đất, đền bù giải phóng mặt bằng
3.2.1.1. Nhanh chóng hoàn thiện hệ thống chính sách pháp luật về đất đai
Đối với Luật đất đai, mặc dù là một đạo luật lớn đã được sửa đổi, bổ sung nhưng trong quá trình đổi mới, hội nhập kinh tế quốc tế hiện nay, nhiều quy định trong Luật Đất đai đã thể hiện bất cập, không phù hợp thực tiễn. Do đó việc sửa đổi cơ chế chính sách đất đai cho phù hợp với điều kiện mới trong giai đoạn hiện nay là điều có ý nghĩa to lớn nhằm nâng cao hiệu quả công tác giải quyết khiếu nại trong lĩnh vực đất đai nói chung và trong GPMB nói riêng.
Văn kiện Đại hội đại biểu toàn quốc lần thứ XI của Đảng đã chỉ rõ: Đất đai là phạm trù có ý nghĩa chính trị - pháp lý, gắn liền với lịch sử đấu tranh giành độc lập và bảo vệ Tổ quốc của dân tộc ta. Ngày nay trong thời kỳ đẩy mạnh thực hiện công nghiệp hoá, hiện đại hoá đất nước, thực tiễn chỉ ra rằng đất đai cần được xem là một trong những nguồn lực, tác nhân quan trọng trong công cuộc phát triển kinh tế - xã hội của đất nước. Yêu cầu đặt ra trong thời gian tới là trên nền tảng sở hữu toàn dân về đất đai, tiếp tục hoàn thiện hệ thống pháp luật, chính sách đảm bảo hài hoà các lợi ích của nhà nước, của người sử dụng đất, của người giao lại quyền sử dụng đất và của nhà đầu tư, khắc phục tình trạng sử dụng lãng phí và tham nhũng đất đai, tạo điều kiện để sử dụng có hiệu quả nguồn lực đất đai cho phát triển kinh tế - xã hội của đất nước trong giai đoạn mới.
Vì vậy, với đặc điểm là một đất nước có trên 70% diện tích đất đai phân bố cho mục đích sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, đất ở khu vực nông thôn thì việc thu hồi đất nông nghiệp, đất ở nông thôn sang đất sản xuất kinh doanh phi nông nghiệp là chủ yếu. Trong 10 năm (2001-2010), trên phạm vi cả nước ta có khoảng 618.000 ha đất nông nghiệp, khoảng 30.000 ha đất ở nông thôn chuyển sang các mục đích phi nông nghiệp xây dựng đường giao thông, thuỷ lợi, khu công nghiệp, khu đô thị... và theo dự báo trong 10 năm (2011-2020) có khoảng 750.000 ha đất nông nghiệp và khoảng 35.000 ha đất ở nông thôn sẽ bị thu hồi và chuyển đổi sang các mục đích phi nông nghiệp khác. Trước tình trạng chuyển đổi mục đích sử dụng đất mạnh mẽ như vậy đã nảy sinh nhiều vấn đề cần giải quyết như: làm thế nào để có thể vừa tập trung quỹ đất cho mục tiêu phát triển kinh tế, vừa giải quyết được vấn đề việc làm, thu nhập cho người dân có đất bị thu hồi, đồng thời giữ vững ổn định và công bằng xã hội. Yêu cầu này đòi hỏi các kế hoạch thu hồi đất, chuyển mục đích sử dụng đất phải được xây dựng trên các căn cứ có tính lý luận và thực tiễn; việc xây dựng, tổ chức thực hiện các chính sách về thu hồi đất, bồi thường, hỗ trợ, tái định cư cần được xem xét, hoàn thiện để đảm bảo tính khách quan, chính xác.
Từ việc tổng kết thực tiễn cơ chế giải quyết khiếu nại hành chính trong lĩnh vực quản lý đất đai theo quy định hiện hành có thể thấy những bất cập trong các quy định của pháp luật về đất đai mà Nhà nước ta cần tập trung sửa đổi, bổ sung vào các vấn đề sau:
Một là, thường xuyên rà soát, hệ thống hóa các quy định của pháp luật về thu hồi đất nhằm kịp thời phát hiện sai sót, bất cập và chồng chéo giữa các quy định về thu hồi đất theo Luật Đất đai 2013 với các văn bản luật chuyên ngành khác như Luật Nhà ở, Luật Doanh nghiệp, Luật Đầu tư, Luật Xử lý vi phạm hành chính,… Hoàn thiện hệ thống quy phạm pháp luật về đất đai nhằm đảm bảo tính thống nhất, phù hợp; đảm bảo các văn bản luật, hướng dẫn áp dụng
để giải quyết từng vụ việc cụ thể lại có nhiều cách hiểu khác nhau, dẫn đến việc áp dụng thực hiện cũng khác nhau gây khó khăn trong quá trình thực hiện.
Hai là, Nhà nước cần nâng cao chất lượng xây dựng quy hoạch, kế hoạch và quản lý chặt chẽ việc sử dụng đất. Làm tốt công tác quy hoạch sử dụng đất để đáp ứng yêu cầu phát triển của đất nước, quy hoạch sử dụng đất phải đi trước một bước trong việc xác định mặt bằng các công trình phúc lợi xã hội (phần của Nhà nước) và mặt bằng xây dựng khu vực dân cư (cho dân). Căn cứ thực hiện việc thu hồi, chuyển mục đích sử dụng đất là quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất; việc chưa xác định đúng vị trí quy hoạch sử dụng đất trong hệ thống các loại quy hoạch và phương pháp xây dựng quy hoạch chưa khả thi sẽ gây khó khăn trong quá trình thực hiện thu hồi đất. Vì vậy, cần sửa đổi các quy định về quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất, phải khắc phục được các tồn tại, bất cập, chồng lấn trong quy hoạch hiện nay; đồng thời nâng cao hiệu lực, hiệu quả của quy hoạch sử dụng đất; khắc phục tình trạng quy hoạch treo để chiếm đất. Vấn đề chuyển mục đích sử dụng đất cần được Nhà nước quản lý chặt chẽ, đặc biệt là đất nông nghiệp và đất đô thị vì hai loại đất này có sự biến động rất lớn trong thời kỳ công nghiệp hoá, hiện đại hoá.
Ba là, Nhà nước cần đổi mới, điều chỉnh cơ chế chuyển dịch đất đai tự nguyện và cơ chế chuyển dịch đất đai bắt buộc, có sự xác định giới hạn cụ thể giữa hai cơ chế này để đảm bảo hài hoà lợi ích của Nhà nước, của người sử dụng đất và của nhà đầu tư, tránh trường hợp hai dự án lấy đất gần nhau áp dụng hai cơ chế chuyển dịch đất đai với hai giá đất bắt buộc và thoả thuận chênh lệch nhau quá lớn.
Việc sửa đổi, bổ sung để hoàn thiện các quy định của pháp luật về quản lý và sử dụng đất đai cần được khẩn trương thực hiện vì đây cũng là một biểu hiện cụ thể của quá trình dân chủ hoá đời sống xã hội, góp phần xây dựng nhà nước pháp quyền xã hội chủ nghĩa.
3.2.1.2. Tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật về giải phóng mặt bằng
Để hạn chế khiếu nại của người dân trong thu hồi đất GPMB, bên cạnh việc hoàn thiện các văn bản pháp luật về đất đai thì việc hoàn thiện các chính sách pháp luật về GPMB cũng là điều vô cùng cần thiết. Như đã phân tích ở chương II cho thấy một số chính sách pháp luật về GPMB chưa có sự đồng nhất, còn mâu thuẫn, chồng chéo nhau nên đòi hỏi đặt ra trong thời gian tới là phải tiếp tục hoàn thiện các quy định của pháp luật về GPMB với các nội dung cơ bản sau:
Một là, cần phải hoàn thiện chính sách pháp luật về GPMB theo hướng nhà nước thực hiện thu hồi đất, bồi thường GPMB sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố hoặc khi dự án đầu tư có nhu cầu sử dụng đất phù hợp quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB theo dự án, công trình sẽ được hạn chế dần mà thay thế chủ yếu bằng cơ chế thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố.
Hai là, cần quy định Nhà nước quyết định thu hồi đất và giao đất cho tổ chức phát triển quỹ đất do UBND các tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương thành lập để thực hiện việc thu hồi đất, bồi thường, GPMB và trực tiếp quản lý quỹ đất đã thu hồi đối với trường hợp sau khi quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất được công bố mà chưa có dự án đầu tư; Nhà nước thu hồi đất, bồi thường GPMB và giao đất cho nhà đầu tư để thực hiện dự án đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư được cơ quan nhà nước có thẩm quyền xét duyệt; đối với các trường hợp đã có dự án đầu tư thì Nghị định hướng dẫn thi hành Luật đất đai sẽ phải quy định thêm là nhà đầu tư chỉ phải làm việc với UBND cấp có thẩm quyền giao đất cho nhà đầu tư và UBND các cấp không được thu thêm bất cứ khoản kinh phí nào ngoài tiền bồi thường, hỗ trợ cho người có đất bị
thu hồi; như vậy nhà đầu tư chỉ phải làm việc với tổ chức phát triển quỹ đất hoặc với UBND cấp có thẩm quyền giao đất. Với cách quy định như vậy sẽ giúp các nhà đầu tư tiết kiệm được thời gian cũng như các nguồn lực khác.
Ba là, cần quy định người bị thu hồi loại đất nào thì được bồi thường bằng việc giao đất mới có cùng mục đích sử dụng, nếu không có đất để bồi thường thì được bồi thường bằng giá trị quyền sử dụng đất tại thời điểm có quyết định thu hồi; UBND tỉnh, thành phố trực thuộc trung ương lập và thực hiện các dự án tái định cư trước khi thu hồi đất để bồi thường bằng nhà ở, đất ở cho người bị thu hồi đất ở mà phải di chuyển chỗ ở; khu tái định cư được quy hoạch chung cho nhiều dự án trên cùng một địa bàn và phải có điều kiện phát triển bằng hoặc tốt hơn nơi ở cũ; trường hợp không có khu tái định cư thì người bị thu hồi đất được bồi thường bằng tiền và được ưu tiên mua hoặc thuê nhà ở thuộc sở hữu của nhà nước đối với khu vực đô thị, bồi thường bằng đất ở đối với khu vực nông thôn. Như vậy, việc bồi thường trước hết phải bằng đất, người bị thu hồi đất ở phải được giải quyết bằng khu tái định cư có điều kiện tốt hơn nơi ở cũ.
Bốn là, phải nhanh chóng hoàn chỉnh quy định của pháp luật về định giá đất áp dụng cho bồi thường, hỗ trợ và tái định cư.
Theo quy định của Luật đất đai 2013, phương pháp xác định giá đất để tính giá trị bồi thường, hỗ trợ và tái định cư là theo giá đất do Nhà nước quy định trên nguyên tắc phù hợp với giá đất trên thị trường. Năm 2014, tại Nghị định số 44/2014/NĐ-CP Chính phủ đã có quy định giá đất để tính bồi thường khi nhà nước thu hồi đất là giá đất cụ thể do UBND cấp tỉnh quyết định. Tuy nhiên trên thực tế, giá đất do các địa phương quy định luôn thấp hơn nhiều so với giá đất trên thị trường.
Theo Điều 4 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP do Chính phủ ban hành ngày 15/5/2015, việc định giá đất được thực hiện theo 5 phương pháp: phương pháp
so sánh trực tiếp; phương pháp chiết trừ; phương pháp thu nhập; phương pháp thặng dư; phương pháp hệ số điều chỉnh giá đất. Phương pháp định giá đất theo tinh thần của Nghị định là vô cùng tiến bộ, khoa học. Tuy nhiên, yêu cầu sử dụng thông tin để áp dụng phương pháp định giá đất theo Khoản 1 Điều 5 Nghị định số 44/2014/NĐ-CP có nội dung đã gây ra những bất cập trong thực tế khi quy định thông tin quan trọng nhất trong áp dụng phương pháp định giá đất đó là giá đất trên sàn giao dịch bất động sản. Thực tế hiện nay giá đất trên sàn giao dịch bất động là giá trị ảo. Các giao dịch bất động sản sẽ gồm có 02 hợp đồng, một hợp đồng chính thức thể hiện giao dịch thực tế thì không được công chứng, còn hợp đồng công chứng lại là hợp đồng ảo để che dấu hợp đồng thực tế, với giá trị hợp đồng là giá được cơ quan Nhà nước ban hành để tránh mức thuế cao. Như vậy, việc xác định giá đất gần như lại vào một vòng luẩn quẩn, Giá đất ban hành căn cứ vào giao dịch thực tế (giao dịch được thể hiện bằng những hợp đồng chuyển nhượng có công chứng), nhưng những giao dịch này lại căn cứ ngược vào giá đất do Nhà nước ban hành. Vì vậy mà việc xác định được giá đất sát với giá thị trường là một bài toán vô cùng nan giải.
Việc bồi thường không theo giá đất phù hợp trên thị trường thường phát sinh khiếu nại. Do đó cần phải nhanh chóng hoàn chỉnh quy định của pháp luật về định giá đất theo hướng thành lập hội đồng định giá đất ở cấp tỉnh và cấp quốc gia để nghiên cứu, trên cơ sở điều tra, khảo sát, tư vấn giá đất một cách thận trọng đối với từng lô đất, từng thửa đất trên từng địa bàn, xác định giá đất của từng vị trí cụ thể và lập bản đồ giá đất trên phạm vi từng địa bàn, từng tỉnh để tư vấn cho UBND tỉnh và tổng hợp trên phạm vi cả nước trình Chính phủ quyết định giá đất.