Luật nhà ở 2014 mới đây đã chính thức ghi nhận việc chủ đầu tư dự án xây dựng nhà ởđược thế chấp dự ántại tổ chức tín dụng đang hoạt động tại Việt Nam để vay vốn cho việc đầu tư dự án đó. Trên thực tế việc các chủ đầu tư thế chấp các dự án xây dựng nhà ở để vay vốn thực hiện dự án đã diễn ra rất phổ biến và trong một thời gian dài trước khi có quy định tại Luật nhà ở 2014.
Vấn đề đặt ra ở đây là, đối với trường hợp bên bảo đảm thế chấp cả dựán thì xử lý như thế nào, pháp luật hiện nay chưa có quy định về phương thức xử lý với trường hợp này. Theo quy định tại Luật Đầu tư, dựánđầu tư là tập hợp các đề xuất bỏ vốn trung và dài hạn để tiến hành các hoạt động đầu tư trên địa bàn cụ thể, trong khoảng thời gian xác định. Luật Nhàở2014 cũng quy định dựán đầu tư xây dựng nhàở là tổng hợp các đề xuất có liên quan đến việc bỏ vốn để xây dựng mới nhàở, các công trình hạ tầng kỹ thuật, hạ tầng xã hội phục vụ nhu cầu ở hoặc mở rộng cải tạo nhàở trên một địa điểm hoặc một khu vực nhất định nhằm mục đích phát triển, duy trì, nâng cao chất lượng nhàở trong một thời hạn nhất định.
Việc thế chấp một dựán về bản chất pháp lý là việc thế chấp rất nhiều tài sản như: quyền sử dụng đất của dựán, các công trình, tài sản gắn liền với đất thuộc dựán, máy móc thiết bị, các quyền tài sản phát sinh từ dựán,… nhưng các tài sản này không tách rời nhau mà thống nhất trong một chỉnh thể. Luật Đầu tư, Luật Kinh doanh bất động sản và Luật Nhàở hiện nay đều có quy định về việc chuyển nhượng toàn bộ hoặc một phần dựán, tuy nhiên cơ chế xử lý dựán với tư cách là tài sản bảo đảm tiền vay thì chưa có quy định. Thực tế, các TCTD khi xử lý các dựán thế chấp gặp rất nhiều khó khăn, vì không thể bán đấu giá do pháp luật chưa có cơ chế về việc bán đấu giá dựán,
cũng không thể nhận chính tài sản thay thế nghĩa vụ trả nợ vì bản thân TCTD không có chức năng kinh doanh bất động sản, không đủđiều kiện đểđứng tên chủđầu tư các dựán này. Ngoài ra cũng không thể xử lý riêng lẻ các tài sản thuộc dựán vì nhưđã trình bày ở trên, dựán đầu tư là một tổng thể và pháp luật hiện nay cũng quy định về các trường hợp chuyển nhượng một phần hoăc toàn bộ dựán trong đó dựán được xem xét là một tài sản tổng thể không tách rời.Ngân hàng nếu có thu hồi dự án hoặc nhà ở đang dang dở thì chỉ thu hồi về mặt danh nghĩa, dù kiện ra tòa cũng không thể thay chủ đầu tư thực hiện dự án hoặc bán dự án ra thị trường để thu hồi vốn được.
Tóm lại, pháp luật cần có quy định về phương thức xử lý phù hợp với
các trường hợp tài sản bảo đảm là dự án nói chung và dự án xây dựng nhà ở nói riêng.
2.2.4. Quy định về trường hợp thế chấp quyền sử dụng đất mà không thế chấp tài sản gắn liền với đất và ngược lại: