CHƢƠNG 1 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT VÀ MƠ HÌNH NGHIÊN CỨU
2.4.1 Thực trạng yếu tố dự trữ đất
Thông qua kết quả khảo sát đánh giá các biến quan sát thuộc yếu tố dự trữ đất cho thấy các biến quan sát cũng nằm ở mức đánh giá tương đối, là yếu tố quan trọng thứ hai ảnh hưởng trực tiếp đến năng lực cạnh tranh của DN, tuy nhiên một số biến quan sát thuộc yếu tố dự trữ đất còn được đánh giá chưa cao. Doanh nghiệp có thể tham gia
đấu thầu nhiều dự án bất động sản do chính quyền địa phương tổ chức, Doanh nghiệp ln có những chiến lược phát triển dự án mới, đây là 2 vấn đề này cần được thực hiện
tốt hơn nữa để có thể cải thiện yếu tố dự trữ đất ngày một tốt hơn.
Bảng 2.16 Thực trạng yếu tố dự trữ đất
(Nguồn kết quả nghiên cứu)
Khả năng phát triển dự án, quỹ đất rất tốt: Tập đoàn chú trọng xây dựng đội ngũ
phát triển có mối quan hệ tốt các nhà đầu tư trong nước, am hiểu rõ về quy định pháp lý và khả năng đàm phán cao. Những điều này giúp Tập đoàn dễ dàng tiếp cận cơ hội,
Các biến quan sát Trung bình Độ lệch chuẩn
Doanh nghiệp có đủ tài nguyên đất để phát triển
các dự án bất động sản 3.34 1.15
Doanh nghiệp có thể tham gia đấu thầu nhiều dự án bất động sản do chính quyền địa phương tổ
chức 3.04 1.21
Doanh nghiệp có thể liên kết với nhiều doanh nghiệp khác để phát triển các dự án bất động sản
trong tương lai 3.34 1.27
Doanh nghiệp ln có những chiến lược phát
quỹ đất có vị trí đẹp, từ đó, thực hiện nghiệp vụ định giá cũng như cấu trúc nguồn vốn để nhận chuyển nhượng. Thời gian trung bình Novaland hồn tất thủ tục mua lại quỹ đất, dự án được thực hiện trong thời gian ngắn 3 tháng. Đánh giá về tiềm năng của Novaland trong năm 2019, Cơng ty Chứng khốn Bảo Việt, cho rằng, mặc dù đối diện nhiều khó khăn, Novaland vẫn có những bước đi rõ ràng và nỗ lực trong việc giải quyết thách thức. Các thương vụ phát hành với tổng giá trị 390 triệu USD trong 2018 cho thấy uy tín của Novaland trên thị trường vốn quốc tế. Đặc biệt, yếu tố quan trọng mà Chứng khoán Bảo Việt cho rằng là cơ sở giúp Novaland huy động vốn tốt là quỹ đất quy mô lớn mà công ty sở hữu. Cụ thể, theo thống kê sơ bộ, quỹ đất ở TP.HCM của NoVaLand là 600ha, với diện tích đất sạch rất lớn, lên tới 500ha, dù một số quỹ đất đã nhận chuyển nhượng hoặc ký MOU (biên bản ghi nhớ) vẫn cần thời gian để đưa vào Tập đồn.
Hình 2.4. Bản đồ các dự án của Novaland
(Nguồn công ty Novaland)
Hạn chế: Cú “sốc” năm 2018 mang tên “dự án bị rà soát pháp lý” đã khiến cho
nhiều dự án BĐS phải “nằm chờ”, qua đó khơng ít doanh nghiệp phải tốn thêm chi phí để thương lượng với khách mua nhà do giao nhà chậm tiến độ, chi phí vay tăng và tâm lý người mua nhà dù đã dọn vào ở cũng bất an khi chưa cầm “sổ đỏ” trong tay. Vì vậy, từ của ngành BĐS năm 2019 không phải là “tiền mặt”, “quỹ đất” mà “phải có sổ đỏ”.
Cụ thể hơn, trong những tháng cuối năm 2018 đầu năm 2019, Novaland đang tạm thời bị ngưng giao dịch chuyển nhượng, bàn giao sổ đỏ tại 7 dự án trên địa bàn TP. HCM. Đó là dự án Garden Gate, Newton Residence, Orchard Garden, Orchard Parkview, Golden Mansion, Kingston Residence, The Prince Residence (Phú Nhuận), Tuy nhiên, hiện tại, 7 dự án này đã được tiếp tục triển khai và bàn giao đi vào sử dụng. Nhưng nó cũng khiến cho Novaland bị ảnh hưởng nghiêm trọng đến tình hình kinh doanh và phát triển doanh nghiệp. Mặc khác, thống kê chi thấy, 14 doanh nghiệp BĐS nhà ở niêm yết chứng khoán đang sở hữu gần 22.000 ha đất sẵn sàng cho phát triển dự án. Trong đó, dẫn đầu là Vinhomes với khoảng 14.500ha, Novaland với gần 1.825ha, TTC Land với hơn 1.786ha, Nam Long với 680ha và Đất Xanh với 493ha. Trong đó, quỹ đất của Novaland để phát triển sản phẩm nhà ở và sản phẩm du lịch, theo cơng bố ước tính đạt gần 1.825ha. Trong đó khoảng 1.040ha quỹ đất của Novaland nằm ở Phan Thiết; hơn 100ha nằm ở Cần Thơ và phần lớn còn lại tập trung tại TP. HCM.
Hình 2.5: Quỹ đất của 14 Doanh nghiệp BĐS đang niêm yết sàn chứng khoán
Như vậy, chúng ta có thể thấy, quỹ đất sạch của Novaland (1.825ha) hiện đang đứng thứ 2, sau Vinhomes (14.500 ha) nhưng đang thua kém rất xa cũng như chỉ nhỉnh hơn TTC Land (1.642 ha) một ít và đang bị cạnh tranh quyết liệt bởi các tập đồn khác trên thị trường. Do đó, để duy trì khả năng sức ảnh hưởng của Tập đồn trên thị trường, Novaland cần có những chiến lược phát triển dự án mới thích hợp để thu hút thêm nhiều đối tượng khách hàng và giới đầu tư.
Nguyên nhân thực trạng:
Thứ nhất, hiện tại trên thị trường BĐS có khá nhiều công ty triển khai các dự án ảo, chưa có đủ cơ sở pháp lý, dẫn đến các trường hợp sai phạm chiếm đoạt tài sản của khách hàng. Do đó, các cơ quan ban ngành đã đưa ra các biện pháp nhằm khắc phục tình trạng trên. Việc này sẽ làm ảnh hưởng đến khả năng triển khai dự án của Novaland Thứ hai, các thương hiệu BĐS hình thành sau này so với Novaland đang ngày càng khẳng định được thương hiệu và sở hữu thêm nhiều quỹ đất lớn triển khai dự án “sạch”, tạo nên sự cạnh tranh về mức độ và số lượng dự án triển khai đối với Tập đoàn Novaland.