THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH LIÊN QUAN TỚI XÁC ĐỊNH GIÁ ĐỀN BÙ ĐẤT XÂY DỰNG ĐÔ THỊ
Từ đầu thế kỷ XVII nhiều nhóm di dân từ phía Bắc đến vùng Bà Rịa - Đồng Nai cư trú, khai thác rừng và thủy sản, dần dần giao thương với các nơi qua cửa Cù Lao Phố, Biên Hòa.
Cuối thế kỷ XVIII và đầu thế kỷ XIX, vùng đơ thị nói trên được mở rộng từ phía khu vực sơng Sài Gịn hình thành đơ thị mới, dân số lên tới 50.000 người, quan hệ kinh tế bên ngòai qua Chợ Lớn và cảng Bến Nghé. Nằm trong vùng chuyển tiếp giữa miền Đông Nam Bộ và Tây Nam Bộ, với vị trí của một trung tâm hành chính cùng các cơ sở tiểu thủ cơng nghiệp rộng khắp Sài Gòn đã thúc đẩy nền kinh tế sản xuất hàng hóa trên tịan vùng Nam Bộ phát triển.
Từ năm 1859, Sài Gòn và « Lục tỉnh » rơi vào tay Pháp. Đô đốc Rigault de Genouilly thực hiện một số chính sách ngọai thương : Mở cảng Sài Gịn và xuất khẩu gạo, giảm 50% thuế quan đồng thời giao cho Coffyn xây dựng đồ án quy họach đơ thị Sài Gịn 500.000 dân. Nhờ đó Sài Gịn từng bước phát triển theo hướng một thành phố cảng, một đầu mối giao thương quốc tế, một trung tâm thương mại, du lịch và công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, cung cấp các nguồn động lực mở rộng vùng trồng lúa, đánh bắt thủy sản ở miền Tây, trồng cây công nghiệp và khai thác lâm sản… ở miền Đông.
Năm 1945, dân số Sài Gòn - Chợ Lớn khỏang 1,9 triệu người trên tổng số 25 triệu dân của cả Việt Nam. Cơ cấu kinh tế của Sài Gòn lúc này vẫn chủ yếu là thương mại, dịch vụ và thương nghiệp. Sài Gòn là thủ phủ, nơi đặt bộ
máy cai trị trực tiếp Nam Bộ của Pháp và có ảnh hưởng mạnh mẽ đến cả Nam Đơng Dương, có quan hệ giao thương với nhiều nước trên thế giới, trước hết đối với Đông Nam Á và thu hút các nguồn nhân, tài, vật lực từ nhiều nơi.
Những năm 1949-1975 là thời kỳ biến động trên tất cả các mặt của Sài Gòn, bởi hai cuộc kháng chiến chống thực dân Pháp và đế quốc Mỹ. Tỷ lệ dân nhập cư rất cao, nền kinh tế trì trệ, lạm phát triền miên. Đất đai sử dụng tự phát với tốc độ nhanh.
Từ sau năm 1975, Sài Gòn được mang tên thành phố Hồ Chí Minh và đi vào thời kỳ quá độ xây dựng chủ nghĩa xã hội. Địa giới thành phố được mở rộng bao gồm phần lớn tỉnh Gia Định cũ với vùng nông thôn rộng lớn chiếm đến 93,2% diện tích thành phố và 29,4% dân số của khu vực trung tâm trước đây. Với qui mơ đất đai đó cho phép thành phố Hồ Chí Minh tự trang trải một phần lương thực, thực phẩm, tạo đất đai dự trữ, mở rộng thành phố trong tương lai. Tuy nhiên đây cũng là cơ sở cho việc phát triển của một cơ chế kinh tế khép kín, tự túc - tự cấp và gây trở ngại cho q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa của thành phố.
Mặc dù trải qua rất nhiều khó khăn, nhưng tăng trưởng kinh tế của thành phố Hồ Chí Minh những năm nói trên đạt khá cao, bình qn trong các năm 1976-1980 là 1,8%/năm; 1981-1985 là 13,8%/năm. Tổng sản phẩm xã hội của Thành phố Hồ Chí Minh chiếm trên dưới 25% của cả nước.
Từ năm 1986 đến nay, đường lối đổi mới của Đảng và những chính sách cải cách của Nhà nước đã tạo cho Thành phố Hồ Chí Minh những điều kiện khách quan để từng bước phát triển, chỉnh trang đô thị và cải thiện môi trường sống. Nền kinh tế chuyển đổi, mở ra nhiều vận hội mới cho Thành phố Hồ Chí Minh, với tốc độ tăng trưởng kinh tế luôn đứng đầu cả nước và liên tục gia tăng trong những năm gần đây. Bình quân giai đọan 1986-1995 tốc độ tăng GDP 10,2% ; 2001-2005 tăng 11% ; 2006-2010 tăng 10,8%. Cơ cấu kinh tế thành phố đã chuyển dịch theo hướng dịch vụ - công nghiệp - nơng nghiệp [34].
Kinh tế phát triển có xu hướng làm gia tăng mọi nhu cầu xã hội, trong
đó nhu cầu mở rộng của q trình đơ thị hóa, thu hút dòng người nhập cư về thành phố ngày càng nhiều, dân số Thành phố Hồ Chí Minh tăng lên nhanh chóng. Thành phố Hồ Chí Minh ngày nay là một trong 5 thành phố trực thuộc Trung ương của Việt Nam, bao gồm 19 quận và 5 huyện với 322 đơn vị hành chính cấp xã, phường, tổng diện tích 2.095,01 km². Theo kết quả điều tra dân số chính thức vào thời điểm 0 giờ ngày 1 tháng 4 năm 2009 thì dân số thành phố là 7.123.340 người (chiếm 8,34% dân số Việt Nam), mật độ trung bình 3.420 người/km². Lượng dân cư này chủ yếu tập trung trong các quận nội thành, gồm 5.841.987 người, mật độ lên tới 11.906 người/km2. Tuy nhiên nếu tính những người cư trú khơng đăng ký thì dân số thực tế của thành phố vượt trên 9 triệu người. Thành phố có tốc độ tăng dân số lớn nhất của Việt Nam, và mật độ phân bố dân cư cũng không đồng đều chủ yếu tập trung ở các quận nội thành. Trong 10 năm từ 1999-2009 dân số thành phố tăng thêm 2.125.709 người, bình quân tăng hơn 212.000 người/năm, tốc độ tăng 3,54%/năm, chiếm 22,32% số dân tăng thêm của cả nước trong vịng 10 năm. Khơng chỉ là thành phố đông dân nhất Việt Nam, quy mô dân số của Thành phố Hồ Chí Minh cịn hơn phần lớn các thủ đô ở châu Âu ngoại trừ Moscow và London. Theo số liệu thống kê năm 2009, 83,32% dân cư sống trong khu vực thành thị. Thành phố Hồ Chí Minh có gần một phần ba là dân nhập cư từ các tỉnh khác. Sự phân bố dân cư ở Thành phố Hồ Chí Minh khơng đồng đều, ngay cả các quận nội thành. Theo kết quả điều tra dân số ngày 01/04/2009 Thành phố Hồ Chí Minh có 1.824.822 hộ dân trong đó: 1.509.930 hộ tại thành thị và 314.892 hộ tại nơng thơn, bình qn 3,93 người/hộ. Phân theo giới tính: Nam có 3.435.734 người chiếm 47,97%, nữ có 3.727.130 người chiếm 52,03%. Trong khi các quận 3, 4, 5 hay 10, 11 có mật độ lên tới trên 40.000 người/km² thì các quận 2, 9, 12 chỉ khoảng 2.000 tới 6.000 người/km². Ở các huyện ngoại thành, mật độ dân số rất thấp, như Cần Giờ chỉ có 96 người/km². Về
mức độ gia tăng dân số, trong khi tỷ lệ tăng tự nhiên 1,07% thì tỷ lệ tăng cơ học lên tới 1,9%. Theo ước tính năm 2005, trung bình mỗi ngày có khoảng 1 triệu khách vãng lai tại Thành phố Hồ Chí Minh. Theo thống kê sơ bộ thì trong năm 2010, con số này tăng lên tới 2 triệu [34].
Nhờ điều kiện tự nhiên thuận lợi, Thành phố Hồ Chí Minh trở thành một đầu mối giao thơng quan trọng của Việt Nam và Đông Nam Á, bao gồm cả đường bộ, đường sắt, đường thủy và đường không. Vào năm 2009, thành phố đón khoảng 3,987 triệu lượt khách du lịch quốc tế, tức hơn 70% lượng khách vào Việt Nam. Các lĩnh vực giáo dục, truyền thông, thể thao, giải trí, Thành phố Hồ Chí Minh đều giữ vai trị quan trọng bậc nhất.
Về kinh tế, Thành phố Hồ Chí Minh chiếm 0,6% diện tích và 8,34% dân số của Việt Nam nhưng chiếm tới 20,2% tổng sản phẩm, 26,1% giá trị sản xuất công nghiệp và 44% dự án nước ngồi. Tính đến 31/12/2010, thành phố thu hút 3.771 dự án, với tổng vốn đầu tư đăng ký là 29,2 tỷ USD, trong đó vốn đầu tư vào ngành kinh doanh bất động sản ln chiếm tỷ trọng lớn nhất. Chỉ tính riêng năm 2010, có 22 dự án hoạt động kinh doanh bất động sản, với tổng vốn đầu tư hơn 1 tỷ USD, chiếm tỷ lệ hơn 69% tổng vốn đầu tư. Năm
2005, Thành phố Hồ Chí Minh có 4.344.000 lao động, trong đó 139 nghìn
người ngồi độ tuổi lao động nhưng vẫn đang tham gia làm việc. Năm 2010, GDP bình quân đầu người ở thành phố đạt 2.800 USD/năm, cao hơn nhiều so với trung bình cả nước, 1.168USD/năm. Tổng GDP cả năm 2010 đạt 418.053 tỷ đồng (tính theo giá thực tế khoảng 20,902 tỷ USD), tốc độ tăng trưởng đạt 11.8% [34].
Nền kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh đa dạng về lĩnh vực, từ khai thác mỏ, thủy sản, nông nghiệp, công nghiệp chế biến, xây dựng đến du
lịch, tài chính... Cơ cấu kinh tế của thành phố, khu vực nhà nước chiếm
27,4%, ngoài quốc doanh chiếm 49,3%, phần cịn lại là khu vực có vốn đầu tư nước ngồi. Về các ngành kinh tế, dịch vụ chiếm tỷ trọng cao nhất: 54,8%.
Phần cịn lại, cơng nghiệp và xây dựng chiếm 43,9%, nông nghiệp, lâm nghiệp và thủy sản chỉ chiếm 1,3% [34].
Về thương mại, Thành phố Hồ Chí Minh có một hệ thống trung tâm mua sắm, siêu thị, chợ đa dạng. Chợ Bến Thành là biểu tượng về giao lưu thương mại từ xa xưa của thành phố, hiện nay vẫn giữ một vai trò quan trọng. Những thập niên gần đây, nhiều trung tâm thương mại hiện đại xuất hiện như Saigon Trade Centre, Diamond Plaza... Mức tiêu thụ của Thành phố Hồ Chí Minh cũng cao hơn nhiều so với các tỉnh khác của Việt Nam và gấp 1,5 lần thủ đô Hà Nội.
Tuy vậy, nền kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh vẫn phải đối mặt với nhiều khó khăn. Tồn thành phố chỉ có 10% cơ sở cơng nghiệp có trình độ cơng nghệ hiện đại. Trong đó, có 21/212 cơ sở ngành dệt may, 4/40 cơ sở ngành da giày, 6/68 cơ sở ngành hóa chất, 14/144 cơ sở chế biến thực phẩm, 18/96 cơ sở cao su nhựa, 5/46 cơ sở chế tạo máy... có trình độ cơng nghệ, kỹ thuật sản xuất tiên tiến. Cơ sở hạ tầng của thành phố lạc hậu, quá tải, chỉ giá tiêu dùng cao, tệ nạn xã hội, hành chính phức tạp... cũng gây khó khăn cho nền kinh tế. Ngành cơng nghiệp thành phố hiện đang hướng tới các lĩnh vực cao, đem lại hiệu quả kinh tế hơn.
Thực tế cho thấy, quĩ đất của bất kỳ quốc gia hay của Thành phố nào đều có một giới hạn nhất định, nhưng nhu cầu sử dụng đất ngày càng tăng cao, đặc biệt là ở những thành phố lớn như Thành phố Hồ Chí Minh. Với tốc độ tăng trưởng kinh tế nhanh như đã nói trên thì nhu cầu về đất đặc biệt lớn nhằm phục vụ cho nhu cầu về xây dựng khu cơng nghiệp, nhu cầu đơ thị hóa…
Với điều kiện kinh tế xã hội và tốc độ tăng dân số của Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay thì vấn đề sử dụng đất cho xây dựng đô thị sẽ ngày càng tăng cao trong khi đất đai là tài sản hữu hạn vì vậy việc giá đất xây dựng đơ thị có xu hướng biến động ngày càng tăng là vấn đề tất yếu. Do đó, việc xác định đúng giá trị đất xây dựng đô thị phù hợp với thị trường sao cho hài hịa
lợi ích giữa Nhà nước, chủ đầu tư, người bị thu hồi đất là vấn đề cần đặt ra đối với quá trình phát triển kinh tế của Thành phố Hồ Chí Minh. Để giải quyết vấn đề thì việc vận dụng nguyên lý địa tơ của C.Mác vào qui trình xây dựng giá đất đền bù tại Thành phố Hồ Chí Minh có ý nghĩa đặc biệt quan trọng nhằm đảm bảo lợi ích xã hội trong vấn để sử dụng đất.