thu hồi đất phục vụ cho phát triển kinh tế - xã hội của Việt Nam
Từ năm 1993, chính sách đất đai của Nhà nước có sự đổi mới. Tuy đất đai vẫn thuộc hữu tòan dân do Nhà nước thống nhất quản lý, nhưng Nhà nước
thực hiện việc giao đất sử dụng ổn định lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình và cá nhân. Tùy theo hình thức sử dụng đất, người sử dụng đất có quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, cho thuê, thừa kế quyền sử dụng đất, thế chấp, góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất. Đến hiện nay khi phát triển nền kinh tế thị trường, Nhà nước cơng nhận đất có giá và ban hành khung giá đất để sử dụng vào 5 mục đích: tính thuế chuyển quyền sử dụng đất, thu tiền khi giao đất, cho thuê đất, tính giá trị tài sản khi giao đất, bồi thường thiệt hại về đất khi Nhà nước thu hồi. Cụ thể tại điều 27 Luật đất đai quy định: “Trong trường hợp thật cần thiết, Nhà nước thu hồi đất đang sử dụng của người sử dụng đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng thì người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại”. Chính sách đền bù thiệt hại về đất đã có những thay đổi quan trọng khi Nhà nước thực hiện giao đất ổn định, lâu dài cho các tổ chức, hộ gia đình, cá nhân.
Khi Luật đất đai 1993 có hiệu lực thi hành, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 90/CP ngày 18/07/1994 quy định việc đền bù thiệt hại khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng. Nghị định này là cơ sở pháp lý quan trọng, là chính sách cơ bản cho việc đền bù khi Nhà nước thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng trong giai đọan từ 1994 đến 1998. Tuy nhiên trong q trình thực hiện chính sách đền bù khi Nhà nước thu hồi đất quy định tại Nghị định này còn bộc lộ những tồn tại như: chưa bao quát, điều chỉnh đầy đủ phạm vi thu hồi đất, mức đền bù thiệt hại về đất, tài sản chưa tương xứng với mức thiệt hại thực tế, khơng có quy định cụ thể về các biện pháp hỗ trợ ổn định đời sống, sản xuất và chưa có sự kiểm sóat chặt chẽ việc xây dựng các khu tái định cư nhằm phục vụ việc di dân giải phóng mặt bằng…
Để khắc phục những hạn chế trên, Chính phủ đã ban hành Nghị định số 22/1998/NĐ-CP ngày 24/04/1998 thay thế cho Nghị định số 90/CP. Chính
sách đền bù thiệt hại về đất được thể chế tại Nghị định 22/1998/NĐ-CP đã điều chỉnh đầy đủ, cụ thể, chi tiết về chính sách đền bù, hỗ trợ và tái định cư theo nguyên tắc đền bù, hỗ trợ về đất, tài sản… phù hợp với mức thiệt hại thực tế, giải quyết hài hòa mối quan hệ về lợi ích giữa người bị thu hồi đất với Nhà nước và các bên có liên quan, biểu hiện trên những nội dung cơ bản sau:
- Về đối tượng được đền bù thiệt hại về đất.
Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân bị Nhà nước thu hồi đất có một trong các điều kiện sau thì được đền bù thiệt hại về đất:
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Có quyết định giao đất, cho thuê đất của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền theo quy định của pháp luật về đất đai.
Có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật. Có giấy tờ thanh lý, hóa giá, mua nhà thuộc sở hữu Nhà nước cùng với quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật hoặc quyết định giao nhà ở hoặc cấp nhà ở gắn liền với đất ở thuộc sở hữu Nhà nước của cơ quan Nhà nước có thẩm quyền.
Bản án có hiệu lực thi hành của Tịa án nhân dân về việc giải quyết việc tranh chấp nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất hoặc quyết định của cơ quan có thẩm quyền giải quyết tranh chấp đất đai.
Trường hợp khơng có một trong các loại giấy tờ trên, người bị thu hồi đất được đền bù thiệt hại phải có các giấy tờ chứng minh được đất thu hồi đó là đất đã sử dụng ổn định trước ngày 15/10/1993 thuộc một trong các trường hợp sau:
Đất đã được sử dụng ổn định trước ngày 08/01/1988 được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận.
Đất được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền giao đất sử dụng trong q trình thực hiện chính sách đất đai của Nhà nước Việt Nam Dân chủ Cộng hịa,
Chính phủ cách mạng lâm thời Cộng hịa miền Nam Việt Nam và Nhà nước Cộng hòa Xã hội Chủ nghĩa Việt Nam mà người được giao đất vẫn tiếp tục sử dụng đất đó đến ngày bị thu hồi.
Có giấy tờ hợp lệ do cơ quan có thẩm quyền thuộc chế độ cũ cấp cho người sử dụng đất, mà người đó vẫn sử dụng liên tục từ khi đước cấp đến ngày đất bị thu hồi.
Có giấy tờ mua bán đất trước ngày 18/12/1980 hoặc có giấy tờ chuyển nhượng quyền sử dụng đất trong thời gian từ 18/12/1980 đến ngày 15/10/1993 của người sử dụng đất hợp pháp được Ủy ban nhân dân xã, phường, thị trấn xác nhận.
Có giấy tờ mua, bán nhà và tài sản gắn liền với quyền sử dụng đất trước ngày 15/10/1993.
Có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất tạm thời do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc Ủy ban nhân dân quận, huyện, thị xã, thành phố trực thuộc tỉnh, sở địa chính cấp theo ủy quyền của Ủy ban nhân dân cấp tỉnh hoặc có tên trong sổ bộ địa chính nay vẫn đang tiếp tục sử dụng.
Người nhận chuyển nhượng, chuyển đổi, thừa kế, tặng, cho quyền sử dụng đất hoặc nhà gắn liền với quyền sử dụng đất mà đất đó của người sử dụng thuộc đối tượng có đủ một trong các điều kiện nêu trên nhưng chưa làm thủ tục sang tên trước bạ.
Người tự khai hoang đất để sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản, làm muối trước ngày 15/10/1993 và liên tục sử dụng cho đến khi thu hồi đất, khơng có tranh chấp và làm đầy đủ nghĩa vụ tài chính cho Nhà nước.
- Nguyên tắc và mức đền bù thiệt hại về đất.
Nguyên tắc là người được Nhà nước cho phép sử dụng đất vào mục đích nào thì khi Nhà nước thu hồi được đền bù theo giá đất có cùng mục đích sử dụng. Trường hợp đền bù bằng đất hoặc bằng nhà ở mà có chênh lệch về diện tích hoặc giá trị thì phần chênh lệch được thanh tốn bằng tiền.
Người có đủ điều kiện được đền bù về đất thì được đền bù bằng 100% theo giá đất tính đền bù. Trong thực tế triển khai, một số địa phương đã vận dụng kết hợp với Nghị định 38/2000/NĐ-CP ngày 23/08/2000 của Chính Phủ về thu tiền sử dụng đất, cụ thể là khấu trừ tiền sử dụng đất phải nộp (trường hợp được hợp thức hóa quyền sử dụng đất theo Nghị định 38/2000/NĐ-CP) vào tiền đền bù thiệt hại của người bị thu hồi đất.
- Về giá đất tính đền bù.
Giá đất tính đền bù là giá đất do Chủ tịch Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định cho từng dự án theo từng dự án theo đề nghị của Giám đốc sở tài chính có sự tham gia của các ngành có liên quan. Giá đất tính đền bù đước xác định trên cơ sở giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành theo quy định của Chính phủ nhân với hệ số K để bảo đảm giá đất đền bù phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương. Trong trường hợp giá đất Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đã phù hợp với khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở địa phương thì được áp dụng để tính đền bù thiệt hại.
Nguyên tắc trong việc định giá đền bù đất: Một là, giá đất đền bù phải bảo đảm cho người được đền bù tái tạo lại quỹ đất tương đương với quỹ đất bị thu hồi. Hai là, giá đất đền bù phải do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quyết định.
Cách xác định hệ số K: Hệ số K (theo hướng dẫn tại Thông tư số 145/1998/TT-BTC ngày 04/11/1998 của Bộ Tài chính) là hệ số nêu lên mối quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương quy định theo khung giá các loại đất của Chính phủ. Hệ số K có thể lớn hơn hoặc nhỏ hơn 1 tùy thuộc vào sự chênh lệch giữa giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh quy định và giá đất tính theo khả năng sinh lợi hoặc giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế tại địa phương.
+ Khi xác định hệ số K theo quan hệ tỷ lệ giữa giá đất tính theo khả năng sinh lợi với giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh quy định (áp dụng đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) được thực hiện theo 3 bước.
Bước 1: Xác định giá trị sản lượng, chi phí và thu nhập trong năm trên một đơn vị diện tích nhất định của từng hạng đất trong điều kiện sản xuất bình thường và khả năng canh tác trung bình ở địa phương. Giá nơng sản, lâm sản, thủy sản, giá các chi phí vật chất và chi phí lao động để xác định giá trị sản lượng, đó là cơ sở để xác định giá đất đền bù.
Bước 2, Xác định giá đất theo khả năng sinh lợi Giá đất theo khả
năng sinh lợi =
Thu nhập
Lãi suất tiền gởi Ngân hàng Nhà Nước không kỳ hạn (%/năm)
Bước 3: Xác định hệ số K theo công thức sau:
Hệ số K =
Giá đất theo khả năng sinh lợi
Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định + Khi xác định hệ số K theo quan hệ tỷ lệ giữa giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế với giá đất do Ủy ban nhân dân tỉnh, thành phố quy định (áp dụng đối với đất ở, đất chuyên dung và các lọai đất không phải là đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản) được thực hiện theo 2 bước.
Bước 1: Thực hiện thu nhập thông tin, số liệu và xử lý các thông tin và số liệu thu nhập được về giá chuyển nhượng ở thị trường để tìm ra “giá thật” - giá phản ánh đúng giá đất thực tế. Giá này không chịu ảnh hưởng của các yếu tố tâm lý, yếu tố ảo. Sau đó phải so sánh các yếu tố cấu thành giá đất như: điều kiện cơ sở hạ tầng đơ thị, vị trí đất, kích thứơc, diện tích đất, hình dạng, khả năng sinh lợi … giữa khu đất được đền bù với khu đất bị thu hồi. Từ kết quả so sánh, phân tích tìm ra giá của mảnh (thửa, khu) đất chưa có giá - đất bị thu hồi.
Bước 2: Tính hệ số K Hệ số K =
Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực ở địa phương
Giá đất do UBND cấp tỉnh ban hành theo khung giá đất do Chính phủ quy định
+ Hệ số K và giá đất tính đền bù trong một số trường hợp đặc biệt.
Một là, đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đất làm muối, đất có mặt nước
nuôi trồng thủy sản ở những nơi mà việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất đã diễn ra phổ biến và đã hình thành giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất có thể xác định hệ số K bằng một trong hai phương pháp trên. Nhưng giá đất tính đền bù thiệt hại bằng giá đất đền bù tính theo khả năng sinh lời, cộng them một khỏan tiền tối đa bằng 60% phần chênh lệch giữa giá đất tính theo giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất và giá đền bù tính theo khả năng sinh lời của mảnh đất đó.
Hai là, đất ở những nơi mới đơ thị hóa (trước 1993 cịn là nơng thơn)
hoặc đất ở của hộ gia đình có khn viên rộng, trong đó đất nơng nghiệp, lâm nghiệp thì được đền bù theo mức diện tích đất ở được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cho phép dùng làm đất ở. Phần diện tích cịn lại được đền bù theo giá đất nông nghiệp, lâm nghiệp và được cộng thêm một khỏan tiền tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở của khn viên đó với giá đền bù đất nông nghiệp.
Ba là, đất nông nghiệp trong đô thị được đền bù theo giá đất nông
nghiệp và được cộng thêm một khỏan tối đa bằng 30% phần chênh lệch giữa giá đền bù cho đất ở trong đô thị của khu đất liền kề với giá đất đền bù đất nông nghiệp.
Tuy nhiên khi triển khai thực hiện đền bù đất đai việc xác định hệ số K rất phức tạp và đơi khi khơng cần thiết. Vì muốn xác định hệ số K phải xác định được giá đất tính theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế - đây chính là giá đất đền bù thiệt hại. Vì vậy, ngày
04/09/1999, Bộ Tài Chính đã ban hành văn bản số 4448/TC-QLCS hướng dẫn xử lý như sau:
+ Giá đất tính đền bủ thiệt hại là giá đất tính theo khả năng sinh lợi đối với đất nông nghiệp, đất lâm nghiệp, đầt làm muối, đất có mặt nước ni trồng thủy sản và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương đối với lọai đất khác.
+ Giá đất do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành đã phù hợp với giá đất tính theo khả năng sinh lợi và giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế ở địa phương thì được áp dụng giá này để tính đền bù thiệt hại về đất.
+ Trường hợp khi xác định giá đền bù thiệt hại khơng vận dụng được 2 phương pháp trên đây thì phải xác định hệ số K để tính giá đất đền bù cho phù hợp.
Ngày 03/12/2004, Nghị định số 197/2004/NĐ-CP được ban hành thay thế Nghị định 22/1998/NĐ-CP, cụ thể hóa về đối tượng bồi thường. Thơng qua việc cụ thể hóa các loại giấy tở hợp lệ và quy định đối tượng không đủ điều kiện bồi thường (điều 7) và những đối tượng đủ điều kiện bồi thường (điều 8). Đặc biệt nguyên tắc bồi thường tài sản cụ thể hơn (điều 18). So với Nghị định 22/1998/NĐ-CP thì Nghị định 197/2004/NĐ-CP quy định thêm về đối tượng được bồi thường về đất đai (lúc này theo Luật đất đai thì cụm từ “đền bù” được thay thế bằng “bồi thường”
Ngày 25/05/2007, Chính phủ ban hành Nghị định số 84/2007/NĐ-CP, trong đó đối với nội dung có liên quan đến đối tượng được bồi thường đã hủy bỏ khoản 6, khoản 8 Điều 8 Nghị định số 197/2004/NĐ-CP (là những trường hợp sử dụng đất mà khơng có các loại giấy tờ theo quy định) để quy định cụ thể, chi tiết hơn, đồng thời bổ sung một số trường hợp, khơng có giấy tờ hợp pháp hợp lệ quy định tại điều 44 và 45 Nghị định số 84/2007/NĐ-CP. So với Nghị định số 197/2004/NĐ-CP, Nghị định số 84/2007/NĐ-CP khẳng định rõ ràng việc bồi thường phải theo hạn mức giao đất (đất ở khơng có giấy tờ); xử lý được vấn đề chênh lệch diện tích trên giấy tờ và diện tích thực tế tạo ra sự cơng bằng khách quan giữa người có giấy tờ và khơng có giấy tờ.
Ngày 13/08/2009, Nghị định số 69/2009/NĐ-CP được ban hành và có hiệu lực từ ngày 01/10/2009 bổ sung nhiều nội dung của các Nghị định 181,197, 84, trong đó nội dung về bồi thường được bổ sung, sửa đổi, mức bồi