động sản của tổ chức tín dụng:
Như đã trình bày, quy định về quyền nắm giữ bất động sản của TCTD tại khoản 3 điều 132 Luật các tổ chức tín dụng quy định không rõ ràng dẫn đến cách hiểu khác nhau. Do đó, cần có văn bản hướng dẫn về khái niệm nắm giữ và quyền nắm giữ bất động sản của TCTD theo hướng:
- Thứ nhất, nắm giữ là việc TCTD được nhận bàn giao tài sản bảo đảm là bất động sản từ chủ sử dụng, sở hữu bất động sản và có đầy đủ các quyền của chủ sử dụng, sở hữu nhưng không phải thực hiện thủ tục “sang tên”. Trong thời gian nắm giữ, TCTD được sử dụng, khai thác tài sản bảo đảm. Số tiền thu được từ các hoạt động này dùng để khấu trừ vào khoản nợ của khách hàng.
- Thứ hai, thời điểm nắm giữ: từ thời điểm TCTD được bên bảo đảm
(chủ sử dụng, sở hữu bất động sản) bàn giao tài sản thông qua biên bản bàn giao. Biên bản bàn giao này tốt nhất nên yêu cầu có xác nhận của chính quyền địa phương hoặc cơ quan thừa phát lại để đảm bảo tính xác thực và sự tuân thủ của các bên tham gia.
- Thứ ba, việc nắm giữ của TCTD phải được thông báo cho cơ quan
quản lý nhà nước về đất đai, bất động sản như: Văn phòng đăng ký quyền sử dụng đất, Phòng tài nguyên môi trường.
- Thứ tư, TCTD được hạch toán treo đối với các bất động sản nắm giữ
này trong một khoảng thời gian nhất định (như quy định hiện hành là ba năm). Các tài sản này không được tính là tài sản cố định của TCTD. Sau thời gian được phép nắm giữ TCTD phải bán tài sản hoặc mua lại tài sản này.
Ngoài ra theo tác giả, cần quy định thời gian được nắm giữ bất động sản của TCTD dài hơn thời gian ba năm như quy định của Luật các tổ chức tín dụng hiện nay.
Trên đây là những cơ sở hoàn thiện pháp luật và một số giải pháp kiến nghị hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảmlà bất động sản của TCTD ở Việt Nam. Hi vọng những đóng góp này sẽ góp phần hoàn thiện các quy định pháp luật về xử lý tài sản bảo đảmlà bất động sản tại Việt Nam, tạo ra một cơ chế pháp lý tốt hơn bảo vệ các quyền và lợi ích chính đáng của các TCTD, từ đó tạo ra sự ổn định cho các giao dịch tín dụng, tạo tiền đề vững
KẾT LUẬN
Trong những năm gần đây, cùng với sự phát triển của nền kinh tế đất nước, pháp luật về giao dịch bảo đảm nói chung và giao dịch bảo đảm tiền vay tại các TCTD nói riêng không ngừng được củng cố và ngày một hoàn thiện đã góp phần quan trọng trong việc bảo vệ quyền lợi cho bên có quyền trong các quan hệ nghĩa vụ. Tuy nhiên, quy định của pháp luật về giao dịch bảo đảm và xử lý tài sản trong giao dịch bảo đảm vẫn còn nhiều bất cập và thiếu tính cụ thể. Sự tản mát, sự thiếu tính thống nhất, thiếu tính rõ ràng trong các quy định, cứng nhắc trong cơ chế triển khai, đang làm cho hiệu lực điều chỉnh của pháp luật về bảo đảm tiền vay suy giảm. Trình tự thủ tục liên quan đến giao dịch bảo đảm còn mang nặng tính hành chính, khiến cho công tác xử lý tài sản bảo đảm để thu hồi nợ của các ngân hàng gặp nhiều khó khăn dẫn đến tình trạng nợ quá hạn, nợ khó đòi tăng cao. Nhằm hoàn thiện hơn các quy định của pháp luật về vấn đề này, Nhà nước ta đang thực hiện dự án sửa đổi BLDS 2005 và dự thảo để ban hành Luật Giao dịch bảo đảm.
Trong bối cảnh đó, đề tài: “Xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản qua thực tiễn hoạt động của các tổ chức tín dụng” đã đóng góp một phần vào quá trình hoàn thiện pháp luật.
Với đề tài này, tác giả đã phân tích những vấn đề cơ bản liên quan đến xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản, khảo sát thực tiễn xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sảntại các TCTD để tìm hiểu các vướng mắc khó khăn mà hiện nay các TCTD đang gặp phải khi xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.
Đối chiếu giữa quy định của pháp luật với thực tiễn hoạt động, cùng với sự so sánh trong quy định của các văn bản pháp luật, luận văn đã phân tích một số bất cập của pháp luật và theo đó đưa ra một số kiến nghị cụ thể nhằm
góp phần hoàn thiện quy định của pháp luật liên quan đến việc xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản.
Có thể nói, kết quả nghiên cứu của luận văn này đã có một ý nghĩa nhất định cả về thực tiễn và lý luận. Tuy nhiên, nghiên cứu và đưa ra những giải pháp hoàn thiện pháp luật về xử lý tài sản bảo đảm tiền vay là bất động sản là một vấn đề không đơn giản, liên quan đến nhiều khía cạnh trong lĩnh vực pháp lý cũng như cơ chế, chính sách của nhà nước về bất động sản. Do đó, với thời gian gian nghiên cứu còn hạn chế, chắc chắn luận văn sẽ không tránh khỏi những thiếu sót. Tác giả rất mong nhận được các ý kiến phản biện, đóng góp của các chuyên gia, các thầy cô để đề tài được nghiên cứu chuyên sâu hơn. Bên cạnh đó, tác giả cũng mong muốn những kiến nghị cụ thể của luận văn sẽ thật sự mang một ý nghĩa thiết thực, nếu được các nhà làm luật tham khảo và cân nhắc trong quá trình ban hành Luật Giao dịch bảo đảm cũng như sửa đổi các văn bản pháp luật hiện hành.