- Sửa đổi, bổ sung một số quy định về thế chấp:
Về khái niệm thế chấp:Như đã phân tích, việc bên thứ ba dùng tài sản thế chấp để bảo đảm nghĩa vụ cho người khác là phù hợp với các quy định của Bộ luật dân sự 2005 nói chung và quy định về giao dịch bảo đảm nói riêng, tuy nhiên do nội dung của các điều luật chưa thật sự rõ ràng đã dẫn đến
những cách hiểu và giải thích luật khác nhau trong thực tiễn. Bởi vậy, theo tác giả, Bộ luật dân sự nên sửa đổi định nghĩa về “thế chấp” như sau: Thế chấp tài sản là việc một bên (sau đây gọi là bên thế chấp) dùng tài sản để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ của chính mình hoặc của người khác và không chuyển giao tài sản cho bên kia (sau đây gọi là bên nhận thế chấp).
Về phạm vi việc thế chấp quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất cũng nên được giới hạn theo hướng:
+ Trong trường hợp thế chấp toàn bộ bất động sản có vật phụ thì vật phụ của bất động sản đó cũng thuộc tài sản thế chấp.
+ Trong trường hợp thế chấp một phần bất động sản có vật phụ thì vật phụ thuộc tài sản thế chấp, trừ trường hợp các bên có thoả thuận khác.
+ Trong trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà tài sản gắn liền với đất thuộc quyền sở hữu của bên thế chấp thì việc thế chấp có hiệu lực đối với quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất, trừ trường hợp các bên có thỏa thuận khác.
Vềsố tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảmtrong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại sẽ được thanh toán như sau:
+ Thứ nhất, sau khi xử lý tài sản thế chấp thì số tiền thu được từ việc
xử lý tài sản gắn liền với đất trong trường hợp chỉ thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất hoặc số tiền thu được từ việc xử lý quyền sử dụng đất trong trường hợp chỉ thế chấp tài sản gắn liền với đất mà không thế chấp quyền sử dụng đất được giao lại cho bên thế chấp trong các trường hợp sau đây:
* Trong trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp không có thỏa thuận về việc dùng số tiền thu được đó để thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm.
* Số tiền còn dư sau khi đã thanh toán đầy đủ nghĩa vụ được bảo đảm trong trường hợp bên thế chấp và bên nhận thế chấp thỏa thuận dùng số tiền thu được đó để thanh toán cho nghĩa vụ được bảo đảm.
+ Thứ hai, trong trường hợp phát sinh tranh chấp giữa các chủ sở hữu
tài sản gắn liền với đất về quyền được nhận số tiền xử lý tài sản gắn liền với đất hoặc tranh chấp giữa những người sử dụng đất về quyền được nhận số tiền xử lý quyền sử dụng đất thì bên nhận thế chấp có trách nhiệm chuyển số tiền đó vào tài khoản được bên nhận thế chấp lập tại ngân hàng và thực hiện việc chi trả sau khi bản án, quyết định giải quyết tranh chấp của Tòa án có hiệu lực pháp luật.
Hiện nay, dự thảo Bộ luật dân sự sửa đổi do Bộ Tư pháp chủ trì soạn thảo đã chính thức công nhận giá trị pháp lý của việc một bên cầm cố hay thế chấp tài sản của mình để đảm bảo nghĩa vụ cho một bên khác (điều 283 và điều 293 dự thảo Bộ luật dân sự). Quy định này sẽ giúp khắc phục được khó khăn đang đặt ra trong thực tế hiện nay khi mà trước việc quy định của pháp luật chưa rõ ràng, một số tòa án tuyên vô hiệu hợp đồng thế chấp hay cầm cố tài sản của bên thứ ba ngoài quan hệ bảo lãnh.Tuy nhiên, khái niệm “biện pháp bảo đảm” và “giao dịch bảo đảm” vốn khá dễ hiểu đã được Dự thảo thay thế bằng khái niệm “vật quyền bảo đảm”. Dự thảo đã đặt quy định về vật quyền bảo đảm (gồm quyền cầm cố, quyền thế chấp, quyền cầm giữ và bảo lưu quyền sở hữu) và quy định về các biện pháp bảo đảm khác (đặt cọc, ký cược, ký quỹ và bảo lãnh) trong hai phần quy định khác nhau.Có thể hiểu vật quyền bảo đảm trước hết là quyền nên Dự thảo cố gắng biến giao dịch cầm cố và thế chấp thành các quyền để tương thích với cách phân loại này. Tuy vậy, cách đặt tên “quyền cầm cố”, “quyền thế chấp” dễ gây nhầm lẫn và có xu hướng nôm na hóa khái niệm pháp lý.
3, điều 299 còn trao cho bên thế chấp quyền bán, trao đổi hay tặng cho tài sản thế chấp mà không cần có sự đồng ý của bên nhận thế chấp và trao cho bên nhận thế chấp quyền truy đòi tài sản thế chấp từ bên kia của các giao dịch này khi xử lý tài sản thế chấp.
Quan điểm của nhiềuluật gia cho rằng quy định này sẽ ảnh hưởng nghiêm trọng tới quyền lợi của chủ nợ có bảo đảm. Trước hết, cần phải thấy khó khăn dễ thấy sẽ đặt ra đối với bên nhận thế chấp là phải tìm hiểu chuỗi quan hệ pháp lý đối với tài sản thế chấp bởi vì một tài sản có thể được chuyển giao thông qua nhiều hợp đồng mua, bán, trao đổi khác nhau, liên quan đến nhiều chủ thể khác nhau và để xác định chính xác các mối quan hệ này, cần thời gian và chi phí. Hệ quả là ngân hàng phải tính chi phí vay cao hơn để bù đắp các chi phí này. Quy định cấm định đoạt tài sản thế chấp hiện nay giúp bảo vệ chủ nợ có bảo đảm, tránh mất đối tượng của hợp đồng thế chấp và cân bằng lợi ích thương mại giữa các bên. Giải pháp bỏ quy định cấm bên thế chấp không được định đoạt tài sản thế chấp chỉ khả thi nếu pháp luật Việt Nam đồng thời công nhận một số biện pháp bảo đảm khác đặt ra điều kiện việc định đoạt tài sản bảo đảm phải được sự đồng ý của chủ nợ có bảo đảm, qua đó tạo điều kiện cho bên nhận thế chấp có nhiều sự lựa chọn [10].
Tác giả đồng ý với quan điểm nêu trên, theo đó, hướng xây dựng của Bộ luật dân sự nên tập trung vào việc sửa đổi các quy định hiện tại nhằm tạo ra cơ chế thuận lợi, linh hoạt để bên bảo đảm giám sát việc sử dụng tài sản bảo đảm và nhanh chóng thu hồi, xử lý tài sản bảo đảm trên tinh thần của vật quyền bảo đảm hơn là việc cố gắng áp dụng lý thuyết vật quyền bảo đảm vào các quy định luật thực định.
- Tạo cơ chế hiệu quả để bên thế chấp có thể thu hồi tài sản bảo đảm
đề xử lý:
giữ tài sản bảo đảm thông qua thừa phát lại là bởi vì khoản 4, điều L111-3, Bộ luật thi hành án dân sự Pháp quy định hợp đồng bảo đảm được công chứng có nêu cụm từ “được thi hành” là một trong số các văn bản có thể cho phép tiến hành cưỡng chế thi hành. Thực ra thiện chí hợp tác của bên có nghĩa vụ không phải là vấn đề riêng của giao dịch bảo đảm mà là của mọi giao dịch thương mại nói chung [10].
Tại Anh, trong thực tế các chủ nợ có bảo đảm không gặp khó khăn trong việc thu giữ tài sản bảo đảm do bên bảo đảm thường tự nguyện giao tài sản bảo đảm để xử lý cho nên pháp luật Anh không có quy định đặc biệt nào về việc cưỡng chế thu giữ tài sản bảo đảm [10].
Áp dụng vào Việt Nam, có thể quy định nếu giao dịch bảo đảm đã công chứng hay chứng thực hợp pháp và/hoặc được đăng ký hợp lệ với cơ quan có thẩm quyền, khi bên bảo đảm không hợp tác trong việc xử lý tài sản bảo đảm, bên nhận bảo đảm có thể lựa chọn một trong hai phương thức sau để thu hồi tài sản bảo đảm:
+ Bên nhận bảo đảm có thể yêu cầu Tòa án ra quyết định cưỡng chế
thu giữ tài sản bảo đảm theo thủ tục rút gọn để trên cơ sở đó, bên nhận bảo đảm có thể yêu cầu cơ quan thi hành án thực hiện việc cưỡng chế thu hồi tài sản bảo đảm để xử lý; hoặc
+ Bên nhận bảo đảm có thể yêu cầu trực tiếp cơ quan thi hành án cưỡng chế thu hồi tài sản bảo đảm để xử lý.