2.4.2 .Những bất cập trong quá trình thực thi chính sách
2.4.2.3 .Thiếu nguồn vốn giá rẻ
Nguồn tài chính đầu tư phát triển nhà ở cho người TNT bao gồm 3 nguồn chính: Vốn từ ngân sách Trung ương, địa phương và vốn của nhà đầu tư. Trong đó vốn của nhà đầu tư là quyết định chủ yếu hai loại nguồn vốn còn lại mang tính hỗ trợ. Các doanh nghiệp phải đảm bảo được lượng tài chính của mình thì mới được phép đảm nhận các dự án. Tuy nhiên tại Việt Nam tồn tại một thực tại là các doanh nghiệp không đủ vốn vẫn xin làm dự án. Trong quá trình xây dựng vì thiếu hụt vốn mà ngừng, chậm tiến độ nên rất cần sự hỗ trợ từ nguồn vốn bên ngoài. Vai trò của Chính phủ, các ngân hàng lúc này là vô cùng cần thiết trong việc tạo nguồn vốn giá rẻ để các dự án tiếp tục được thực hiện.
Nhà nước tạo ưu đãi cho các doanh nghiệp tham gia xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp bằng cách: Vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định. Vay từ Quỹ phát triển nhà ở của địa phương và các nguồn vốn vay ưu đãi khác (nếu có). Được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét, hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay (tùy theo khả năng ngân sách của từng địa phương. [điều 5, 55]
Hà Nội có Quỹ Đầu tư phát triển thành phố Hà Nội với số vốn điều lệ 2.000 tỷ. Đây là nguồn vốn dồi dào cho các dự án nhà ở cho người TNT của. Nhưng với mức lãi suất được tính bằng trần lãi suất cho vay (bằng vnd) của các tổ chức tín dụng do Ngân hàng Nhà nước Việt Nam ban hành tại thời điểm cho vay lại khiến các doanh nghiệp chùn bước vì ưu đãi ít mà thục tục vay vốn lại phức tạp.
Trong suốt 3 năm thực hiện từ 2009-2012 chưa hề có bất cứ ưu đãi nào về vốn được thực hiện cho chủ đầu tư. Ngân hàng Đầu tư và Phát triển Việt Nam (BIDV) là ngân hàng duy nhất đứng ra rót vốn cho các dự án nhà ở cho người TNT. Tháng 5/2012, BIDV ký hợp đồng tín dụng 2.000 tỷ dành cho phát triển nhà ở thu nhập thấp. Tại Hà Nội Tổng công ty Thủy tinh và Gốm xây dựng (viglecera) được BIDV rót vốn cho 2000 căn nhà tại dự án nhà ở cho người TNT Đặng Xá. Đây là động thái duy nhất từ phía ngân hàng đối với các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp. Tuy nhiên để được vay vốn từ gói này thì doanh nghiệp phải dùng các tài sản khác để thế chấp, chứng minh khả năng trả nợ. Mức lãi suất cho vay được tính là 14.4%
năm. Giả sử doanh nghiệp muốn làm dự án phải vay 50% giá trị dự án mới đảm bảo được tiến độ. Như vậy lãi suất đã ăn gần hết lợi nhuận của doanh nghiệp. Mặt khác cũng cho thấy rằng doanh nghiệp đi vay vốn thương mại để xây nhà thực chất lại hoạch toán vào vào giá thành khiến giá nhà cao lên chứ không thể giảm đi, người mua nhà phải chịu thêm chi phí cho lãi vay.
Trong cuộc gặp tháo gỡ khó khăn với UBND thành phố Hà Nội diễn ra tháng 5/2012, có đến 8 chủ đầu tư trong số 10 dự án đang làm thủ tục và triển khai xây dựng dự án nhà ở cho người TNT đề nghị được thành phố cấp thêm vốn. Tổng số tiền doanh nghiệp cần vay năm 2012 là hơn 1.000 tỷ đồng. Dưới áp lực lớn từ các phía đòi hỏi giảm giá nhà việc trông chờ ở nguồn vốn thương mại là không khả thi. Những cam kết về nguồn vốn ưu đãi, việc được bù một phần lãi suất từ chính quyền địa phương chưa được thực hiện. Thực tế cho thấy nguồn vốn dành cho dành cho xây nhà ở cho người thu nhập thấp đang thiếu trầm trọng cần có sự can thiệp của Chính phủ để các dự án nhà ở này được tiếp tục nếu không các dự án sẽ tiếp tục bị trì hoãn không đảm bảo tiến độ công trình cũng như kế hoạch, mục tiêu của thành phố.
Bên cạnh ba nguồn tài chính trên chúng ta cần chú ý đến nguồn vốn đang dư tồn đọng trong dân chúng, đây là nguồn vốn giá rẻ vô cùng cần thiết. Cả xã hội cùng chung tay xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp thì kết quả sẽ rất khả quan. Việc huy động nguồn vốn này rất cấ sự can thiệp của chính phủ vì chỉ có nhà nước mới tạo được sự tin tưởng và ủng hộ của toàn thẻ nhân dân.
2.4.2.4.Không thực hiện cam ết ưu đãi về thuế
Doanh nghiệp hoạt động theo pháp luật Việt Nam nói chung và các doanh nghiệp đầu tư xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp nói riêng phải đóng góp các khoản thuế theo quy định của nhà nước. Nhà ở cho người thu nhập thấp là một mặt hàng đặc biệt nhận được sự quan tâm, đầu tư của Chính phủ nên đối với những doanh nghiệp xây dựng các dự án xây nhà cho người TNT được hưởng mức thuế giá trị gia tăng 0%, Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động; Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất trong phạm vị dự án.
[Điều 5,55]. Trên thực tế, theo các doanh nghiệp tham gia đầu tư xây dựng dự án hiện nay mới chỉ được miễn tiền sử dụng đất. Các ưu đãi về miễn thuế VAT, miễn giảm thuế thu nhập doanh nghiệp nêu trong Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg đến nay doanh nghiệp vẫn không được áp dụng. Điều này khiến doanh nghiệp đã thiếu vốn lại càng khó khăn hơn trong đầu tư dự án.
2.4.2.5.Giá nhà ở cho người thu nhập thấp còn cao
Giá bán nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư kể cả lãi vay ngân hàng (nếu có), không được tính các ưu đãi của Nhà nước vào giá bán và được cộng thêm tối đa 10% lãi định mức trên chi phí đầu tư. Giá cho thuê, thuê mua nhà ở thu nhập thấp do chủ đầu tư dự án tự xây dựng theo nguyên tắc tính đủ chi phí đầu tư, bảo đảm thu hồi vốn đầu tư xây dựng trong thời hạn tối thiểu là 20 năm, kể cả lãi vay (nếu có), chi phí quản lý, vận hành và tối đa 10% lãi định mức; không được tính các ưu đãi của Nhà nước vào giá cho thuê, thuê mua nhà ở. Đối với các công trình nhà ở bán chả trậm, chả góp thì công trình phải xây dựng hoàn tất phần móng, người mua nhà, thuê không phải đóng quá 20% giá trị nhà ở trong đợt đầu tiên.
Trải qua hơn 5 năm thực hiện dự án nhà ở thu nhập thấp, đến nay có rất nhiều khu nhà dành cho người TNT được đưa ra thị trường nhưng giá bán nhà thì gần bằng với giá nhà ở thương mại. Trừ có khu nhà ở thu nhập thấp Ngô Thì Nhậm giá bán thấp so với thị trường thời điểm năm 2010, vị trí của khu nhà lại thuận lợi do cách không quá xa trung tâm đã tạo được sự hưởng ứng của người mua nhà còn lại các dự án khác khiến cho người TNT đắn đo lựa chọn. Qua các số liệu tác giả thu thập và phân tích được thì nhà ở cho người thu nhập thấp hiện nay có mức giá trung bình từ 10-15 triệu/m2. Trong khi đó khu đô thị Đại Thanh – Hà Đông do Xí nghiệp xây dựng tư nhân số I Lai Châu làm chủ đầu tư có giá từ 10-12 triệu/ m2 thu hút rất nhiều người mua vì giá phù hợp, thủ tục mua đơn giản dễ dàng. Trong khi các khu nhà ở cho người TNT lại nằm khá xa trung tâm thành phố gây khó khăn trong đi lại nhất là tình trạng giao thông ùn tắc như Hà Nội thì không ai muốn chuyển ra sống ở ngoại thành. Các khu nhà phần lớn là thiếu hạ tầng xã hội như, trường học, chợ, các khu dân cư mới chưa được đầu tư đầy đủ. Còn các khu nhà nằm gần trung tâm thuận tiện về giao thông giá bán lại bằng giá nhà ở thương mại.
STT Tên dự án Chủ đầu tƣ Diện tích, số lƣợng Năm hoàn thiện
Giá bán Đánh giá
1 Dự án Ngô Thì Nhậm-
Hà Đông (2011)
CP Bê tông & XD Vinaconex Xuân Mai
DT:2100 m2 ,25 tầng,328 căn hộ
2011 8,8 triệu Cách trung tâm HN
12Km. 2013 phát hiện thấm dột
2 Dự án Kiến Hưng – Hà Đông (2012)
CP Bê tông & XD Vinaconex Xuân Mai
DT: 86,0002:3 tòa cao 19 tầng là 19T3, 19T5 và 19T6 , 864 căn hộ
2012 10.6 triệu Xa khu dân cư, thiếu trường học, chợ, điện đường,
3 Đặng Xá I (Gia Lâm) Tổng công thủy tinh và gốm xây dựng (Viglacera)
DT: 3ha; Nhà N05B, N010B, 946 căn hộ
2012 10.3 triệu Cách trung tâm HN hơn
20km
4 Đặng Xá II (Gia Lâm) Tổng công thủy tinh và gốm xây dựng (Viglacera) DT: 3.7ha, Nhà D5,6,7,8,9, cao 6 tầng, 1.139 căn hộ 2014 10.3 triệu Nằm ở ngoại thành
5 Cổ Nhuế - Chèm Công ty Cổ phần Đầu
tư và Thương mại Thủ
DT:17.909 m2, 4 tòa cao 12 tầng, 930 căn hộ 2014 10,3-10.8 triệu Cách trung tâm thành phố12km, gần các
Đô trường đại học, bến xe
6 143 Trần Phú Công ty CP Đầu tư
xây dựng và phát triển đô thị Sông Đà
DT: 2.590 m2, 35 tầng với 512 căn hộ
2015 15 triệu Cách trung tâm 12 km
7 Tây Mỗ Tổng công ty
Viglacera
DT: 20.616,4m², với 2 tòa nhà 9 tầng, với 144 căn hộ
2014 10.9 triệu Cách trung tâm 15km,
khu dân cư mới, chưa phát triển hạ tầng
8 Thanh Lâm - Đại
Thịnh ( Mê Linh) Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD) DT: 49.416 m2, 10 khối nhà cao 9 tầng với 1.456 căn hộ Chưa hoàn thiện
9.5 triệu Cách trung tâm TP 30km, hạ tầng chưa có, khu dân cư mới
9 Tây nam Linh Đàm Tập đoàn Phát triển nhà và đô thị (HUD)
DT: 32.226,4 m2; 4 tòa nhà cao 12-15 tầng, 441 căn hộ
2016 12 triệu Gần hồ lớn, công viên, bến xe, cách trung tâm 10km 10 30 Phạm Văn Đồng – Cầu Giấy Công ty CP ĐT XD và TM DV Bắc Hà DT: 32.639,56 m2; 1 tòa nhà cao 19 tầng, 294 căn hộ 2015 14,8 – 14,9 triệu Cách trung tâm 10km, gần các cơ quan hành chính, trường học, khu dân cư đông đúc
2.4.2.6.Quản lý nhà ở cho người thu nhập thấp còn hạn chế
Tiến độ còn chậm
Qua việc kiểm tra giám sát các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp cho thấy rằng có một số dự án thực hiện đúng tiến độ được bàn giao, giá nhà ở phù hợp. Một số dự án tiến độ còn chậm, vướng mắc nhiều thủ tục, dự án chưa được triển khai.
Dự án khu đô thị Tây Nam hồ Linh Đàm (Hoàng Mai) nhà ở xã hội có vị trí khá đẹp với hạ tầng đồng bộ, gần hồ nước, công viên, cây xanh bao phủ rộng, sử dụng quỹ đất 20%, do Tổng công ty Đầu tư Phát triển và Đô thị (HUD) làm chủ đầu tư và phối hợp cùng Công ty cổ phần BIC Việt Nam thực hiện. Tại dự án này, HUD đã cơ bản đầu tư xong hạ tầng kỹ thuật. Theo phương án, HUD sẽ xây dựng 3 khối nhà cao 12-15 tầng với tổng số 441 căn hộ có diện tích từ 32- 68 m2. Tuy nhiên, hiện dự án này đang chậm tiến độ so với kế hoạch đề ra do phải mất một thời gian khá dài chờ thủ tục.
Dự án nhà ở cho người thu nhập thấp Thanh Lâm – Đại Thịnh do HUD làm chủ đầu tư đang chậm tiến độ, dù đã có đất sạch nhưng dự án vẫn chưa được triển khai. Dự án này có tổng diện tích 5,2 ha, với 6 tòa nhà 9 tầng. Hiện tại chủ đầu tư đang phối hợp với Sở Quy hoạch và Kiến trúc điều chỉnh lại quy hoạch. Mặc dù tiến độ đang rất chậm so với kế hoạch, song phía HUD vẫn khẳng định chỉ là chậm trong giai đoạn đầu nhưng sẽ hoàn thành vào đầu năm 2017 như kế hoạch đề ra.
Hai khu nhà ở cho người thu nhập thấp ở khu đô thị Sài Đồng, chủ đầu tư Hanico 3 cam kết sẽ bắt đầu khởi công trong quý 4/2014, và sẽ hoàn thành trong quý 2/2016 với tổng mức đầu tư 126 tỷ đồng. Tuy nhiên, chủ đầu tư của dự án còn khiến Sở Xây dựng nổi cáu ngay tại buổi làm việc vì ngây ngô đến mức làm ngược các quy trình về khảo sát, thăm dò, xin chủ trương đầu tư... chậm triển khai hơn 2 năm và vẫn đang thực hiện thủ tục xin cấp phép quy hoạch.
Một dự án nhà ở cho người thu nhập thấp ở khu Bắc An Khánh, với diện tích 18,5 ha cũng đang gây nhức nhối, vì dự án đã để treo rất nhiều năm nay gây rất lãng phí và
làm xấu bộ mặt thủ đô. Dự án có quy hoạch và kế hoạch khởi công từ quý I/2012 đến nay vẫn chưa được triển khai.
Chất lượng công trình chưa đảm bảo
Việc thẩm định chất lượng công trình của các khu nhà ở cho người thu nhập thấp là trách nhiệm của Sở xây dựng Hà Nội. Tuy nhiên chưa có thông báo chính thức nào về việc thẩm định chất lượng các công trình này. Việc thẩm định chất lượng các công trình chưa thực sự được coi trọng. Một số công trình sau khi đưa vào sử dụng đã bộc lộ một số yếu kém về chất lượng.
Tại chung cư Ngô Thì Nhậm nhà ở cho người thu nhập thấp đầu tiên của Hà Nội cũng xuất hiện nhiều căn hộ bị thấm dột, lớp sơn tường bong tróc loang lổ, mặc dù tòa nhà mới được đưa vào sử dụng năm 2011. Tại tầng 24,25 của tòa nhà CT1, khi trời mưa một số căn hộ ở tầng này bị thấm dột. Tại căn hộ 2401, để chống thấm dột, chủ hộ đã phải huy động gần chục chiếc xô, chậu, xoong, nồi, thậm chí cả chăn bông, đệm ghế để… hứng nước từ trần nhà chảy xuống. Trên các bức tường, cửa sổ trong nhà có tới gần chục điểm thấm lớn nhỏ, loang lổ, bốc mùi ẩm mốc. Một đoạn trần nhà dài hơn 6m (từ phòng khách đến phòng ngủ nhỏ) bị dột nặng. chủ nhà cho biết cho biết, hiện tượng thấm tường xảy ra ngay từ khi gia đình nhận nhà (tháng 5-2011). Sau khi phát hiện, gia đình đã báo cáo với chủ đầu tư và Ban quản lý tòa nhà, đến nay đã cơ bản được khắc phục. Tuy nhiên, tháng 4-2013 trần nhà lại tiếp tục xuất hiện dột nặng, làm đảo lộn cuộc sống của gia đình. Các căn hộ 2403, 2404, 2406, 2516… cũng bị thấm dột không kém, ảnh hưởng đến sinh hoạt hằng ngày của các hộ dân từ nhiều tháng nay. Nguyên nhân dẫn đến thấm dột tường, trần nhà tại các căn hộ tầng 24-25 là hệ thống chống thấm của mái không bảo đảm, màng chống thấm không kín, sàn mái nứt. Ngoài ra, một số quả cầu thông gió trên tầng mái bị rơi, hỏng khiến nước mưa hắt qua và thấm xuống tường hộp kỹ thuật các căn hộ phía dưới; màng chống thấm quanh hộp kỹ thuật bị bong tróc; rãnh thoát nước mái bị đọng nước…
Thấm dột phòng 2401 nhà CT1
Hiện trường sửa chữa thấm dột
Chung cư thu nhập thấp Kiến Hưng được đưa vào sử dụng từ quý IV/2012. Đến nay, khoảng 2/3 các căn hộ này đã có người ở. Tuy nhiên khu đô thị này nằm gần như
vào buổi tối khó khăn vì toàn bộ đường dẫn vào khu đô thị và dưới sân các toà nhà chưa có đèn chiếu sáng. Người dân tự ý căng lều bạt dựng thành các quầy hàng ngay trên vỉa hè đã tạo ra hình ảnh nhếch nhác, ảnh hưởng xấu đến mỹ quan khu đô thị.
.
Chung cư nằm giữa cánh đồng
Chung cư chìm trong bóng đêm
Tại khu đô thị Đặng Xá I, được đưa vào sử dụng cuối năm 2012 nhưng đến nay bộc lộ một số yếu kém về chất lượng.
.
Một phòng ngủ bị ngấm mưa, thấm mốc