CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.2. Tổng quan về Nhà ở xã hội
2.2.1 Khái quát chung
Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định như sau:
Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định;
Theo Luật nhà ở: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này
Các đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội được quy định tại Điều 53 của Luật nhà ở bao gồm:
1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.
2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;
c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội được quy định theo Điều 54 của Luật nhà ở là :Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.
2.2.2 Lợi ích của doanh nghiệp tư nhân khi tham gia PPP trong các dự án nhà ở xã hội
Môt điểm sửa đổi đáng chú ý liên quan đến ưu đãi đầu tư trong sử dụng và thuê đất, điều 55 trong Nghị định 15 quy định các nhà đầu tư tham gia dự án PPP sẽ có thể chỉ được giảm tiền sử dụng, thuê đất thay vì đương nhiên được miễn như quy định trong quyết định 71/2010/QĐ-TTg. Tuy nhiên, lợi ích của các nhà đầu tư tư nhân sẽ không vì vậy mà bị giảm sút. Quy định mới này đã đưa thêm nhiều ưu đãi có lợi cho các nhà đầu tư. (Chu Nhường & Đinh Tuấn Minh, 2015)
Theo Điều 34 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về những ưu đãi mà chủ đầu tư được hưởng như sau:
Điều 34. Ưu đãi chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi sau đây:
1. Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt;
2. Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng;
3. Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp;
4. Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có); được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay;
5. Được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội;
6. Được Bộ Xây dựng cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở và các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng; được áp dụng hình thức chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp hoặc mua sắm thiết bị;
7. Đối với doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và các
doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho công nhân ở thì chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Bộ Tài chính có trách nhiệm hướng dẫn theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền quy định chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Việc xây dựng Nhà ở xã hội đã được triển khai từ rất lâu nhưng số lượng nhà ở xã hội hoàn thành và đưa vào sử dụng là rất ít. Như đã đề cập ở chương 1, hiện nay nhà ở dành cho người có thu nhập thấp rất ít trong khi lượng cầu về nhà ở xã hội lại rất cao. Đã có rất nhiều nghị định ra đời với nhiều ưu đãi, với những quy định ngày càng sát sao với thực tế nhưng tại sao thực trạng thiếu nhà ở vẫn tồn tại? Để giải quyết thực trạng này, chính phủ đã đưa ra nghị định quy định áp dụng phương thức PPP cho Nhà ở xã hội.
Liên quan đến các ưu đãi đầu tư, bên cạnh những ưu đãi được quy định trong quyết định 71/2010/QĐ-TTg như trên, nhà đầu tư sẽ được hỗ trợ dịch vụ và đảm bảo đầu tư. Cá nhân, doanh nghiệp dự án được tạo điều kiện thuận lợi để thu đúng, thu đủ giá và phí dịch vụ, các khoản thu; được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ việc thu phí dịch vụ, các khoản thu khác. Quyền sở hữu tài sản cũng được đảm bảo nhất định. Tài sản hợp pháp của nhà đầu tư sẽ không bị quốc hữu hóa hoặc bị tịch thu bằng biện pháp hành chính.
Ngoài ra, thay vì chỉ định cơ quan bảo lãnh như quy định tại Quyết định 71/2010/QĐ-TTg Chính phủ sẽ đứng ra bảo lãnh đầu tư đối với các dự án PPP lớn. Điều này có nghĩa là nếu cơ quan Nhà nước ký hợp đồng PPP không thực hiện đầy đủ cam kết thì các nhà đầu tư có thể yêu cầu bản thân Chính phủ thực hiện thay nghĩa vụ. Sự bảo lãnh này an toàn hơn so với các cơ quan được ủy quyền khác.