1.1 .Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận
1.4. Tổng quan về tình hình đăng kýcấp giấy chứng nhận theo cơ chế một cấp Thành
Thành phố Hồ Chí Minh
1.4.1. Tình hình thành lập Văn phịng đăng ký đất đai Thành phố
Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố đƣợc thành lập theo Quyết định 2602/QĐ-UBND ngày 03 tháng 6 năm 2015 của Ủy ban nhân dân Thành phố, trên cơ sở hợp nhất từ Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất Thành phố với 24 Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện. Bắt đầu đi vào hoạt động từ ngày 01 tháng 7 năm 2015. Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố là đơn vị sự nghiệp cơng lập có thu trực thuộc Sở Tài ngun và Mơi trƣờng, có tƣ cách pháp nhân, có con dấu và đƣợc mở tài khoản tại Kho bạc Nhà nƣớc và Ngân hàng theo quy định; Kinh phí hoạt động của Văn phịng đăng ký đất đai Thành phố đƣợc thực hiện theo quy định của pháp luật về tài chính đối với đơn vị sự nghiệp cơng lập.
1.4.2. Kết quả tiếp nhận và giải quyết các thủ tục tại hệ thống Văn phòng đăng ký đất đai Thành phố đất đai Thành phố
Luật Đất đai năm 2013, Ủy ban nhân dân Thành phố có Quyết định số 1550/QĐ-UBND ngày 21 tháng 3 năm 2012 về ban hành Kế hoạch tổ chức triển khai thực hiện Chỉ thị số 1474/CT-TTg ngày 24 tháng 08 năm 2011 của Thủ tƣớng Chính phủ nhằm đẩy nhanh tiến độ cấp Giấy chứng nhận, đảm bảo cơ bản hồn thành cơng tác này cho tất cả các trƣờng hợp đủ điều kiện và nộp hồ sơ đề nghị cấp Giấy chứng nhận theo quy định, đồng thời lập hồ sơ quản lý đối với các trƣờng hợp không đủ điều kiện. Ủy ban nhân dân Thành phố đã chỉ đạo tiếp tục triển khai thực hiện các giải pháp theo Chỉ thị số 05/CT-TTg ngày 04 tháng 4 năm 2013 của Thủ tƣớng Chính phủ về tập trung chỉ đạo và tăng cƣờng biện pháp thực hiện để trong năm 2013 hoàn thành cơ bản việc cấp Giấy chứng nhận. Với sự tập trung chỉ đạo của Thành phố, nỗ lực của các Sở, ngành, quận, huyện: tiến độ cấp Giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân đã đƣợc đẩy nhanh; Tính đến cuối năm 2013, Thành phố đã cấp đƣợc 1.366.776 Giấy chứng nhận,
cơ bản hoàn thành cấp Giấy chứng nhận đối với các trƣờng hợp đủ điều kiện cấp Giấy chứng nhận theo Chỉ thị 1474/CT-TTg của Thủ tƣớng Chính phủ.
1. Về cấp Giấy chứng nhận và đăng ký biến động:
Luật Đất đai 2013, có hiệu lực thi hành (kể từ ngày 01 tháng 7 năm 2014) đã tháo gỡ đƣợc nhiều vƣớng mắc, khó khăn kéo dài (đối với các trƣờng hợp không phù hợp quy hoạch nay đƣợc xét cấp theo Khoản 2, Điều 20, Nghị định 43/2014/NĐ-CP hoặc do điều chỉnh quy hoạch); Thành phố tiếp tục giải quyết cấp Giấy chứng nhận, đa số là trƣờng hợp tồn đọng lâu năm, cụ thể:
2. Về công tác cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động cho hộ gia đình, cá nhân
- Năm 2015: Cấp Giấy chứng nhận lần đầu là 44.913 hồ sơ; Đăng ký biến động đất đai sau khi cấp giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại, cấp do chuyển nhƣợng, tặng cho,…) là 335.526 hồ sơ, trong đó: cập nhật trang 3-4 giấy chứng nhận là 271.725 hồ sơ; cấp mới là 63.801 hồ sơ.
- Năm 2016: Cấp Giấy chứng nhận lần đầu là 31.943 hồ sơ; cấp giấy chứng nhận nhà, đất thuộc dự án là 2.231 hồ sơ. Đăng ký biến động đất đai sau khi cấp giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại, cấp do chuyển nhƣợng, tặng cho,…) là 267.481 hồ sơ; Đăng ký giao dịch bảo đảm là 223.270 hồ sơ.
- Năm 2017: Cấp Giấy chứng nhận lần đầu là 24.987 hồ sơ; cấp giấy chứng nhận nhà, đất thuộc dự án: 1.139 hồ sơ. Đăng ký biến động đất đai sau khi cấp giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại, cấp do chuyển nhƣợng, tặng cho,…) là 335.526 hồ sơ, trong đó: cập nhật trang 3-4 giấy chứng nhận là 271.725 hồ sơ; cấp mới là 63.801 hồ sơ; Đăng ký giao dịch bảo đảm là 251.213 hồ sơ, trong đó hồ sơ thế chấp là 151.990 hồ sơ, xóa thế chấp là 99.223 hồ sơ.
- Từ ngày 01 tháng 01 năm 2018 đến ngày 10 tháng 4 năm 2018: Cấp Giấy chứng nhận lần đầu là 8.964 hồ sơ; cấp giấy chứng nhận nhà, đất thuộc dự án là 620 hồ sơ. Đăng ký biến động đất đai sau khi cấp giấy chứng nhận (cấp đổi, cấp lại, cấp do chuyển nhƣợng, tặng cho,…) là 117.051 hồ sơ, trong đó: cập nhật trang 3-4 giấy chứng nhận là 93.710 hồ sơ; cấp mới là 23.341 hồ sơ; Đăng ký giao dịch bảo đảm là 96.753 hồ sơ, trong đó hồ sơ thế chấp là 62.876 hồ sơ, xóa thế chấp là 33.877 hồ sơ.
3. Về công tác cấp giấy chứng nhận và đăng ký biến động cho tổ chức
- Từ ngày 01 tháng 7 năm 2015 đến ngày 31 tháng 12 năm 2016: Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận là 3.306 hồ sơ. Đăng ký biến động (do đổi tên, cho thuê, th lại, chuyển nhƣợng, chuyển mục đích, góp vốn, chuyển từ thuê sang giao, sửa chữa sai sót) là 19.361 hồ sơ. Giao dịch bảo đảm là 13.975 hồ sơ.
- Năm 2017: Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận là 1.976 hồ sơ. Đăng ký biến động (do đổi tên, cho thuê, thuê lại, chuyển nhƣợng, chuyển mục đích, góp vốn, chuyển từ thuê sang giao, sửa chữa sai sót) là 20.884 hồ sơ. Giao dịch bảo đảm là 9.860 hồ sơ.
- Từ ngày 01 tháng 01 năm 2018 đến ngày 10 tháng 4 năm 2018: Cấp đổi, cấp lại giấy chứng nhận là 110 hồ sơ. Đăng ký biến động (do đổi tên, cho thuê, thuê lại, chuyển nhƣợng, chuyển mục đích, góp vốn, chuyển từ th sang giao, sửa chữa sai sót) là 5.361 hồ sơ. Giao dịch bảo đảm là 2.776 hồ sơ.
1.4.3. Tình hình thực hiện nhiệm vụ lập, cập nhật và quản lý hồ sơ địa chính, cơ sở dữ liệu địa chính dữ liệu địa chính
Từ ngày 15 tháng 7 năm 2015 đến nay, việc lập, cập nhật và chỉnh lý hồ sơ địa chính cho tổ chức chỉ thực hiện trên phần mềm Vilis (Hồ sơ địa chính dạng số).
1. Kết quả lập và quản lý hồ sơ địa chính
Đối với tất cả các thửa đất trên địa bàn thành phố; cấp hồ sơ địa chính cho Chi nhánh và Ủy ban nhân dân phƣờng, xã, thị trấn; Xây dựng cơ sở dữ liệu địa chính và phát triển hệ thống thơng tin đất đai; rà sốt việc thực hiện nhập dữ liệu thuộc tính địa chính trong q trình thực hiện thủ tục đăng ký biến động về đất đai, nhà ở và tài sản gắn liền với đất;
2. Về bản đồ địa chính
Do đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh nên bản đồ địa chính đƣợc sử dụng nhiều nền tài liệu khác nhau tƣơng ứng với từng giai đoạn:
- Tài liệu trƣớc năm 1975: Bản đồ bằng khoán địa bộ.
- Tài liệu sau năm 1975: Bản đồ theo Chỉ thị 299/TTg; bản đồ theo Chỉ thị 02/CT-UB; bản đồ địa chính số. Bản đồ địa chính số (sau đây gọi tắt là Bản đồ số) Thành phố Hồ Chí Minh, gồm: 19.352 tờ và 1.710.493 thửa, đƣợc đo vẽ theo kế hoạch năm 1997 - năm 2004, đã đƣợc pháp lý hóa từ năm 2001 đến năm 2009 và đƣợc sử dụng từ năm 1999 đến nay. Bản đồ số chỉ mới ghi nhận ranh giới, hiện trạng sử dụng tại thời điểm đo vẽ, chƣa tổ chức kê khai, cập nhật, chỉnh lý các pháp lý thửa đất. Vì vậy, dữ liệu giữa bản đồ số với Giấy chứng nhận và các thông tin kê khai, đăng ký trƣớc đây chƣa đồng bộ, dẫn đến có một số trƣờng hợp khác biệt về ranh giới, mục đích sử dụng, tên ngƣời sử dụng, địa chỉ trên các tài liệu. Thành phố Hồ Chí Minh đã lập mới và điều chỉnh hồ sơ địa giới hành chính đối với Quận Bình Tân tách ra từ huyện Bình Chánh và quận Tân Phú tách ra từ quận Tân Bình năm 2003. Năm 2007,
317 phƣờng thành 322 phƣờng, gồm: Quận 12 thêm 01 phƣờng Tân Hƣng Thuận, quận Gò Vấp thêm 4 phƣờng: Phƣờng 6, 9,11, 14.
3. Việc cập nhật biến động trên bản đồ
Công tác cập nhật biến động trên bản đồ (bản giấy và file số) chƣa đƣợc thực hiện đầy đủ, do đặc thù của Thành phố Hồ Chí Minh, theo q trình đơ thị hóa kéo theo biến động về đất đai rất lớn. Ngoài ra, do quy định pháp luật còn chồng chéo giữa các Luật Đất đai, Luật Nhà ở: trƣớc khi Nghị định 88/2009/NĐ-CP có hiệu lực, Thành phố đã giao việc cấp giấy chứng nhận đất ở và nhà ở cho Sở Xây dựng thực hiện; việc cập nhật biến động đƣợc tập trung cho phần nhà ở mà không liên kết đƣợc với thửa đất, với tài liệu bản đồ. Theo quy định tại Thông tƣ 25/2014/TT-BTNMT, định dạng dữ liệu file bản đồ địa chính là *.dgn (Microstation). Tuy nhiên, do trƣớc đây các văn bản hƣớng dẫn của Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng chƣa nêu rõ định dạng cập nhật bàn đồ số nên các quận, huyện thực hiện cập nhật theo định dạng *.dwg (AutoCad).
4. Về Sổ địa chính
Hệ thống hồ sơ địa chính đang lƣu trữ gồm:
- Sổ mục kê ruộng đất (bộ sao chép) tài liệu Chỉ thị 299/TTg: 151 quyển; - Sổ mục kê đất (bộ sao chụp) tài liệu Chỉ thị 02/CT-UB: 303 quyển; - Sổ đi ̣a chính cũ (bộ sao chụp): 883 quyển;
- Sổ địa chính mới (bộ gốc): 235 quyển;
- Sổ đi ̣a chính 1B, 2B (bộ sao chụp): 57 quyển; - Sổ địa chính (quyển 1 /TT- bộ gốc): 70 quyển;
- Sổ địa chính gốc nhận từ phịng Quản lý đất đai (cũ) và phòng Quản lý sử dụng đất (cũ): 330 quyển;
- Sổ địa chính (bộ sao chụp từ bản gốc có dấu của phòng Quản lý đất đai và phòng Quản lý sử dụng đất: 98 quyển;
5. Về Sổ Mục kê
Tại Thành phố không lập tài liệu giấy cho Sổ mục kê đất đai mà chỉ có dữ liệu Sổ dã ngoại. Các Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện đƣợc hƣớng dẫn sử dụng dữ liệu này và thêm một số các tiêu chí mở để địa phƣơng dễ quản lý, theo dõi các thông tin, biến động của thửa đất trên địa bàn (Sổ Mục kê dạng này kết hợp chung với Sổ đăng ký biến động).
6. Về Sổ cấp giấy chứng nhận
Khi giấy chứng nhận đƣợc ký cấp thì đều đƣợc cơ quan cấp giấy chứng nhận ghi nhận vào số cấp giấy chứng nhận đầy đủ và ngƣời sử dụng đất phải ký tên vào sổ khi nhận giấy. Nhìn chung, việc lập và quản lý tồn bộ hồ sơ địa chính đƣợc Văn phịng đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện theo Thông tƣ 29/2004/TT-BTNMT, Thơng tƣ 09/2007/TT-BTNMT và sau đó là Thơng tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về quy định hồ sơ địa chính cho đến khi thành lập Văn phịng Đăng ký đất đai Thành thì cơng tác này đƣợc chuyển giao ngun trạng từ Văn phòng Đăng ký quyền sử dụng đất quận, huyện về hệ thống Văn phòng đăng ký Thành phố nhƣ hiện nay. Văn phòng đăng ký Thành phố đã đề xuất và đƣợc Sở Tài nguyên và Môi trƣờng thống nhất giao Văn phòng đăng ký Thành phố chỉ đạo cho các Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai quận, huyện khi tiếp nhận file bản đồ trích đo (bản đồ địa chính) phục vụ cơng tác cấp giấy chứng nhận phải bằng phần mềm Microstation. Ngồi ra, Văn phịng đăng ký Thành phố cũng có văn bản gửi các đơn vị đo đạc khi giao nộp sản phẩm bản đồ phục vụ cho cơng tác cấp giấy chứng nhận thì tập tin phải đƣợc định dạng *.dgn.
CHƢƠNG 2. THỰC TRẠNG CÔNG TÁC CẤP GIẤY CHỨNG NHẬN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT, QUYỀN SỞ HỮU NHÀ Ở VÀ TÀI SẢN KHÁC GẮN LIỀN VỚI ĐẤT TẠI ĐỊA BÀN QUẬN 12, THÀNH PHỐ HỒ CHÍ MINH