Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất

2.4 .Tình hình quản lý, sử dụng đất đai của huyện Phúc Thọ

2.6. Đánh giá chung về tình hình thực hiện các quyền sử dụng đất

Trong tổng số các quyền mà LuËt Đất đai năm 2013 cho phÐp ng-êi sö dụng đất đ-ợc thực hiện, ở huyện Phúc Thọ các hộ gia đình cá nhân chủ yếu thực hiện đăng ký các quyền: chuyển nh-ợng, cho thuê, tỈng cho, thõa kÕ QSDĐ và thế chấp, bảo lÃnh bằng QSD đất ở, quyền đ-ợc bồi th-ờng khi nhµ n-íc thu håi đất. Các quyền: chuyển đổi, cho thuê lại QSDĐ và góp vốn bằng giá trị QSDĐ không thực hiện.

1.Việc thực hiện các quyền của ngƣời sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Thọ có những ƣu điểm sau:

- Ngƣời SDĐ trên địa bàn huyện Phúc Thọ đã và đang tuân thủ nghiêm chỉnh về QSDĐ đã đƣợc Luật Đất đai 2013 quy định.

- Thủ tục hành chính về thực hiện biến động QSDĐ nhanh gọn, tạo điều kiện thuận lợi cho ngƣời dân.

- Các quy định về nghĩa vụ tài chính đối với các tr-ờng hợp chuyển QSD§ bƣớc đầu đã hợp lý, cơng bằng và đã khuyến khích đ-ợc ng-ời sử dụng đất đến làm các thủ tục chuyển QSDĐ tại cơ quan nhµ n-íc, cơ thĨ lµ: Tõ 01/01/2009, LuËt thuế thu nhập cá nhân cã hiÖu lùc, møc thuÕ thu th TNCN ®èi víi viƯc chun nh-ỵng QSD đất áp dụng là 2% so vi giỏ tr ca đất, thấp hơn so với th chuyển nh-ợng QSD đất tr-ớc đây là 4%. Đà tạo điều kiện cho ng-ời sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nh-ợng QSD đất.

Nhìn chung, những t¸c dơng tÝch cùc cđa viƯc thùc hiƯn c¸c qun cđa ng-êi sư dơng ®Êt ®èi víi sù tăng tr-ởng kinh tế, ổn định xà hội trên địa bµn huyện Phúc Thọ lµ rÊt lín, thĨ hiƯn qua các mặt sau đây:

- Làm cho ng-ời sử dụng đất gắn bó với đất đai, yên tâm đầu t- vào đất đai.

- QSDĐ đ-ợc coi là một hàng hố đặc biệt, có giá trị và trở thành mét nguån lùc tµi chÝnh quan trọng để đầu t- phát triển sản xuất, kinh doanh.

- Đất đai đ-ợc chuyển dịch hợp lý, tạo điều kiện cho việc tÝch tơ ®Êt ®ai ®Ĩ phát triển sản xuất hàng hoá, tạo điều kiện để những ng-ời sản xuất giỏi phát trin kinh tế trang trại.

- Thay i c cấu sử dụng đất theo h-ớng cơng nghiệp hóa, hiện đại hóa nơng nghiệp nơng thơn. Tạo điều kiện thuận lợi cho những cơ sở sản xuất, kinh doanh phi nơng nghiệp có mặt bằng, nhà x-ëng.

Tuy nhiên, cịn tồn tại một số nguyên nhân của các tồn tại trong việc thực hiện các QSDĐ nhƣ:

- Quyền chuyển nhƣợng QSDĐ: không sôi động nhất là xã vùng sâu xa (xã Vân Nam, Xuân Phú, Thƣợng Cốc), chƣa tạo điều kiện để thị trƣờng QSDĐ phát triển.

- Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: ViÖc cho thuê lại QSDĐ không thực hiện đ-ợc do thiếu quy định cụ thể về việc cho th đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp cơng ích và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp cho hộ gia đình. Do đó chƣa phát huy hết tiềm năng đất đai của huyện Phúc Thọ.

- Quyền thế chấp QSDĐ ít do thủ tục vay vốn ngân hàng còn rƣờm rà, chƣa tiếp cận sâu sát đến với ngƣời dân, nhất là đối với các xã cách xa trung tâm huyện.

- Quyền góp vốn QSDĐ chƣa thực hiện trên địa bàn huyện Phúc Thọ trong giai đoạn 2011-2014 do chƣa phát triển việc thông tin và thiếu liên kết với các doanh nghiệp đầu tƣ trong và ngoài huyện.

- Quyn bồi th-ờng khi Nhà n-ớc thu hồi đất trong thêi gian qua t¹i huyện đ-ợc đảm bảo quyền lợi theo quy định, tuy nhiªn giá bồi thƣờng cịn thấp. CÇn tuyên truyền đối với những ng-ời chấp hành quyết định thu hồi, khuyến khÝch cho nh÷ng ng-ời chấp hành phỏp lut đ đảm bảo tiÕn ®é thực hiện dự án nhà n-íc.

2. Các quy định pháp luật hiện nay tác động đến việc thực hiện các quyền cđa ng-êi sư dơng ®Êt. Do yêu cầu pháp luật ngày càng chặt chẽ đối víi ng-êi sư dơng ®Êt, nên ng-ời sử dụng đất bắt buộc phải thực hiện đăng ký với cơ quan nhà n-ớc để đảm bảo quyền lợi của họ. Tuy nhiên có những văn bản pháp luật h-ớng dÉn cơ thĨ sÏ khun khÝch ng-êi sử dụng đất thực hiện nên số vụ đăng ký hàng năm tăng lên đối với quyền chuyển nh-ợng và thế chấp, bảo lÃnh bằng giá trị QSDĐ. Còn những vấn ®Ị ch-a cơ thĨ trong quy định thì ng-i s dng đất

không th thực hiện đ-ợc (quyền cho thuê lại QSDĐ), có tr-ờng hợp né tránh không đăng ký (chuyn nh-ng đất nông nghiƯp, cã tr-êng hợp không hiểu hết nên khơng thực hiện (quyền góp vốn bằng giá trị QSDĐ).

3. Tình hình thực hiện các QSDĐ của ng-ời sử dụng đất diễn ra ở các xÃ, thị trÊn cđa hun Phúc Thọ cã sù kh¸c biệt. Có địa ph-ơng diễn ra sơi động nh-ng cũng có địa ph-ơng diễn ra trầm lắng. Những địa ph-ơng diễn ra sơi động là những xà có tốc độ phát triển kinh tế mạnh, cơ cấu kinh tế chuyển dịch nhanh sang công nghiệp, th-ơng mại dịch vụ nhƣ thị trấn Phúc Thọ, xã Phụng Thƣợng, xã Tam Hiệp... Những xà mà nền kinh tế chủ yếu nhờ vào nông nghiệp (xà thuần nông) nhƣ xã Xuân Phú, xã Vân Nam, Xã Thanh Đa... thì các giao dịch về đất đai ít xảy ra. Điều đó cũng phần nào phản ánh sự chênh lệch, khơng đồng đều trong chuyển dịch cơ cấu kinh tế, cơ cấu sử dụng đất và trong phát triển sản xuất, kinh doanh giữa các địa ph-ơng.

4. Qua điều tra cho thấy, tâm lý chung trong nhân dân là ngại phải đến gặp cơ quan nhà n-ớc, ng-ời dân lấy sự tin t-ëng nhau lµ chÝnh, chỉ giao dịch bằng thủ tục khai báo tại UBND xã chứ chƣa hoàn tất các thủ tục theo quy định của pháp luật, họ điều chỉnh các quan hƯ ®Êt ®ai víi nhau trong mèi quan hƯ hàng xóm, bạn bè, quen biÕt trun thèng. ViƯc ®iỊu chØnh quan hƯ ®Êt đai theo cách này tuy có những mặt tốt nh- giữ đ-ợc truyền thống gắn bó đồn kết trong cộng đồng làng xÃ, nh-ng ngày nay, trong cơ chế thị tr-êng víi nh÷ng mèi quan hệ đang ngày càng mở rộng v-ợt ra khỏi một làng xà thì việc điều chØnh quan hƯ ®Êt ®ai chỉ dựa trên sự tin t-ởng lẫn nhau đà không cịn phù hợp, khơng những thế nó cịn trở thành ngun nhân làm tăng số l-ợng những vụ tranh chấp, khiếu kiện về đất đai, gây mất ổn định xà héi.

Chương 3: ĐỀ XUẤT MỘT SỐ GIẢI PHÁP CHO VIỆC THỰC HIỆN CÁC QUYỀN SỬ DỤNG ĐẤT TRÊN ĐỊA BÀN HUYỆN PHÚC THỌ

3.1. Định h-ớng phát triển và vấn đề chuyển mục ®Ých sư dơng ®Êt trong giai đoạn tới

3.1.1. Mục tiêu phát triển kinh tế xà hội đến năm 2015 và định h-ớng 2020

* Về tăng tr-ởng kinh tế

- Tèc độ tăng tr-ởng kinh tế đạt trên 16%/năm, trong đó cơng nghiệp trên 17%/năm, dịch vụ trên 20%/năm, nông nghiệp tăng trên 2 %/năm.

- Më réng khu c«ng nghiƯp Phụng Thƣợng. Phấn đấu giá trị sản xuất công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp tăng từ 17-18% năm.

- Xây dựng Nông thôn mới

- Tạo quỹ đất sạch phục vụ đấu giá quyền sư dơng ®Êt ®Ĩ cã ngn kinh phí đầu t- xây dựng cơ sở hạ tÇng.

- Khai thác có hiệu quả trung tâm th-ơng mại - dịch vụ Phúc Thọ xây dựng khai thác có hiu qu ch u mi Gch v mạng l-ới chợ nông thơn, đa dạng hố các loại hình dịch vụ hình thành mạng l-ới dịch vụ từ huyện đến các x·, thÞ trÊn. PhÊn đấu giá trị dịch vụ tăng 20%/năm.

- Tập trung chuyển dịch cơ cấu sản xuất nơng nghiệp theo h-íng n«ng nghiệp đô thị - sinh thái, chuyển đổi cơ cấu vật nuôi, cây trồng, phát triển kinh tế trang trại. Thúc đẩy sản phẩm nông nghiệp mũi nhọn là thuỷ sản, rau an toµn; chun dần chăn nuôi ra khỏi khu d©n c- theo h-íng hàng hố đảm bảo mơi tr-ờng. Có giải pháp cụ thể và tích cực để nâng cao hiệu quả hoạt động của các Hợp tác xà Dịch vụ Nông nghiệp theo h-ớng dịch vụ tổng hỵp.

* Về chuyển dịch cơ cấu kinh tế

- Chuyển dịch cơ cấu tõng tiĨu vïng theo h-íng chun mơn hóa nhằm phát huy lợi thế các tiểu vùng, tạo sức mạnh tổng hợp cho cả huyện, gắn cơ cÊu kinh tÕ cña vïng với cơ cấu kinh tế tồn huyện.

- Chun dịch cơ cấu kinh tế theo h-ớng Công nghiệp - xây dựng; th-ơng mại - dịch vụ - nơng nghiệp. Trong đó cơng nghiệp - xây dựng 35%; th-ơng mại - dịch vụ 25%; nơng nghiệp 40%.

- Thu nhập bình quõn u ng-i n nm 2015 đạt 20 triu đồng.

* V phát trin xà hội

- Xây dựng mới đến năm 2015 cã 20 - 23 tr-êng chuÈn Quèc gia; ®Õn năm 2020 có 47 - 50 tr-êng chuÈn quèc gia.

- Gi¶m tû lƯ hé nghÌo d-íi 01 %/ năm; giải quyết viƯc lµm cho 6.500 ng-ời/năm.

- Tû lÖ thu gom rác về nơi quy định của Thành phố đạt 95%

- 62% làng, khu dân c-, đơn vị văn hốc; 89% hộ gia đình đạt chuẩn gia đình văn hóa; 100% thơn có nhà văn hóa.

- Gi¶m tû lƯ sinh con thø 3 xuèng d-íi 04%

3.1.2.Nhu cầu sử dụng đất và nhu cầu chuyển mục đích sử dụng đất trong giai đoạn tới

3.1.2.1 Định h-ớng sử dụng đất và nhu cầu sử dụng đất * Định h-ớng sử dơng ®Êt trong thêi gian tíi

- Đất nơng nghiệp: Đất trồng lúa có xu h-ớng giảm dần trong những năm tới do chuyển sang đất trồng cây hàng năm khác, đất cỏ dùng vào chăn nuôi, đất nuôi trồng thủy sản và đất phi nông nghiệp.

- Đất phi nơng nghiệp: Huyện Phúc Thọ lµ địa bàn chịu tác động trực tiếp của q trình đơ thị hóa, nên trong những năm tới đất phi nông nghiệp của huyện có xu h-ớng tăng nhanh nhằm đáp ứng nhu cầu sử dụng đất cho phát triển đô thị, công nghiệp - tiĨu thđ c«ng nghiƯp, dịch vụ - th-ơng mại và cơ sở hạ tÇng kü thuËt, hạ tầng xà hội. Định h-ớng sử dụng đất từng loại đất cụ thể nh- sau:

+ §Êt ở: Hình thành các khu đô thị, các khu đấu giá quyền sử dụng đất, c¸c khu vùc đất ở mới sẽ đ-ợc quy hoạch theo h-ớng đồng bộ đảm bảo giao thơng, cấp thốt n-ớc và các dịch vụ khác thuận tiện đáp ứng ngày càng cao đời sèng cđa nh©n d©n. Các trung tâm cụm xà đ-ợc quy hoạch tạo thành những trung tâm kinh tế, tạo động lực cho phát triển chung toàn huyện.

+ Đất chuyên dùng: diện tích sẽ tăng thêm đủ để đáp ứng cho nhu cầu của các ngành, các lĩnh vực. Trong đó tăng lên chủ yếu vào các mục đích: Khu cơng nghiệp tập tung, các cơ sở sản xuất kinh doanh dịch vụ - du lịch - th-ơng mại và các mục đích cơng cộng...Trong thời kỳ tới sẽ tập trung tối đa để khai thác các lợi thế, tiềm năng trong nông nghiệp, lao động, tài nguyên đất đai của huyện. Cần phát triển tr-ớc hết là công nghiệp - tiểu thủ công nghiệp, th-ơng mại - dÞch vơ.

+ Đất ch-a sử dụng trong những năm tới sẽ tập trung đầu t-, cải tạo để đ-a đất ch-a sử dụng vào sử dụng ở các mục đích khác nhau. Đất bằng ch-a sư dơng ë khu vực có điều kiện chủ động về t-ới tiêu sẽ đ-ợc chuyển sang chủ yếu vào đất trồng lúa còn lại và đất trồng cây hàng năm còn lại.

* Nhu cầu s dng đất giai đoạn tới

- Đất nông nghiệp đến năm 2020 giảm kho¶ng tõ 1.650 ha -1750 ha, do chuyÓn sang sử dụng cho mục đích phi nơng nghiệp, đáp ứng nhu cầu đơ thị hóa nhanh trên địa bàn huyện

- Đất phi nông nghiệp đến năm 2020 sẽ cã kho¶ng 9.450 ha - 10.550 ha, tăng thêm khoảng 20 - 25% so với năm 2010. Đây là mức gia tăng khá cao so với huyện khác trong Thành phố, song khả năng đáp ứng cao vì quỹ đất nơng nghiệp và đất ch-a sử dụng của huyện còn lớn, các điều kiện về tiêu chuẩn kỹ thuật xây dựng kết cấu hạ tầng đáp ứng đ-ợc yêu cầu, ¸p lùc vỊ sư dơng ®Êt cđa hun hiƯn nay ch-a lín.

3.1.2.2 Nhu cầu chuyển mục đích sử dụng ®Êt trong giai đoạn tới

t ai l tài nguyên thiên nhiên vô cùng quý giá, là t- liƯu s¶n xt khơng thể thay thế đ-ợc của nhiều ngành kinh tế và có ảnh h-ởng ngày càng lớn tíi tÊt c¶ mäi lÜnh vùc đời sống, dân sinh, kinh tế, chính trị, xà hội. Chính vì vậy quan đểm đầu tiên đối với việc sử dụng đất của huyện Phúc Thọ là phải khai thác triệt để hiệu quả quỹ đất hiện có, và phù hợp với tiềm năng đất đai, vị trí địa lý... tạo nên cầu nối giữa các khu vực , các huyện lin k với nhau nhằm thúc đẩy kinh tế phát triĨn.

Q trình cơng nghiệp hóa, đơ thị hóa cđa huyện đà và sẽ lấy đi những diện tích đất nơng nghiệp rộng lớn của các chủ sử dụng tại các xÃ, thị trấn trên địa bàn huyện. Đây là xu h-ớng tất yếu đối với những địa bàn q trình đơ thị hóa diễn ra mạnh, đặc biệt là những khu vực có vị trí đặc biệt thuận lợi nh- huyÖn Phúc Thọ . Sù tác động này có tác dơng thóc ®Èy nỊn kinh tÕ cđa huyện ph¸t triển nhanh, mạnh; đ-a đời sống ng-ời dân ngày một đi lên nhanh chóng. Tuy nhiên cần cân đối và luận chứng chặt chẽ khi chuyển đổi đất nơng nghiệp, đặc biệt là ®Êt trång lóa sang mơc đích phi nơng nghiệp phải đảm bảo i sng, cụng ăn vic làm cđa ng-êi dân bị mất đất sản xuất.

Đất là nhân tố quan trọng hợp thành môi tr-ờng, đồng thời trong nhiều tr-ờng hợp lại là nhân tố quyết định sự tồn tại, phát triển hay hủy diệt các nhân tố khác của mơi tr-ờng. Vì vậy khai thác sử dụng đất phải đi đôi với việc bảo vệ mơi tr-êng ®Êt ®Ĩ sư dơng ổn định, lâu dài và bền vững. Khi sử dụng đất cho ngành sản xuất c«ng nghiƯp - dịch vụ cần xác định các phân khu chức năng, loại hình c«ng nghiƯp - dÞch vơ, tính độc hại của các chất thải để bố trí cho phï hỵp víi mơi tr-ờng xung quanh và để có biện pháp xử lý các chất thải đảm bảo không gây ô nhiễm đất, phá hủy sự cân bằng trong hệ sinh thái đất.

DiƯn tích đất để phát triển hệ thống giao thông đ-ợc đảm bảo, coi phát triĨn vµ hoµn thiƯn hƯ thèng giao thông là khâu đột phá để phát triển kinh tế trong giai đoạn tới.

3.2. Đề xuất một số giải pháp cho việc thực hiện các quyền sử dụng đất trên địa bàn huyện Phúc Th địa bàn huyện Phúc Th

Pháp luật đất đai là một bộ phận cấu thành nên hệ thống pháp lt cđa Nhµ n-íc, do đó, nó có đầy đủ những thuộc tính của hệ thống pháp luật nói chung và một trong những thuộc tính đó là tính thống nhất. Tất cả các hành vi (về quản lý và sử dụng đất đai) của mọi thành viên trong xà hội đều áp dụng chung mét hÖ thèng quy phạm pháp luật về đất đai do Nhà n-ớc ban hành, đồng thời không cho phép mỗi ngành, mỗi địa ph-ơng đ-a ra những quy định riêng, trái với pháp luật