Cộng hịa Singapore là quốc gia nhỏ nhất của Đơng Nam Á, nằm phía nam của bán đảo Malaysia, phía nam bang Johor của Malaysia và phía bắc đảo Riau của Indonesia. Singapore nằm cách xích đạo chỉ 137 km về hướng Bắc. Singapore là một đảo quốc, một thành phố với 682 km2 và dân số
3,4 triệu người. Với quy mô quốc gia nhỏ bé và có nhiều điểm đặc thù, Singapore khá thành cơng trong việc quản lý và điều tiết thị trường bất động sản. Singapore có chế độ sở hữu đất đai đa dạng. Đất do Nhà nước sở hữu chiếm tỷ trọng lớn nhất (gần 90%), số còn lại do tư nhân chiếm hữu, nhưng việc sở hữu này phải tuân thủ theo các chế độ quy hoạch sử dụng đất do Nhà nước quy định. Người nước ngoài được quyền sở hữu căn hộ hoặc căn nhà (biệt thự) kèm theo với đất ở. Chế độ sử dụng đất phổ biến là hợp đồng thuê của Nhà nước trong thời hạn cụ thể. Kinh nghiệm của Sigagore:
Quy hoạch được nhận thức là vấn đề quan trọng hàng đầu trong việc phát triển ổn định thị trường bất động sản. Phương thức quy hoạch của Singapore rất bài bản. Theo họ có 3 loại quy hoạch chính, tiến hành theo từng bước: (1) Quy hoạch định hướng (Concept plan) thời hạn 10 năm; (2) Quy hoạch tổng thể (Master plan) thời hạn thực hiện trong 05 năm; (3) Trong quá trình triển khai thực hiện dự án theo quy hoạch, các chủ đầu tư lập dự án cụ thể phù hợp với quy hoạch chi tiết đã đề ra và trình Cơ quan Tái Phát triển Đơ thị (URA) xem xét phê duyệt (Guiding plan). Từ quy hoạch sẽ xác định phân bổ sử dụng đất đai hợp lý. Một số kinh nghiệm về quy hoạch:
- Nhận thức được tầm quan trọng của quy hoạch, họ tập trung nguồn lực để xây dựng quy hoạch, đảm bảo quy hoạch đạt chất lượng cao và ít phải điều chỉnh. Quy hoạch theo thứ tự hợp lý và nhất quán từ định hướng đến chi tiết. Quy hoạch triển khai từng bước, chắc chắn, một số khu vực chưa quy hoạch còn để trống và đề rõ “khu vực đang nghiên cứu”.
- Quy hoạch mang tính dân chủ cơng khai, đảm bảo mọi người dân và các cơ quan chức năng, các doanh nghiệp được quyền tham gia và được thông tin đầy đủ trên các phương tiện thông tin đại chúng. Sau khi nội dung quy hoạch đã được công bố, giá trị pháp lý của quy hoạch được đảm bảo, không phụ thuộc vào sự can thiệp của cá nhân hoặc cơ quan nào. Nếu phát sinh một dự án mới ngoài quy hoạch mà muốn thực hiện thì phải chờ điều chỉnh quy hoạch trong giai đoạn 5 năm tiếp theo. Việc quản lý xây dựng theo quy hoạch rất nghiêm khắc, nếu vi phạm nghiêm trọng về giấy phép xây dựng phải xử phạt. Quy hoạch không phụ thuộc vào ranh giới hành chính mà theo các phân khu chức năng, do đó việc quy hoạch và triển khai thực hiện thống nhất.
- Nhà nước đóng vai trị trung tâm trong quy hoạch đơ thị, có tồn quyền quyết định mọi vấn đề trong quy hoạch đơ thị. Sau khi có quy hoạch,
nhà nước thu hồi đất và giao đất (bán hoặc cho thuê) cho các công ty (nhà nước hoặc tư nhân) thực hiện đúng quy hoạch chi tiết.
- Quy hoạch được công bố trước khi thu hồi đất 2-3 năm, sau khi nhà đầu tư được giao đất phải cam kết thực hiện dự án trong vòng 6 năm (thường là các dự án lớn). Nhà nước không cho phép chủ đầu tư mua đi bán lại trên mảnh đất được giao, trừ một số trường hợp đặc biệt.
Hai là, kinh nghiệm thu hồi đất, định giá đền bù và tái định cư. - Kinh nghiệm thu hồi đất:
Sau khi có quy hoạch chi tiết và có dự án cụ thể, nhà nước tiến hành thu hồi đất để triển khai thực hiện. Nhà nước toàn quyền quyết định trong vấn đề thu hồi đất, người dân có nghĩa vụ phải tuân thủ (theo Luật về thu hồi đất - Land Acquisition Act). Công tác thu hồi đất dựa trên nguyên tắc: thu hồi đất bắt buộc phục vụ cho việc phát triển cơ sở hạ tầng, phúc lợi xã hội và chỉnh trang đô thị; hạn chế thu hồi đất tư nhân, chỉ thu hồi khi thực sự cần thiết; công tác thu hồi đất phải được sự cho phép bởi Chính phủ và các thành viên trong Nội các Chính phủ, sau khi đã thảo luận và tham khảo ý kiến cộng đồng; việc thu hồi đất được tiến hành theo từng bước chặt chẽ và có thơng báo trước cho người dân 2 - 3 năm. Nếu người dân không chịu đi để nhà nước thu hồi đất sẽ áp dụng cưỡng chế hoặc phạt theo Luật xâm chiếm đất cơng (State Lands Encroachment Act).
- Chính sách đền bù:
Mức đền bù thiệt hại căn cứ vào giá trị bất động sản của chủ sở hữu; các chi phí tháo dỡ, di chuyển hợp lý; chi phí mua vật tư thay thế; thuế sử dụng nhà mới… Nếu người dân không tin tưởng Nhà nước, có thể thuê một tổ chức định giá tư nhân để định giá lại và chi phí do Nhà nước chịu. Kinh nghiệm xác định giá đền bù cho thấy: Nhà nước Singapore đền bù giá thấp hơn giá hiện tại, vì giá bất động sản hiện tại đã bao gồm giá trị gia tăng do nhà nước đầu tư hạ tầng, do đó nhà nước điều tiết một phần giá trị đã đầu tư.
Ngoài ra, các yếu tố sau đây cũng được xem xét khi đền bù: giá trị bất động sản gia tăng do cơng trình cơng cộng đi ngang qua, Nhà nước sẽ điều tiết; ngược lại cơng trình cơng cộng ảnh hưởng xấu đến mảnh đất (như tiếng ồn, khói bụi, người ngồi có thể nhìn vào nhà…), Nhà nước sẽ tăng đền bù; cơng trình cắt manh mún mảnh đất hiện hữu; chi phí để hồn tất thủ tục cho mảnh đất cịn lại.
Tuy nhiên, cũng có những yếu tố khơng chấp nhận khi tính mức đền bù, đó là: địi được thưởng để di dời sớm hoặc muốn ở lại chỗ cũ nên đòi tăng đền bù mới chịu đi; đòi bồi thường vào việc đầu tư thêm vào căn nhà, sau khi đã có quyết định giải tỏa, trừ khi căn nhà quá tệ cần được sơn sửa lại. Trong vịng 2 năm cơng bố giải tỏa mà cố ý xây dựng nhà lớn đẹp để đòi đền bù; đòi đền bù theo giá đã mua (ý định đầu cơ đất); hoạt động kinh doanh nhưng khơng có giấy phép, khơng có căn cứ pháp lý để đền bù; tổ chức, cá nhân sử dụng bất động sản bất hợp pháp. Ngoài ra, sự gia tăng giá đất trong vòng 7 năm do sự phát triển của hạ tầng công cộng cũng được xem xét điều tiết.
Phương thức thanh toán khi đền bù là trả trước 20% khi chủ nhà thực hiện việc tháo dỡ, phần còn lại trả khi hồn tất việc di dời. Nếu hộ gia đình có nhu cầu cấp bách về nhà ở, sẽ thu xếp cho thuê với giá phù hợp.
Ngồi ra, nhà nước Singapore cịn có các chính sách hỗ trợ khác đảm bảo quyền lợi của chủ bất động sản phải di dời. Trong q trình đền bù, chủ bất động sản có quyền khiếu kiện về giá trị đền bù. Hội đồng đền bù sẽ là tổ chức quyết định giá trị đền bù đối với người khởi kiện. Nếu chủ bất động sản vẫn khơng đồng ý có thể đưa vụ việc lên Tịa Thượng thẩm.
Nhìn chung, chính sách đền bù được tiến hành thận trọng (nhất là đất của tư nhân), có văn bản luật quy định chặt chẽ, tạo điều kiện thuận lợi và chính sách đền bù cơng bằng đối với mọi tổ chức, cá nhân, do đó tạo được sự đồng thuận cao trong xã hội. Tỷ lệ cưỡng chế chiếm một tỷ trọng không đáng kể, dưới 1% [39].