hồi đất nụng nghiệp
Giỏ đất để tớnh bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là căn cứ để giải quyết lợi ớch kinh tế giữa Nhà nước, người bị thu hồi đất và nhà đầu tư, nờn đõy là vấn đề phức tạp nhất trong thực tiễn ỏp dụng và cũng là nguyờn nhõn dẫn đến việc khiếu kiện nhiều nhất, chiếm đến 70% trong cỏc trường hợp khiếu kiện liờn quan đến bồi thường, hỗ trợ, tỏi định cư. Cỏc quy định về giỏ đất được Nghị định 197/2004/NĐ-CP đề cập, cụ thể như sau:
Giỏ đất để tớnh bồi thường là giỏ đất theo mục đớch đang sử dụng tại thời điểm cú quyết định thu hồi đất của ủy ban nhõn dõn cấp tỉnh cụng bố theo quy định của Chớnh phủ; khụng bồi thường theo giỏ đất sẽ được chuyển mục đớch sử dụng.
Theo Nghị định này, phỏp luật khụng thừa nhận việc bồi thường theo giỏ đất hỡnh thành trờn thị trường mà ỏp dụng giỏ đất do Nhà nước xỏc định theo Nghị định số 87/NĐ-CP ngày 17/8/1994 quy định về khung giỏ cỏc loại đất. Trong khi khung giỏ cỏc loại đất do Nhà nước quy định chậm được sửa đổi, bổ sung nờn luụn thấp hơn nhiều lần giỏ đất hỡnh thành thực tế trờn thị trường. Do vậy, giỏ đất này khụng được người dõn chấp nhận khi xõy dựng phương ỏn bồi thường thiệt hại và trờn thực tế ớt cú địa phương ỏp dụng. Để giải quyết căn bản sự bất cập giữa giỏ đất do Nhà nước xỏc định với giỏ đất hỡnh thành thực tế trờn thị trường, làm cơ sở để đảm bảo tớnh khả thi của việc bồi thường khi nhà nước thu hồi đất, tại điều 56, Luật Đất đai năm 2003 quy định: việc định giỏ đất của Nhà nước phải bảo đảm nguyờn tắc sỏt với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường trong điều kiện bỡnh thường; khi cú chờnh lệch lớn so với giỏ chuyển nhượng quyền sử dụng đất thực tế trờn thị trường thỡ phải điều chỉnh cho phự hợp. Giỏ đất do ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương quy định được cụng bố cụng khai vào ngày 01 thỏng 01 hàng năm được sử dụng làm căn cứ để tớnh bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Sau Luật đất đai 2003, Nghị định 188/2004/NĐ-CP ngày 16/11/2004 về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất đó được ban hành. Tiếp đú, tại Nghị định 123/2007/NĐ-CP ngày 27/7/2007 đó sửa đổi, bổ sung một số điều của Nghị định 188/NĐ-CP về phương phỏp xỏc định giỏ đất và khung giỏ cỏc loại đất cụ thể hơn. Gần đõy nhất, Nghị định 69/2009/NĐ-CP ngày 13/8/2009 đó quy định việc xỏc định giỏ đất theo giỏ thị trường.
Theo quy định, giỏ đất bồi thường được xỏc định theo mục đớch sử dụng tại thời điểm cú quyết định thu hồi. Tuy nhiờn, hiện nay tõm lý của người dõn muốn được bồi thường với giỏ đất càng cao càng tốt. Họ yờu cầu nhà nước phải bồi thường theo giỏ đất thực tế hỡnh thành trờn thị trường; đặc
biệt là đối với đất nụng nghiệp, ở nhiều địa phương người nụng dõn khụng chấp nhận phương ỏn bồi thường theo giỏ đất nụng nghiệp tại thời điểm thu hồi mà yờu cầu phải bồi thường theo giỏ chuyển mục đớch sử dụng sang giỏ đất phi nụng nghiệp. Vấn đề này nếu khụng cú giải phỏp xử lý thớch hợp kết hợp với việc tuyờn truyền, giải thớch, vận động cho họ hiểu với việc xem xột hỗ trợ đào tạo chuyển đổi nghề nghiệp, giỳp tỡm kiếm việc làm mới... thỡ rất dễ dẫn đến việc mất ổn định tỡnh hỡnh chớnh trị- xó hội.
Theo Quyết định số 62/2008/QĐ-UBND ngày 31/12/2008 của ủy ban nhõn dõn Thành phố Hà Nội, giỏ đất nụng nghiệp để tớnh bồi thường, hỗ trợ là: 135.000 (một trăm ba mươi lăm nghỡn) đồng/m2
.
Cũng theo Quyết định này, đất nụng nghiệp, đất vườn, ao liền kề trong cựng một thửa đất cú nhà ở cú đủ điều kiện được bồi thường theo quy định, khi nhà nước thu hồi thỡ ngoài việc được bồi thường theo giỏ đất nụng nghiệp trồng cõy lõu năm là 158.000 (Một trăm năm mươi tỏm nghỡn) đồng/m2
cũn được hỗ trợ bằng tiền theo quy định sau:
a) Mức hỗ trợ:
- Bằng 70% giỏ đất ở trong cựng thửa đất cú nhà ở của hộ gia đỡnh, cỏc nhõn sử dụng trước ngày 15/10/1993 và cú một trong cỏc điều kiện được bồi thường theo giỏ đất ở.
- Bằng 40% giỏ đất ở trong cựng thửa đất cú nhà ở của hộ gia đỡnh, cỏ nhõn sử dụng đất ở khụng cú giấy tờ từ ngày 15/10/1993 đến trước ngày 01/7/2004 và cú một trong cỏc điều kiện được bồi thường theo giỏ đất ở quy định.
b) Diện tớch hỗ trợ tớnh theo diện tớch thực tế bị thu hồi nhưng tối đa khụng quỏ 05 lần hạn mức giao đất ở mới tại địa phương.
Theo khoản 2, Điều 12, Nghị định 197/2004/NĐ-CP, tổ chức được nhà nước cho thuờ đất hoặc giao đất khụng phải nộp tiền sử dụng đất hoặc đó nộp tiền sử dụng đất bằng tiền cú nguồn gốc từ Ngõn sỏch nhà nước thỡ khụng
được bồi thường về đất khi Nhà nước thu hồi đất; nếu tiền chi phớ đầu tư vào đất cũn lại khụng cú nguồn gốc từ ngõn sỏch nhà nước thỡ tiền chi phớ đầu tư này được bồi thường. Tổ chức đang sử dụng đất nụng nghiệp, đất phi nụng nghiệp được nhà nước giao đó nộp tiền sử dụng đất hoặc đó chuyển nhượng từ người sử dụng đất hợp phỏp mà tiền sử dụng đất đó nộp, tiền trả cho việc nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất khụng cú nguồn gốc từ Ngõn sỏch nhà nước thỡ được bồi thường khi Nhà nước thu hồi đất.
Theo Điều 56- Luật Đất đai năm 2003, việc định giỏ đất do cơ quan nhà nước thực hiện, chớnh vỡ vậy nờn nhiều khi khụng khỏch quan, giỏ đất thấp hơn nhiều so với giỏ thị trường, gõy thiệt thũi cho người dõn bị thu hồi đất.
Cũng tại Điều 56, Luật đất đai quy định Chớnh phủ ban hành khung giỏ đất mỗi năm một lần. Căn cứ khung giỏ ấy, Chủ tịch ủy ban nhõn dõn tỉnh, thành phố trực thuộc Trung ương ban hành khung giỏ đất ỏp dụng trờn địa bàn biờn độ +/- 20%. Như thế, sau thời gian thực hiện vừa qua, cơ chế này đó bộc lộ nhiều hạn chế, khung giỏ đất do Chớnh phủ ban hành khụng thực sự theo kịp sự phỏt triển kinh tế, xó hội. Bảng giỏ đất mà ủy ban nhõn dõn cỏc tỉnh ban hành hàng năm, theo khảo sỏt của Bộ tài chớnh, mức cao nhất cũng chỉ bằng 60% so với giỏ thị trường, thậm chớ cú địa phương chỉ bằng 30% giỏ thị trường. Do khung giỏ đất thấp như vậy nờn cú chuyện dự ỏn khi thu hồi đất chỉ đền bự cho dõn 130.000 đồng/m2, nhưng sau đú chủ đầu tư bỏn đất thương mại với giỏ lờn đến 43 triệu đồng/m2
(theo bỏo điện tử Thanh Niờn cập nhật ngày 31/7/2008). Đõy chớnh là một nguyờn nhõn cơ bản dẫn đến khiếu kiện về thu hồi đất tăng nhanh trong thời gian qua. Để thấy rừ hơn những bất cập trong việc thực thi phỏp luật về thu hồi đất nụng nghiệp trong giai đoạn hiện nay cần phải nhỡn vào thực tiễn ỏp dụng phỏp luật thu hồi đất nụng nghiệp trờn một số địa phương tiờu biểu và cụ thể nhất tại huyện Đụng Anh, ngoại thành Hà Nội.
Chương 3
Thực tiễn thi hành phỏp luật
về thu hồi đất nụng nghiệp và một số kiến nghị