của tổ chức tín dụng:
Theo điều 132 Luật các tổ chức tín dụng 2010, TCTD không được kinh doanh bất động sản, trừ các trường hợp sau đây:Một là, mua, đầu tư, sở hữu bất động sản để sử dụng làm trụ sở kinh doanh, địa điểm làm việc hoặc cơ sở kho tàng phục vụ trực tiếp cho các hoạt động nghiệp vụ của TCTD; Hai là, cho thuê một phần trụ sở kinh doanh chưa sử dụng hết, thuộc sở hữu của TCTD; Ba là,nắm giữ bất động sản do việc xử lý nợ vay, trong thời hạn 03 năm, kể từ ngày quyết định xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, TCTD phải bán, chuyển nhượng hoặc mua lại bất động sản này để bảo đảm tỷ lệ đầu tư vào tài sản cố định và mục đích sử dụng tài sản cố định quy định tại Điều 140 của Luật này.
mở cho các TCTD, một ưu đãi cho các TCTD để xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản, tuy nhiên do bản thân quy định của luật chưa rõ ràng cùng với việc không có văn bản hướng dẫn cụ thểnên đã dẫn đến nhiều cách hiểu không giống nhau về nội dung của điều luật này.
Điểm mấu chốt của quy định này nằm ở khái niệm “nắm giữ”. Theo cách thông thường, nắm giữ có thể được hiểu là việc chiếm hữu, đặt một tài sản trong vòng kiểm soát của mình, tuy nhiên về mặt pháp lý, ngoài quy định tại Luật các tổ chức tín dụng, khái niệm này chưa được quy định trong các văn bản pháp luật nào. Tại Bộ luật dân sự2005 cũng không có quy định về khái niệm nắm giữ, mà chỉ có khái niệm chiếm giữ, cầm giữ. Ngoài ra, thời điểm xác định hành vi nắm giữ cũng chưa được quy định. Nắm giữ là gì?Nắm giữ như thế nào?là vấn đề chưa có giải đáp chính xác.
Hiện nay có hai quan điểm khác nhau về quyền nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản của tổ chức tín dụng quy định tại điều 132 Luật các tổ chức tín dụng:
Quan điểm thứ nhất cho rằng: nhìn tổng thể trong quy định của cả điều 132 thì việc nắm giữ đồng nghĩa với việc tài sản được sang tên cho TCTD. Theo quan điểm này, xét về lĩnh vực, ngành nghề kinh doanh, TCTD không có chức năng kinh doanh bất động sản và không được phép kinh doanh bất động sản, nhưng đối tượng cấp tín dụng, tài sản bảo đảm cho các khoản tín dụng tại TCTD lại liên quan rất nhiều đến bất động sản, dự án kinh doanh bất động sản, do đó pháp luật cho phép TCTD trong một thời gian xác định được phép đứng tên chủ tài sản, hoặc chủ đầu tư dự án để có phương án xử lý các tài sản này thích hợp nhất nhằm thu hồi nợ.
Quan điểm trên đượcthể hiện ở hướng dẫn của Ngân hàng Nhà nước tại điểm b khoản 2 điều 4 Thông tư 05/2013/TT-BTC về chế độ tài chính với TCTD, chi nhánh TCTD nước ngoài đối với các bất động sản nắm giữ do việc
xử lý nợ vay theo quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng. Điều khoản này quy định như sau:
- Đối với các bất động sản TCTD nắm giữ tạm thời để bán, chuyển
nhượng nhằm thu hồi vốn, TCTD không hạch toán tăng tài sản, không thực hiện trích khấu hao.
- Đối với các bất động sản được TCTD mua lại để phục vụ trực tiếp cho hoạt động kinh doanh, TCTD hạch toán tăng tài sản, thực hiện trích khấu hao theo quy định của pháp luật và đảm bảo giới hạn đầu tư xây dựng, mua sắm tài sản cố định theo quy định tại tiết a khoản 2 Điều này.
Theo hướng dẫn của Thông tư 05/2013/TT-BTC nêu trên thì quan điểm trình bày ở trên về quyền nắm giữ bất động sản của TCTD đúng, vì tài sản đã sang tên cho TCTD thì mới có thể thực hiện hạch toán như hướng dẫn tại Thông tư 05/2013/TT-BTC. Đồng thời từ quy định trên có thể thấy quan điểm của đơn vị soạn thảo Thông tư 05/2013/TT-BTC về việc nắm giữ bất động sản của TCTD là việc nắm giữ bất động sản của TCTD có hai dạng: Dạng thứ nhất là nắm giữ tạm thời để bán, chuyển nhượng nhằm thu hồi vốn; Dạng thứ hai là mua lại để phục vụ trực tiếp cho hoạt động kinh doanh. Tuy nhiên Thông tư 05/2013/TT-BTC lại chưa đưa ra được căn cứ để xác định tài sản nào thuộc dạng tạm thời nắm giữ để bán, chuyển nhượng, tài sản nào thuộc dạng TCTD mua lại. Có lẽ,theo quan điểm này, căn cứ thích hợp để phân định là Quyết định xử lý tài sản bảo đảm của TCTD.
Ngoài ra, thông tư liên tịch 16/2014/TTLT-BTNMT-BTP khi quy định về việc xử lý nhà ở hình thành trong tương lai thuộc dự án nhà ở thương mại tại Khoản 1 Điều 8 có quy định: Trong trường hợp nhận chính tài sản thế chấp để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ của bên thế chấp, bên nhận thế chấp phải tuân thủ quy định tại khoản 3 Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng năm 2010. Như vậy, từ quy định này có thể hiểu, các đơn vị soạn thảo thông tư
liên tịch 16/2014/TTLT-BTNMT-BTP đang hiểu việc nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế nghĩa vụ của bên bảo đảm là một dạng nắm giữ bất động sản của TCTD theo quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật các tổ chức tín dụng (dạng thứ hai - mua lại để phục vụ trực tiếp cho hoạt động kinh doanh).
Quan điểm thứ hai cho rằng:quyền nắm giữ hiểu theo cách trên chưa hợp lý bởi theo cách giải thích này, việc nắm giữ đồng nghĩa với việc bất động sản sẽ được sang tên cho TCTD. Như vậy sau ba năm mà TCTD không bán, chuyển nhượng mà quyết định mua lại thì thủ tục như thế nào vì thực tế tài sản đã được sang tên cho TCTD và TCTD đã là chủ sở hữu, sử dụng tài sản theo Giấy chứng nhận quyền sở hữu, sử dụng.
Do đó, quyền nắm giữ bất động sản của TCTD theo Khoản 3 Điều 132 có thể được hiểu theo hướng: Trường hợp khách hàng không thực hiện được nghĩa vụ thanh toán với TCTD và TCTD ra quyết định xử lý tài sản thì TCTD được thực hiện các biện pháp thu giữ và được quản lý các bất động sản này trong thời hạn ba năm trước khi bán, chuyển nhượng hoặc mua lại.
Tuy nhiên nếu hiểu theo quan điểm này thì khoảng thời gian ba năm có lẽ là quá ngắn, tại sao là chỉ trong thời gian ba năm. Nếu hiểu theo quan điểm thứ nhất đã trình bày ở trên thì khoảng thời gian ba năm có lẽ là hợp lý để tài sản được lưu thông. Còn nếu hiểu đơn thuần là việc quản lý tài sản thì thực chất trong thời gian đó khoảng thời gian ba năm là quá ngắn. Ví dụ như trường hợp tại Việt Nam hiện nay, hầu hết các dự án bất động sản đều đóng băng từ năm 2010, 2011 và đến nay một số lượng rất lớn vẫn chưa xử lý được, nếu hiểu theo cách này thì hầu hết các TCTD đều vi phạm về quy định nắm giữ tài sản bảo đảm là bất động sản. Vả lại nếu chỉ đơn thuần là việc quản lý các bất động sản thì không phù hợp nếu đặt trong toàn cảnh của điều 132 về việc kinh doanh bất động sản của TCTD vì bất động sản này vẫn thuộc quyền sở hữu của bên bảo đảm.
Thực tiễn áp dụng pháp luật thì cho thấy có không ít cơ quan nhà nước đang hiểu theoquan điểm thứ hai về quyền nắm giữ bất động sản của TCTD. Xin đưa ra hai ví dụ để chứng minh cho nhận định này:
Ví dụ thứ nhất là: Vụ việc của Ngân hàng thương mại cổ phần Đại
chúng Việt Nam nhận tài sản bảo đảm là Khách sạn Trung tâm (Quảng Ngãi) để thay thế nghĩa vụ trả nợ của Công ty Ngọc Việt để minh chứng cho quan điểm này. Nội dung vụ việc như sau: Ngày 28/01/2008, PVFC cho Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Ngọc Việt vay số tiền hơn 64,5 tỷ đồng theo Hợp đồng tín dụng số 02/TDTT-DH/PVFC08 với mục đích để mua Khách sạn Trung tâm tại số 784 Quang Trung, thành phố Quảng Ngãi và nâng cấp, sửa chữa Khách sạn 4 sao lên 5 sao để hoạt động, thời hạn vay 120 tháng kể từ ngày giải ngân. Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Ngọc Việt dùng chính Khách sạn Trung tâm này để thế chấp bảo đảm nghĩa vụ trả nợ tại PVFC.Sau khi vay vốn Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Ngọc Việt không trả được nợ cho PVFC. Sau nhiều lần làm việc nhưng Công ty Ngọc Việt không đưa ra được phương án trả nợ khả thi, PVFC đã khởi kiện vụ việc tại Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi. Trong quá trình xét xử sơ thẩm, Công ty Ngọc Việt có nguyện vọng giao Khách sạn Trung tâm cho PVFC sở hữu để thanh toán toàn bộ số nợ gốc, nợ lãi, tiền phạt và PVFC cũng thống nhất việc nhận tài sản này để thay thế nghĩa vụ trả nợ của Công ty Ngọc Việt tại PVFC. Tại bản án sơ thẩm số 28/2012/KDTM-ST, Tòa án nhân dân tỉnh Quảng Ngãi đã tuyên buộc Công ty Cổ phần Đầu tư Du lịch Ngọc Việt chuyển giao toàn bộ quyền sở hữu khách sạn Trung tâm cho PVFC để cấn trừ nợ [27]. Sau đó, bản án phúc thẩm của Tòa phúc thẩm Tòa án nhân dân tối cao tại Đà Nẵng tiếp tục tuyên giữ nguyên nội dung này [28]. Trong quá trình thi hành án, dưới sự chủ trì của Cơ quan thi hành án tỉnh Quảng Ngãi, hai bên đã thống nhất phương án PVFC nhận chính khách sạn Trung tâm để thay thế nghĩa vụ trả nợ của Công ty
Ngọc Việt tại PVFC. Biên bản thỏa thuận thi hành án của hai bên có xác nhận của Cục thi hành án tỉnh Quảng Ngãi và Cơ quan thi hành án đã ra Quyết định công nhận thỏa thuận thi hành án của các bên. PVFC dự định sử dụng khách sạn này để làm trụ sở của chi nhánh và cho thuê lại. Tuy nhiên đến khi thực hiện thủ tục tại Sở Tài nguyên Môi trường tỉnh Quảng Ngãi thì đơn vị này không thực hiện thủ tục sang tên, cấp Giấy chứng nhận cho PVFC với lý do PVFC không phải doanh nghiệp có chức năng kinh doanh bất động sản, do đó không được nhận chuyển nhượng khách sạn này. Ngân hàng thì cho rằng căn cứ vào Khoản 3 Điều 132 có thể thực hiện đứng tên trên Giấy chứng nhận tài sản, tuy nhiên phía cơ quan quản lý đất đai tỉnh Quảng Ngãi lại hiểu theo hướng ngược lại và cho rằng quyền nắm giữ bất động sản quy định tại Khoản 3 Điều 132 không đồng nghĩa với việc TCTD được đứng tên trên Giấy chứng nhận tài sản. Qua nhiều lần trao đổi và đưa ra các căn cứ pháp lý nhưng Sở Tài nguyên Môi trưởng tỉnh Quảng Ngãi không thực hiện thủ tục, PVFC đã phải thực hiện theo phương án khác để tiếp nhận tài sản cấn trừ nợ cho Công ty [3].
Ví dụ thứ hai là: Nội dung tại Công văn số 829/HCM-TTGSNH4 ngày
17/4/2014 của Ngân hàng Nhà nước Chi nhánh thành phố Hồ Chí Minh về việc trả lời Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất liên quan tới việc giải quyết hồ sơ ngân hàng nhận chuyển nhượng nhà đất để xử lý nợ. Tại văn bản này có giải thích về quy định tại Khoản 3 Điều 132 Luật các TCTD năm 2010 như sau:
Quy định này cho phép hiểu trong thời hạn ba năm, kể từ ngày tổ chức tín dụng thông báo cho các bên có liên quan về việc quyết định xử lý tài sản bảo đảm của mình do bên bảo đảm không trả được nợ, việc nắm giữ bất động sản của tổ chức tín dụng không bị xem là hành vi kinh doanh bất động sản và trong thời gian này,
TCTD phải tiến hành xử lý tài sản bảo đảm theo nguyên tắc, phương thức, trình tự, thủ tục của pháp luật về giao dịch bảo đảm, quá thời hạn ba năm mà TCTD không tiến hành xử lý tài sản theo quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm thì hành vi nắm giữ bất động sản của TCTD được xem là vi phạm Điều 132 Luật các TCTD. Trường hợp TCTD xử lý tài sản bảo đảmtheo phương thức mua lại tài sản thì phải đảm bảo tuân thủ quy định tại điều 140 Luật các TCTD về mục đích và tỷ lệ mua và đầu tư tài sản cố định [22].
Tóm lại, quy định pháp luật không rõ ràng đã dẫn đến những cách hiểu
và giải thích không thống nhất, gây lúng túng cho các TCTD và cho chính cơ quan nhà nước khi giải quyết các vấn đề liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm là bất động sản. Với quan điểm bảo vệ quyền lợi cho các TCTD với tư cách là bên bị vi phạm nghĩa vụ nhằm tạo ra một cơ chế thông thoáng để xử lý tài sản bảo đảm thu hồi nợ, tác giả đồng ý với quan điểm thứ nhất. Trong thời gian tới, Ngân hàng Nhà nước cần có hướng dẫn chính thức về quyền nắm giữ bất động sản theo khoản 3 điều 132 Luật các TCTD theo hướng bảo đảm lợi ích của các TCTD, tạo ra một cơ chế thông thoáng hơn khi xử lý tài sản bảo đảm cho các TCTD.
Chƣơng 3:
THỰC TIỄN XỬ LÝ TÀI SẢN BẢO ĐẢM TIỀN VAY LÀ BẤT ĐỘNG SẢN TẠI CÁC TỔ CHỨC TÍN DỤNG VÀ PHƢƠNG HƢỚNGHOÀN