Hoạch định chính sách là giai đoạn đầu tiên để hình thành lên một chính sách, muốn đưa ra một chính sách tốt người làm chính sách cần có sự am hiểu nhất định về vấn đề mình xây dựng cả lý thuyết lẫn thực tiễn, cần xác định được những vấn đề cấp thiết của chính sách từ đó xây dựng các giả thuyết cho chính sách từ đó lựa chọn phương án tối ưu nhất để hình thành lên chính sách. Chính sách ban hành cần phải có mục tiêu, phương tiện rõ ràng, không chồng chéo giữa các chính sách, phù hợp với yêu cầu thực tế. Quá trình hoạch định chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp chuẩn bị chưa thực sự tốt nên dẫn tới nhiều yêu cầu chưa sát với thực tế, chính sách còn chồng chéo và thiếu hụt lẫn nhau.
Chưa xác định được những yêu cầu thực sự của người thu nhập thấp
Khi ban hành chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp cần xác định rõ ràng ai là người thu nhập thấp tiêu chí nào để khẳng định là người thu nhập thấp, cần có sự khảo sát thống kê đối tượng này trong xã hội, xem họ thực sự cần gì và muốn gì. Xác định người thu nhập thấp cần thông qua thu nhập của họ tuy nhiên việc không minh bạch hệ thống tài chính ở nước ta khiến cho việc xác định người thu nhập thấp là rất khó khan. Chính sách quy định 8 nhóm đối tượng được hưởng lợi từ chính sách nhưng có rất nhiều người trong nhóm này chưa chắc đã là người thu nhập thấp vì khó xác minh thu nhập.
Người thu nhập thấp chỉ có một phần nhỏ khả năng tích lũy của cải và số tiền mà họ tích lũy không phải lớn để một gia đình có thu nhập thấp tích lũy đủ số tiền mua nhà phải cần đến từ 15-20 năm, khả năng thanh toán rất hạn hẹp. Việc xây dựng diện tích các nhà sao cho phù hợp, các đồ dùng trong nhà càn tối giản, dành nhiều cho không gian sinh hoạt để mức giá hợp lý nhất. Dự án nhà ở cho người thu
nhập thấp đầu tiên được hoàn thành là khu nhà Ngô Thì Nhậm bộc lộ nhiều điểm chưa hợp lý, diện tích các căn hộ là quá lớn, căn nhỏ nhất là 55m2
vượt khỏi khả năng thanh toán của nhiều người, các tiện nghi trong nhà đáp ứng nhu cầu của người có thu nhập cao. Người thu nhập thấp không thể thanh toán tiền mua nhà ngay được một lần mà cần có sự hỗ trợ từ chính phủ thong qua các chính sách tài chính. Tuy nhiên trong chính sách mới đề cập đến việc được hỗ trợ nhưng không quy định rõ là hỗ trợ thế nào và hỗ trợ ra sao. Thiếu hoàn thiện về biện pháp tài chính trong chính sách.
Việc quy định các tiêu chuẩn về nhà ở cho người thu nhập thấp cần được ban hành đồng thời cùng chính sách, tuy nhiên chính sách ban hành được 3 năm thì mới có quy chuẩn về nhà ở các các mẫu thiết kế nhà dành cho người thu nhập thấp, nhiều khu nhà đã được hoàn thành thì chính sách mới có hiệu lực, thiếu sự quy định, kiểm soát của nhà nước nên nhà đầu tư mới tự ý quyết định xây nhà cho người nghèo nhưng lại hợp mắt của người có tiền. Việc thiết kế nhà dành cho người thu nhập thấp lại phù hợp với thị hiếu của người có tiền trong khi giá thành lại rẻ so với thị trường khiến cho nhiều người tìm cách lách luật để mua được nhà cho mình những suất nhà trên.
Đây là sự thiếu đồng bộ của chính sách và cho thấy việc khảo sát thực tế chưa được chuẩn xác chưa nắm được những yêu cầu cụ thể của người thu nhập thấp.
Chồng chéo nhiều chính sách
Cùng nói về chính sách nhà ở cho người thu nhập thấp nhưng có đến cả chục văn bản khác nhau, những quyết định, nghị định của chính phủ rồi lại đến thông tư hướng dẫn khiến cho nhiều người không nắm rõ hết được những quy định. Nhiều văn bản còn có nội dung trùng lặp nhau, văn bản sau phủ định văn bản trước.
Quyết định số 67/2009/QĐ-TTg ngày 24/04/2009 nêu rõ những ưu đãi về thuế cho các doanh nghiệp xâu dựng nhà ở cho người thu nhập thấp: Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng ở mức cao nhất (thuế suất 0%),Được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp trong 4 năm, kể từ khi có thu nhập chịu thuế và giảm 50% thuế thu nhập doanh nghiệp trong 5 năm tiếp theo và được áp dụng thuế suất thuế thu
nhập doanh nghiệp là 10% trong suốt thời gian hoạt động. Việc miễn giảm các loại thuế sẽ giúp cho giảm giá thành nhà ở tạo điều kiện cho người TNT và phù hợp với mục tiêu của chính sách nhà ở cho người TNT. Tuy nhiên, chỉ sau gần 3 tháng tại Quyết định số 96/QĐ-TTg ngày 22/07/2009 thì chủ đầu tư chỉ được giảm 50% thuế VAT trong thời hạn hết ngày 31/12/2009 và chỉ được miễn thuế thu nhập doanh nghiệp năm 2009. Điều này khiến cho các nhà đầu tư hụt hẫng do sự thay đổi về ưu đãi….Đã là chủ chương chính sách thì không thể thay đổi một cách nhanh chóng như vậy. Chỉ trong vòng 3 tháng có 2 văn bản pháp luật dược ban hành với những nội dung hoàn toàn khác biệt và người chịu thiệt là các doanh nghiệp xây nhà ở cho người TNT. Những ưu đãi đã nói trước đó khiến nhiều chủ đầu tư hụt hẫng, vì có ưu đã nhiều về thuế thì doanh nghiệp mới hào hứng làm, mức giá thành mới hạ xuống. Nay ưu đãi thuế giảm đi đương nhiên mức giá cam kết sẽ không đạt. Bởi các ưu đãi này nếu không được tiếp tục áp dụng sẽ ảnh hưởng đến việc kêu gọi các thành phần kinh tế tham gia đầu tư cũng như hiệu quả đầu tư và thời gian thu hồi vốn của các doanh nghiệp.