- Thành lập tổ chức thẩm định giá đất độc lập để giúp cho các giao dich đƣợc thuận lợi, ngƣời mua, ngƣời bán có cơ sở để thỏa thuận, nhà nƣớc có cơ sở để bồi thƣờng ...
- Nâng cao trình độ chun mơn, nghiệp vụ của các cán bộ địa chính cơ sở. - §Èy nhanh tốc độ cấp GCNQSDĐ để ng-êi sư dơng ®Êt dƠ dàng thực hiện các QSDĐ.
- Công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới ng-ời dân cịn nhiỊu bÊt cËp, mét bộ phận ng-ời dân và thậm chí cả những cán bộ ở cơ sở còn ch-a nắm bắt đ-ợc đầy đủ quy định pháp luật hiện hành trong lnh vc t đai nói chung và trong vic thực hiện các quyền của ng-ời sử dụng đất nói riêng. Do đó, ngồi việc tăng c-ờng tuyên truyền, phổ biến trên các ph-ơng tiện thông tin, cần xây dựng cơ sở dữ liệu pháp luật về đất đai theo các chủ đề phù hợp với nội dung quản lý nhà n-ớc về đất đai để cung cấp cho các địa ph-¬ng.
3.2.3.Giải pháp về đầu tư cho con người và cơ sở vật chất
Nguồn thu cho ngân sách nhà n-ớc từ đất đai chiếm một tỷ trọng đáng kế và ngày càng tăng, nhiệm vụ quản lý nhà n-ớc về đất đai là rất nặng nề, tuy nhiên đầu t- ngân sách cho công tác này ch-a t-ơng xứng, ch-a cã sù khen th-ëng, động viên kịp thời đối với những ng-ời trực tiếp thực hiện các công việc chuyên môn trong lĩnh vực quản lý đất đai. Trong khi đó đối với một số ngành, lĩnh vực chuyên mơn khác (thuế, hải quan, cơng an) thì đà có quy định trích một tỷ lệ nhất
định từ cỏc khon thu đ đầu t- trùc tiÕp cho các hoạt động nghiệp vụ và động viên, khen th-ởng các cán bộ chuyên môn.
Qua khảo sát cho thấy điều kiện, ph-ơng tiện làm việc của Phịng Tài ngun & M«i tr-êng hun Phúc Thọ cßn thiếu thốn nhiều. Phịng làm việc chật chội và cßn ch-a bè trí đ-ợc nơi tiếp cơng dân; các ph-ơng tiện làm việc còn đơn sơ, thủ công. Đối với cán bộ địa chính xà thì các ph-ơng tiện, trang thiết bị lại càng thiếu thốn. Do đó cần có quy định dành một tỷ lệ nhất định trong nguån thu tµi chÝnh tõ đất đai để đầu t- trực tiếp cho công tác quản lý đất đai của địa ph-ơng nh- đào tạo nguồn nhân lùc, mua s¾m trang thiÕt bị, cung cấp thông tin, tài liệu chun mơn, pháp luật, internet,..., khen th-ởng ng-ời có cơng.
KẾT LUẬN VÀ KIẾN NGHỊ
1. Kết luận
(1) Trong những năm gần đây, huyện Phúc Thọ có tốc độ phát triển, đơ thị hóa rất nhanh. Do việc đơ thị hóa dẫn giá đất đất trên thị trƣờng tăng cao và diễn biến phức tạp huyện cã tốc độ đơ thị hóa khá nhanh, dân số cơ học tăng nhanh, nhu cầu sử dụng đất để phát triển cơ sở hạ tầng, phát triển các khu dân c- gây ¸p lùc lín ®Õn viƯc quản lý và sử dụng đất của Nhà n-ớc.
Tõ khi LuËt ®Êt ®ai năm 2013 có hiệu lực và những văn bản h-ớng dẫn thi hành luật đà tạo hành lang pháp lý quan trọng để ng-ời sử dụng đất thực hiện các quyền sử dụng đất của mình. Ng-ời sử dụng đất đà quan tâm đến các quyền và nghĩa vụ của họ theo quy định pháp luật. Ng-ời dân đà thực hiện khai báo tại cơ quan nhµ n-íc cã thÈm quyền khi thực hiện các quyền sử dụng đất. Nên công tác quản lý biến động đất đai trên địa bàn huyn ngày càng chặt chẽ, đà đi vào nền nếp.
(2) Kết quả nghiên cứu của đề tài thu đƣợc cho thấy t¹i huyện Phúc Thọ, trong thêi gian qua các hộ gia đình, cá nhân chủ yếu thực hiện 6/9 QSDĐ là: quyền chuyển nh-ợng đất ở; quyền cho thuê đất; quyÒn thõa kÕ; qun tỈng cho; qun thÕ chÊp, bảo lãnh QSDĐ và quyền đ-ợc båi th-êng khi nhµ n-íc thu hồi đất. Đặc biệt, chuyển nh-ợng QSDĐ đ-ợc thực hiện nhiều nhất do giá trị của đất ngày càng tăng.
Các quyền QSDĐ: chun nh-ỵng (576 vơ),cho th (144 vụ), thõa kÕ (128 vơ), tỈng cho (93 vơ), thÕ chÊp, bảo lãnh bằng giá trị QSDĐ (85 vụ) th-ờng xuyên đ-ợc ng-ời sử dụng đất thực hiện và đăng ký tại cơ quan nhà n-ớc là do các quy định pháp luật về các quyền này phù hợp với ng-ời sử dụng đất và đ-ợc chấp hành theo quy định.
Quyền chuyển nhƣợng QSDĐ: không sôi động nhất là xã vùng sâu xa (xã Xuân Phú), chƣa tạo điều kiện để thị trƣờng QSDĐ phát triển.
Quyền cho thuê, cho thuê lại QSDĐ: Việc cho thuê lại QSDĐ không thực hiện đ-ợc do thiếu quy định cụ thể về việc cho thuê đất thuộc quỹ đất nơng nghiệp cơng ích và đất sản xuất kinh doanh phi nơng nghiệp cho hộ gia đình. Do đó chƣa phát huy hết tiềm năng đất đai của huyện Phúc Thọ.
Quyền thế chấp QSDĐ ít do thủ tục vay vốn ngân hàng còn rƣờm rà, chƣa tiếp cận sâu sát đến với ngƣời dân, nhất là đối với các xã cách xa trung tâm huyện. Quyền góp vốn QSDĐ chƣa thực hiện trên địa bàn huyện Phúc Thọ trong giai đoạn 2011-2014 do chƣa phát triển việc thông tin và thiếu liên kết với các doanh nghiệp đầu tƣ trong và ngoài huyện.
Quyền båi th-ờng khi Nhà n-ớc thu hồi đất trong thời gian qua t¹i huyện đ-ợc đảm bảo quyền lợi theo quy định, tuy nhiên giá bồi thƣờng cịn thấp. CÇn tun truyền đối với những ng-ời chấp hành quyết định thu håi, khuyÕn khÝch cho nh÷ng ng-êi chÊp hành pháp luật để đảm bảo tiến độ thực hiện dự án nhà n-íc.
(3) Từ kết quả nghiên cứu, đề xuất một số giải pháp cụ thể nh- sau: - Tăng nguồn chi ngân sách nhà n-ớc cho công tác quản lý đất đai.
- Tăng c-ờng công tác tuyên truyền phổ biến pháp luật về đất đai tới ng-ời dân, đặc biệt giúp ng-ời dân hiểu biết đầy đủ về các QSDĐ.
- Nhà n-ớc cần hoàn thiện các quy định về thủ tục chuyển nh-ợng quyền sử dụng đất cho dự án đầu t-, quy định về chính sách bồi th-ờng trong giải phóng mặt bằng trong thêi gian tíi.
- Để thúc đẩy thị trƣờng QSDĐ phát triển, huyện Phúc Thọ cần thực hiện một số giải pháp về chính sách nhƣ: xây dựng hệ thống pháp luật, các cơ chế chính sách phù hợp để phát triển và quản lý hiệu quả thị trƣờng QSDĐ; thống nhất hệ thống đăng ký sở hữu QSDĐ và quyền sở hữu tài sản trên đất một cách khoa học, đơn giản về thủ tục, tin học hóa hệ thống đăng ký để ngƣời dân tự nguyện đăng ký; đẩy mạnh đấu giá QSDĐ...
- Tăng c-ờng biện pháp quản lý việc cho thuê đất nông nghiệp và đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp tại địa ph-ơng.
- Cần quan tâm phát triển, khuyến khích các nhà đầu tƣ, các doanh nghiệp nhận góp vốn để thúc đẩy thị trƣờng QSDĐ phát triển.
- Huyện và thành phố cần tiếp tục thực hiện cải cách thủ tục hành chính để ng-ời sử dụng đất thực hiện các QSD đất ®-ỵc thn tiƯn, nhanh chãng.
- Nhà n-ớc cần hồn thiện các quy định về chính sách bồi th-ờng trong giải phãng mỈt b»ng trong thêi gian tíi, đặt biệt là giá đất bồi thƣờng. Đồng thời, cơng tác giải phóng mặt bằng vẫn cần đ-ợc Nhà n-ớc xem xét hoàn thiện các quy định chung và cần đảm bảo quyền lợi của ng-ời sử dụng đất.
2. Kiến nghị
Néi dung nghiªn cøu của đề tài đ-ợc giới h¹n trong ph¹m vi cđa mét huyện thuộc thành phố Hà Nội, với một đối t-ợng cụ thể là các hoạt động chuyển QSDĐ nơng nghiệp, đất ở của hộ gia đình, cá nhân, do đó những giải quyết đ-ợc đề xuất cịn có những hạn chế nhất định . Để đánh giá một cách hƯ thèng vµ toµn diƯn về thực trạng chuyển QSDĐ, đồng thời để có đ-ợc những giải pháp đồng bộ cho vấn đề này, cần tiếp tục nghiên cứu với phạm vi và đối t-ợng đ-ợc mở rộng h¬n, cơ thĨ nh- sau:
1. TriĨn khai nghiªn cøu trên quy mơ địa bàn thµnh phè Hµ Néi.
2. Điều tra, đánh gi¸ viƯc thùc hiƯn c¸c QSDĐ khơng chỉ đối với hộ gia đình, cá nhân mà kể cả ng-ời sử dụng đất là tổ chøc .
TÀI LIỆU THAM KHẢO
1. Lê Xuân Bá và các cộng sự (2003), Sự hình thành và phát triển thị trường bất động sản trong công cuộc đổi mới ở Việt Nam, NXB Khoa học và Kỹ
thuật, Hà Nội, tr. 39 - 48.
2. Hồng Huy Biều (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vƣơng quốc Thái Lan", Báo cáo chun đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình
sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và
Hợp tác Quốc tế.
3. Nguyễn Đình Bồng (2006), "Một số vấn đề về thị trƣờng quyền sử dụng đất ở nƣớc ta trong giai đoạn hiện nay", Hội thảo khoa học Thị trường bất động sản:
thực trạng, nguyên nhân và những giải pháp, tháng 3/2006, Hà Nội.
4. Nguyễn Đình Bồng và các tác giả (2005), Báo cáo tổng kết khoa học và kỹ thuật để tài cấp nhà nƣớc Nghiên cứu đổi mới hệ thống quản lý đất đai để hình
thành và phát triển thị trường bất động sản ở Việt Nam, Trung tâm Điều tra Quy
hoạch Đất đai - Bộ Tài nguyên và Môi trƣờng, Hà Nội.
5. Đào Trung Chính (2005), “Một số vấn đề về quyền sử dụng đất trong thị trƣờng bất động sản”, Tạp chí Tài ngun và Mơi trường, (5/2005), tr. 48 - 51.
6. Nguyễn Thị Thu Hồng (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của vƣơng quốc Thụy Điển", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình
hình sử dụng đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa
học và Hợp tác Quốc tế.
7. Nguyễn Thị Mai (2002), “Hƣớng hoàn thiện pháp luật về đất đai”, Hội thảo
Chính sách pháp luật đất đai và thị trường bất động sản, (11/2002), Hà Nội.
8. Phịng Tài ngun và Mơi trƣờng huyện Phúc Thọ, Số liệu thống kê đất đai
và các số liệu khác liên quan đến quản lý và sử dụng đất các năm.
9. Quốc hội (2005), Bộ Luật dân sự năm 2005, NXB Lao động.
10. Quốc hội (2003), Hiến pháp Việt Nam năm 1980, 1992 (1995), NXB Chính trị Quốc gia, Hà Nội.
11. Quốc hội (2003), Luật Đất đai 1987 (1992), Tổng cục Quản lý ruộng đất, Hà Nội.
12. Quốc hội (2003), Luật Đất đai 1993; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai 1998; Luật sửa đổi, bổ sung một số điều của Luật Đất đai
13. Quốc hội (2004), Luật Đất đai 2003 và đổi mới của cơ chế tài chính
đối với đất đai trong thời gian tới, Trung tâm thông tin, tƣ vấn, dịch vụ về tài sản
và bất động sản- Bộ TC , Hà Nội 2/2004.
14. UBND huyện Phúc Thọ (2014), Báo cáo tình hình thực hiện nhiệm vụ
phát triển kinh tế - xã hội, an ninh - quốc phòng năm 2014, kế hoạch năm 2015.
15. UBND huyện Phúc Thọ (2014), Báo cáo kết quả kiểm kê đất đai năm
2014..
16. UBND huyện Phúc Thọ (2014), Số liệu phòng thống kê huyện Thạch
Thất năm 2014.
17. UBND thị trấn Phúc Thọ (2014), Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã
hội năm 2014.
18. UBND xã Phụng Thƣợng (2014), Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã
hội năm 2014.
19. UBND xã Xuân Phú (2014), Số liệu thống kê tình hình kinh tế, xã hội
năm 2014.
20. Đinh Dũng Sỹ (2003), “Bảo vệ quyền sở hữu toàn dân về đất đai và quyền sử dụng đất của ngƣời sử dụng đất: thực trạng và kiến nghị”, Tạp chí Nhà
nước và Pháp luật, (10/2003), tr. 55 - 64.
21. Lƣu Quốc Thái (2006), “Pháp luật đất đai và vấn đề đầu tƣ nƣớc ngoài vào thị trƣờng bất động sản ở Trung Quốc”, Tạp chí Tài ngun và Mơi trường, (8/2006), tr. 43 - 44.
22. Chu Tuấn Tú (2000), "Chính sách và tình hình sử dụng đất đai của liên bang Malaixia", Báo cáo chuyên đề Tổng hợp về Chính sách và tình hình sử dụng
đất đai của một số nước trong khu vực và trên thế giới, Vụ Khoa học và Hợp tác
Quốc tế.
23. Nguyễn Thanh Trà, Nguyễn Đình Bồng (2005), Giáo trình thị trường
PHỤ LỤC
Phụ lục 01. Thông tin chung về các hộ điều tra tại 3 xã, thị trấn điều tra giai đoạn 2011 – 2014 Hạng mục Thị trấn Phúc Thọ Xã Phụng Thượng Xã Xuân Phú Tổng số Tỷ lệ (%) 1. Tổng số hộ (hộ) 60 60 60 180 100,00 Chủ hộ là nam giới 25 31 27 83 46,11 Chủ hộ là nữ giới 35 29 33 97 53,89
Phân loại hộ (theo mã
ngành nghề chính) (hộ) 60 60 60 180 100,00
Nông nghiệp 6 22 28 56 31,11
Thuỷ sản
Tiểu thủ công nghiệp 4 5 8 17 9,44
Kinh doanh dịch vụ 28 14 7 49 27,22 Ngành nghề khác 13 6 7 26 14,44 Loại tổng hợp 9 13 10 32 17,79 Số hộ đang sử dụng đất nông nghiệp (hộ) 29 38 52 119 Tổng diện tích đất nơng nghiệp đang sử dụng (m2) 11457 24907 38762 75126 Bình qn DT đất nơng nghiệp đang sử dụng/hộ (m2/hộ) 395,07 655,45 745,42 1795,94 Số hộ có DT đất nơng nghiệp đang sử dụng <500 m2 (hộ) 12 21 24 57 Số hộ có DT đất nông nghiệp đang sử dụng 500 - 1000 m2 (hộ) 9 16 13 38
Số hộ có DT đất nơng nghiệp đang sử dụng >1000 m2 (hộ) 8 1 15 24 Số hộ đang sử dụng đất ở (hộ) 60 60 60 180 Tổng diện tích đất ở đang sử dụng (m2) 11465 23891 27684 63040 Bình quân DT đất ở đang sử dụng/hộ (m2/hộ) 191,08 398,18 461,4 1050,66 Số hộ có DT đất ở đang sử dụng <100 m2 (hộ) 11 14 7 32 Số hộ có DT đất ở đang sử dụng 100 - 200 m2 (hộ) 28 19 15 62 Số hộ có DT đất ở đang sử dụng >200 m2 (hộ) 21 27 38 134
Phụ lục 02. Tổng hợp lý do chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở tại 3 xã, thị trấn điều tra giai đoạn 2011 – 2014
Tiêu chí Tổng số vụ Tỷ lệ(%) Số vụ nhận chuyển nhượng Số vụ chuyển nhượng I. Tổng số vụ chuyển nhượng (vụ) 108 100,00 63 100,00 45 100,00
II. Lý do chuyển nhượng (vụ)
1. Chuyển sang làm việc khác
2. Thiếu, chuyển chỗ ở mới 39 36,11 33 52,38 6 13,33 3. Khơng có lao động
4. Mở rộng sản xuất, kinh doanh 15 13,89 15 23,80 5. Tích tụ ruộng đất làm kinh tế
trang trại
6. . Đầu cơ đất 15 13,89 12 19,05 3 6,67
7. Lấy tiền đầu tƣ 21 19,44 21 46,67
8. Lấy tiền dùng vào việc khác 15 13,89 15 33,33
9. Lý do khác 3 2,78 3 4,76
III. Quan hệ với người chuyển nhượng (vụ)
1. Anh chị em ruột, bố mẹ con 18 16,67 15 23,80 3 6,67
2. Họ hàng, bạn bè 3 2,78 3 4,76
3. Ngƣời quen biết 21 19,44 18 28,57 3 6,67
4. Ngƣời không quen biết 75 69,44 39 61,91 36 80,00
5. Đối tƣợng khác 3 2,78 3 6,67
Phụ lục 03. Tổng hợp tình hình thực hiện quyền cho thuê QSDĐ tại 3 xã, thị trấn điều tra giai đoạn 2011 – 2014 Giai đoạn Loại đất Tổng số vụ cho thuê (vụ) Diện tích (m2)
Thời hạn cho thuê (vụ)
Tình hình thực hiện quyền cho thuê (vụ)
Thực trạng giấy tờ tại thời điểm thực hiện quyền cho
thuê (vụ) Dưới 1 năm 1-3 năm Trên 3 năm Hoàn tất tất cả các thủ tục Giấy tờ viết tay có người làm chứng Giấy tờ viết tay Khơng có giấy tờ cam kết GCNQSDĐ; QĐ giao, cấp đất tạm thời Giấy tờ hợp pháp khác Không có giấy tờ Năm 2010 Đất ở 15 1470 6 3 6 3 12 12 3 Đất nông nghiệp 6 1200 3 3 6 6 Tổng 21 2627 9 6 6 3 18 12 9 Năm 2011 Đất ở 6 480 6 6 6