Tiền bán tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản sau khi trừ chi phí bảo quản, bán tài sản và các chi phí cần thiết khác có liên quan để xử lý tài sản bảo đảm sẽ được thanh toán cho bên nhận bảo đảm theo thứ tự: nợ gốc, lãi, tiền phạt, tiền bồi thường thiệt hại (nếu có). Nếu tiền bán còn thừa thì phải trả lại cho bên bảo đảm; nếu tiền bán còn thiếu thì bên bảo đảm phải trả tiếp phần còn thiếu đó.
Trong trường hợp một tài sản được dùng để bảo đảm cho nhiều món vay khác nhau thì TCTD có quyền xử lý tài sản để thu hồi nợ vay nếu đến hạn trả nợ mà bên vay không trả hoặc trả nhưng không đủ. Các nghĩa vụ khác tuy chưa đến hạn đều được coi là đến hạn và tất cả các bên cùng nhận bảo đảm
đều được tham gia xử lý tài sản.Nếu các bên muốn tiếp tục thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn thì có thể thoả thuận về việc bên bảo đảm dùng tài sản khác để bảo đảm việc thực hiện các nghĩa vụ chưa đến hạn. Số tiền thu được từ việc xử lý tài sản trong trường hợp nói trên sẽ được dùng để thanh toán phần nghĩa vụ mà bên có nghĩa vụ chưa thực hiện đối với các bên cùng nhận bảo đảm theo thứ tự ưu tiên sau đây:
- Nếu tất cả các giao dịch bảo đảm đều được đăng ký thì việc xác định thứ tựưu tiên thanh toán khi xử lýtài sản bảo đảmđược xác định theo thứ tựđăng ký;
- Nếu tất cả các giao dịch bảo đảm đều không có đăng ký thì thứ tự ưu tiên thanh toán được xác định theo thứ tự xác lập giao dịch bảo đảm;
- Nếu vừa có giao dịch bảo đảm có đăng ký, vừa có giao dịch bảo đảm không đăng ký thì giao dịch bảo đảm có đăng ký được ưu tiên thanh toán; trong số những giao dịch bảo đảm có đăng ký thì giao dịch nào được đăng ký trước sẽ được ưu tiên thanh toán trước. Sau khi thanh toán cho tất cả các giao dịch có đăng ký nếu số tiền xử lý tài sản vẫn còn thì được dùng để thanh toán cho các giao dịch bảo đảm không có đăng ký, trong đó giao dịch nào được xác lập trước sẽ được thanh toán trước;
Trong trường hợp số tiền thu được từ việc xử lý tài sản bảo đảm không đủ để thanh toán cho các bên nhận bảo đảm có cùng thứ tự ưu tiên thanh toán thì số tiền đó được thanh toán cho các bên theo tỷ lệ tương ứng với giá trị nghĩa vụ được bảo đảm.
Trong trường hợp số tiền thu được khi bán tài sản và các khoản thu từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảm trong thời gian chưa xử lý (sau khi trừ đi các chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản) lớn hơn số nợ phải trả, thì phần chênh lệch thừa được trả lại cho bên bảo đảm. Bên bảo đảm có nghĩa vụ tiếp tục trả nợ nếu khoản tiền thu được không đủ để thanh toán
khoản nợ phải trả và những chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm. Trường hợp TCTD nhận chính tài sản bảo đảm để thay thế cho việc thực hiện nghĩa vụ hoặc nhận các khoản tiền và tài sản mà bên thứ ba phải giao cho bên bảo đảm, thì phần chênh lệch thừa giữa giá xử lý tài sản bảo đảm và các khoản thu từ việc khai thác, sử dụng tài sản bảo đảmtrong thời gian chưa xử lý (sau khi trừ đi các chi phí cần thiết cho việc khai thác, sử dụng tài sản) với số nợ phải trả được trả lại cho bên bảo đảm. Bên bảo đảm có nghĩa vụ tiếp tục trả nợ nếu các khoản thu trên nhỏ hơn số nợ gốc, lãi, lãi quá hạn và các chi phí liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm.
Trường hợp bên bảo đảm làm tăng giá trị tài sản bảo đảm (như sửa chữa hoặc nâng cấp tài sản) trong quá trình trực tiếp quản lý, sử dụng tài sản bảo đảm, thì phần giá trị tăng thêm của tài sản bảo đảmđược coi là một phần trong giá trị tài sản bảo đảm để bảo đảm thực hiện nghĩa vụ ban đầu. Khi xử lý tài sản bảo đảm, các TCTD sẽ được thanh toán nợ từ cả phần giá trị tăng thêm của tài sản bảo đảm.
Trong trường hợp tài sản bảo đảm tiền vay đã được mua bảo hiểm, thì tiền bảo hiểm do cơ quan bảo hiểm trả được trả trực tiếp cho TCTD để thu nợ. Số tiền này sẽ được dùng để thanh toán khoản nợ của bên bảo đảm.
Tóm lại, pháp luật về giao dịch bảo đảm đã có những thành tựu nhất định trong việc tạo lập hành lang pháp lý cho hoạt động xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, tuy nhiên các quy định này đã đáp ứng được yêu cầu của hoạt động của các TCTD hay chưa, trong phần tiếp theo, tác giả sẽ trình bày và có những đánh giá, phân tích cụ thể để làm rõ.
2.2. Một số bất cập trong quy định pháp luật ảnh hƣởng đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản của các tổ chức tín dụng: