Theo quy định tại điều 355 Bộ luật dân sự 2005, trong trường hợp đãđến hạn thực hiện nghĩa vụ dân sự mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ thì việc xử lý tài sản thế chấp được thực hiện theo quy định tại Ðiều 336 và Ðiều 338 của Bộ luật này.
Điều 56 Nghị định 163/2006/NĐ-CP về giao dịch bảo đảm quy định cụ thể hơn về các trường hợp xử lý tài sản bảo đảm như sau:
- Đến hạn thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm mà bên có nghĩa vụ không thực hiện hoặc thực hiện không đúng nghĩa vụ.
- Bên có nghĩa vụ phải thực hiện nghĩa vụ được bảo đảm trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thoả thuận hoặc theo quy định của pháp luật.
- Pháp luật quy địnhtài sản bảo đảmphải được xử lý để bên bảo đảm thực hiện nghĩa vụ khác.
- Các trường hợp khác do các bên thoả thuận hoặc pháp luật quy định.
Như vậy, về nguyên tắc, tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản chỉ bị xử lý khi bên vay vi phạm các nghĩa vụ mà các bên đã thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc pháp luật đã quy định. Mặt khác, mục đích của các TCTD trong việc xử lý tài sản bảo đảmlà nhằm thu hồi vốn cho chính mình, vì vậy, tài sản bảo đảmlà bất động sản sẽ được TCTD xử lý trong các trường hợp sau đây:
- Bên vay không thực hiện nghĩa vụ trả nợ hoặc trả nợ không đủ hoặc trả không hết nợ khi đến hạn thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng.
- Bên vay phải trả nợ trước thời hạn do vi phạm nghĩa vụ theo thỏa thuận trong hợp đồng tín dụng hoặc theo quy định của pháp luật.Đây là trường hợp bên vay vi phạm nghĩa vụ trong quá trình thực hiện hợp đồng mà sự vi phạm đó là điều kiện để bên cho vay có quyền chấm dứt hợp đồng tín dụng, hoặc sự vi phạm đó làm cho bên cho vay buộc phải chấm dứt hợp đồng trước thời hạn để bảo toàn vốn vay. Những vi phạm nghĩa vụ này có thể là: bên vay sử dụng vốn sai mục đích; bên vay không trả lãi khi đến thời hạn và có những biểu hiện thiếu khả năng tài chính nếu duy trì hợp đồng tín dụng đến hết thời hạn. Trong trường hợp này, Bên cho vay sẽ ra thông báo gửi cho bên vay biết về việc chấm dứt hợp đồng tín dụng trước thời hạn. Trong thông báo này, bên cho vay phải xác định thời hạn mà bên vay phải trả nợ vốn vay, hết thời hạn này nếu bên vay không trả nợ thì bên cho vay sẽ xử lý tài sản bảo đảm.
- Ngoài những trường hợp xử lý tài sản bảo đảmtheo quy định của pháp luật nêu trên, các bên tham gia giao kết giao dịch bảo đảm tiền vay cũng có quyền chủ động thống nhất lựa chọn từng tình huống xử lý tài sản theo thỏa thuận tại hợp đồng tín dụng hoặc hợp đồng thế chấp. Ví dụ: Ông A vay vốn tại Ngân hàng và thế chấp quyền sử dụng đất và căn nhà trên đất đó để bảo đảm cho khoản vay. Trong hợp đồng có thỏa thuận, ông A có trách nhiệm quản lý và sử dụng căn nhà đảm bảo căn nhà luôn trong tình trạng tốt, không được tự ý phá dỡ, nếu vi phạm thì Ngân hàng có quyền thu hồi nợ trước hạn và xử lý tài sản. Trong quá trình thực hiện hợp đồng, Ngân hàng phát hiện ông A thực hiện phá dỡ một phần căn nhà dẫn đến giảm sút giá trị của căn nhà, thì Ngân hàngcó thể xử lý tài sản để thu hồi nợ trước hạn.
Tóm lại, căn cứ chủ yếu để phát sinh việc xử lý tài sản bảo đảm tiền
vay nói chung và xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản nói riêng là sự vi phạm nghĩa vụ của bên vay (bên có nghĩa vụ) tại hợp đồng tín dụng.