của C.Mác trong thực thi chính sách định giá đền bù đất xây dựng đơ thị ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay
- Tính khoa học và thực tiễn trong vận dụng lý luận địa tô của C.Mác trong thực thi chính sách định giá đền bù đất xây dựng đơ thị ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay.
Định giá đất khơng chỉ địi hỏi phải phù hợp với lý luận Mác - Lê nin về địa tơ, giá cả ruộng đất, mà cịn địi hỏi phải vận dụng lý luận đó phù hợp với điều kiện thực tiễn của từng nước. Đối với nước ta cũng như ở thành phố Hồ Chí Minh trong chính sách đền bù và định giá đất có một số điểm cần chú ý:
Thứ nhất, ở nước ta hiện nay, đất đai thuộc sở hữu toàn dân, do Nhà
nước đại diện chủ sở hữu, Nhà nước giao quyền sử dụng đất cho các đối tượng sử dụng. Vì vậy, việc mua bán đất đai ở nước ta chỉ là mua bán quyền sử dụng đất chứ không chuyển quyền sở hữu như ở các nước có chế độ tư hữu đất đai. Trong thực tiễn ở nước ta, quyền sử dụng đất được giao ổn định từ 20 năm trở lên, một số loại đất, như đất ở được giao sử dụng ổn định lâu dài. Đây là loại đất không xác định thời hạn sử dụng nên có ý nghĩa tương đương như trao cả quyền sở hữu. Điều này lý giải vì sao trên thị trường giá đất ở cao hơn các loại đất khác. Điều đó cũng ảnh hưởng đến quy hoạch và chính sách đền bù, vì chênh lệch giá đất chưa chuyển mục đích với đất ở, giữa giá đất nơng nghiệp với đất đô thị.
Thứ hai, giá đất phụ thuộc nhiều vào trình độ phát triển của nền kinh tế.
Trong nền kinh tế thị trường phát triển, việc mua bán đất đai diễn ra phổ biến. Do đó, giá cả đất đai chịu tác động của cơ chế thị trường. Trong khi đó nước ta sản xuất nhỏ cịn mang tính tự cung, tự cấp là phổ biến, lợi nhuận chưa phải là mục tiêu tuyệt đối, mà chủ yếu là thu nhập để duy trì cuộc sống của người sản xuất, do đó giá đất nhiều khi khơng phản ánh đúng quy luật của kinh tế thị trường. Hơn nữa, do khả năng của người sản xuất tiếp cận các nguồn tín dụng bị hạn chế, nên công thức xác định giá cả ruộng đất t
Rz z
÷ ÷
phải được vận dụng một cách linh hoạt phù hợp với thực tiễn.
Thứ ba, thành phố Hồ Chí Minh tuy đã tập trung phát triển thị trường
trở về trước chúng ta chưa thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa, do đó khơng thừa nhận thị trường đất đai. Nhưng trong thực tế việc chuyển nhượng, cho thuê… quyền sử dụng đất vẫn diễn ra mà Nhà nước không quản lý được. Từ năm 1993 đến nay, mặc dù đã thừa nhận quyền sử dụng đất là hàng hóa và đã từng bước hình thành thị trường đất đai, song do nhiều nguyên nhân, đặc biệt là các quy định pháp luật chưa đầy đủ và phù hợp nên thị trường này chậm phát triển; hiệu lực quản lý thị trường của Nhà nước bị hạn chế, hoạt động ngầm là phổ biến… Điều đó làm cho thị trường đất đai mang tính tự phát và nhiều bất ổn.
Thứ tư, về quản lý đất đai trong một thời gian dài do hậu quả chiến
tranh và nhiều biến đổi, làm cho hồ sơ, địa bạ và các giấy tờ liên quan tới quyền sở hữu và quyền sử dụng đất bị xáo trộn, thất lạc, mất mát. Một số người cịn giữ được khế ước cũ thì cho đến nay cũng khơng cịn hiệu lực khi đất đã được giao cho người khác sử dụng … Đây là một trong những nguyên nhân làm cho việc tranh chấp về quyền sử dụng đất xảy ra nhiều, việc cấp giấy quyền sử dụng đất gặp nhiều khó khăn, cho đến nay vẫn chưa thực hiện xong, cản trở việc đưa quyền sử dụng đất tham gia vào thị trường, gây tình trạng tồn tại thị trường ngầm.
Thứ năm, đặc điểm về tâm lý, tập quán của người Việt Nam là “An cư
mới lạc nghiệp”, ai cũng muốn chiếm hữu được một mảnh đất riêng để làm nhà ở hơn là thuê hay mua nhà chung cư, coi đây là “vạn bất đắc dĩ”. Bởi vậy, ở các khu đô thị, tập trung đông dân cư, nhu cầu đất ở tăng nhanh làm cho giá đất đô thị cao hơn hẳn giá đất ở những nơi khác vả các loại đất khác.
Thứ sáu, chúng ta mới chuyển sang nền kinh tế thị trường, việc thanh tốn
bằng tiền mặt cịn chiếm tỷ trọng lớn, trong điều kiện xã hội còn nhiều tiêu cực đã xuất hiện tệ nạn: rửa tiền, đầu cơ… thông qua mua bán đất đai, làm cho giá đất biến động không theo đúng quan hệ cung cầu thực tế trên thị trường.
Vận dụng lý luận về địa tô, giá cả đất đai và căn cứ tình hình thực tiễn của Việt Nam, đối chiếu các quy định về giá đất, trong đó có quy định về xác định giá đất để đền bù đất đơ thị đã ban hành có thể nêu một số điểm hợp lý và chưa hợp lý sau:
- Tính hợp lý trong vận dụng lý luận địa tơ của C.Mác vào thực thi chính sách đền bù đất xây dựng đô thị ở Thành phố Hồ Chí Minh hiện nay.
Thứ nhất, đất đai được thừa nhận là hàng hóa đặc biệt, hàng hóa quyền
sử dụng đất
Trong quá trình chuyển đổi sang nền kinh tế thị trường, quan điểm về đất đai đã từng bước được chuyển đổi và phát triển cả về lý luận và thực tiễn. Từ chỗ đất đai không được coi là hàng hóa và khơng được mua bán, trao đổi đến việc thừa nhận quyền sử dụng đất là tài sản và được tham gia các quan hệ dân sự. Cho đến nay, cũng như cả nước, tại thành phố Hồ Chí Minh đất đai đã thực sự được coi là hàng hóa và là hàng hóa đặc biệt, hàng hóa quyền sử dụng đất.
Theo quy định, người sử dụng đất được quyền chuyển đổi, chuyển nhượng, thừa kế, cho thuê, cho thuê lại, tặng cho quyền sử dụng đất; quyền thế chấp, bảo lãnh, góp vốn bắng quyền sử dụng đất; quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất (điều 106 Luật đất đai 2003); thừa nhận giá đất và giá trị quyền sử dụng đất; quan hệ đất đai là quan hệ thị trường, kể cả quan hệ giữa Nhà nước và người sử dụng đất (Khoản 23,24, Điều 4 Luật đất đai 2003; Điều 60 Nghị định 181/2004/NĐ-CP). Các quy định đó đã thể hiện được quyền sử dụng đất hàng hóa.
Cùng các quy định chỉ rõ loại đất nào được coi là hàng hóa, cịn có các quy định loại đất nào khơng được coi là hàng hóa và khơng tham gia thị trường. Đó là các loại đất được sử dụng để: xây dựng trụ sở và các cơng trình sự nghiệp; đất của các tổ chức tơn giáo, tín ngưỡng; đất các cơng trình văn hóa, di tích lịch sử… Việc quy định như trên là phù hợp với thực tiễn sử dụng đất hiện nay cũng như truyền thống văn hóa của dân tộc. Đất xây dựng trụ sở
và các cơng trình sự nghiệp, đất dung cho mục đích quốc phịng… nhằm phục vụ đời sống tồn xã hội, chứ khơng riêng một đối tượng nào; các cơng trình văn hóa, tín ngưỡng, di tích lịch sử… ngồi yếu tố xã hội cịn có yếu tố truyền thống văn hóa, lịch sử của dân tộc… do đó đất sử dụng vào mục tiêu trên khơng thể là hàng hóa và khơng tham gia thị trường. Tuy nhiên, để phục vụ công tác quản lý, nhất là khi xử lý vi phạm về đất đai, các loại đất trên cũng được xác định giá trị. Việc xác định giá trị loại đất này được quy định cụ thể tại mục b, c khoản 1, Điều 6, Nghị định 188/2004/NĐ-CP; mục 2, phần II Thông tư 114/2004/TT-BTC.
Thứ hai, Giá đất phụ thuộc vào thu nhập do quyền sử dụng đất mang
lại. Do đó các yếu tố ảnh hưởng tới thu nhập này thì cũng ảnh hưởng tới giá cả đất đai
Nhà nước quy định giá đất bằng thương số giữa thu nhập thuần túy thu được trên một đơn vị diện tích đất với lãi suất tiền gởi. Thu nhập thuần túy được xác định bằng cách lấy tổng doanh thu trừ đi chi phí của loại đất, vị trí đất cần định giá; tính bình qn 3 năm trước thời điểm định giá và ở trình độ sử dụng đất trung bình. Trình độ sử dụng đất trung bình thể hiện ở tổng doanh thu, tổng chi phí và tổng thu nhập thuần túy ở mức trung bình của loại đất, vị trí đất đó (Khoản 2 Điều 5 Nghị định 188/2004/NĐ-CP; mục 2.1, phần I Thông tư 114/2004/TT-BTC).
Giá đất được xác định căn cứ vào thu nhập chính trên mảnh đất đó. Thu nhập càng cao, giá càng cao và ngược lại. Giá đất như trên sẽ khuyến khích được người sử dụng đất đầu tư mở rộng sản xuất, nâng cao độ phì của đất.
Trình độ sử dụng đất trung bình phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế - xã hội; nó thay đổi theo thời gian và không gian, nên giá đất phụ thuộc vào trình độ phát triển kinh tế xã hội của từng vùng, khu vực và từng thời điểm cụ thể.
Ngoài ra, thu nhập bao gồm địa tô mà địa tô chịu ảnh hưởng của nhiều nhân tố, trong đó đối với đất xây dựng, yếu tố vị trí có ý nghĩa quan trọng và có ảnh hưởng lớn tới giá đất.
Thứ ba, giá đất do Nhà nước quy định là giá cả thị trường và chịu tác
động của các yếu tố thị trường.
Việc thừa nhận đất đai là hàng hóa; quan hệ đất đai là quan hệ thị trường, tất yếu giá đất cũng phải là giá cả thị trường, kể cả giá đất do Nha nước quy định; giá đất tính theo thương số giữa thu nhập và lãi suất tiền gởi chưa phải là giá cả thực tế trên thị trường. Giá cả thị trường này còn chịu ảnh hưởng của các nhân tố khác nữa, như đã phân tích ở chương 1.
Giá đất ở nước ta hiện nay được hình thành từ ba con đường: giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường, giá đấu thầu quyền sử dụng đất và giá đất do Nhà nước quy định. Ba loại giá trên là xuất phát từ ba quan hệ đất đai thực tế đang diễn ra trên thị trường: quan hệ chuyển nhượng, quan hệ đấu thầu và quan hệ giao và cho thuê đất. Trong ba quan hệ đó, quan hệ chuyển nhượng và quan hệ đấu thầu mang tính khách quan và phản ánh tình hình thị trường, cịn quan hệ giao và cho th đất thì phần nào mang tính chủ quan nhưng vẫn phải đảm bảo sát giá cả thị trường. Tuy nhiên, ba loại giá trên là thống nhất với nhau, không mâu thuẫn lẫn nhau. Điều này được bảo đảm ở nguyên tắc và phương pháp định giá đất.
Giá đất do Nhà nước quy định theo nguyên tắc sát với giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường và được điều chỉnh theo biến động của giá cả thị trường (Khoản 1 Điều 56 Luật đất đai 2003). Giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường, giá đấu thầu quyền sử dụng đất là căn cứ để Nhà nước định giá đất (Khoản 1 Điều 4 Nghị định 188/2004/NĐ-CP; tiết 1.1 mục 1 phần I Thông tư 114/2004/TT-BTC). Giá đất do Nhà nước quy định là giá thị trường còn được thể hiện trong việc lựa chọn phương pháp định giá. Theo quy định, trong hai phương pháp định giá cơ bản
là sử dụng phương pháp so sánh trực tiếp. Chỉ sử dụng phương pháp thu nhập khi không xác định được giá theo phương pháp so sánh do khơng có thơng tin, thơng tin không đầy đủ, thị trường biến động thất thường…(Điều 5 Nghị định 188/2004/NĐ-CP; mục 3 phần I Thông tư 114/2004/TT-BTC).
Giá do Nhà nước quy định sát với giá thị trường có ý nghĩa hết sức quan trọng trong quản lý và sử dụng đất. Định giá đất sát giá thị trường sẽ xóa bỏ được tình trạng hai giá (giá thị trường và giá Nhà nước quy định). Trong thời gian qua, do tồn tại chế độ hai giá và chênh lệch nhau lớn đã dẫn tời các tệ nạn tiêu cực trong quản lý và sử dụng đất; tình trạng lợi dụng chức, quyền để tham ô, hối lộ trong quản lý và sử dụng đất diễn ra ở các địa phương như: Gị Vấp, Hóc Mơn…. Với hàng trăm ha đất bị sử dụng sai mục đích, sai đối tượng.
Ngồi ra, trong quy định giá đất đã đề cập tới các nhân tố ảnh hưởng tới giá cả thị trường đất đai. Để xác định giá theo phương pháp so sánh, cần thu nhập thông tin về về giá chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trên thị trường. Các thông tin thu thập phải bảo đảm: mang tính phổ biến; loại trừ được các yếu tố phi kinh tế ảnh hưởng tới giá đất, làm cho giá đất phản ánh không đúng cơ chế thị trường (Khoản 2 Điều 3; Khoản 1 Điều 5 Nghị định 188/2004/NĐ-CP; tiết 1.1 mục 1 phần I Thơng tư 114/2004/TT-BTC). Đó là các quan hệ thừa kế, tặng cho… là những quan hệ ít liên quan đến thị trường, do đó khơng thể làm cơ sở cho cơng tác định giá đất. Ngoài ra, giá cả thị trường còn chịu tác động tiêu cực của các yếu tố khác như đầu cơ, trình độ quản lý yếu kém, thiếu thơng tin thị trường… Do đó, trong thu thập thơng tin định giá cần phải hạn chế được những ảnh hưởng tiêu cực nói trên. Có như vậy giá đất xác định được mới đảm bảo sát giá thị trường và phản ảnh đúng cung cầu trên thị trường.
Thứ tư, giá đất được quy định theo mục đích sử dụng, theo vùng và cho
Trong phương pháp định giá và khung giá, giá đất được quy định cụ thể cho từng loại đất, từng vùng và theo thời điểm cụ thể (Khoản 2 Điều 56 Luật đất đai 2003). Việc định giá phải dựa trên các thơng tin thu nhập về mục đích sử dụng đất, về các điều kiện kết cấu hạ tầng và thời điểm định giá. Khung giá đất được xây dựng cụ thể cho từng loại đất, từng vùng (Điều 6 Nghị định 188/2004/NĐ-CP). Ngoài ra, giá đất được sử dụng vào các quan hệ cụ thể: giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất … phải là giá được công bố tại thời điểm quan hệ đất đai xảy ra (Khoản 1 Điều 9 Nghị định 197/2004/NĐ-CP; Điều 4 Nghị định 198/2004/NĐ-CP).
Theo mục đích sử dụng, đất được phân theo hai nhóm: đất nơng nghiệp và đất phi nông nghiệp. Theo thời hạn sử dụng đất được phân theo hai nhóm: đất giao sử dụng ổn định lâu dài và đất giao sử dụng có thời hạn. Nhóm đất được giao sử dụng ổn định lâu dài gồm: đất ở, đất xây dựng trụ sở và các cơng trình sự nghiệp, đất an ninh quốc phòng và một số loại đất chuyên dùng khác. Nhóm đất giao sử dụng có thời hạn là đất sử dụng vào sản xuất kinh doanh ở các lĩnh vực, ngành nghề (Chương III Luật đất đai 2003).
Quy định phân loại đất như trên cơ bản là hợp lý để định giá: phân loại đã căn cứ vào vai trị của đất tham gia vào q trình sản xuất và đời sống với tư cách là tư liệu sản xuất hay là điều kiện của quá trình sản xuất. Đối với sản xuất nơng nghiệp, đất đai là tư liệu sản xuất, cịn đối với đất xây dựng thì đất đai là điều kiện của quá trình sản xuất. Do đó, các yếu tố ảnh hưởng tới địa tơ cũng khác nhau.
Do sự khác nhau về mục đích sử dụng, thu nhập từ các mảnh đất đó khác nhau nên cung cầu về từng loại đất khác nhau làm cho giá đất cũng khác nhau. Đối với đất ở, cầu có xu hướng ngày càng tăng, nhất là ở các đô thị, các