Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.4. Cơ sở pháp lý về quyền sử dụng đất
Để thực hiện tốt các QSDĐ, từ năm 1993 đến nay Nhà nƣớc đã ban hành các văn bản pháp quy liên quan nhƣ sau:
1.4.1. Luật
a) Luật Đất đai:
- Luật Đất đai năm 1993, có hiệu lực từ ngày 15/10/1993.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998, có hiệu lực từ ngày 01/01/1999.
- Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 2001, có hiệu lực từ ngày 01/10/2001.
- Luật Đất đai năm 2003, có hiệu lực từ ngày 01/07/2004.
- Luật Đất đai năm 2013, có hiệu lực từ ngày 01/07/2014. Quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất đƣợc quy định có nhiều điểm mới. Khoản 6 Điều 166 bổ sung quyền đƣợc bồi thƣờng khi Nhà nƣớc thu hồi đất theo quy định của Luật này. Điểm mới quyền và nghĩa vụ của ngƣời sử dụng đất có quy định về nhóm ngƣời sử dụng đất mà có chung quyền sử dụng. Khoản 3 Điều 166 đã tổng hợp về hình thức chuyển nhƣợng, thừa kế QSDĐ phải thông qua hợp đồng công chứng hoặc chứng thực tại tổ chức hành nghề công chức hoặc chứng thực tai UBND cấp xã.
b) Bộ Luật Dân sự
- Bộ luật Dân sự năm1995. - Bộ luật Dân sự năm 2005. c) Luật Thuế chuyển QSDĐ
- Luật Thuế chuyển QSDĐ 1994, có hiệu lực từ ngày 01/07/1994.
- Luật sửa đổi bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ 2000.
1.4.2. Các văn bản dưới Luật
- Nghị định 60/CP ngày 5/7/1993 của Chính phủ về quyền sở hữu nhà và quyền sử dụng đất ở tại đô thị.
- Nghị định số 64/CP ngày 27/09/1993 của Chính phủ về việc giao đất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp.
- Nghị định số 90/CP ngày 17/08/1994 của Chính phủ ban hành quy định về việc đền bù thiệt hại khi Nhà nƣớc thu hồi đất để sử dụng vào mục đích quốc phịng, an ninh, lợi ích quốc gia, lợi ích cơng cộng.
- Nghị định số 114/CP ngày 05/09/1994 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật Thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Thông tƣ số 278/TT-ĐC ngày 07/03/1997 của Tổng cục Địa chính hƣớng dẫn thực hiện Nghị định số 04/CP ngày 10/01/1997 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực quản lý, sử dụng đất đai.
- Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 của Chính phủ về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 85/1999/NĐ-CP ngày 28/08/1999 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của bản quy hoạch về việc giao đất nơng nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân sử dụng ổn định lâu dài vào mục đích sản xuất nơng nghiệp và bổ nhiệm giao việc giao đất làm muối cho hộ gia đình và cá nhân sử dụng ổn định lâu dài.
- Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 8/6/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Thông tƣ số 104/2000/TT-BTC ngày 23/10/2000 của Bộ Tài chính hƣớng dẫn thi hành Nghị định số 19/2000/NĐ-CP ngày 08/06/2000 của Chính phủ quy định chi tiết thi hành Luật thuế chuyển QSDĐ và Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật thuế chuyển QSDĐ.
- Nghị định số 79/2001/NĐ-CP ngày 01/11/2001 của Chính phủ sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định số 17/1999/NĐ-CP ngày 29/03/1999 về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế QSDĐ và thế chấp, góp vốn bằng giá trị QSDĐ.
- Nghị định số 181/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về thi hành Luật Đất đai.
- Nghị định số 182/2004/NĐ-CP ngày 29/10/2004 của Chính phủ về xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai.
- Nghị định số 197/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về bồi thƣờng, hỗ trợ và tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất.
- Nghị định số 198/2004/NĐ-CP ngày 03/12/2004 của Chính phủ về thu tiền sử dụng đất.
- Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và môi trƣờng về việc hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Thông tƣ liên tịch số 03/2006/TTLT/BTP-BTNMT ngày 13/6/2006 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và môi trƣờng sửa đổi bổ sung một số quy định của Thông tƣ liên tịch số 05/2005/TTLT/BTP-BTNMT ngày 16/6/2005 của Bộ Tƣ pháp và Bộ Tài nguyên và môi trƣờng về việc hƣớng dẫn việc đăng ký thế chấp, bảo lãnh bằng quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất
- Nghị định số 17/2006/NĐ-CP ngày 27/01/2006 của Chính phủ về sửa đổi, bổ sung một số điều của các Nghị định hƣớng dẫn thi hành Luật Đất đai và Nghị định số 187/2004/NĐ-CP về việc chuyển công ty nhà nƣớc thành công ty cổ phần.
- Nghị định số 84/2007/NĐ-CP ngày 25/05/2007 của Chính phủ quy định bổ sung về việc cấp giấy chứng nhận QSDĐ, thu hồi đất, thực hiện QSDĐ, trình tự, thủ tục bồi thƣờng, hỗ trợ, tái định cƣ khi Nhà nƣớc thu hồi đất và giải quyết khiếu nại về đất đai.
- Nghị định 88/2009/NĐ-CP ngày 19/10/2009 của Chính phủ về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
- Thông tƣ số 17/2009/TT-BTNMT ngày 21/10/2009 của Bộ Tài nguyên và môi trƣờng quy định về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất.
Nhƣ vậy, hiện nay, việc thực hiện các QSDĐ tuy đã đƣợc pháp luật quy định tƣơng đối đầy đủ song những quy định còn chặt, chƣa mở hoặc các văn bản pháp luật quy định và hƣớng dẫn thực hiện chƣa đồng bộ, thủ tục còn rƣờm rà, nhiều bất cập, gây hạn chế cho việc xác định giá trị đất đai để chuyển nhƣợng; chuyển đổi; cho thuê; cho thuê lại hay góp vốn bằng QSDĐ, tiền thuế sử dụng đất quá lớn khiến cho một bộ phận ngƣời dân không thực hiện việc đăng ký biến động đất đai... Chính điều này đã gây ra thực trạng sẽ khơng thống kê và đánh giá chính xác việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất. Do đó, trong thời gian tới, cần sửa đổi, bổ sung các văn bản pháp luật cho phù hợp với yêu cầu quản lý và sử dụng đất đai, tránh gây lãng phí cho Nhà nƣớc và nhân dân.
1.4.3. Các văn bản quy định thực hiện quyền sử dụng đất tại Hà Nội
- Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002 của UBND thành phố Hà Nộiquy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 156/2004/QĐ-UB ngày 15/10/2004 của UBND thành phố Hà Nội Về việc sửa đổi, bổ sung một số điều của Quyết định số 158/2002/QĐ-UB ngày 25/11/2002quy định về thủ tục chuyển đổi, chuyển nhƣợng, cho thuê, cho thuê lại, thừa kế, thế chấp (hoặc bảo lãnh), góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất, chuyển quyền sở hữu nhà trên địa bàn Thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 39/2008/QĐ-UBND ngày 22/10/2008 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ và thu hồi đất, giao đất làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cƣ nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.
- Quyết định số 117/2009/QĐ-UB ngày 01/12/2009 quy định về cấp Giấy Chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; đăng ký biến động về sử dụng đất, sở hữu tài sản gắn liền với đất cho hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cƣ, ngƣời Việt Nam định cƣ ở nƣớc ngoài, cá nhân nƣớc ngoài đƣợc sở hữu nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất ở tại Việt Nam trên địa bàn.
- Quyết định số 02/2010/QĐ-UBND ngày 18/01/2010 của UBND thành phố Hà Nội về việc ban hành quy định về thu hồi đất, giao đất, cho thuê đất, chuyển mục đích sử dụng đất để thực hiện dự án đầu tƣ và làm nhà ở nông thôn tại điểm dân cƣ nông thôn trên địa bàn thành phố Hà Nội.
Chương 2 . NGHIÊN CỨU THỰC TRẠNG THỰC HIỆN QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ, THÀNH PHỐ HÀ NỘI