng thời thành phố cũng