Giá bán nhà chịu rất nhiều chi phí trong đó có chi phí về thuế, việc miễn giảm các loại thuế sẽ giúp giá nhà giảm xuống tạo điều kiện thuận lợi cho người mua nhà. Sau đề xuất của nhiều doanh nghiệp về việc miễn giảm các loại thuế và thực hiện ưu đãi của chính phủ về xây nhà ở cho người TNT như đã cam kết. Trong phiên họp Quốc hội ngày 20/05/2013 đã được đưa ra thảo luận và thống nhất ý kiến giảm 50% thuế VAT đầu ra từ ngày 1/7/2013 đến hết ngày 30/6/2014 đối với các hợp đồng bán, cho thuê, thuê mua nhà ở xã hội theo quy định của pháp luật về nhà ở và nhà ở là căn hộ hoàn thiện có diện tích sàn dưới 70 m2 có giá bán dưới 15 triệu đồng/ m2.Như vậy thuế suất đầu ra của nhà ở cho người TNT sẽ chỉ còn 5% thay vì 10% như hiện tại, nhưng chỉ được áp dụng trong một năm. Việc giảm các loại thuế sẽ làm giảm giá nhà ở tạo điều kiện cho người thu nhập thấp có cơ hội mua nhà.
Tuy nhiên việc giảm thuế suất trong một năm không khiến cho giá nhà ở cho người thu nhập thấp được bình ổn vì thời gian ngắn mà việc thi công nhà ở thì kéo dài từ 2-3 năm. Động thái của này của Chính phủ không đủ thuyết phục đối với nhà đầu tư,
chưa tác động được tới thị trường nhà ở TNT mà chỉ tạo ra cho thị trường bất động sản một sự quan tâm của Chính phủ tới phân khúc nhà ở giá rẻ.
2.4.3.2. Nguồn vốn chính phủ khó tiếp tận
Nguồn vốn giá rẻ đang thiếu trầm trọng cho việc phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Chính vì vậy Chính phủ đã có một quyết sách hết sức táo bạo trong vấn đề tạo vốn cho thị trường nhà ở đó là đưa ra gói tín dụng 30.000 tỷ. Chính phủ đã ban hành nghị quyết số 02/NQ-CP ngày 07/01/2013 chi 30.000 tỷ đồng vào thị trường bất động sản. Mục tiêu chính là nhằm tạo ra những tác động nhất định để làm ấm lại thị trường BĐS, tạo nguồn vốn để phát triển các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, nhà ở xã hội. Nhà ở cho người thu nhập thấp được hưởng ưu đãi từ gói tìn dụng này. Trong đó doanh nghiệp xây dựng nhà được hưởng 30%, cá nhân được vay 70% trong gói tín dụng này. Tuy nhiên quy định của nghị quyết này cũng tương đối khắt khe.
Đối tượng là doanh nghiệp yêu cầu phải là chủ đầu tư dự án xây dựng nhà cho người thu nhập thấp, doanh nghiệp là chủ đầu tư dự án nhà ở thương mại được chuyển đổi công năng sang dự án nhà ở cho người TNT. Có mục đích vay vốn để trả các chi phí chưa thanh toán phát sinh kể từ ngày 07 tháng 01 năm 2013 (không bao gồm chi phí thuế) để thực hiện dự án.
Đối tượng là cá nhân phải thuộc nhóm người đủ điều kiện mua nhà ở cho người thu nhập thấp. Ngoài ra còn phải có hộ khẩu thường trú tại Hà Nội. Đối với trường hợp mới chỉ có KT3 thì phải có đóng bảo hiểm xã hội 1 năm trở lên. Có hợp đồng mua nhà ký kết với chủ đầu tư hợp lệ theo quy định. Người vay vốn mua căn hộ từ gói hỗ trợ 30.000 tỷ phải có vốn tự có tối thiểu 20% trên tổng giá trị căn hộ sau VAT, cộng thêm 2% phí bảo trì theo quy định chung. Mỗi hộ gia đình chỉ được vay gói hỗ trợ 30.000 tỷ 1(một) lần. Các thành viên trong hộ gia đình phải cam kết chưa vay vốn hỗ trợ nào khác từ ngân hàng về mua, thuê, kinh doanh bất động sản nào khác. Thời hạn cho vay là 10 năm với lãi suất 6%/năm, mức cho vay tối đa là 80% tổng giá trị căn hộ sau VAT. Sau một thời gian thực hiện thấy rằng thời hạn vay 10 năm là quá ngắn đề người mua
có thể hoàn trả được vốn vay. Chính phủ đã quyết định nâng thời hạn vay lên 15 năm, lãi suất sẽ giảm xuống còn 5% từ tháng 1/2014.
Sau hơn một năm triển khai tốc độ giải ngân của gói tín dụng này còn chậm và chưa thực sự phát huy hết được tác dụng. Điểm mấu chốt ở đây là xác định đối tượng thu nhập thấp là đối tượng như thế nào, có mức thu nhập cụ thể là bao nhiêu lại không được nhắc đến. Điều này gây khó khăn cho cả người vay lẫn ngân hàng cho vay. Quy định thì cứ ghi "các đối tượng thu nhập thấp” một cách chung chung, còn căn cứ nào để xác định mức thu nhập thế nào là thấp lại không được đề cập. Thực tế, lâu nay chúng ta vẫn đang rất mơ hồ khi đưa ra khái niệm đối tượng thu nhập thấp, do đó thường dẫn tới tình trạng khi triển khai các chính sách, đều nảy sinh ra nhiều vấn đề phức tạp khi xác định đối tượng này gây khó khăn cho người dân. Theo quy định của chính sách thì người thu nhập thấp là người có thu nhập hàng năm thấp hơn mức thu nhập bình quân của địa phương do UBND cấp tỉnh quy định. Năm 2013 thu nhập bình quân của Hà Nội là 50.2 triệu/người/năm tính ra trung bình mỗi tháng là hơn 4 triệu. Vậy thì những người từ 4 triệu trở xuống là thuộc đối tượng vay mua nhà. Nhưng với mức thu nhập này thì không thể mua nhà được. Đây thực sự là những người có thu nhập thấp nhưng lại không có khả năng trả nợ. Đây là lý luận thực sự xa rời thực tiễn. [35]
Trong bối cảnh nợ xấu ngân hàng đang là vấn đề lớn, một số ngân hàng còn quy định quá thận trọng và chặt chẽ, thậm chí đặt ra quy định riêng khiến nhiều khách hàng vay vốn không thể đáp ứng được hoặc quá chậm trễ trong việc xét duyệt, thẩm định đối tượng khiến người dân và các doanh nghiệp nản lòng. Người thu nhập thấp mới phải đi vay, nhưng đi vay lại không được ngân hàng đón nhận vì e ngại nguy cơ nợ xấu phát sinh. Nhiều người cho rằng quy định này đang có biểu hiện thiếu khả thi, đã là người có thu nhập thấp thì khó có thể chứng minh mình có khả năng để ra một phần thu nhập cho nhà ở. Tương tự, thủ tục xác nhận của cấp xã, phường về thực trạng nhà ở cũng còn rất nhiều vấn đề khó khăn, chưa thuận lợi cho người dân đang có nhu cầu. Thực tế cho thấy việc chứng minh được thu nhập càng cao thì vay vốn càng dễ vì khả năng
thanh toán tốt, thu hồi vốn nhanh. Ngân hàng ưu tiên cho các đối tượng làm trong các cơ quan nhà nước. Bởi lẽ thu nhập của các đối tượng này được bảo đảm bằng ngân sách nhà nước, có xác nhận của cơ quan công tác. Người vay cam kết ủy quyền cho cơ quan tự trích các khoản thu nhập của người vay để trả nợ; nếu người vay thôi việc, cơ quan sẽ giữ lại toàn bộ thu nhập khi thôi việc để trích trả nợ khoản vay cho ngân hàng. Đối với người vay làm việc trong doanh nghiệp tư nhân thì độ tin cậy thấp hơn đặc biệt trong các doanh nghiệp vừa và nhỏ. Vì các doanh nghiệp này có nhiều rủi ro, thu nhập không ổn định, thậm chí nay hoạt động, mai có thể phá sản. Chưa kể, một số doanh nghiệp sẵn sàng xác nhận khống thu nhập cho nhân viên, do vậy, rủi ro trả nợ gia tăng.
Để tránh rủi ro cho ngân hàng cũng như tạo điều kiện cho người vay vốn Bộ xây dựng ra thông tư số 18/2013/TT-BXD ngày 31/10/2013 không yêu cầu người vay phải chứng minh thu nhập nhưng yêu cầu phải có hợp đồng thuê, mua nhà. Khi khách hàng đã ký được hợp đồng với chủ đầu tư rồi thì ngân hàng sẽ phải có quá trình thẩm định dự án và căn cứ vào thu nhập của người đi vay rồi mới quyết định ký cam kết 3 bên. Như vậy, người đi vay luôn ở thế bị động và liệu rằng sau khi họ đã ký được hợp đồng với chủ đầu tư rồi thì ngân hàng có cho vay hay không. Rất nhiều dự án đã được thế chấp vay vốn vì thế người mua dù có ký hợp đồng cũng không thể vay được tiền vì trên cơ sở tài sản chỉ được thế chấp một lần vậy là bao nhiêu rủi ro người mua nhà lại phải nhận hết. Nếu ngân hàng không cho vay thì lúc ấy người đi vay chẳng có nguồn tiền nào để trả cho chủ đầu tư. Chưa kể với mức lãi suất 5%/năm dành cho đối tượng thật sự có thu nhập thấp thì chưa phải là mức thấp. Lấy một ví dụ như thế này: Nếu một căn hộ 50 m2
được bán với giá 500 triệu đồng (10 triệu đồng/ m2), người mua trả trước 20% (tức 100 triệu đồng), số tiền còn lại là 400 triệu đồng sẽ trả trong vòng 15 năm. Vậy trung bình một năm người mua sẽ trả 27 triệu đồng/ năm. Với lãi suất vay là 5% thì mỗi năm phải trả lãi 20 triệu đồng, sau 15 năm số tiền lãi là 300 triệu. Như vậy mỗi tháng người mua nhà phải bỏ ra gần 4 triệu đề trả tiền mua nhà. Đối với một gia đình công chức bình thường bỏ ra 4 triệu mỗi tháng với tổng thu nhập 10-15 triệu/tháng
cũng là vô cùng lớn. Sau 15 năm căn nhà sẽ có giá 800 triệu. Vậy thì đây không còn gọi là nhà ở cho người thu nhập thấp nữa.
Mặc dù có nhiều vướng mắc tiến độ giải ngân chậm nhưng sau hơn một năm triền khai gói tín dụng này đã thu được những kết quả đáng ghi nhận. Theo con số thống kê từ Bộ Xây dựng, tính đến hết ngày 30-8, tổng số tiền đã cam kết cho vay từ gói 30.000 tỉ đồng là 7.064,2 tỷ đồng tổng dư nợ là 3.074 tỷ đồng . Như vậy, sau hơn 15 tháng triển khai, gói 30.000 tỉ đồng giải ngân được 10%. Trong đó, các ngân hàng đã ký hợp đồng cam kết cho vay 7.232 cá nhân, hộ gia đình với số tiền là 2.942,8 tỷ đồng (gồm 3.597 hộ vay để mua nhà ở xã hội với số tiền là 1.208,8 tỷ đồng, 3.635 hộ vay để mua nhà ở thương mại với số tiền là 1.734 tỷ đồng). Hiện các ngân hàng đã giải ngân cho 7.217 hộ với số tiền là 1.976,9 tỷ đồng. Số gia đình, hộ cá nhân được cam kết cho vay chủ yếu ở Hà Nội (3.938 hộ, với số tiền là 1.617,6 tỷ đồng). Có 29 dự án đã được cam kết cho vay từ gói 30.000 tỷ với số tiền là 4.121,4 tỷ đồng, trong đó Hà Nội có 5 dự án với số tiền 1.475,4 tỷ đồng. Thị trường bất động sản có những bước tiến mạnh mẽ thoát ra khỏi tình trạng đóng băng. Gói tín dụng 30.000 tỷ không chỉ là giải pháp về vốn cho các dự án nhà ở thu nhập thấp mà còn giúp cho thị trường bất động sản hoạt động trở lại. [40]
2.4.3.3. hu ển đ i các ự án nhà ở còn chậm
Nhu cầu về nhà ở thu nhập thấp hiện nay vẫn vô cùng lớn trong khi số lượng dự án hoàn thiện còn ít không đủ đáp ứng nhu cầu về nhà ở trên địa bàn. Trong khi thị trường bất động sản mấy năm nay có chiều hướng đi xuống, nhiều dự nhà ở thương mại được triển khai lại ế ẩm, tính giá bán thương mại lại cao khiến doanh nghiệp gặp khó khăn. Việc chuyển đổi từ nhà ở thương mại sang nhà ở cho người TNT là một việc làm cần thiết giúp kích cầu thị trường bất động sản cũng như giải quyết được sự thiếu hụt về nhà ở cho người TNT. Ngày 08 tháng 03 năm 2013, Bộ xây dựng ban Thông tư số 02/2013/TT-BXD về việc chuyển đổi nhà ở thương mại, dự án đầu tư xây dựng khu
đô thị sang nhà ở xã hội. Vì đây là các dự án được đầu tư bằng nguồn vốn ngoài ngân sách nhà nước nên các dự án này là nhà ở cho người thu nhập thấp.
Tính đến tháng 9/2014 Hà Nội có 7 dự án chuyển đổi thành công từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở cho người TNT: Chưng cư 143 Trần Phú, chung cư 30 Phạm Văn Đồng, chu cư AZ Thăng Long, Chung cư Đặng Xá II, Khu đô thị Trung Văn mở rộng, khu đô thị tại lô đất CC-1 - Khu đất N1 N3 Quốc Oai, Chung cư tại khu đất 1 Ngọc Hồi. Tuy nhiên mới chỉ có 5 khu chung cư được khởi công với 358.788 m2 sàn xây dựng, tương đương khoảng 4.020 căn hộ. Tiến độ của các dự án này rất chậm. Đơn cử như dự án Sdu 143 Trần Phú được chuyển sang nhà ở cho người TNT từ tháng 5/2013 nhưng đến nay tòa nhà vẫn đang tiến hành xây phần thân đến cuối năm 2015 mới hoàn thiện. Dự án Tổ hợp nhà ở thương mại dịch vụ chung cư AZ Thăng Long tại thôn Lai Xá, Kim Chung, huyện Hoài Đức do Công ty TNHH Bánh kẹo Thăng Long làm chủ đầu tư dù đã được TP. Hà Nội chấp thuận chuyển đổi sang nhà ở xã hội từ tháng 1/2014, nhưng đến nay hầu như chưa được triển khai. Các doanh nghiệp thực hiện dự án cho biết theo quy định khi thực hiện việc chuyển đổi từ dự án nhà ở thương mại sang nhà ở xã hội, phải thay đổi thiết kế, điều chỉnh quy hoạch 1/500 của dự án và chờ các cơ quan chức năng phê duyệt. Việc này mất nhiều thời gian và là một trong những nguyên nhân làm chậm tiến độ các dự án. Bên cạnh đó, có những khâu khác như xác nhận đền bù giải phóng mặt bằng, doanh nghiệp không thể tự làm được. Về giải ngân vốn tín dụng gói hỗ trợ của Nhà nước, doanh nghiệp cũng gặp rất nhiều khó khăn trong việc hoàn thành các thủ tục của ngân hàng.
Việc chuyển đổi sang dự án nhà cho người TNT tạo thuận lợi cho chủ đầu tư cũng như cứu vớt các dự án đang nằm chờ vì thiếu vốn, bất động sản giảm giá. Bản chất các dự án xin chuyển đổi là những dự án không đủ khả năng triển khai khi thị trường bất động sản đóng băng. Chủ đầu tư xin chuyển từ nhà ở thương mại sang nhà ở cho người TNT để được miễn tiền sử dụng đất, giảm thuế VAT, vay vốn ưu đãi. Đây là một chủ trương đúng đắn nhưng cần được xem xét kỹ lưỡng về tính khả thi tránh để
chủ đầu tư lợi dụng nhằm trì hoãn lại các công trình hưởng ưu đãi nhưng sau lại không thực hiện.
2.5.Đánh giá về việc thực hiện chính sách nhà ở cho ngƣời thu nhập thấp
2.5.1.Ưu điểm
Qua 5 năm thực hiện mặc dù còn nhiều bất cập nhưng Hà Nội đã thu được nhiều kết quả nhất định trong việc giải quyết nhà ở cho người dân. Giải quyết vấn đề nhà ở cho người thu nhập thấp đã dành và bố trí quỹ đất phát triển nhà ở bằng nhiều hình thức. Đến nay trên địa bàn Thành phố có 44 dự án nhà ở thu nhập thấp, với khoảng 3.815.792 m2 sàn nhà ở xây mới, tương đương 37.800 căn hộ. Trong đó đã có 9/44 dự án nhà ở cho người thu nhập thấp đã được hoàn thành đưa vào sử dụng năm 2013 với 419.669 m2 sàn xây dựng; 03 dự án dự kiến hoàn thành năm 2014 với khoảng 115.065 m2 sàn xây dựng; 08 dự án dự kiến hoàn thành năm 2015 với khoảng 708.283 m2 sàn xây dựng; 24 dự án dự kiến hoàn thành đưa vào sử dụng sau năm 2015 với khoảng 2.572.675 m2 sàn xây dựng. Về cơ bản thành phố đã thực hiện sát các chỉ đạo, quy định về nhà ở xã hội, nhà ở thu nhập thấp của Trung ương. Thành phố cũng đã chủ động ban hành các văn bản thực hiện, trong đó có nhiều văn bản đi tiên phong để tháo gỡ các vướng mắc đang tồn đọng. Đặc biệt, Thành phố đã xây dựng Chương trình phát triển nhà ở của Thành phố Hà Nội giai đoạn 2012 - 2020 và định hướng đến năm 2030 và được HĐND Thành phố thông qua và Thủ tướng Chính phủ đã phê duyệt tại Chương