2.4 .Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Phúc Thọ
2.5. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn
2.5.8. Tình hình thực hiện quyền góp vốn bằng giá trị quyền sử dụng đất
Trªn thùc tÕ viƯc thùc hiƯn qun gãp vèn bằng giá trị quyền sử dụng đất tại huyện Phúc Thọ trong thêi gian qua khơng có tr-ờng hợp nào đến đăng ký ở Phịng Tài ngun và mơi tr-ờng.
Vì vậy, Nhà n-ớc cần tăng c-ờng tuyên truyền pháp luật để ng-ời sử dụng đất hiểu đ-ợc quyền lợi cđa ng-êi sư dơng ®Êt khi thùc hiƯn gãp vèn bằng giá trị
QSDĐ và phải đăng ký theo quy định.
2.5.9. Tình hình thực hiện quyền được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất
Khi Nhà n-ớc có quyết định thu hồi đất thì mới phát sinh quyền đ-ợc bồi th-êng cđa ng-êi sư dơng ®Êt, nh-ng phải đúng chính sách, pháp luật.
Việc thu hồi đất trong tr-ờng hợp này giống nh- lµ hµnh vi chun qun sử dụng đất và chuyển mc ớch s dng đất, nh-ng là hành vi chun qun sư dụng đất đặc biệt, không phải là một sự tự nguyện mà là một sự bắt buộc, phần bất lợi không mong muốn lại thuộc về ng-ời bị thu hồi. Bởi vậy, việc giải quyết thỏa đáng lợi ích của ng-ời bị thu hồi đất là hết sức cần thiết và quan trọng thể hiƯn ë viƯc ®Ịn bù thiệt hại về đất và tài sản trên đất bÞ thu håi. ViƯc tÝnh toán mức độ bồi th-ờng cho ng-ời bị thu hồi đất dựa trên cơ sở nào? Đó là vấn đề chủ yếu cần đ-ợc xem xét nhằm giải quyết thỏa đáng lợi ích của ng-ời bị thu hồi và đ-ợc bồi th-ờng.
Vấn đề phức tạp hơn là mức bồi th-ờng là bao nhiêu và dựa trên cơ sở nào để tính tốn khoản này. Vì đây là cái để ng-ời bị thu hồi đ-ợc đảm bảo quyền lợi của mình, nếu khơng đạt đ-ợc nh- mong muốn, ng-ời sử dụng đất có quyền đ-ợc khiếu nại lên cơ quan có thẩm quyền giải quyÕt.
Thùc tÕ t¹i huyện Phúc Thọ, hầu nh- dự án nào cũng có mét sè tr-êng hỵp khiÕu nại về chính sách bồi th-ờng, hỗ trợ, tái định c- của Nhà n-ớc. Sau khi các cơ quan nhà n-ớc xem xét lại, những đòi hỏi của ng-ời sử dụng đất và khiếu nại phần lớn đ-ợc tháo gỡ và giải quyết thỏa đáng. Tuy nhiên, về góc độ quản lý nhà n-ớc thì thấy những năm qua việc thay đổi liên tục chÝnh s¸ch båi th-êng theo h-íng cã lỵi hơn cho ng-ời bị thu hồi đất đà tạo ra một thực trạng là: những ng-ời chấp hành tốt chính sách pháp luật và bàn giao đất thì ln bị thiệt thịi hơn so với những ng-ời chống đối, không chấp hành. Tạo một tâm lý chung trong
nh©n dân là khơng tự nguyện chấp hành, chây ỳ và khiếu nại nhằm đạt mục đích đ-ợc h-ởng quyền lợi cao hơn.
Việc thực hiện cơ chế, chính sách bồi th-ờng trong giải phóng mặt bằng ở huyện Phúc Thọ cịn khơng ít những bất cập, thiếu đồng bộ, thậm chí cịn có mâu thn, bÊt hỵp lý trong chÝnh s¸ch gi¸ båi th-êng đối với các đối t-ợng trong cïng mét dù ¸n có đất liền kề nhau, làm phát sinh khiếu kiện phức tạp, kéo dài, ảnh h-ởng đến cơng tác giải phóng mặt bằng của Nhà n-íc.
Bảng 12. Tổng hợp tình hình thu hồi đất nơng nghiệp của các hộ gia đình, cỏ nhõn Chỉ tiêu n vị Thị trấn Phúc Thọ Xã Phụng Thượng X· Xuân Phú Toàn huyện 1. Số hộ bị thu hồi đất nông
nghip Hé 13 28 0 328
Diện tích bị Nhà n-ớc thu hồi m2 6711,70 12843,40 156.440,81
DiƯn tÝch ®ang sư dơng m2 8559,5 14987 188.372
DiƯn tÝch ®ang sư dơng/hé bÞ thu håi
m2
658,42 535,25 9.549,36
Sè hé bÞ thu håi diƯn tÝch d-íi
30% Hé 1 3 32
Sè hé bÞ thu håi diÖn tÝch tõ
30% - 50% Hé 2 5 56
Số hộ bị thu hồi diện tích trên
50% Hé 10 20 240
2. Tình trạng vic lm sau
khi mất đất nông nghip Hé 13 28 0
TiÕp tơc sản xt nông nghip Hộ 19
Công nghiƯp - tiĨu thđ c«ng nghiƯp Hé 3 3 C«ng nghiƯp - tiĨu thđ c«ng nghiƯp Hé 7 2 Đi làm thuê Hé 3 1 NghỊ tỉng hỵp Hé 3
3. Sư dơng tiỊn ®Ịn bï vào
mục đích chính Hé 13 28 0
Đầu t- SXKD Hé 5 1
Mua vËt dông Hé 6
Trả nợ Hé 2 3
Gưi tiÕt kiƯm Hé 1 6
Chi tiªu cho cuéc sèng hµng
ngµy Hé
Đào tạo ngành nghề Hé
Mục đích khác Hé 2
(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
Tóm lại, việc thực hiện giải phóng mỈt b»ng trong thêi gian qua cđa huyện Phúc Thọ theo c¸c quy định pháp luật nhằm đảm bảo quyền lợi của ng-êi sư dơng ®Êt khi bị thu hồi đất. Tuy nhiên, ng-ời sư dơng ®Êt ch-a cã nhËn thøc tù giác trong việc giao đất đà thu hồi, do coi trọng lợi ích cá nhân hơn lợi ích xà hội làm ảnh h-ởng đến tiến độ xây dựng các dự án ph¸t triĨn kinh tÕ x· héi, an ninh quèc phßng.
2.5.10. Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các quyền sử dụng đất quyền sử dụng đất
Tổng hợp ý kiến của các hộ gia đình, cá nhân về việc thực hiện các QSDĐ cơ thĨ nh- sau:
1. Về giá đất: thể hiện qua bảng 13 và phụ lục 07
Bảng 13. Ý kiến đánh giá của người dân về giá đất (giá QSDĐ)
Chỉ tiêu Đánh giá (%)
Cao Vừa phải Thấp Rất thấp Khác
Giá đất (giá QSDĐ ) trên
thị trƣờng 42,20 35,56 15,00 7,22
Giá bồi thƣờng đất do Nhà
nƣớc quy định 15,00 47,22 22,22 12,23 3,33
( Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
- Về giá chuyển nh-ợng QSDĐ trên thị tr-ờng: Mặc dù tại thời điểm điều tra giá đất cao nhất biến ®éng tõ 10 - 16 triƯu/m2 (t¹i khu vùc ngã tƣ Gạch, hai bên đƣờng phố Phúc Thọ, thuộc thị trấn Phúc Thọ), còn trong cỏc khu dõn c- cỏc x thì chØ tõ 5 - 8 triƯu ®ång/m2. Có 42,70% sè hé đ-ợc hỏi cho rằng giá cao, những hé nµy chđ u là các hộ thuần nơng, ®èi víi hä møc gi¸ trên là v-ợt ngoài khả năng chi trả. Đối với các hộ sản xuÊt kinh doanh phi n«ng nghiƯp, hä nh×n thÊy đ-ợc tiềm năng phát triĨn cđa khu vùc nµy nên 35,56% cho rằng giá võa ph¶i;
15,0% cho r»ng gi¸ thấp; và 7,22% có các ý kiến khác.
- VỊ gi¸ bồi th-ờng đất do Nhà n-ớc quy định: Trong giai đoạn từ năm 2011-2014 ở trên địa bàn huyện Phúc Thọ chđ u thu hồi đất nơng nghiệp. Các mức giá bồi th-ờng áp dụng tại huyện Phúc Thọ trong c¸c năm ®Ịu khá cao. Tuy nhiên, với số tiền bồi th-ờng đó, tự ng-ời dân tìm việc làm khác thay thế thì rất khó khăn, vì vậy 22,22% số hộ đ-ợc hỏi cho là thấp, 12,23% cho là rất thấp. Đối với các hộ không sản xuất nông nghiệp hoặc nguồn thu nhập chính khơng phải từ sản xuất nơng nghiệp thì 15,0% sè hé cho r»ng gi¸ Nhà n-ớc quy định là cao; 47,22% cho lµ vừa phải; và 3,33% có các ý kiến khác.
2. Về thủ tục thực hiện các QSDĐ: thể hiện qua bảng 14 và phụ lục 07
Bảng 14. Đánh giá về thủ tục và các văn bản hướng dẫn thực hiện các QSDĐ Chỉ tiêu Đánh giá (%) Đơn giản Phức tạp Bình thường Rất phức tạp Khác Thủ tục thực hiện các QSDĐ 11,67 20,00 51,67 10,00 6,66 Các văn bản hƣớng dẫn 9,44 55,56 27,20 7,80
( Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
- VỊ thđ tơc thùc hiện các QSDĐ: 11,67% số hộ đ-ợc hỏi cho là đơn giản; 51,67% cho là bình th-ờng; 20,0% cho là phức tạp; 10,0% cho là rất phức tạp vµ 6,66% cã c¸c ý kiÕn kh¸c.
- Về các văn bản h-ớng dẫn thực hiện các QSDĐ: 9,44% số hộ trả lời là dễ hiểu; 55,56% trả lời là có thể hiểu đ-ợc; 27,20% trả lời là khó hiểu và 7,80% có các câu trả lời khác.
3. Về thời gian để hoàn thành các thủ tục: 18,33% số hộ đ-ợc hỏi trả lời là nhanh chãng; 41,11% tr¶ lời là bình th-ờng; 20,0% trả lời là mất thời gian dài;
4. Về khả năng thực hiện các quy định của Luật Đất đai về QSDĐ: 35,60% số hộ trả lời là dễ thực hiện; 48,89% trả lời có thể thực hiện đ-ợc; 12,78% trả lời là khó thực hiện và 2,73% có các câu trả lời khác.
5. Về các loại phí, lệ phí, thuế chuyển QSDĐ: 40,56% số hộ đ-ợc hỏi cho là cao; 48,33% cho là vừa phải; 8,33% cho là thấp; và 2,78% có các câu trả lêi kh¸c.
6. Về thái độ thực hiện của các cán bộ: 10,56% số hộ cho rằng nhiệt tình; 66,67% cho r»ng ®óng mùc; 21,11% cho rằng ít nhiệt tình và 1,66% có ý kiến kh¸c.
7. Về giao dịch QSDĐ: thể hiện qua bảng 15 và phụ lục 07
Bảng 15. Khả năng vay vốn và tìm kiếm thơng tin
Chỉ tiêu Đánh giá (%) Dễ dàng Vay/ Tìm được Khó khăn Rất khó khăn Khác Vay vốn từ ngân hàng 30,56 53,33 13,33 2,22 0,56
Tìm kiếm thơng tin
và giao dịch 6,67 70,00 16,67 5,00 1,66
( Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
- VÒ viƯc vay vèn tõ c¸c tỉ chøc tÝn dơng: 30,56% số hộ trả lời là dễ dàng; 53,33% trả lời là có thể vay đ-ợc; 13,33% trả lời là khó khăn; 2,22% trả lời là rất khó khăn và 0,56% cã c¸c ý kiÕn kh¸c.
- Về khả năng tìm kiếm thơng tin và giao dịch trong vấn đề chuyển nh-ợng, thuê QSDĐ: 6,67% số hộ trả lời là dễ dàng; 70,0% cho là có thể tìm đ-ợc; 16,67% trả lời là khó tìm; 5,0% trả lời là rất khó và 1,66% cã c¸c ý kiÕn kh¸c.
8. Về các nguy cơ khi giao dịch QSDĐ: thể hiện qua bảng 16 và phụ lục 07
Bảng 16. Ý kiến của người dân khi thực hiện các QSDĐ
Chỉ tiêu Đánh giá (%)
Rất sợ Sợ Ít sợ Không sợ Khác
Rủi ro khi giao dịch 7,78 12,23 60,00 13,33 6,66 Lo ngại về chính sách
Lo ngại về nguồn thu
nhập thay thế 11,67 43,89 26,67 5,56 12,21
( Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)
- VÒ rủi ro khi giao dịch về QSDĐ: 7,78% số hộ trả lời là rất sợ; 12,23% trả lời là có sợ rủi ro; 60,0% trả lời là ít sợ; 13,33% trả lời là khng s ri ro và 6,66% có các ý kiến kh¸c.
- Khi hái vỊ viƯc cã lo ngại hay không khi chính sách đất đai thay đổi: 8,90% hộ trả lời là rất sợ; 13,89% trả lời là sợ ; 40,0% trả lời là sợ ít; 36,11% trả lời là khơng sợ và 1,10% có c¸c ý kiÕn kh¸c.
- Khi hỏi về mức độ lo ngại về nguồn thu nhập thay thế đất nông nghiệp: 11,67% số hộ trả lời là rất sợ; 43,89% trả lời là sợ - đây là những hộ thuần nơng nghèo hoặc trung bình, họ gặp khó khăn khi tìm cơng việc thay thế; 26,67% số hộ đ-ợc hỏi trả lời là ít sợ; 5,56% trả lời là khơng sợ và 12,21% có các câu trả lời khác, vì họ đang có thu nhp n nh t cỏc hot động sản xuất, kinh doanh phi nông nghiệp, đối với họ sản xuất nơng nghiệp chỉ với mục đích cầm chừng để giữ đất hoặc để tự cung tự cấp nguồn l-ơng thực cho gia đình.
9. Về thời gian giao đất nơng nghiệp: 16,67% sè hé cho r»ng víi thêi gian 50 năm thì những ng-ời sinh ra giữa 2 thời kỳ giao đất phải đợi một khoảng thời gian quá dài mới có đất sản xuất; 36,11% cho là vừa phải; 31,67% cho là ngắn và 15,55% cã c¸c ý kiÕn kh¸c vì theo những hộ này muốn sản xuất theo mơ hình trang trại thì cần thời gian t-ơng đối dài.
10. Về mức hạn điền ( liên quan đến tích tụ đất đai)
Theo Điều 129 Luật Đất đai năm 2013, hạn mức giao đất trồng cây hàng năm, đất nuôi trồng thủy sản, đất làm muối cho mỗi hộ gia đình, cá nhân trực tiếp sản xuất nông nghiệp không quá 3 héc- ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng thuộc khu vực Đông Nam Bộ và khu vực đồng bằng sông Cửu Long; không quá 2 héc- ta cho mỗi loại đất đối với tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ƣơng khác
Theo phiếu điều tra cho thấy: 87,22% số hộ cho rằng mức hạn điền theo Luật đất đai 2013 là cao; 12,78% số hộ cho rằng mức hạn điền nhƣ vậy là thấp vì những hộ này muốn sở hữu và tích tụ thêm đất đai phục vụ cho nhu cầu sinh sống
và sản xuất.
2.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất
Trong tổng số các quyền mà LuËt Đất đai năm 2013 cho phÐp ng-êi sö dụng đất đ-ợc thực hiện, ở huyện Phúc Thọ các hộ gia đình cá nhân chủ yếu thực hiện đăng ký các quyền: chuyển nh-ợng, cho thuê, tỈng cho, thõa kÕ QSDĐ và thế chấp, bảo lÃnh bằng QSD đất ở, quyền đ-ợc bồi th-ờng khi nhµ n-íc thu håi đất. Các quyền: chuyển đổi, cho thuê lại QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ không thực hiện.
1.Việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ có những ƣu điểm sau:
- Ngƣời SDĐ trên địa bàn huyện Phúc Thọ đã và đang tuân thủ nghiêm chỉnh về QSDĐ đã đƣợc Luật Đất đai 2013 quy định.
- Thủ tục hành chính về thực hiện biến động QSDĐ nhanh gọn, tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân.
- Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các tr-ờng hợp chuyển QSD§ bƣớc đầu đã hợp lý, cơng bằng và đã khuyến khích đ-ợc ng-ời sử dụng đất đến làm các thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhµ n-íc, cơ thĨ lµ: Tõ 01/01/2009, LuËt thuế thu nhập cá nhân cã hiÖu lùc, møc thuÕ thu th TNCN ®èi víi viƯc chun nh-ỵng QSD đất áp dụng là 2% so với giá trị của ®Êt, thÊp h¬n so víi th chuyển nh-ợng QSD đất tr-ớc đây là 4%. Đà tạo điều kiện cho ng-ời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nh-ợng QSD đất.
Nhìn chung, những t¸c dơng tÝch cùc cđa viƯc thùc hiƯn c¸c qun cđa ng-êi sư dơng ®Êt ®èi víi sù tăng tr-ởng kinh tế, ổn định xà hội trên địa bµn huyện Phúc Thọ lµ rÊt lín, thĨ hiƯn qua các mặt sau đây:
- Làm cho ng-ời sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu t- vào đất đai.
- QSDĐ đ-ợc coi là một hàng hố đặc biệt, có giá trị và trở thành mét nguån lùc tµi chÝnh quan trọng để đầu t- phát triển sản xuất, kinh doanh.
- Đất đai đ-ợc chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tÝch tơ ®Êt ®ai ®Ĩ phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để những ng-ời sản xut gii phát trin kinh tế trang trại.
- Thay đổi cơ cấu sử dụng đất theo h-ớng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa nơng nghiệp nơng thơn. Tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mặt bằng, nhà x-ëng.
Tuy nhiên, còn tồn tại một số nguyên nhân của các tồn tại trong việc thực hiện các QSDĐ nhƣ:
- Quyền chuyển nhƣợng QSDĐ: không sôi động nhất là xã vùng sâu xa (xã Vân Nam, Xuân Phú, Thƣợng Cốc), chƣa tạo điều kiện để thị trƣờng QSDĐ phát triển.
- Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: ViÖc cho thuê lại QSDĐ không thực hiện đ-ợc do thiếu quy định cụ thể về việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp cơng ích và đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp cho hộ gia đình. Do đó chƣa phát huy hết tiềm năng đất đai của huyện Phúc Thọ.
- Quyền thế chấp QSDĐ ít do thủ tục vay vốn ngân hàng còn rƣờm rà, chƣa tiếp cận sâu sát đến với ngƣời dân, nhất là đối với các xã cách xa trung tâm huyện.
- Quyền góp vốn QSDĐ chƣa thực hiện trên địa bàn huyện Phúc Thọ trong giai đoạn 2011-2014 do chƣa phát triển việc thông tin và thiếu liên kết với các