Mặc dù quan hệ đền bù của Nhà nước với người sử dụng đất không phải là quan hệ ngang giá nhưng khi Nhà nước thu hồi đất phải đền bù cho người sử dụng một khoản nhất định và đó gọi là giá đền bù đất. Như vậy, giá đền bù đất xây dựng đô thị là giá đền bù đối với đất được Nhà nước thu hồi để sử dụng cho việc xây dựng đô thị. Giá đền bù đất xây dựng đô thị được xác đinh trên cơ sở các quy định của Nhà nước về chính sách đền bù giải phóng mặt bằng, chính sách về giá đất, việc xác đinh giá đất làm căn cứ để đền bù cho người sử dụng đất là yếu tố quan trọng nhất. Giá đất do Nhà nước ban hành chính là cơ sở cho việc xác định giá đền bù đất xây dựng đô thị. Tuy
nhiên, giá đất do Ủy ban nhân dân thành phố quy định được công bố công khai vào ngày 01 tháng 01 hàng năm được sử dụng cho 7 mục đích, trong đó có 6 mục đích để nhà đầu tư và người dân thực hiện nghĩa vụ tài chính với Nhà nước và 1 mục đích để tính bồi thường cho người sử dụng đất bị thu hồi đất. Để tránh tác động lớn cho nền kinh tế, thành phố đã quy định xác định giá đất bồi thường theo giá thị trường không áp dụng bảng giá đất thành phố quy định. Quy định này phù hợp với lý luận và đã giải quyết cơ bản tình hình khiếu nại khiếu kiện về giá đền bù khi thu hồi đất trong những năm gần đây.
Hiện nay vướng mắc lớn nhất trong thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng chính là giá bồi thường đất nơng nghiệp trong đơ thị và vùng đang đơ thị hóa. Trên cơ sở lý luận về giá trị thay thế, có thể xem xét tính tốn như sau:
Nói đến “giá đất” chính là nói đến khả năng sinh lợi từ đất, hoặc hiệu quả mang lại khi đầu tư vốn vào mảnh đất đó. Trong xác định giá đất đơ thị cuả một số loại đất sau :
- Giá trị đất hoang chưa khai phá: đất đai còn bỏ hoang do bùn lầy hoặc do các yếu tố địa hình bất lợi khác mà con người chưa ai đầu tư công sức, tiền vốn để khai hoang trồng trọt, hoặc dùng vào mục đích khác. Loại đất này theo lý luận về địa tơ tư bản của Mác thì nó khơng có giá trị sử dụng nên cũng chưa có giá cả, theo Luật đất đai Việt Nam thì nó thuộc loại đất chưa khai phá và do Nhà nước quản lý.
- Giá đất trưng dụng: là đất sản xuất nông nghiệp mà Nhà nước thu hồi hoặc nhà đầu tư khai thác, đây chính là việc “tư bản hóa địa tơ nơng nghiệp”, loại đất này hình thành tùy theo từng thời kỳ lịch sử và quy định của pháp luật. Giá đất nông nghiệp này ban đầu được xác định theo chi phí trưng dụng đất
Giá đất trưng
dụng (P1) =
R1
(đồng/m2) (1) Z'
R1 : địa tô nông nghiệp Z’ : lãi suất
Khi lãi suất tăng thì giá đất trưng dụng giảm và ngược lại. Ngày nay, đa số người dân biết đất nông nghiệp sau khi thu hồi triển khai qui hoạch hay lập dự án có giá trị cao hơn nhiều nên Nhà nước không thể thu hồi đất nông nghiệp với giá đất trưng dụng mà phải tăng thêm ∆ R1. Giá đất nông nghiệp lúc bấy giờ là “hạn ngạch lợi nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi đô thị trưng dụng đất” Giá đất trưng dụng (P1) = R1 + ∆ R1 (đồng/m2) (2) Z'
Hiện nay, khi tiến hành thu hồi đất, giải phóng mặt bằng để thực hiện các dự án theo quy hoạch, người nơng dân thường địi hỏi phải được bồi thường hỗ trợ với giá đất tính tốn theo cơng thức (2).
Giá đất nông nghiệp khi thu hồi đất cần căn cứ trên giá đất trưng dụng, theo cơng thức trên, nghĩa là có tính đến lợi nhuận tăng trưởng siêu ngạch dự kiến sau khi đơ thị trưng dụng đất. Có chính sách hỗ trợ, bồi thường thiệt hại khi giải phóng mặt bằng, tạo điều kiện công ăn việc làm cho người nông dân khi trở thành thị dân.
Đối với các hộ kinh doanh và cơ sở công nghiệp, hướng đền bù bằng tiền mặt và căn cứ vào thu nhập thực tế trước đó. Riêng đối với cơ sở tơn giáo như chùa chiền, nhà thờ… khi giải tỏa thì bố trí xây dựng mới trên địa điểm và diện tích phù hợp nhằm phục vụ dân cư mới
- Giá cả nhà ở đơ thị được hình thành dựa trên mức độ lợi ích sử dụng, mức độ khan hiếm tương đối và mức cầu của người mua. Giá cả nhà ở đơ thị có đặc trưng như sau:
Giá cả có tính song trùng, bao gồm giá đất (giá trị quyền sử dụng đất) và giá trị cơng trình kiến trúc trên đất.
Giá cả có tính khu vực, mỗi khu vực có thế mạnh khác nhau, có tiềm năng kinh tế khác nhau, có thị hiếu khác nhau, có tập quán khác nhau … và do đó mà có giá cả khác nhau.
Trong dài hạn giá cả ln có khuynh hướng tăng, vì đất đai là tài ngun có hạn.