1.1 .Các khái niệm liên quan đến đăng ký, cấp giấy chứng nhận
3.1. Giải pháp về chính sách pháp luật
3.1.2. Công tác cấp Giấy chứng nhận lần đầu thuộc thẩm quyền của UBND Quận
(Cấp giấy chứng nhận đối với cá nhân).
3.1.2.1. Về trường hợp chuyển nhượng quyền sử dụng đất bằng giấy tay sau ngày 01 tháng 7 năm 2004:
Theo thống kê, việc chuyển nhƣợng (bằng giấy tay) sau ngày 01 tháng 7 năm 2004 trên địa bàn Quận 12 có khoảng: 14,963 trƣờng hợp (9,664 trƣờng hợp chuyển nhƣợng từ ngày 01/7/2004 đến 01/01/2008 và 5,299 trƣờng hợp chuyển nhƣợng sau ngày 01/01/2008 đến trƣớc ngày 01/7/2014).
Nghị định số 01/2017/NĐ-CP ngày 06/01/2017 về sửa đổi, bổ sung một số nghị định quy định chi tiết thi hành Luật đất đai vừa có hiệu lực vào ngày 03/3/2017; trong đó, có quy định cho phép cấp Giấy chứng nhận đối với trƣờng hợp chuyển quyền bằng giấy tay sau ngày 01/7/2004 đến trƣớc ngày 01/01/2008; ƣớc tính sẽ giải quyết cấp Giấy chứng nhận cho 9,664 trƣờng hợp chuyển quyền bằng giấy tay nêu trên.
Tuy nhiên, để giải quyết dứt điểm các trƣờng hợp chuyển nhƣợng bằng giấy tay còn lại, kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng bổ sung quy định cho phép giải quyết đối với các trƣờng hợp chuyển nhƣợng bằng giấy tay từ sau ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trƣớc ngày 01 tháng 7 năm 2014.
Sở Tài nguyên và Môi trƣờng tiếp tục kiến nghị Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Tổng cục Quản lý đất đai xem xét kiến nghị nêu trên.
3.1.2.2. Về phân cấp thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận:
Thị trƣờng bất động sản Thành phố Hồ Chí Minh phát triển sơi động, có khối lƣợng giao dịch về quyền sử dụng nhà, đất rất lớn. Để bảo đảm kịp thời giải quyết nhu cầu của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản khi thực hiện các giao dịch về đất đai, tài sản gắn liền với đất, kiến nghị với Chính phủ nhƣ sau:
Cho phép Ủy ban nhân dân Thành phố phân cấp Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai (đặt trụ sở tại cấp huyện) đƣợc trực tiếp ký cấp Giấy chứng nhận và đóng dấu của Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai đối với các trƣờng hợp biến động mà ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản đƣợc lựa chọn hình thức cập nhật trên trang 3,4 giấy chứng nhận gốc hoặc cấp mới giấy chứng nhận cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất tại Việt Nam. Bởi vì, cả 02 hình thức lựa chọn này đều có giá trị pháp lý ngang nhau.
- Bổ sung, sửa đổi Khoản 1 Điều 37 Nghị định 43/2014/NĐ-CP ngày 15 tháng 5 năm 2014 nhƣ sau: Đối với địa phƣơng đã thành lập Văn phòng đăng ký đất đai theo quy định tại Khoản 1 Điều 5 của Nghị định này thì:
a) Văn phòng Đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất cho ngƣời sử dụng đất, củ sở hữu tài sản gắn liền với đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng, trong các trƣờng hợp sau:
+ Khi ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất mà phải cấp mới Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất mà sau biến động ngƣời sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản là hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
+ Cấp đổi, cấp lại Giấy chứng nhận, Giấy chứng nhận quyền sở hữu nhà ở, Giấy chứng nhận quyền sở hữu cơng trình xây dựng cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam.
- Bổ sung, sửa đổi Khoản 23 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP của Chính phủ ngày 06 tháng 01 năm 2017 nhƣ sau: Chuyển khoản 3 thành khoản 5, bổ sung khoản 3 và khoản 4 vào Điều 37 nhƣ sau:
Ủy ban nhân dân cấp tỉnh căn cứ điều kiện cụ thể tại địa phƣơng về bộ máy tổ chức, cơ sở vật chất của Văn phòng đăng ký đất đai để quy định việc phân cấp cho Văn phòng đăng ký đất đai, Chi nhánh Văn phòng đăng ký đất đai cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất đối với trƣờng hợp quy định tại khoản 1 Điều này.
Các trƣờng hợp phân cấp cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất quy định tại khoản 1 Điều 105 của Luật đất đai và khoản này đƣợc sử dụng dấu của cơ quan ký giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.”
b) Cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời nhận chuyển quyền sử dụng đất và mua nhà sai hiện trạng so với Giấy chứng nhận đã cấp:
Thực trạng: Nhà đất đã đƣợc cấp Giấy chứng nhận; sau đó chủ nhà thực hiện xây dựng mới hoặc cải tạo, cơi nới nhƣng chƣa hồn cơng và chứng nhận quyền sở hữu
nhà, cơng trình (hiện trạng nhà thay đổi so với Giấy chứng nhận cũ) mà lại thực hiện việc mua bán, chuyển quyền. Nay ngƣời mua đề nghị cấp đổi Giấy chứng nhận, đồng thời công nhận quyền sở hữu nhà theo hiện trạng nhà mới. Nhƣ vậy, căn nhà do chủ cũ xây, chƣa hồn cơng; theo Giấy chứng nhận gốc và hợp đồng mua bán cũng không thể hiện (gọi tắt là mua bán nhà sai hiện trạng) nên cơ quan cấp giấy chứng nhận khơng có cơ sở để cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời nhận chuyển nhƣợng.
Căn cứ quy định: Điểm g, khoản 1, điều 31 Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP; Khoản 2 điều 82 Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP. Việc chƣa thực hiện chứng nhận quyền sở hữu mà đã mua bán, chuyển nhƣợng trƣớc hết là do “lỗi” của chủ cũ; các bên mua bán phải nắm rõ hiện trạng nhà và chịu trách nhiệm với các thỏa thuận khi thực hiện giao dịch dân sự. Tuy nhiên, đây là vƣớng mắc khá phổ biến và cũng một phần do cơ quan quản lý nhà nƣớc khơng xử lý kịp thời. Do đó, để tháo gỡ vƣớng mắc này, đảm bảo quyền lợi cho ngƣời mua ngay tình, đang sử dụng nhà, đất theo hiện trạng thực tế. Kiến nghị giải pháp nhƣ sau:
- Đối với những trƣờng hợp mua bán nhà sai hiện trạng trƣớc ngày 01/7/2006 (các trƣờng hợp này trong thực tế khơng cịn nhiều): căn cứ Điểm g, khoản 1, điều 31 Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP giải quyết cấp Giấy chứng nhận cho ngƣời mua theo hiện trạng thực tế.
- Đối với những trƣờng hợp mua bán nhà sai hiện trạng sau ngày 01/7/2006 đến trƣớc ngày 01/7/2014: Vận dụng theo khoản 2, điều 82 Nghị Định số 43:
+ Chủ cũ phải có cam kết (lập thành văn bản, có chứng thực chữ ký theo quy định) về việc đã bán (hoặc tặng cho) nhà theo hiện trạnh thực tế và đồng ý cho ngƣời mua đƣợc chứng nhận quyền sở hữu theo quy định.
+ Sau khi có cam kết nêu trên thì giải quyết cấp đổi Giấy chứng nhận và chứng nhận quyền sở hữu nhà cho chủ mới theo hiện trạng thực tế. Tuy nhiên, việc chứng nhận quyền sở hữu phải phù hợp theo điều 31, 32 Nghị định số 43/2014/NĐ và phải có ý kiến của cơ quan quản lý xây dựng nếu có vi phạm xây dựng (xây sai Giấy phép xây dựng sau ngày 01/5/2009 hoặc xây dựng không phép sau ngày 01/7/2006).
+ Trong trƣờng hợp các bên không cung cấp đƣợc cam kết, hoặc cơng trình chỉ đƣợc tồn tại mà khơng đủ điều kiện để chứng nhận sở hữu mà chỉ cấp đổi Giấy chứng nhận đối với quyền sử dụng đất.
c) Về xác định thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trong trƣờng hợp cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích tăng thêm so với Giấy chứng nhận gốc:
Theo quy định tại khoản 2, 3, 4, Điều 24a. Nghị định số 43/2014/NĐ-CP ngày 15/5/2014 (đƣợc bổ sung tại khoản 20, điều 2 Nghị định số 01/2017/NĐ-CP), trƣờng hợp đo đạc lại mà diện tích thửa đất thực tế lớn hơn diện tích ghi trên Giấy chứng nhận đã cấp (gọi là Giấy chứng nhận của thửa đất gốc) và ranh giới thửa đất thực tế có thay đổi so với ranh giới thửa đất gốc thì việc cấp Giấy chứng nhận đối với phần diện tích tăng thêm đƣợc thực hiện theo thủ tục cấp giấy lần đầu quy định tại điều 70, Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP (thuộc thẩm quyền của Ủy ban nhân dân cấp huyện), cịn thửa đất gốc (đã có Giấy chứng nhận) đƣợc thực hiện theo thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận quy định tại điều 76, Nghị Định số 43/2014/NĐ-CP (thuộc thẩm quyền Sở Tài nguyên và Môi trƣờng).
Thực tế nhiều trƣờng hợp phần diện tích tăng thêm có vị trí liền kề (hoặc ngay vị trí mặt tiền) thửa đất gốc và không đủ điều kiện về hạn mức để hình thành một thửa đất mới nên khi xét cấp Giấy chứng nhận lần đầu đối với phần diện tích tăng thêm phải thực hiện kết hợp với thủ tục cấp đổi Giấy chứng nhận và hợp thửa đất gốc. Do dó, để thống nhất giải quyết và tránh phát sinh nhiều thủ tục, kiến nghị thẩm quyền cấp Giấy chứng nhận trong trƣờng hợp này thuộc Ủy ban nhân dân quận, huyện khi xem xét cấp Giấy chứng nhận do công nhận phần bổ sung diện tích tăng thêm đối với cấp đổi Giấy chứng nhận gốc.
Việc lập và quản lý hồ sơ địa chính: Cơng tác lập và quản lý tồn bộ hồ sơ địa chính đƣợc Văn phịng Đăng ký quyền sử dụng đất thực hiện theo Thông tƣ số 29/2004/TT-BTNMT ngày 01/11/2004, Thông tƣ số 09/2007/TT-BTNMT ngày 02/8/2007 và sau đó là Thơng tƣ số 24/2014/TT-BTNMT ngày 19/5/2014 về quy định hồ sơ địa chính cho đến khi thành lập Văn phịng Đăng ký đất đai một cấp thì cơng tác này đƣợc chuyển giao nguyên trạng. Tuy nhiên, các tài liệu hồ sơ vẫn cịn phân tán chƣa đƣợc tích hợp trên nền tài liệu số, cần phải chính lý, cập nhật, tích hợp lại.