3.2 Phân loại các hình thức cho vay và các yêu cầu tài sản bảo đảm cho vay tạ
3.2.1 Phân loại Tài sản bảo đảm
Khi thực hiện hoạt động cấp khoản vay, Ngân hàng thường ưu tiên cho những khách hàng truyền thống, có độ uy tín hoặc những khách hàng có tình hình tài chính lành mạnh, phương án sản xuất kinh doanh hiệu quả hoặc theo sự chỉ định của Chính phủ. Và độ uy tín của khách hàng trên quan điểm thẩm định của Ngân hàng được cấu thành bởi nhiều yếu tố nhưng quan trọng hơn hết là quan hệ đã lâu dài và tình hình thanh tốn song phẳng. Hiệu quả dự án cũng đặc biệt chú trọng; và thông qua thẩm định dự án, Ngân hàng sẽ tính tốn sơ bộ được các yếu tố tác động tới quá trình kinh doanh của Khách hàng trong tương lai, mối liên hệ giữa tiềm lực tài chính của khách hàng hiện tại và kết quả dự án trong tương lai. Và đây vơ hình là những tài sản bảo đảm có tính an tồn khá cao đối với ngân hàng.
Tuy nhiên rủi ro trong hoạt động cấp tín dụng khơng thể dự đốn trước được vì nó cịn phụ thuộc vào nhiều yếu tố như khơng phải do chính yếu tố khách hàng. Lúc đó việc xử lý những rủi ro này lại trở nên dễ xử lý hơn với những Khách hàng được cho vay với hình thức có tài sản bảo đảm có thực.
“Tài sản bảo đảm khoản vay là tài sản thuộc sở hữu của bên thế chấp (bên đi vay) dùng làm cầm cố, thế chấp, bảo lãnh đảm bảo thực hiện nghĩa vụ đối với Ngân hàng (bên nhận thế chấp).
- Tài sản thế chấp có những đặc điểm sau:
+ Giá trị của tài sản bảo đảm cho khoản vay phải lớn hơn nghĩa vụ được bảo đảm: Đây là vấn đề có tính ngun tắc nhằm bảo đảm cho Ngân hàng có thể thu hồi đủ nợ và lãi phát sinh khi khách hàng không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thanh toán khi xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi khoản vay.
+ Tài sản phải có tính thanh khoản tốt: Tính dễ tiêu thụ của tài sản bảo đảm làm cho việc xử lý tài sản nhanh, thu hồi khoản vay tốt.
+ Tài sản phải có tính pháp lý đầy đủ, rõ ràng và cụ thể: tài sản bảo đảm phải thuộc sở hữu hợp pháp của bên vay hoặc người bảo lãnh, được cho phép giao dịch, mua bán; để bên cho vay dễ dàng trong việc xử lý để thu nợ khi người vay không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thanh tốn.”
Hiện phân loại các hình thức bảo đảm tài sản cho khoản vay như sau:
+ Tài sản cầm cố
Theo quy định điều 309 của Bộ luật Dân Sự số 91/2015/QH13 ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015 định nghĩa “Cầm cố tài sản là việc một bên (bên cầm cố) giao tài sản thuộc quyền sở hữu của mình cho bên kia (bên nhận cầm cố) để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ”. Như vậy theo quy định tài sản đem cầm cố sẽ thuộc Ngân hàng quản lý và cất giữ; những loại tài sản cầm cố này Ngân hàng có thể kiểm sốt, cất giữ được, đồng thời việc nắm giữ tài sản cầm cố này không tác động trực tiếp đến quá trình sản xuất kinh doanh hay sinh sống của chính khách hàng vay vốn. Ngân hàng yêu cầu cầm cố khi xét thấy việc khách hàng nắm giữ tài sản bảo đảm là khơng an tồn cho Ngân hàng, thường đó là những tài sản mà khách hàng dễ bán và dễ chuyển nhượng.
“Các tài sản cầm cố bao gồm:
- Động sản như: máy móc thiết bị, dây chuyền sản xuất, phương tiện vận tải, nhiên vật liệu liệu, nguyên liệu, hàng tiêu dùng, kim khí quý, đá quý và các vật có giá trị khác.
- Giấy tờ có giá như: chứng chỉ tiền gửi, sổ tiết kiệm, thương phiếu, trái phiếu, cổ phiếu, tín phiếu, kỳ phiếu và các giấy tờ trị giá được bằng tiền. tuy nhiên, đối với cổ phiếu của chính Ngân hàng, Tổ chức tín dụng phát hành thì khách hàng vay vốn không được thực hiện cầm cố cho vay tại chính Ngân hàng, Tổ chức tín dụng đó.
- Và các ngoại tệ bằng tiền mặt, số dư trên tài khoản thanh toán tại tổ chức cung ứng dịch vụ, có số dư bằng tiền Việt Nam và ngoại tệ.
- Quyền tài sản như quyền phát sinh từ quyền tác giả, quyền sở hữu cơng nghiệp, quyền địi nợ, quyền được nhận số tiền bảo hiểm, các quyền tài sản khác phát sinh từ hợp đồng hoặc từ các giá trị Pháp lý khác.
- Ngoài ra cịn có các quyền được cầm cố khác như: Quyền vốn góp
trong Doanh nghiệp, Quyền khai thác tài nguyên thiên nhiên theo quy định của Pháp luật.
- Tàu biển hàng hải theo quy định của Luật Hàng hải Việt Nam, và tàu
bay theo quy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam (các trường hợp được cầm cố theo quy định Bộ luật Dân sự)
- Cùng các tài sản khác theo quy định của Pháp luật.”
Lợi tức thu được và các quyền lợi ích phát sinh từ tài sản cầm cố cũng thuộc giá trị của tài sản cầm cố (nếu các bên có thoả thuận) và trường hợp tài sản cầm cố được bảo hiểm rủi ro tổn thất thì khoản tiền bảo hiểm phát sinh cũng thuộc tài sản cầm cố.
+ Tài sản thế chấp
Theo quy định điều 317 của Bộ luật Dân Sự số 91/2015/QH13 ban hành ngày 24 tháng 11 năm 2015 định nghĩa “ Thế chấp tài sản là việc một bên (bên thế chấp) dùng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ và không giao tài sản cho bên kia (bên nhận thế chấp). Như vậy tài sản thế chấp được bảo đảm nghĩa vụ của khách hàng trong thời gian cam kết và xác nhận cho Ngân hàng quyền phát mại tài sản khi khách hàn không trả nợ được.”
Phần lớn tài sản đảm bảo của khách hàn cho các khoản cho vay, tài trợ vốn của Ngân hàng song vẫn phải tham gia trực tiếp vào quá trình hoạt động kinh doanh của khách hàn vay vốn, và những tài sản bảo đảm này Ngân hàng không thể thực hiện việc cầm cố mà phải thực hiện bằng hình thức thế chấp, đặc biệt đối với doanh
nghiệp và người tiêu dùng. Giá trị của các tài sản thế chấp này thường lớn, vì vậy các doanh nghiệp có thể thực hiện vay vốn đáp ứng yêu cầu mở rộng quy mơ của chính khách hàn.
“ Các tài sản thế chấp bao gồm:
- Nhà ở sinh hoạt và các tài sản khác gắn liền với đất.
- Giá trị Quyền sử dụng đất mà Pháp luật về đất đai quy định được thế chấp.
- Tàu biển theo quy định của Luật Hàng hải Việt Nam và tàu bay theo quy định của Luật hàng không dân dụng Việt Nam trong trường hợp được thế chấp.
- Tài sản hình thành trong tương lai là bất động sản hình thành sau thời điểm
ký kết giao dịch thế chấp và sẽ thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp như hoa lợi, lợi tức, tài sản hình thành từ vốn vay, cơng trình xây dựng các Bất động sản khác mà bên thế chấp có quyền nhận.
- Các tài sản khác theo quy định của Pháp luật.
Trường hợp thế chấp tồn bộ tài sản có cơng trình phụ gắn liền, thì cơng trình phụ đó cũng thuộc tài sản được nhận thế chấp, và trường hợp thế chấp một phần bất động sản có cơng trình phụ gắn liền thì cơng trình phụ gắn liền chỉ thuộc tài sản thế chấp (theo thoả thuận của các bên).
Lợi tức thu được và các quyền lợi ích phát sinh từ tài sản từ tài sản thế chấp cũng thuộc tài sản thế chấp ( theo thỏa thuận các bên) hoặc Pháp luật có quy định và trường hợp tài sản thế chấp được bảo hiểm Rủi ro tổn thất thì khoản tiền bảo hiểm phát sinh cũng thuộc tài sản thế chấp.”
Ngồi ra cịn hình thức thế chấp tài sản hình thành từ vốn vay: “Tài sản hình thành từ vốn vay là tài sản thuộc sở hữu của khách hàng vay vốn mà giá trị hình thành của tài sản được tạo nên từ một phần hoặc toàn bộ dư nợ vay vốn của khách hàng. Là phương pháp cho vay mà Ngân hàng có thể hạn chế được việc người vay vốn bán tài sản hình thành từ dư nợ cho vay; loại hình tài sản này thường được áp
dụng cho những khách hàng có tài sản bảo đảm một phần hoặc tài sản hiện tại của khách hàng không thể bảo đảm vay vốn tại Ngân hàng.
Tài sản hình thành từ vốn vay trước khi nhận bảo đảm phải xác định được quyền sở hữu hoặc quyền chuyển giao sử dụng của đối tượng vay vốn cũng như giá trị cho vay đã giải ngân – giá trị của tài sản bảo đảm; số lượng và giá trị được phép giao dịch bảo đảm.
Nếu tài sản là bất động sản gắn liền với đất thì phải có giấy chứng nhận quyền sử dụng đất đối với khu đất mà trên đó tài sản sẽ được hình thành và phải hoàn thành các thủ tục về đầu tư xây dựng theo quy định của Pháp luật.
Đối với tài sản mà Pháp luật có quy định phải mua bảo hiểm rủi ro thì khách hàng phải cam kết mua bảo hiểm tài sản trong suốt thời hạn vay vốn khi tài sản đã được hình thành và đưa vào sử dụng.”
Ngồi ra khách hàng vay vốn cịn có thể được bảo đảm tài sản được bảo lãnh bởi bên thứ ba: khi khách hàng đề nghị vay vốn nhưng khơng có tài sản để thực hiện cầm cố hoặc thế chấp thì Ngân hàng sẽ u cầu phải có sự bảo đảm của bên thứ ba. Bên thứ ba có thể đứng ra bảo đảm khoản vay của khách hàng vay vốn bằng sự uy tín hoặc bằng chính tài sản của mình.
“Bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba là việc bên bảo đảm thực hiện cam kết trực tiếp với Ngân hàng cho vay về việc sử dụng tài sản bảo đảm thuộc quyền sở hữu, quyền quản lý cũng như tồn bộ giá trị tài sản bảo đảm của mình, sử dụng để thực hiện nghĩa vụ thanh toán thay cho khác hàng đề nghị vay vốn nếu đến hạn thanh toán hoặc vi phạm các cam kết Hợp đồng đã ký giữa bên vay – bên cho vay mà khách hàng vay vốn không thực hiện đúng các nghĩa vụ đã cam kết.
Trong trường hợp này, Ngân hàng cho vay có thể coi bên bảo đảm khoản vay của khách hàng vay vốn là “con nợ” của mình. Do đó, tài sản của bên thứ ba dùng để bảo đảm nghĩa vụ cho khách hàng đề nghị vay vốn cũng tương tự như tài sản sử dụng để cầm cố hoặc thế chấp.
Để tránh rủi ro phát sinh cho Ngân hàng, việc bảo đảm bằng tài sản của bên thứ ba khơng phải ai cũng có thể thực hiện được, bên bảo đảm phải có các điều kiện như sau:
- Bên bảo đảm phải có năng lực Pháp luật dân sự và năng lực hành vi dân sự. - Đáp ứng yêu cầu về nguồn vốn, tài sản để thực hiện nghĩa vụ bảo lãnh. - Tài sản bảo đảm phải đáp ứng đủ điều kiện để tham gia bảo đảm tiền vay. - Bên bảo đảm phải sử dụng tài sản thuộc sở hữu của mình để bảo đảm tồn bộ dư nợ đã cam kết cho khách hàng đề nghị vay vốn.”
(Theo thông tư số 06/2006/TT-BTP ngày 28 tháng 9 năm 2006 cùng các thông tư liên tịch).
3.2.2 Điều kiện của Tài sản bảo đảm cho vay
“Theo Điều 5 Nghị định 165 và Điều 2 Mục 2 Chương II Thơng tư 06 thì tài sản dùng để bảo đảm cho cho vay của khách hàng phải thoả mãn các điều kiện sau:
+ Trước hết, muốn dùng tài sản để cầm cố, thế chấp làm vật bảo đảm cho khoản nợ thì khách hàng vay vốn phải có quyền sở hữu tài sản đó. Quyền sở hữu bao gồm quyền chiếm hữu, sử dụng và định đoạt. Khách hàng phải chứng minh quyền sở hữu của mình bằng các giấy tờ sở hữu hợp pháp theo đúng quy định của Pháp luật.
+ Thứ hai, tài sản đó phải được phép giao dịch, có nghĩa là tài sản mà Pháp luật cho phép hoặc không cấm mua, bán, tặng cho, chuyển đổi, chuyển nhượng, cầm cố, thế chấp, bảo lãnh và các giao dịch khác. Đồng thời khi dùng tài sản để cầm cố thế chấp, tài sản đó phải được đăng ký giao dịch bảo đảm theo Điều 10, 11, 12 của Nghị định 08 về đăng ký giao dịch bảo đảm. Người yêu cầu đăng ký giao dịch bảo đảm có thể là bên thế chấp, bên nhận thế chấp hoặc người được uỷ quyền. Nội dung đơn yêu cầu phải có đầy đủ nội dung về bên thế chấp, bên nhận thế chấp và phải mô tả rõ về tài sản bảo đảm.
+ Thứ ba, tài sản dùng để bảo đảm phải khơng có tranh chấp về quyền và nghĩa vụ hợp pháp trong quan hệ Pháp luật tại thời điểm ký kết Hợp đồng bảo đảm. Khách hàng vay, bên bảo lãnh phải cam kết bằng văn bản với Ngân hàng về việc tài sản cầm cố, thế chấp, bảo lãnh khơng có tranh chấp tại thời điểm ký Hợp đồng bảo đảm và phải chịu trách nhiệm trước Pháp luật về cam kết của mình.
Đối với tài sản mà Pháp luật quy định phải bảo hiểm Rủi ro thì khách hàng vay vốn, bên bảo đảm tài sản phải mua bảo hiểm tài sản trong thời hạn bảo đảm tiền vay.
Ngoài ra, tài sản bảo đảm đem cầm cố, thế chấp làm vật bảo đảm phải đáp ứng đầy đủ theo quy định của Pháp luật – như theo tại Điều 7, Điều 8, Điều 9 Nghị định 165 về giao dịch bảo đảm đã quy định danh mục tài sản được phép cầm cố, thế chấp, bảo lãnh.”
3.3 Các phương thức xử lý tài sản bảo đảm cho vay tại Ngân hàng
Các phương thức xử lý tài sản để thu hồi khoản vay cho Ngân hàng bao gồm:
- Bán tài sản bảo đảm: là việc Ngân hàng hoặc bên thế chấp tài sản hoặc các
bên cùng tham gia phối hợp để bán trực tiếp tài sản bảo đảm cho người mua hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba thực hiện bán tài sản bảo đảm cho người mua. Hợp đồng bán tài sản bảo đảm được lập thành văn bản pháp lý giữa bên mua và bên có tài sản bảo đảm.
Trong trường hợp các bên thực hiện thỏa thuận phương thức bán tài sản bảo đảm thì bên được bán tài sản có thể là chính khách hàng vay vốn, bên bảo đảm tài sản, Ngân hàng thực hiện bán, hai bên phối hợp cùng bán hoặc uỷ quyền cho bên thứ ba bán tài sản bảo đảm khoản vay. Bên được thực hiện quyền bán tài sản sẽ trực tiếp bán cho người mua cũng có thể uỷ quyền cho trung tâm hoặc doanh nghiệp bán đấu giá tài sản thực hiện việc thanh lý tài sản bảo đảm tiền vay.
- Nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm: nhận chính tài sản bảo đảm để thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm là việc bên cho vay – Ngân hàng trực tiếp nhận chính tài sản bảo đảm của bên vay, lấy giá trị định giá của tài sản bảo đảm để thực hiện xử lý, làm cơ sở để thanh toán số tiền gốc cho vay, lãi phát sinh cộng dồn, lãi quá hạn của bên thế chấp sau khi đã trừ đi các chi phí khác ( nếu có) và nhận trực tiếp chính tài sản bảo đảm đó.
Bên nhận thế chấp và bên thế chấp lập biên bản bàn giao, nhận chính tài sản bảo đảm của bên vay để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm. Biên bản ghi rõ việc bàn giao, tiếp nhận, định giá xử lý tài sản bảo đảm và thanh toán nợ từ việc xử lý tài sản bảo đảm.
Sau khi nhận tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm, Ngân hàng tiến hành làm thủ tục nhận chuyển giao quyền sử dụng, quyền sở hữu tài sản bảo đảm hoặc được rao bán, chuyển nhượng tài sản bảo đảm cho bên có nhu cầu mua, nhận chuyển nhượng tài sản theo đúng quy định của Pháp luật.
Sau khi tài sản bảo đảm được xử lý để thu hồi dư nợ khoản vay, Ngân hàng