Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

2.4 .Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Phúc Thọ

2.5. Tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ giai đoạn

2.5.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển đổi quyền sử dụng đất

Theo khoản 2 Điều 113 của Luật Đất đai 2013, hộ gia đình, cá nhân sư dơng ®Êt khơng phải là đất thuê ®-ỵc chun ®ỉi QSD đất nông nghip trong

cùng mét xÃ, ph-ờng, thị trấn với hộ gia đình khác. Nhµ n-íc cho phÐp chun đổi đất nơng nghiệp nhằm dån ®iỊn ®ỉi thưa tõ thùc tÕ chia cắt tha đất manh món, kh«ng tËp trung, chun sang s¶n xt tËp trung, hiƯn đại, nâng cao hiệu quả nơng nghiệp.

Huyện Phúc Thọ với tổng diện tích đất nơng nghiệp là 6.478,99 ha nằm trên thị trấn Phúc Thọ và 22 xã: Vân Hà, Vân Phúc, Vân Nam, Xuân Phú, Phƣơng Độ, Sen Chiểu, Cẩm Đình, Võng Xuyên, Thọ Lộc, Long Xuyên, Thƣợng Cốc, Hát Mơn, Tích Giang, Thanh Đa, Trạch Mỹ Lộc, Phúc Hòa, Ngọc Tảo, Phụng Thƣợng, Tam Thuấn, Tam Hiệp, Hiệp Thuận, Liên Hiệp. Đất sản xuất nông nghiệp là 5968,07 ha đã giao cho 23.287 hộ gia đình theo Nghị định 64/NĐ-CP. Trong đó: diện tích đất trồng lúa là 4662,78 ha, thị trấn Phúc Thọ có 201,12 ha đất trồng lúa, 1134,93 ha đất trồng cây hàng năm khác và 1,2 ha đất cỏ dùng vào chăn nuôi; xã Phụng Thƣợng có 387,81 ha đất trồng lúa, 1,2 ha đất cỏ dùng vào chăn nuôi, 0,04ha đất trồng cây hàng năm khác ; xã Xuân Phú có 156,44 ha đất trồng lúa và 87,34 ha đất trồng cây hàng năm khác.

Ngay sau khi triển khai xây dựng nông thôn mới trên địa bàn huyện, Huyện ủy Phúc Thọ đã có chủ trƣơng "dồn điền đổi thửa" để giải quyết cơ bản tình trạng manh mún, phân tán ruộng đất cho ngƣời nông dân, tạo điều kiện quy hoạch vùng sản xuất tập trung, thuận lợi để áp dụng tiến bộ khoa học kỹ thuật. Trong năm 2014, có 23/23 xã, thị trấn đã hồn thành cơng tác "dồn điền đổi thửa". Ruộng đã tập trung thành từng thửa lớn, có đƣờng rộng vào tận ruộng, ngƣời dân canh tác thuận lợi hơn, áp dụng đƣợc tiến bộ khoa học kỹ thuật vào sản xuất.

Nhƣ vậy, qua theo dõi của phịng Tài ngun và Mơi trƣờng huyện Thạch Thất và tổng hợp từ phiếu điều tra ở thị trấn Phúc Thọ, xã Phụng Thƣợng và xã Xuân Phú cho thấy chƣa có trƣờng hợp nào thực hiện quyền chuyển đổi đất nông nghiệp do ruộng đất đã tập trung, ngƣời dân yên canh tác.

2.5.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất

2.5.2.1. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất nông nghiệp

Thực tế cho thấy, UBND thành phố đã có văn bản quy định về thủ tục chuyển nhƣợng QSD đất nông nghiệp là Quyết định 158/2002/QĐ-UB ngày

25/11/2002 và Quyết định 156/2004/QĐ-UBND, tuy nhiên trong giai đoạn 2011- 2014, chƣa có trƣờng hợp nào xin chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp đăng ký tại UBND huyện.

Trong giai đoạn 2011- 2014, ở huyện Phúc Thọ, phịng Tài ngun và Mơi trƣờng không thể quản lý đƣợc các thoản thuận nhận chuyển nhƣợng quyền sử dụng đất nông nghiệp do ngƣời dân không tự giác kê khai biến động. Vì vậy, trong thời gian tới Nhà nƣớc cần có những quy định cụ thể hơn về việc ngƣời sử dụng đất nông nghiệp đƣợc quyền chuyển nhƣợng cho ngƣời sử dụng đất có nhu cầu và phải đăng ký với cơ quan quản lý đất đai. Nhƣ vậy, chúng ta mới thực sự quản lý đƣợc việc chuyển nhƣợng QSDĐ nơng nghiệp có hiệu quả.

Tóm lại, tại huyện Phúc Thọ, ngƣời sử dụng đất nông nghiệp thực hiện chuyển nhƣợng đất nông nghiệp không theo quy định pháp luật do nhiều nguyên nhân: lý do khách quan là quy định pháp luật hƣớng dẫn luật chƣa rõ ràng; nguyên nhân chủ quan từ chính ngƣời sử dụng đất không tuân thủ quy định pháp luật.

2.5.2.2. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở

Kết quả điều tra 180 hộ gia đình trong thời kỳ từ năm 2011 đến năm 2014 cho thÊy, có 68 hộ tham gia chuyển nh-ợng QSDĐ, trong đó cã 30 hé tham gia chuyển nh-ợng từ 2 - 3 lần, đ-a tổng số vụ chuyển nhƣợng và nhận chuyển nhƣợng QSDĐ cđa c¸c hộ đƣợc điều tra là 108 vụ.

T×nh h×nh chun nh-ợng của các h gia ỡnh -c th hin bảng 6 và bảng 6.

Bảng 6. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ tại 3 xã, thị trấn điều tra giai đoạn 2011 – 2014

Năm Tổng số vụ chuyển nhượng (vụ) Diện tích (m2)

Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng (vụ)

Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền chuyển nhượng

(vụ) Hoàn tất tất cả các thủ tục Có khai báo tại UBND cấp xã Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Khơ ng có giấy tờ cam kết GCNQS DĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời Giấy tờ hợp pháp khác Khơng có giấy tờ Năm 2011 21 1380 18 3 18 3 Năm 2012 24 1779 21 3 21 3 Năm 2013 42 3285 39 3 33 9 Năm 2014 21 1029 21 21 Giai đoạn 2011 - 2014 108 7473 99 6 3 93 15

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

- Năm 2011

Trong năm 2011 cã 21 vơ chun nh-ỵng với diện tích 1380 m2. Sè vơ chun nh-ợng làm đầy đủ các thđ tơc khai b¸o víi các cơ quan nhà n-ớc cã thÈm qun lµ 18 vơ (chiÕm 85,71%); 3 vụ còn lại (chiếm 14,29%) hoµn toµn khơng thực hiện các thủ tục khai b¸o ("giao dịch ngầm"), ch giao dịch bằng giấy tờ viết tay có ng-ời làm chứng.

Nguyên nhân là từ 01/01/2009, Luật thuế thu nhập cá nhân cã hiÖu lùc, møc thuÕ thu thuế TNCN đối vi vic chuyn nh-ng QSD t áp dng là 2% so víi giá trị của đất, thấp hơn so với thuế chuyển nh-ợng QSD đất tr-ớc đây là 4%. ĐÃ

- Năm 2012

Năm 2012 có 24 vụ chuyển nhƣợng với diện tích 1779 m2 . Kết quả điều tra cho thấy, trong quá trình giao dịch chuyển nhƣợng QSD§ có 21 vơ (chiÕm 87,50% sè vụ) làm đầy đủ các thủ tục chuyển nh-ợng; 3 vô (chiÕm 12,50% sè vô) chỉ khai báo tại UBND xÃ, thị trấn sau đó khơng làm tiếp các thủ tục cịn lại.

Nhƣ vậy, so với năm 2011, năm 2012 số vụ thực hiện đầy đủ các thủ tục khi tham gia chuyển nhƣợng QSDĐ tăng thêm 3 vụ. Nguyên nhân của sự gia tăng này là do trong năm 2012, đã đƣợc phê duyệt Quy ho¹ch sư dụng đất đến năm 2020 và Kế hoạch sử dụng đất giai đoạn 2010 - 2015. Do vậy ngƣời dân có nhu cầu giao dịch bất động sản nhiều hơn so với năm 2011.

- Năm 2013

Trong năm 2013 sè vơ chun nh-ỵng là 42 vụ, tăng nhanh so với 2 năm tr-íc. Tû lƯ c¸c vụ chuyển nh-ợng làm đầy đủ các thủ tục chuyển nh-ợng là 92,85% (39 vụ); tỷ lệ các vụ chỉ khai báo tại UBND xÃ, thị trấn sau đó khơng làm tiếp các thủ tục tài chính là 7,15% ( 3 vơ).

Nh- vËy, so víi 2 năm tr-íc trong năm 2013 số vụ làm đầy đủ c¸c thđ tơc khi tham gia chuyển nh-ợng QSDĐ chiếm cao nhất (tăng hơn 21 vụ so víi năm 2011 vµ 18 vụ so víi nm 2012). Nguyên nhân của sự gia tăng này một phần là do trong giai đoạn này tỷ lệ những ng-ời nhận chuyển nh-ợng là ng-ời từ nơi khác đến cao. Những ng-ời này khi nhận chuyển nh-ợng QSDĐ để yên tâm rằng sẽ khơng gặp rắc rối trong q trình sử dụng đất sau này, họ thực hiện đầy đủ các thủ tục trong q trình chuyển nh-ợng. Ngồi ra từ năm 2010, huyÖn Phúc Thọ đẩy nhanh việc đo đạc, rà soát lại các hồ sơ để tiến hành cấp GCNQSDĐ đồng loạt trên địa bàn huyện nên tình trạng chuyển nh-ợng QSDĐ bất hợp pháp (khơng đầy đủ thủ tục) gi¶m nhiỊu.

Trên cơ sở đánh giá từ thực tế của huyện Phúc Thọ, ta thÊy møc ®é thùc hiƯn qun chun nh-ỵng qun sư dơng đất tăng hàng năm và ở mức cao trong cả thành phố. Do đây là những giao dịch đà đăng ký tại cơ quan nhà n-ớc nên chóng ta thÊy: vỊ mỈt quản lý nhà n-ớc thì cơ quan nhà n-ớc quản lý đ-ợc các giao dịch chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất đúng pháp luật thông qua việc đăng

Đối với ng-ời dân, họ đà nhận thức và chấp hành thực hiện chuyển nh-ợng QSD đất khai báo đăng ký biến động với cơ quan nhà n-ớc. Ng-ời nhận chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất đà hiểu đ-ợc nên chọn mua những thửa đất có đủ cơ sở pháp lý, ký hợp đồng chuyển nh-ợng và nộp các khoản thuế và phí theo quy định sẽ đ-ợc đăng ký sang tên hợp pháp, việc này đảm bảo quyền lợi của ng-ời sư dơng ®Êt.

- Năm 2014

Năm 2014 có 21 vụ chuyển nhƣợng với diện tích 1029 m2. Theo kết quả tổng hợp từ phiếu điều tra cho thấy, trong quá trình giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ có 21 vơ (chiÕm 100% số vụ) làm đầy đủ các thủ tục chuyển nh-ợng; không có tình trạng " giao dịch ngầm".

Nhƣ vậy, năm 2014 các vụ chuyển nhƣợng thấp trong cả giai đoạn 2011-2014 ( bằng so với năm 2011, ít hơn 3 vụ so với năm 2012, ít hơn 21 vụ so với năm 2013). Nguyên nhân của sự sụt giảm này là do trong năm 2014, do ảnh hƣởng của sự suy thoái kinh tế, nhu cầu thực sự của ngƣời dân chiếm đa phần so với nhu cầu mua đất để kinh doanh chờ giá cao nhƣ trƣớc kia, tuy vậy, nhu cầu muốn mua đất lại thuộc về đối tƣợng có thu nhập chƣa cao.

Tình hình chuyển nh-ợng QSDĐ tại các xÃ, thị trấn có điều kiện phát triển kh¸c nhau cã sù kh¸c biƯt thĨ hiện ở bảng 7. Tại những xà công nghiệp, th-ơng mại dịch vụ phát triển việc "mua bán đất" diễn ra sôi động hơn tại những xà thuần nông nghiệp. Tuy nhiên ở mỗi xÃ, thị trấn trong các thời kỳ khác nhau cũng có sự biến đổi.

Bảng 7. Tình hình thực hiện quyền chuyển nhượng QSDĐ theo các xã, thị trấn ChØ tiêu Thị trÊn Phúc Thọ Xã Phụng Thượng Xã Xuân Phú Toàn huyện

1. Tỉng sè vơ chun nh-ỵng (vơ) 51 30 27 576

2. DiÖn tÝch (m2) 4170 1653 1650 35.136

3. T×nh h×nh thùc hiƯn (vơ)

3.1. Hoµn tÊt tất cả các thủ tục 32 30 27 548

3.3. GiÊy tê viÕt tay cã ng-êi lµm chøng 3 3.4. Không có giấy tờ cam kết

4. Thực trạng giÊy tê (vơ)

4.1. GCNQSD§, QĐ giao đất tạm thời 39 27 27 548

4.2. Giấy tờ hợp pháp kh¸c 12 3

4.3. Kh«ng cã giÊy tê

(Nguồn: Tổng hợp từ phiếu điều tra)

Tổng hợp từ 180 phiếu điều tra cho thấy, trong 108 vụ chuyển nhƣợng có 63 vụ nhận chuyển nhƣợng và 45 vụ chuyển nhƣợng. Các lý do chuyển nhƣợng chính đƣợc thể hiện ở phụ lục 02.

Đối với thị trấn Phúc Thọ - là trung tâm đơ thị của hun, kinh tÕ - x· héi ph¸t triĨn tr-íc mét b-íc so víi c¸c x· khác nên số l-ợng giao dịch chuyển nh-ợng QSD§ giai on 2011-2014 đu lớn nht và cã møc độ khá ổn định với 51 vụ chuyển nhƣợng (chiếm 8,86% tổng số vụ chuyển nhƣợng của cả huyện Phúc Thọ). Qua điều tra giá ®Êt cao nhÊt biÕn ®éng tõ 10 - 16 triƯu/m2 (t¹i khu vùc khu ngã tƣ Gạch, dọc tuyến phố chớnh), còn trong các khu dân c- ở các xà thì chỉ từ 5 - 8 triƯu ®ång/m2, đây là mức giá khơng q cao so với một huyện đang trên đà phát triển nh- huyÖn Phúc Thọ.

Tại x· Phụng Thƣợng, số lƣợng giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ giai đoạn 2011-2014 là 30 vụ chuyển nhƣợng (chiếm 5,21% tổng số vụ chuyển nhƣợng của tồn huyện), khu vùc diƠn ra việc "mua bán đất" nhiều nhÊt lµ khu vùc đất Cơng nghiệp. Khu vùc này từ những năm 2008 bắt đầu hình thành khu vực làng ngh nên các hộ kinh doanh cần mặt bằng để giao dịch bn bán vì vậy l-ợng giao dịch "mua bán đất" khá lớn. Tuy nhiên trong những năm gần đây, việc phát triển làng nghề đà gây ra sù « nhiƠm m«i tr-êng cho khu vực này, vì vậy ngoại trừ những ng-ời tham gia sản xuất những ng-ời bên ngồi hầu nh- khơng "mua đất" ở khu vực này để sinh sống. Đây là một trong nh÷ng lý do cđa viƯc sè l-ợng vụ chuyển nh-ợng QSDĐ ë trong năm 2014 ë x· Phụng Thƣợng gi¶m xng so víi năm 2013.

ë huyện Phỳc Th, tại các xà phát trin nh- thị trấn Phỳc Thọ, x· Phụng Thng, số hộ sống đơn thuần chỉ dựa vào sản xuất nông nghiệp chiếm tỷ lƯ thÊp,

d©n c- sinh sèng chđ yếu nhờ vào sản xuất ngành nghề, buôn bán, dịch vô,… Đa số các hộ này khơng thực sự có nhu cầu sản xuất nơng nghiệp nh-ng họ không "bán đất" mà sản xuất nông nghiệp cầm chừng để giữ đất. Sè vô chuyển nh-ợng hầu hết tăng dần theo thời gian do sự gia tăng dân số, đặc biệt là tăng dân số cơ học.

Đối với những xà thuần nơng nh- xà Xn Phú, nh×n chung viƯc chun nh-ỵng QSD đất ë Ýt x¶y ra. Trong giai đoạn 2011-2014, số lƣợng giao dịch chuyển nhƣợng QSDĐ là 27 vụ (chiếm 4,68% tổng số vụ chuyển nhƣợng của toàn huyện). Các vụ "mua đất" chỉ xảy ra đối với những hộ khơng thể tự giÃn hay thõa kÕ ®Êt ®ai cđa «ng cha.

2.5.3. Tình hình thực hiện quyền cho thuê quyền sử dụng đất

Tổng hợp kết quả điều tra các hộ gia đình tham gia thực hiện quyền cho thuê QSDĐ đ-ợc thể hiện ở bảng 8 và phụ biểu 03.

Trong tæng sè 180 hé ®iỊu tra, cã 28 hé tham gia thùc hiƯn qun cho thuª, cã 14 hé thùc hiƯn qun cho thuª tõ 2 - 4 lần, tổng số vụ cho thuê và nhận thuê QSDĐ là 51 vô (chiÕm 35,42% tổng số vụ cho thuê toàn huyện giai đoạn 2011-2014). Hầu hết là các tr-ờng hợp cho thuê QSD đất ở 33 vô (chiÕm 30,56% tổng số vụ cho thuê toàn huyện giai đoạn 2011-2014), các tr-ờng hợp cho thuª QSD đất nơng nghiệp lµ 18 vơ (chiÕm 50,0% tổng số vụ cho thuê toàn huyện giai đoạn 2011-2014).

- Năm 2011

Kết quả điều tra trong năm 2011 cho thấy, tổng số vụ cho thuê QSDĐ là 21 vụ. Trong năm này số vụ cho thuê QSDĐ lớn nhất trong giai đoạn, trong đó: 15 vụ cho thuê QSD đất ở với diện tích 1470m2 (6 vụ cho thuê thời gian dƣới 1 năm, 3 vụ cho thuê thời gian từ 1 -3 năm và 6 vụ cho thuê với thời gian trên 3 năm) với 3 vụ đã hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật và 12 vụ giao dịch bằng giấy tờ viết tay có ngƣời làm chứng; 6 vụ cho thuê QSDĐ trong giai đoạn này diễn ra với đất nông nghiệp, thời hạn cho thuê từ 1 - 3 năm là 3 vụ và thời hạn cho thuê dƣới 1 năm là 3 vụ, trong đó 6 vụ đã giao dÞch b»ng giÊy tê cã ng-êi thø 3 lµm chøng. Những tr-ờng hợp cho thuê này chủ yếu tập trung vào họ hàng và

định của pháp luật. - Năm 2012

Tổng số vụ cho thuê QSDĐ trong năm 2012 là 9 vụ. Trong ú, s v cho thuê QSD t nông nghip 3 vơ và số vụ cho thuê QSD đất ë 6 vô.

Đối với đất ở, thời hạn cho thuê từ 1-3 năm là 6 vụ. Đối với đất nơng nghiệp, có 3 vụ có thời hạn cho thuê từ 1-3 năm. Trong đó: 6 vụ giao dịch đất ở đã hồn tất tất cả các thủ tục và 3 vụ giao dịch đất nơng nghiệp bằng giấy tờ viết tay có ngƣời làm chứng.

- Năm 2013

Trong năm 2013 gồm 12 vụ cho thuê QSDĐ với 6 vụ cho thuê QSD đất ở và 6 vụ cho thuê QSD đất nông nghiệp. Sè vơ cho thuê t giao dịch ó hon tất tất cả các thủ tục là 6 vụ và b»ng giÊy tê cã ng-êi lµm chøng lµ 6 vơ. Thời hạn cho thuê QSDĐ đất ở gồm 3 vụ cho thuê với thời gian dƣới 1 năm và 3 vụ cho thuê QSDĐ thời gian từ 1-3 năm. Đối với đất nông nghiệp, thời hạn cho thuê từ 1-3 năm là 3 vụ và 3 vụ có thời hạn cho thuê trên 3 năm.