1.4.2 .Kinh nghiệm của các nước Châ uÁ
1.4.3. Bài học cho Việt Nam
Từ kinh nghiệm xây nhà ở thu nhập thấp, nhà ở xã hội của các nước đã thực hiện thành công, Việt Nam rút ra được những bài học như sau:
Bài học thứ nhất: Thị trường giữ vai trò quyết định. Nhà ở cho người thu nhập thấp cũng là một loại hàng hóa chịu sự chi phối của thị trường chứ không phải của Chính phủ. Chính phủ không thể trực tiếp xây dựng nhà ở cho người thu nhập thấp mà hỗ trợ người dân và doanh nghiệp cùng xây nhà thông qua các chính sách ưu đãi, hệ thống pháp lý và chính sách tài chính. Thực tế đã chứng minh khi nào nhà ở cho người thu nhập thấp được giải quyết theo thị trường, kể cả sự hỗ trợ từ chính phủ cho các chương trình nhà ở thì tình trạng nhà ở cho người thu nhập thấp được cải thiện tốt hơn. Đây là phương pháp giải quyết nhà ở cho người thu nhập thấp của nhiều nước trên thế giới tiêu biểu là Mỹ và Hà Lan.
Bài học thứ hai: Mô hình nhà ở cho thuê phù hợp với người thu nhập thấp. Nhà thuê sẽ không đòi hỏi người thu nhập thấp bỏ ra một khoản đầu tư lớn, giá nhà thuê phù hợp với thu nhập, thích ứng linh hoạt với địa điểm. Đại đa số người dân Việt Nam đang ở nhà thuê nhưng loại nhà ở này hoàn toàn là tự phát chưa có quy hoạch và giá nhà còn cao. Việc phát triển nhà ở cho thuê là xu hướng phát triển chung của thế giới, phổ biến tại các nước phát triển vì vậy chúng ta cần học tập để có mô hình phù hợp với người thu nhập thấp.
Bài học thứ ba: Thu hút nguồn vốn giá rẻ để thúc đẩy thị trường nhà ở cho người thu nhập thấp. Đây là nguồn lực chủ yếu cho phát triển thị trường tài chính giá rẻ được hình thành từ các nguồn khác nhau: đóng góp của cư dân, khu vực tư nhân, chính phủ, tổ chức xã hội tự nguyện. Trong số này có quỹ tín dụng nhà ở hinh thành dựa trên tiền gửi bắt buộc với mọi công dân với lãi suất thấp. Thị trường không chấp nhận sự bao cấp nhưng lại chấp nhận giá cả thấp dựa trên các lợi thế so
sánh khác nhau. Đây là chính sách áp dụng rất thành công tại Trung Quốc, Hàn Quốc, Thái Lan và nhiều nước trên thế giới.
Bài học thứ tư: cung cấp pháp lý thế chấp cho người thu nhập thấp: Quan hệ tín dụng hình thành trên cơ sở thế chấp. Đối với người thu nhập thấp khi chưa có khoản tích lũy trả ngay bằng 30-50% giá trị căn nhà thì đều phải vay tín dụng trên thị trường phi chính quy. Vì vậy nhà nước cần tạo hệ thống pháp lý cho người thu nhập thấp được thế chấp bằng tài sản hình thành bằng vốn vay.
Bài học thứ năm: thành lập hiệp hội nhà ở cho người thu nhập thấp. Nhiệm vụ của hiệp hội là tiếp cận và sử dụng nguồn tài trợ giá rẻ công khai, đảm bảo các chương trình hỗ trợ tài chính đạt hiệu quả. Hiệp hội nhà ở cho người thu nhập thấp là hiệp hội tự nguyện với cơ chế dân chủ, công khai, minh bạch. Sự hoạt động của hiệp hội đã hạn chế được nạn tham nhũng đặc biệt là khắc phục được sự can thiệp tùy tiện của bộ máy hành chính làm chệch định hướng của của các chương trình hỗ trợ nhà ở có lợi cho người thu nhập cao. Kinh nghiệm của nhiều nước trên thế giới cho thấy hiệu hội nhà ở cho người thu nhập thấp là tổ chức quan trọng cấu thành cơ chế vận hành của thị trường tài chính nhà ở và không thể thiếu trong cơ cấu thị trường nhà ở hiện nay.
Tiểu kết chƣơng 1
Để thực hiện được chính sách này thành công cần có sự tham gia nhiều thành phần kinh tế trong đó nhà nước có vai trò chủ đạo trong việc định hướng, thúc đẩy thị trường và tạo cơ chế hoạt động cho thị trường nhà ở cho người TNT. Nhà đầu tư chịu trách nhiệm tạo ra sản phẩm nhà giá rẻ dưới sự trợ giúp của Chính phủ và ngân hàng. Đây là một chu trình khép kín cần được vận dụng linh hoạt để tạo ra một thị trường nhà ở với giá cả hợp lý nhất phù hợp với thu nhập của người dân và đáp ứng mục tiêu ban đầu của chính sách là mọi người dân đều có nhà ở. Thị trường nhà ở thu nhập tại Việt Nam mới được hình thành nên còn gặp nhiều khó khăn trong khi đó loại nhà này thực hiện thành công ở nhiều nơi trên thế giới. Chúng ta cần học tập kinh nghiệm từ các nước và vận dụng vào tình hình thực tế tại nước ta. Những nghiên cứu về lý luận của tác giả sẽ bổ sung cho các căn cứ thực tế mà tác giả đưa ra tại các phần tiếp theo của luận văn.
Chƣơng 2. THỰC HIỆN CHÍNH SÁCH NHÀ Ở CHO NGƢỜI THU NHẬP THẤP CỦA THÀNH PHỐ HÀ NỘI
2.1. Những đặc điểm kinh tế, xã hội có ảnh hƣởng đến nhà ở cho ngƣời thu nhâp thấp
2.1.1.Đặc điểm tự nhiên
Vị trí địa lý: Thủ đô Hà Nội nằm ở vị trí trung tâm Đông bắc bộ, là trung tâm đầu não về kinh tế, chính trị, văn hóa, xã hội khoa học kỹ thuật, đầu mối giao lưu Quốc tế của cả nước. Tổng diện tích toàn thành phố Hà Nội (2013) là 3324,3 km2. trong đó nội thành chiếm 19,97% tổng diện tích và ngoại thành chiếm 80,30% tổng diện tích. Diện tích Hà Nội bằng 0,28% diện tích cả nước.
Về dân số: Theo tổng cục thống kê năm 2013 dân số Hà Nội là 7146,2 nghìn người, tăng 2,7% so với năm 2012, trong đó dân số thành thị là 3089,2 nghìn người chiếm 43,2% tổng số dân và tăng 4,4%; dân số nông thôn là 4057 nghìn người tăng 1,4%. [51]
2.1.2.Đặc điểm về kinh tế xã hội
2.1.2.1.Kinh tế và sự đô thị h a của thành phố Hà Nội
Hà Nội là Thủ đô của đất nước có bề dày lịch sử văn hiến cùng với sự phát triển hàng nghìn năm. Hà Nội nằm giữa đồng bằng sông Hồng trù phú, nơi đây đã sớm trở thành một trung tâm kinh tế, chính trị và tôn giáo ngay từ những buổi đầu của lịch sử Việt Nam. Hà Nội tập trung hầu hết các trường Đại học lớn, trung tâm đào tạo lao động có chất lượng cao của cả nước, là cái nôi của giáo dục. Sau đợt mở rộng địa giới hành chính vào tháng 8 năm 2008, Hà Nội hiện nay gồm 12 quận, 1 thị xã và 17 huyện ngoại thành. Hiện nay, Hà Nội là một trong hai trung tâm kinh tế - xã hội đặc biệt quan trọng của Việt Nam.
Trong mấy năm trở lại đây kinh tế của thành phố Hà Nội không ngừng tăng trưởng. Kinh tế Hà Nội năm 2013: Tổng sản phẩm trên địa bàn (GRDP) tăng 8,25% so cùng kỳ năm trước. Trong đó: Giá trị tăng thêm ngành nông lâm nghiệp thuỷ sản tăng 2,46%; Giá trị tăng thêm ngành công nghiệp, xây dựng tăng 7,57%; Giá trị tăng thêm ngành dịch vụ tăng 9,42%. [51]
Với những ưu ái về điều kiện tự nhiên, văn hóa, lịch sử cùng với sự đầu tư phát triển của Chính phủ quá trình đô thị hóa của Hà Nội diễn ra nhanh chóng và có tốc độ cao nhất cả nước. Năm 2010, Tỷ lệ đô thị hóa đạt ở Hà Nội là 30 - 32% và sẽ nhảy vọt thành 55 - 65% vào năm 2020. Quá trình đô thị hóa của Hà Nội đã phát triển mạnh theo chiều rộng và có sức lan tỏa mạnh (đô thị hóa theo chiều rộng). Các điểm dân cư ven đô, những khu vực có khả năng tạo động lực phát triển đô thị, những quỹ đất thuận lợi để tạo đô thị đã liên tục được khoác lên mình những chiếc áo ngày một rộng lớn hơn. Từ năm 2000 đến 2010, Hà Nội thu hồi 11 nghìn ha đất, trong đó phần lớn là đất nông nghiệp chuyển đổi thành đất phi nông nghiệp phục vụ cho 1.736 dự án phát triển đô thị và công nghiệp. Theo đó có hàng nghìn nông dân bị mất đất, mất việc làm. [32].
Dân số Hà Nội cũng gia tăng lên với tốc độ cao, chủ yếu là do dòng người di cư. Cụ thể, Hà Nội vào năm 2009 đạt khoảng 6,5 triệu dân đến năm 2013 là 7.15 triệu dân. Số dân nhập cư chủ yếu là các đối tượng trong độ tuổi lao động, điều này làm thay đổi mạnh mẽ cơ cấu lao động trên thị trường. Số lao động trẻ, lao động có tay nghề được nâng lên và tạo ra sự cạnh tranh khốc liệt trong việc tìm kiếm việc làm. Cùng với sự phát triển của đô thị hóa thì các vấn đề về an sinh xã hội cũng tăng lên đòi hỏi sự giải quyết kịp thời của Thành phố đặc biệt là vấn đề nhà ở.
2.1.2.2.Nhà ở
Mặc dù Việt Nam là đất nước nghèo, thu nhập bình quân thấp tuy nhiên Hà Nội là một trong những thành phố có giá đắt đỏ nhất thế giới về đất đai không thua kém các quốc gia giàu có. Các khu đất gần Hồ Tây, Hoàn Kiếm, khu phố cổ có giá gần bằng với giá đất tại hai thành phố có giá đất đắt đỏ nhất thế giới là Tokyo (Nhật), Paris (Pháp), các khu đất khác nằm ở nội đô thì cũng rất ít người có khả năng mua được. Một căn nhà 4 phòng ngủ, 2 phòng tắm tại Cleveland, Ohio có giá 64.993 USD (tương đương với 1,378 tỷ đồng). Một người Mỹ có thu nhập trung bình có thể mua căn nhà này sau 15 tháng. Trong khi thu nhập bình quân của người Việt Nam (2013) là 1.922 USD mất khoảng 33 năm. Các căn hộ có giá trên rất phổ
biến tại Hà Nội, một nước nghèo mà có giá nhà đất tương đương với các nước giàu trên thế giới là một nghịch lý.
Theo số báo cáo của chương trình chương trình đánh giá nghèo đô thị ở Hà Nội và Hồ Chí Minh năm 2009 thì có đến 26% dân số Hà Nội sống dưới mức 7m2/ người. Ở những khu phố trung tâm, tình trạng còn bi đát hơn rất nhiều. Nhà nước không đủ khả năng để hỗ trợ cho người dân. Chỉ khoảng 30% cán bộ, công nhân, viên chức được phân phối nhà ở. Diện tích nhà ở của dân thường trú là hơn 20m2/người so với hơn 8 m2
/người dân di cư, đặc biệt 1/3 dân di cư sống trong kiều kiện chật hẹp dưới 4 m2/người. Điều này đã khiến người dân Hà Nội, đặc biệt tầng lớp có thu nhập thấp, phải sống trong điều kiện chật chội, thiếu tiện nghi [15]
Như vậy nhu cầu về nhà ở cho người thu nhập thấp tại Hà Nội là hết sức cần thiết và vô cùng cấp bách đòi hỏi phải có những chính sách thiết thực tạo ra thị trường nhà ở phù hợp với điền kiện kinh tế và nhu cầu của phần lớn người dân.
2.1.2.3.Tình hình sử ụng đất
Diện tích đất tại Hà Nội đến nay tăng rất nhiều sau đợt sát nhập năm 2008 tuy nhiên diện tích đất dành cho đất ở đô thị lại rất ít và hạn chế. Theo như chương trình sử dụng đất đến năm 2020 của thành phố Hà Nội thì diện tích đất ở đô thị năm 2010 là 7.840 ha chiếm 2.36% tổng diện tích đất, định hướng đến năm 2020 diện tích đất ở đô thị tăng lên 9.522ha. Như vậy quỹ đất dành cho phát triển nhà là rất hạn hẹp. Trong khi đó đất dành cho nông nghiệp là 188.365 ha chiếm 56.6%, đất cho các mục đích khác là 127.35 ha chiếm 38.24%, đất chưa sử dụng là 9.331ha chiếm 2.8%.
Bảng 2.1. Diện tích, cơ cấu đất
STT Loại đất
Hiện trạng năm
2010 Quy hoạch đến năm 2020 (
Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Quốc gia Thành phố) Tổng số Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Tổng diện tích đât 332.889 100,0 332.889 332.889 100,0 1 Đất nông nghiệp 188.365 56,6 151.780 462 152.242 45,7
STT Loại đất
Hiện trạng năm
2010 Quy hoạch đến năm 2020 (
Diện tích (ha) Cơ cấu (%) Quốc gia Thành phố) Tổng số Diện tích (ha) Cơ cấu (%)
2 Đất phi nông nghiệp 135.193 40,6 178.830 6 178.836 53,7
2.1
Đất dành cho mục đích khác (an ninh, quốc phòng, công nghiệp,….)
127.353 38.24 2.194 2.194 1,2
2.2 Đất ở tại đô thị 7.840 2.36 9.522 0 9.522 5,3
3 Đất chưa sử dụng 9.331 2,8 2.279 1.811 0,6
Bảng 2.2. Diện tích, tình hình sử dụng đất giai đoạn 2011-2015
STT Chỉ tiêu Hiện trạng 2010 Diện tích đến các năm Năm 2011 Năm 2012 Năm 2013 Năm 2014 Năm 2015 Tổng diện tích đât 332.889 332.889 332.889 332.889 332.889 332.889 1 Đất nông nghiệp 188.365 185.215 183.238 181.327 176.320 168.791
2 Đất phi nông nghiệp 135.193 139.088 141.813 144.624 150.483 159.419
2.1 Đất dành cho mục
đích khác 127.353 131.183 133.868 136.536 142.1 150.469
2.2 Đất ở tại đô thị 7.840 7.905 7.945 8.088 8.383 8.950
3 Đất chưa sử dụng 9.331 8.586 7.838 6.938 6.086 4.679
(Nguồn Nghị quyết 06/NQ-CP ngày 09/01/2013)
Qua bảng số liệu trên ta thấy đất đô thị dành cho phát triển nhà ở có tăng lên qua mỗi năm tuy nhiên mức tăng là không đáng kể và chưa kịp với tốc độ phát triển về đô thị. Vì vậy việc dành đất cho phát triển nhà ở thu nhập thấp sẽ còn gặp nhiều khó khăn.
2.1.3.Đánh giá chung
Từ những phân tích trên tác giả nhận thấy rằng chính sách nhà ở cho người TNT tại Hà Nội khi thực thi có những thuận lợi và khó khăn nhất định.
2.1.3.1.Thuận lợi
Hà Nội là Thủ đô, trung tâm văn hóa, kinh tế chính trị của cả nước việc thực thi chính sách lúc nào cũng được ưu tiên hơn các tỉnh thành khác. Việc phát triển một thủ đô văn minh, hiện đại. giàu đẹp mang lại hình ảnh cho quốc gia cũng như thu hút được quan khách quốc tế.
Hà Nội có nền kinh tế phát triển lâu đời, ít chịu tác động của yếu tố tự nhiên. Việc phát triển đô thị gắn với phát triển bền vững cho nên ngân sách thành phố dành cho việc khắc phục thiên tai hàng năm là rất ít, sự biến động trong dự báo chỉ số phát triển thấp, thành phố sẽ dành nhiều quan tâm cho phát triển kinh tế thành phố và chính sách an sinh xã hội.
Có vị trí thuận lợi, lại là thủ đô của cả nước nên rất nhiều doanh nghiệp chọn Hà Nội là nơi đầu tư phát triển. Số lượng doanh nghiệp có trụ sở, văn phòng ở Hà Nội không ngừng tăng. Điều nay làm tăng thêm ngân sách thành phố từ nguồn thu thuế. Hơn nữa thành phố là địa phương tiên phong trong việc thu hút nguồn đầu tư nước ngoài, đến nay lượng dự án nước ngoài đầu tư vào thành phố luôn ổn định trở thành nguồn lực quan trọng trong việc phát triển Thủ đô. Hà Nội quy tụ các trường đại học hàng đầu cả nước, những trung tâm giáo dục có chất lượng cao, hàng năm cò hàng triệu sinh viên tốt nghiệp. Đây là nguồn nhân lực chất lượng cao vô cùng quan trọng cho việc phát triển kinh tế của thành phố.
2.1.3.2.Kh hăn
Mặc dù có nhiều thuận lợi như vậy nhưng khó khăn mà Hà Nội đang gặp phải cũng tương đối nhiều.
Vì có lịch sự phát triển lâu đời, trong khi diện tích nội thành của Hà Nội lại nhỏ. Dân cư tập trung chủ yếu ở nội thành, tập quán sinh sống lâu đời khiến cho việc di dời dân gặp khó khăn, các khu nhà cũ cũng khó giải tỏa để xây lại nhà mới. Các cơ quan hành chính, sự nghiệp, trường học, công sở cũng tập trung hầu hết trong nội thành, giao thông lại tắc nghẽn, khó khăn trong di chuyển làm cho dân cư không muốn sống xa trung tâm. Bên cạnh đó dân số Hà Nội không ngừng tăng do quá trình đô thị hóa và sự di cư dân từ các vùng khác đến làm cho nhu cầu nhà ở
tăng lên, hình thành nhiều khu dân cư nghèo. Các vấn đề về an sinh xã hội cũng trở nên phức tạp hơn.
Tuy nhiên khó khăn lớn nhất mà Hà Nội gặp phải là quỹ đất dành cho phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp. Đất dành cho phát triển loại hình nhà ở này hoàn toàn phụ thuộc vào quỹ đất dành cho phát triển nhà ở của thành phố. Việc quy định dành quỹ đất trong các dự án nhà ở thành mại cho việc xây nhà ở cho người