3.2 .Các giải pháp giúp chính sách hoàn thiện
3.2.2.1 .Nguồn vốn ngân sách
Nguồn vốn ngân sách có hạn nhưng việc tạo nguồn vốn cho doanh nghiệp làm nhà ở cho người thu nhập thấp là vô cùng cần thiết. Nguồn vốn ngân sách được lấy từ các khoản thu được từ các dự án nhà ở cho người thu nhập thấp, một phần từ các dự án nhà ở cao cấp. Khai thác nguồn vốn đầu tư trực tiếp, vốn ưu đãi của Trung ương. Để
nâng cao nguồn vốn đầu tư từ ngân sách nhà nước cần tăng tỷ lệ tích lũy từ nội bộ nền kinh tế của thành phố, từ việc đấu giá quyền sử dụng đất đối với quỹ đất do Nhà nước trực tiếp quản lý, đấu thầu dự án, đấu giá quỹ đất dôi dư,... và đồng thời có các biện pháp chống tham nhũng, tránh lãng phí, thất thoát trong quá trình thực hiện.
3.2.2.2.Nguồn vốn iều hối.
Nguồn vốn nước ngoài vào Việt Nam được thể hiện dưới 04 hình thức chính: Đầu tư trực tiếp (FDI), Đầu tư gián tiếp (FII), Tín dụng quốc tế (chủ yếu thu hút qua hình thức thu hút vốn ODA), Nguồn kiều hối gửi về Việt Nam hàng năm. Vốn đầu tư nước ngoài có vai trò hết sức quan trọng trong nền kinh tế Việt Nam. Đó vừa là nguồn bổ sung vốn cho đầu tư, vừa là một cách để chuyển giao công nghệ, cũng là một giải pháp tạo việc làm và thu nhập cho người lao động, tạo nguồn thu cho ngân sách và thúc đẩy nhanh quá trình chuyển dịch cơ cấu kinh tế. Tuy nhiên nợ công hiện nay đang tăng cao ở mức 63% trong khi ngưỡng là 65% việc sử dụng các nguồn vốn từ FDI, FII, ODA là không khả thi vì vậy chúng ta chỉ có thể sử dụng nguồn vốn từ kiều hối.
Việt Nam xếp thứ 9 thế giới về nguồn kiều hối. Năm 2013, nguồn kiều hối từ nước ngoài chuyển về đạt 11 tỷ USD, tăng 12% so với năm 2012. Song, điều đáng nói là nguồn tiền này chưa tác động nhiều tới nền kinh tế của Việt Nam. Với gần 4 triệu kiều bào sống trên 90 quốc gia và vùng lãnh thổ cùng hàng trăm nghìn lao động xuất khẩu (LĐXK), Việt Nam là quốc gia có lượng tiền kiều hối chuyển về rất lớn và tăng bình quân trên 10%/năm, tập trung vào mùa Tết cuối năm. Nguồn tiền này được chuyển về Việt Nam chủ yếu từ các quốc gia và vùng lãnh thổ: Mỹ, Canada, Australia, Đức, Pháp, Singapore, Hồng Kông, Hàn Quốc, Nga, Nhật Bản…nơi có nhiều người Việt lao động, sinh sống. Công ty Kiều hối Ngân hàng Đông Á cho biết, lượng kiều hối chuyển về về thường tăng mạnh vào dịp Tết, khoảng 20-25% so với các tháng đầu và giữa năm. Và ngay trong dịp Tết Nguyên đán, công ty này vẫn thực hiện giao dịch chi trả kiều hối cho người dân.
Mặc dù có lượng kiều hối dồi dào như vậy song tới nay vẫn chưa có cuộc khảo sát chính thức nào về tác động của lượng ngoại tệ này đến nền kinh tế của Việt Nam. Theo nhận định của nhiều chuyên gia kinh tế, đa số kiều hối chuyển về Việt Nam là để hỗ trợ cho bà con việc sinh hoạt hằng ngày, xây nhà, trả nợ ngân hàng, đầu tư bất động sản, chứng khoán…Điều này cho thấy lượng kiều hối tuy lớn nhưng chưa thực sự phát huy được hiệu quả của nó, bởi mục tiêu của nước ta là làm thế nào để hướng người dân sử dụng nguồn tiền này vào đầu tư sản xuất, tạo lợi nhuận bền vững. Nguồn tiền này góp phần làm giảm sự thiếu hụt cán cân vãng lai và là nguồn cung cấp ngoại tệ cho nền kinh tế quốc gia. Nguồn ngoại tệ này còn giúp Việt Nam giảm thiểu nhiều rủi ro huy động vốn, giảm sự phụ thuộc vào nguồn vốn nước ngoài.
Từ năm 2003 tới nay, trong vòng 10 năm kiều hối đã đạt gần 100 tỷ USD. Con số gần 100 tỷ USD này gần bằng tổng sản lượng GDP trong nước năm 2013. Tính riêng năm 2013, kiều hối đạt 11 tỷ USD, bằng hơn 50% vốn đầu tư trực tiếp nước ngoài (FDI) vào Việt Nam và gần gấp đôi mức cam kết ODA cho Việt Nam năm 2013. Chính vì vậy muốn hướng kiều bào đầu tư vào sản xuất kinh doanh hay những hoạt động khác mang lại lợi ích cho nền kinh tế đất nước thì Chính phủ Việt Nam cần có những chính sách tích cực để tạo niềm tin cho họ hay những người thụ hưởng nguồn tiền này. Để có thể tận dụng nguồn kiều hối, Việt Nam cần phải tiếp tục ổn định kinh tế vĩ mô, kiềm chế lạm phát, thay đổi môi trường đầu tư theo hướng tích cực, đặc biệt là hạn chế thay đổi đột ngột các quy định trong hoạt động đầu tư, nới lỏng các quy định, điều khoản, thủ tục hành chính. [63]
3.2.2.3.Nguồn vốn từ nhân ân
Người Việt Nam lại có thói quen tích trữ của cải, tiền bạc trong nhà vì vậy một lượng tiền lớn tồn tại trong nhân dân mà không được đầu tư đúng hướng. Nhiều người dân lo ngại việc gửi tiết kiệm ngân hàng nhưng niềm tin đối với Chính phủ lại rất lớn. Vì vậy thành phố cần có giải pháp để sử dụng hiệu quả nguồn vốn này
Phát hành trái phiếu dành riêng cho phát triển nhà ở cho người thu nhập thấp để vay tiền từ các tổ chức, cá nhân, Trái phiếu Chính phủ phát hành bằng nội tệ được coi là không có rủi ro tín dụng vì Chính phủ có thể tăng thuế thậm chí in thêm tiền để thanh toán cả gốc lẫn lãi khi đáo hạn. Trái phiếu Chính phủ trở thành kênh huy động vốn phục vụ tích cực cho đầu tư phát triển, hỗ trợ thực thi chính sách tiền tệ hiệu quả hơn, nâng cao sự ổn định tổng thể về tài chính và cải thiện chất lượng trung gian tài chính. Thành phố lên dự án nguồn kinh phí cho xây dựng nhà ở thu nhập thấp cùng với thời hạn của trái phiếu quy định mức lãi suất rõ ràng. Mức lãi suất này bằng với lãi suất cho doanh nghiệp vay vốn xây nhà nhưng thấp hơn lãi suất ngân hàng. Doanh nghiệp vẫn tiến hành trả lãi như hình thức vay ngân hàng. Đối với người dân muốn thanh toán trái phiếu trước thời hạn nhà nước dùng tiền lãi của doanh nghiệp hàng năm để trả cho người dân. Những người mua trái phiếu nhà ở sẽ được hưởng ưu đãi về giá mua nhà. Việc phát hành trái phiếu nhà ở như vậy khuyến khích được người dân mang tiền đầu tư vào thị trường nhà ở thông qua Chính phủ vừa an toàn mà lại được hưởng nhiều ưu đãi.
Quỹ tiết kiệm nhà ở
Tiết kiệm nhà ở được ví như ốc đảo của sự ổn định và an toàn, bởi theo luật định, mô hình này chỉ được cấp vốn cho dự án nhà ở. Nó hoạt động khép kín từ tiết kiệm đến cho vay, nhờ đó không chịu tác động của thị trường vốn do không phụ thuộc vào hoạt động tái cấp vốn từ thị trường tài chính. Cũng nhờ đó, tiết kiệm nhà ở có thể tồn tại cả trong giai đoạn khủng hoảng kinh tế và khách hàng thực sự được hưởng lợi trên nhiều phương diện. Thứ nhất, các hộ thường khó được chấp nhận vay tín dụng ngân hàng hoặc nếu được thì lãi suất cao. Còn ngân hàng thì khó kiểm tra liệu khách hàng có đủ khả năng hoàn trả khoản vay không. Tiết kiệm nhà ở có thể giải quyết vấn đề này, vì uy tín của người tham gia thể hiện qua việc đều đặn chi trả các khoản tiết kiệm theo quy định. Thứ hai, lãi tiết kiệm và lãi vay được ấn định trong suốt thời hạn hợp đồng, thường thấp hơn lãi thị trường, vì vậy người tham gia không phải chịu rủi ro lãi suất,
trong khi lãi suất tín dụng có thể biến động bất thường do phụ thuộc vào thị trường vốn. Thứ ba, ngân hàng tiết kiệm chỉ được đầu tư vào trái phiếu tín nhiệm cao, không được tham gia đầu cơ trên thị trường quốc tế, cũng không đặt mục đích kinh doanh với tiền huy động từ tiết kiệm nhà ở của người dân, do đó không chịu rủi ro về tiền tệ. Thông qua tiết kiệm nhà ở, việc sở hữu nhà cá nhân liên tục phát triển, nhờ đó ngành xây dựng cũng phát triển bền vững. Ngay cả trong giai đoạn lãi suất vay thị trường tăng cao, tiền vẫn được rót vào xây dựng nhà ở, giúp giảm khủng hoảng, bảo đảm việc làm cho người lao động.
Thành lập quỹ tiết kiệm nhà ở là cần thiết nhưng với phương hướng mà Bộ xây dựng đưa ra thì không có tính khả thi. Nhiều ý kiến cho rằng việc đóng bắt buộc từ là chưa hợp lý chỉ dành cho những người có nhu cầu mua nhà. Mức đề xuất 1-2% tiền lương là quá ít trong đó thiếu vai trò của ngân sách nhà nước thì quỹ khó mà tồn tại được. Việc hoạt động của quỹ là vấn đề đáng quan tâm. Tính minh bạch trong quản lý của Việt Nam còn chưa cao, vấn đề tham những là khó tránh khỏi. Nếu quản lý lỏng lẻo sẽ rất dễ nảy sinh tiêu cực. Không phải ai cũng tin tưởng vào tính hiệu quả của Quỹ. Để đảm bảo Quỹ được quản lý và vận hành đúng mục đích, tránh tiêu cực tham những thì cần phải có cơ chế giám sát chặt chẽ.
Theo ý kiến tác giả thì nên trích 20% trong tổng số tiền lương của những người tự nguyện tham gia vào quỹ tiết kiệm nhà ở, các doanh nghiệp có trách nhiệm nộp 2% lợi nhuận hàng năm, đánh thuế 2% nhà ở đối với những người giàu. Ngân sách thành phố phát triển nhà ở dành 10% cho Quỹ tiết kiệm. Như vậy nhà nước, doanh nghiệp và người dân cùng chung tay xây dựng nhà ở. Việc hoạt động của Quỹ giao cho một cơ quan nhà nước có đủ chức năng quản lý hoặc một cơ quan tư nhân có đủ năng lực tài chính quản lý sử dụng. Công ty này có tài sản, năng lực tài chính đảm bảo xử lý được các rủi ro xảy ra đối với quỹ. Người tham gia được đảm bảo quyền lợi về lợi nhuận tiền vốn, tiền lãi. Mọi quá trình hoạt động của quỹ được tiến hành công khai minh bạch, có
báo cáo định kỳ. Làm tốt quỹ tiết kiệm nhà ở sẽ giải được bài toán thiếu vốn trong xây dựng nhà ở thu nhập thấp.
Quỹ tiết kiệm nhà ở đã được rất nhiều nước trên thế giới áp dụng thành công và mang lại hiệu quả lớn cho xã hội. Có 3 loại hình quỹ tiết kiệm nhà ở đang được thực hiện: Quỹ tiết kiệm đóng, mở, hỗn hợp.
Hệ thống quỹ tiết kiệm dạng “đóng” chỉ huy động tài chính từ một nguồn duy nhất từ các hộ gia đình, cá nhân có nhu cầu vay đề tạo lập nhà mà không cho phép huy động vốn từ các nguồn khác. Trong hơn 60 năm các ngân hàng tiết kiệm nhà ở của Đức đã giải ngân hơn 1.000 tỷ EURO cho các dự án nhà ở. Với khoản tiền này, hơn 13 triệu gia đình có thể xây dựng, cải tạo, nâng cấp nhà ở của mình. Hiện nay, cứ hai gia đình ở Đức thì có một gia đình có hợp đồng tiết kiệm nhà ở, nhờ đó gánh nặng của nhà nước trong việc cung cấp nhà ở cho người dân được giảm bớt. Thêm vào đó cách làm này đã thúc đẩy ngành công nghiệp xây dựng, vốn là đầu tàu của nền kinh tế, góp phần quan trọng tạo nên phép màu kinh tế Đức. Tại nhiều nước khác như Cộng hòa Séc, Trung Quốc, Singapore, Hungary, Rumani, Slovakia… mô hình tiết kiệm nhà ở cũng đã giúp nhiều người có được ngôi nhà của mình.
Hệ thống Quỹ tiết kiệm nhà ở dạng “mở” ngoài việc huy động từ tiền đóng góp tiết kiệm của các hộ gia đình, cá nhân, quỹ huy động vốn từ nhiều nguồn khác nhau trong xã hội. Quỹ còn thực hiện đầu tư tài chính ra bên ngoài như phát hành chứng chỉ quỹ, đầu tư trên thị trường chứng khoán,… Mô hình này có một số nước đang áp dụng như: Mỹ, Anh, Pháp, Slovenia, Tunisia..
Mô hình tiết kiệm nhà ở dạng hỗn hợp ( Kết hợp giữa Quỹ Đầu tư phát triển nhà ở và Quỹ tiết kiệm nhà ở) do nhà nước thành lập và quản lý. Nguồn tài chính từ đóng góp của Chính phủ, nguồn tiết kiệm tạo lập quỹ nhà của người tham gia quỹ, tiền từ bán xổ số, ... Mô hình áp dụng rất thành công tại Hàn Quốc, một số địa phương của Trung Quốc. Tính trong năm 2009, quỹ nhà ở quốc gia Hàn Quốc đã có vốn khoảng
32.1 tỷ USD, trong đó tiền do người tham gia quỹ đóng góp 2.18 tỷ USD, chiếm 6.8% tổng nguồn vốn hình thành từ Quỹ
Tại Việt Nam nên áp dụng quỹ tiết kiệm nhà ở dạng mở và áp dụng các chế tài quản lý nghiêm ngặt đặt dưới sự giám sát của nhân dân thì mô hình này mới có thể thành công được.
3.2.2.4.Đ i mới cơ chế cho va vốn đối với người thu nhập thấp
Chính phủ tạo điều kiện cho người mua nhà vay vốn với lãi suất 5%, thời gian 15 năm như hiện nay đã là ưu ái so với vốn vay ngoài thị trường. Tuy nhiên với người thu nhập thấp thì lãi suất này vẫn là quá cao. Người thu nhập thấp muốn được vay vốn phải đưa ra tài sản thế chấp, chứng minh thu nhập hàng tháng, sau khi đến kỳ hạn thì phải trả nợ đây là cách cho vay tiền đối với người giàu chứ không phải người có thu nhập thấp. Người thu nhập thấp ngoài các khoản chi phí tối thiểu cho gia đình, số tiền còn dư lại hàng tháng là rất ít nên tạo điều kiện cho họ trả được nợ hàng tháng, chứ không thanh toán theo kỳ hạn. Thanh toán tiền từng tháng họ sẽ cố gắng dược vì số tiền không lớn, còn thanh toán theo kỳ hạn số tiền quá lớn họ không có khả năng thanh toán nếu không tự tích lũy được. Vì vậy chúng ta cần có một cơ khác thích hợ hơn đối với đối tượng này.
Người dân sẽ được thế chấp tài sản hình thành từ nguồn vốn vay, ngân hàng phối hợp với cơ quan, đơn vị của người vay khấu trừ tiền vốn vay và lãi theo từng tháng. Ví dụ một gia đình có thu nhập 10 triệu, mua căn nhà 30 m2 với giá 300 triệu, lãi suất 5% năm, mỗi tháng họ chỉ phải trả 3 triệu đồng. Thay vì bỏ một số tiền gần bằng như vậy đi thuê nhà thì việc vay vốn ngân hàng sau 15 năm họ sẽ được sở hữu nhà ở.
Lãi suất ngân hàng với mức 5% như hiện vẫn được cho là cao với người thu nhập thấp việc giảm lãi suất xuống còn 3%/năm là hợp lý. Đây là tiền lấy từ ngân sách quốc gia mà nội thân cũng từ sự đóng góp của nhân dân cho phát triển đất nước. Người dân cần được hưởng thành quả từ sự đóng của mình, đây chỉ là lãi suất thấp chứ nhà nước
không bị thất thoát tiền ngân sách quốc gia vẫn tăng lên hàng năm. Với số tiền 300 triệu lãi suất 3% thì mỗi năm cũng đóng góp cho ngân sách 9 triệu đồng.
Với cơ chế cho vay vốn linh hoạt, lãi suất thấp, số tiền vừa phải người thu nhập thấp rất sẵn lòng tham gia mua nhà. Giải quyết chỗ ở cho người dân là việc làm hết sức cần thiết với mục tiêu an sinh xã hội phát triển thành phố văn minh hiện đại.
3.2.3.Giải pháp giảm giá nhà
Giá bán nhà ở cho người thu nhập thấp được xác định theo công thức Tđ + L + Bt
Gb = --- x K S
Trong đó:
- Gb : là giá bán 1 m2 sử dụng căn hộ (đồng/ m2);
- Tđ : là tổng chi phí đầu tư xây dựng của dự án tại thời điểm bàn giao đưa vào khai thác sử dụng (theo gía trị quyết toán vốn đầu tư được cấp có thẩm quyền phê duyệt) (đồng).
- L : là lợi nhuận của dự án, tối đa là 10% giá trị đầu tư xây dựng công trình (đồng)
- Bt : là chi phí bảo trì công trình cho phần sở hữu chung (đồng)