Thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp được quyết định bởi ba yếu tố: nhà nước, nhà đầu tư, ngân hàng tuy nhiên mục đích chính của sự kết hợp này là tạo ra sản phẩm phù hợp cho người có thu nhập thấp. Người thu nhập thấp là đối tương thụ hưởng của chính sách, họ cần gì, muốn gì, khả năng ra sao cần phải nghiên cứu cho thật phù hợp. Sản phẩm đưa ra thị trường mà không phù hợp, không được người thu nhập thấp chào đón chính là sự thất bại của chính sách. Chính vì vậy người thu nhập thấp là trung tâm của chính sách, mọi vấn đề cần hướng tới người thu nhập thấp để giải quyết như vậy mới đúng với mục tiêu của chính sách.
Tuy nhiên vai trò của người thu nhập thấp trong chính sách cũng vô cùng quan trọng. Là người theo sát quá trình của chính sách cũng như trực tiếp tiến hành các thủ tục người thu nhập thấp sẽ là người phát hiện những điểm bất hợp lý và sai phạm một cách nhanh nhất. Vì vậy người thu nhập thấp có vai trò giám sát quá trình
thực hiện chính sách và từ đó có những kiến nghị kịp thời để chính sách đạt được hiệu quả cao nhất. Đưa ra ý kiến của mình là cách để họ bảo vệ quyền lợi của chính mình, giúp chính sách thực hiện được đúng mục tiêu theo đó mà góp phần xây dựng xã hội ngày một phát triển hơn.
1.3.Những yếu tố ảnh hƣởng đến nhu cầu mua nhà của ngƣời dân.
Thị trường nhà ở thu nhập thấp thời gian đầu khi chính sách nhà ở cho người TNT mới ra đời diễn ra rất sôi động. Tuy nhiên qua 5 năm phát triển đến thời điểm hiện tại đang có chiều hướng chững lại. Có rất nhiều nguyên nhân ảnh hưởng đến nhu cầu của người dân tuy nhiên những yếu tố sau quyết định toàn bộ về cầu của thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp.
1.3.1.Thu nhập
Nhu cầu về nhà ở là nhu cầu cơ bản thiết yếu không thể thiếu với mỗi người dân. Việc mua nhà hoàn toàn quyết định bởi thu nhập, ngoài các chi phí về ăn mặc, sinh hoạt, tiêu dùng, số tiền tích lũy được dư ra mỗi tháng sẽ quyết định việc mua nhà của họ. Vì vậy khi thu nhập tăng, các khoản tích lũy nhiều lên họ sẽ quyết định đến việc lựa chọn mua nhà.
Biểu đồ 1.1: Thu nhập và nhu cầu nhà ở
Lượg Cầu Thu nhập Thu nhập thấp Thu nhập cao Nhà ở thiết yếu Nhà ở cao cấp
Trong giai đoạn thu nhập thấp, nhu cầu về nhà ở chỉ giới hạn ở các loại nhà ở thiết yếu khi thu nhập cao họ sẽ nghĩ đến các loại nhà cao cấp. Vì vậy đối với người thu nhập thấp khi lượng tiền ít họ nghĩ nhiều đến các loại nhà xã hội được trợ giá của nhà nước nhưng khi lượng tích lũy nhiều lên thì nhà ở giá thấp không còn là lựa chọn của họ nữa.
1.3.2.Giá nhà ở
Giá nhà ở quyết định đến toàn bộ kế hoạch mua nhà của người thu nhập thấp. Việc mua nhà nằm trong khả năng thanh toán của người dân thì họ mới quyết định mua nhà. Mặc dù có nhiều chính sách của nhà nước về việc hỗ trợ người thu nhập thấp được mua nhà. Nhưng nếu giá nhà cao, các khoản vay lớn, thời hạn vay ngắn khả năng thanh khoản không đảm bảo thì việc mua nhà với họ sẽ là gánh nặng nên nhu cầu mua nhà cũng sẽ giảm xuống.
Nhà ở thu nhập thấp nhận được rất nhiều ưu đãi về Chính phủ dành cho nhà đầu tư về đất đai, vốn,… nên giá nhà ở cho người thu nhập thấp không thể cao hơn, bằng giá nhà ở thương mại được. Trong khi đó nhà ở thu nhập thấp lại chịu sự quản lý, ràng buộc của nhà nước, khó khăn trong việc sang chuyển nhượng nếu có sự chênh lệnh giá nhà quá lớn với nhà ở thương mại thì người thu nhập thấp cũng sẽ không chọn nhà ở thu nhập thấp để mua.
Ngoài những yếu tố nêu trên thì việc mất nhiều thủ tục trong khi mua nhà, cơ sở hạ tầng chưa hoàn thiện, và xa trung tâm thành phố, không thuận lợi trong quá trình di chuyển cũng là một trong những yếu tố khiến cho nhiều người dân không mặn mà với loại nhà này. Khi loại hình nhà ở cho người TNT mới xuất hiện trên thị trường bất động sản thì người dân đã rất mong chờ lượng cầu ban đầu đã vượt số lượng nhà ở hiện có trong thị trường. Nhưng thời gian trở lại đây loại nhà này đang bị chậm lại khi thị trường bất động sản đi xuống và có nhiều dự án nhà thương mại giá cả tương đương làm lựa chọn của người thu nhập thấp thay đổi
1.4.Kinh nghiệm của một số nƣớc trên thế giới về phát triển nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp.
Nhà ở thu nhập thấp Việt Nam mới được hình thành vài năm trong khi đó nhà ở thu nhập thấp xuất hiện vài chục năm trên thế giới và có nhiều nước thực hiện vô cùng thành công: Mỹ, Hà Lan, Trung Quốc, Hàn Quốc, Singapore. Vì vậy chúng ta cần học hỏi cách làm của họ để đưa ra mô hình phù hợp cho nước ta.
1.4.1.Kinh nghiệm của Mỹ và Hà Lan
Tại Mỹ, chính quyền tham gia xây dựng nhà ở bắt đầu từ những năm 1930 sau khủng hoảng kinh tế giai đoạn 1929 - 1933, khi số đông người thất nghiệp không có khả năng trả tiền thuê hay mua nhà. Sự can thiệp của chính quyền liên bang thể hiện ở việc tổ chức lại toàn bộ hệ thống đầu tư xây dựng nhà tư nhân, ra luật bảo hiểm cho các cơ quan tín dụng và cấp quỹ tín dụng để hoạt động hiệu quả. Điều này giúp cho người dân với nguồn tài chính có hạn có thể mua, thuê nơi ở. Từ năm 1937 áp dụng chương trình xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp và vô gia cư theo cách: Mua đất, thuê thiết kế và xây dựng trên cơ sở đấu thầu; Mua nhà ở xây dựng mới, bán hay cho người nghèo thuê; Thuê các loại căn hộ chung cư và hỗ trợ cho người nghèo thuê lại.
Các gia đình trung bình ở Mỹ phải trả tiền nhà gần bằng 1/4 chi phí cả năm cao hơn 1,5 lần chi tiêu cho ăn uống. Vì vậy để thoả mãn nhu cầu nhà ở của những gia đình có thu nhập thấp rất cần hỗ trợ của Nhà nước và của cộng đồng. Trong lĩnh vực phát triển quỹ nhà ở tại Mỹ, những công ty lớn và siêu công ty có vai trò đặc biệt quan trọng. Chương trình nhà ở quốc gia chú trọng đáp ứng nhu cầu nhà ở đối với những gia đình có thu nhập thấp với 3 chương trình như: Hỗ trợ nhà ở; Khuyến khích chính quyền địa phương nâng cao chất lượng nhà ở và các khu dân cư ngoại thành; Chính sách giảm giá thuê căn hộ. Có 4 biện pháp cụ thể là: Hỗ trợ tài chính thông qua phát hành trái phiếu; Hỗ trợ bù lỗ cho các đơn vị kinh doanh nhà phần chênh lệch giữa giá cho thuê thực tế, giá thị trường và giá ưu đãi, sao cho gia đình nghèo chỉ trả tiền thuê nhà không lớn hơn 30% thu nhập; Hỗ trợ sửa chữa, cải tạo nhà; Lựa chọn gia đình đủ điều kiện ở nhà xã hội thuộc sở hữu của Nhà nước.
Chung cư cho người thu nhập thấp thường cao từ 10 đến 16 tầng, trong một nhóm nhà có 5-10 công trình với chiều cao khác nhau. Những tầng đầu tiên là các không gian công cộng. Khu dân cư này thường do các công ty lớn xây dựng và hàng năm Nhà nước thanh toán các khoản hỗ trợ đã cam kết. [52]
Tại Hà Lan Luật Xây dựng nhà ở năm 1901 đã tạo bước ngoặt trong lĩnh vực phát triển nhà ở tại Hà Lan. Luật quy định nhà ở cho người nghèo là trách nhiệm của Chính phủ, thông qua việc việc xây dựng nhà ở xã hội. Nhà nước không bao cấp nhà ở mà để thị trường điều tiết trong sự quản lý và kiểm soát của Nhà nước. Nhà nước hỗ trợ kinh phí, nhưng giám sát chặt chẽ hoạt động của các công ty tư nhân. Hằng năm các công ty phải báo cáo chi tiết về: Tình hình cấp nhà cho người nghèo; Chất lượng các công trình mới xây dựng, tình hình sửa chữa và nội dung của quỹ nhà ở cũng như môi trường ở; Tình hình tham gia của người dân vào quá trình soạn thảo chính sách và quản lý quỹ nhà ở; Giải trình chi tiêu trong xây dựng cũng như cho thuê hay bán nhà. Nếu nghiệp đoàn nào đó vi phạm những quy định nêu trên thì tuỳ theo mức độ mà bị xử phạt. Hình phạt có thể là: rút cấp phép kinh doanh, chuyển sở hữu cho các cơ quan nhà nước hay nhập vào nghiệp đoàn làm ăn nghiêm túc hơn, chuyển lợi nhuận cho các nghiệp đoàn khác, không được quyền dùng các nguồn tài chính để xây dựng các công trình nhà ở khác ngoài nhà ở xã hội...
Các tổ hợp xây dựng nhà ở tại Hà lan thuộc 2 hiệp hội cấp quốc gia: Uỷ ban quốc gia về nhà ở (NWR) đại diện quyền lợi cho người giàu và Viện Thiên chúa giáo Hà Lan (NCIV). Hiện có 2 quỹ bảo hiểm có nhiệm vụ trả lại cho các tổ hợp xây dựng nhà ở những phần tài chính vay, góp phần hạn chế rủi ro cho các ngân hàng. Đó là Quỹ Bảo hiểm xã hội nhà ở (WSW) thành lập năm 1984 bằng vốn của các tổ hợp xây dựng và bằng tín phiếu Chính phủ và Quỹ Bảo hiểm xây dựng nhà ở (CFV) nhằm giúp những tổ hợp xây dựng chưa đủ khả năng huy động vốn của ngân hàng và của xã hội. Cuối cùng, người dân có vai trò đặc biệt, không chỉ là người tiêu dùng, mà còn tham gia tích cực trong soạn thảo và thực thi chính sách nhà ở.
Theo kinh nghiệm của Hà Lan, để đáp ứng nhu cầu nhà ở phải tăng cường sự đóng góp của toàn dân và của các công ty tư nhân. Về quỹ nhà ở, nhà thấp tầng cho 1-2 gia đình chiếm ưu thế, còn lại là chung cư thấp tầng. Chung cư cao tầng ít về số lượng và thường được xây dựng trong trường hợp quy hoạch đặc biệt và tập trung ở đô thị lớn. Thời gian gần đây, nhiều tổ hợp, ngoài việc xây dựng nhà ở xã hội, còn chú ý đến các thể loại nhà ở thương mại và chất lượng cao. Cải tạo quỹ nhà là vấn đề đang được chú ý. Đó là việc chuyển hay thay đổi chức năng hoặc sở hữu nhà ở. Những thay đổi này nhằm khai thác hiệu quả hơn quỹ nhà. Một vấn đề khác là chuyển đổi thành nhà ở những công trình không mang chức năng ở như công trình giao thông, kho tàng, nhà máy...
Hiện nay Chính phủ Hà Lan tiếp tục khuyến khích mở rộng sở hữu nhà ở bằng hỗ trợ mua đất làm nhà và mua nhà. Chương trình mang lại ý nghĩa xã hội rất lớn, làm cho việc khai thác lãnh thổ trở nên hợp lý hơn. Riêng về gia đình được hỗ trợ nhà ở, tiêu chí xét là mức thu nhập thấp nhất và tính chất sở hữu nhà ở của gia đình. Trong thực tế còn tồn tại những cách hỗ trợ khác như: Chi phí lắp đặt thang máy khi cải tạo nhà ở; Cải tạo nhà ở để người tàn tật có thể sử dụng được; Chi phí làm tăng cường cách nhiệt, cách âm của tường, mái nhà.
1.4.2.Kinh nghiệm của các nước Châu Á
Kinh nghiệm Singapore
Singapore đã để lại 3 kinh nghiệm quý báu cho nhiều nước học tập thông qua chương trình nhà ở quốc gia.
Lập ra một cơ quan/tổ chức duy nhất chịu trách nhiệm về nhà ở chất lượng với giá phải chăng giúp phân bổ và quy hoạch nguồn lực hiệu quả - Cơ quan Nhà ở và Phát triển (HDB) thuộc Bộ Phát triển Quốc gia. Bởi chỉ có duy nhất một tổ chức chịu trách nhiệm và điều hành nên khiến HDB có khả năng đảm bảo quỹ đất, nguyên vật liệu và nguồn nhân lực cho các công trình xây dựng quy mô lớn nhằm tối ưu hóa kết quả, tiết kiệm chi phí.
Từ công tác quy hoạch, thiết kế cho đến thu hồi đất và xây dựng, thông qua phân phối, quản lý, bảo trì, các nhiệm vụ liên quan đến nhà ở nằm trong một tổng
thể chung, trọn vẹn. Đó chính là phương pháp áp dụng tiếp cận tổng thể đối với nhà ở.
Chính phủ quốc gia luôn hỗ trợ mạnh mẽ dưới hình thức cam kết chính trị, tài chính và pháp lý đã giúp đưa chương trình nhà ở chất lượng với giá phải chăng đi đúng quỹ đạo xây dựng chỗ ở cho người dân.
Kinh nghiệm của Hàn Quốc
Chính phủ xây dựng hệ thống nhà ở xã hội bằng cách đầu tư vốn vào Công ty Nhà ở Hàn Quốc (KNHC) - một tổ chức cung cấp nhà ở lớn nhất Hàn Quốc. Chính phủ đã đầu tư một số vốn nhất định vào KNHC, đồng thời thiết lập cách thức tổ chức hiệu quả về phát triển nhà ở cho các gia đình có thu nhập thấp. Trong thời kỳ xây dựng chính sách tài chính, cơ quan này đã hoạt động như một nhà đầu tư độc lập. Dựa vào các nguồn quỹ tư nhân, đặc biệt các khoản chi trả từ người mua để phát triển thêm chương trình nhà ở. Vốn của KNHC cũng được thu hồi theo thời gian sở hữu nhà, vì thế chính những ngưòi mua nhà mới là những người cung cấp tài chính cho việc xây dựng, thi công công trình.
Bên cạnh đó, KNHC cũng tiến hành đồng thời xây dựng nhà ở diện tích nhỏ (hầu hết không đem lại lợi nhuận) để điều tiết cho những người có mức thu nhập thấp nhất. Để cân đối lại khoản thâm hụt này, KNHC tìm kiếm lợi nhuận bằng cách phát triển các dự án nhà cho người có mức thu nhập trung bình trở lên, tiến hành triển khai các dự án tại thành phố lớn - nơi có nhu cầu cao về nhà ở và các chương trình bất động sản mang lại nhiều lợi nhuận.
Những người muốn mua nhà và lần đầu tiên mua nhà có thể vay vốn từ "Chương trình kế hoạch mua nhà lần đầu" với mức vay lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất thấp vào khoảng 6% - 6.5%/năm. “Chương trình Chonsei” cung cấp các khoản vay để mua nhà cho những người làm công ăn lương và có thu nhập thấp, chưa có nhà riêng. Khoản vay từ chương trình này có thể lên đến 70% tổng giá trị căn nhà với lãi suất 5.5%/năm. Đặc biệt, với đối tượng có mức thu nhập thấp nhất sẽ được vay 70% giá trị căn nhà và hưởng lãi suất 3%/năm. Từ những năm 2000, sau khi giá đất tại các thành phố lớn của Hàn Quốc tăng kỷ lục, Chính phủ đã yêu
cầu nhà đầu tư hạn chế xây dựng chung cư cao cấp để tập trung nguồn vốn xây dựng chung cư giá rẻ cho người có thu nhập thấp. Chính phủ cam kết sẽ bình ổn thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách tăng cường nguồn cung nhà, siết chặt hoạt động đầu cơ bất động sản,... Nhờ các biện pháp này, hiện nay đa số người dân Hàn Quốc đã có cơ hội được sở hữu nhà ở với mức giá phải chăng. [30].
Kinh nghiệm của Thái Lan
Chính phủ Thái Lan thành lập cơ quan Cộng đồng nhà ở (UCDO) trực thuộc Bộ Nhà ở. UCDO có vai trò liên kết các tổ chức khác nhằm huy động tài chính để phát triển nhà ở; hoạch định chính sách, quy hoạch, thiết kế nhà ở. Chính phủ Thái Lan cho phép UCDO thành lập ngân hàng riêng với mục đích cung cấp tín dụng nhà ở; cung cấp những khoản vay cho người thu nhập thấp với lãi suất ưu đãi, để họ mua được nhà trả góp. Chính phủ thành lập Tổ chức nghiên cứu thị trường nhà ở. Chính phủ cũng khuyến khích các nguồn vốn đầu tư của tư nhân và nước ngoài vào lĩnh vực nhà ở. Ngoài ra còn chủ trương trích 20% khoản thuế thu nhập đánh vào nhóm người giàu để bổ sung vào Quỹ phát triển nhà ở. Hệ thống tín dụng nhà ở