2.2.1 Khái quát chung
Theo Điều 3 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP, pháp luật quy định như sau:
Nhà ở xã hội là nhà ở do Nhà nước hoặc tổ chức, cá nhân thuộc các thành phần kinh tế đầu tư xây dựng cho các đối tượng quy định tại Điều 53, Điều 54 của Luật Nhà ở và quy định tại Nghị định này mua, thuê hoặc thuê mua theo cơ chế do Nhà nước quy định;
Theo Luật nhà ở: Nhà ở xã hội là nhà ở có sự hỗ trợ của Nhà nước cho các đối tượng được hưởng chính sách hỗ trợ về nhà ở theo quy định của Luật này
Các đối tượng và điều kiện được thuê nhà ở xã hội được quy định tại Điều 53 của Luật nhà ở bao gồm:
1. Đối tượng được thuê nhà ở xã hội là cán bộ, công chức, viên chức, sĩ quan, quân nhân chuyên nghiệp thuộc lực lượng vũ trang nhân dân, công nhân làm việc tại các khu kinh tế, khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao và các đối tượng khác theo quy định của Chính phủ.
2. Người được quy định tại khoản 1 Điều này có thu nhập thấp và thuộc một trong các trường hợp sau đây thì được thuê nhà ở xã hội:
a) Chưa có nhà ở thuộc sở hữu của mình và chưa được thuê hoặc mua nhà ở thuộc sở hữu nhà nước;
b) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng diện tích bình quân trong hộ gia đình dưới 5m2 sàn/người;
c) Có nhà ở thuộc sở hữu của mình nhưng là nhà ở tạm, hư hỏng hoặc dột nát. Các đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội được quy định theo Điều 54 của Luật nhà ở là :Đối tượng và điều kiện được thuê mua nhà ở xã hội là những trường hợp quy định tại Điều 53 của Luật này. Người được thuê mua nhà ở xã hội phải thanh toán lần đầu 20% giá trị của nhà ở thuê mua.
2.2.2 Lợi ích của doanh nghiệp tư nhân khi tham gia PPP trong các dự án nhà ở xã hội
Môt điểm sửa đổi đáng chú ý liên quan đến ưu đãi đầu tư trong sử dụng và thuê đất, điều 55 trong Nghị định 15 quy định các nhà đầu tư tham gia dự án PPP sẽ có thể chỉ được giảm tiền sử dụng, thuê đất thay vì đương nhiên được miễn như quy định trong quyết định 71/2010/QĐ-TTg. Tuy nhiên, lợi ích của các nhà đầu tư tư nhân sẽ không vì vậy mà bị giảm sút. Quy định mới này đã đưa thêm nhiều ưu đãi có lợi cho các nhà đầu tư. (Chu Nhường & Đinh Tuấn Minh, 2015)
Theo Điều 34 của Nghị định 71/2010/NĐ-CP quy định về những ưu đãi mà chủ đầu tư được hưởng như sau:
Điều 34. Ưu đãi chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội
Chủ đầu tư dự án phát triển nhà ở xã hội được xây dựng bằng nguồn vốn không phải từ ngân sách nhà nước được hưởng các ưu đãi sau đây:
1. Được miễn tiền sử dụng đất, tiền thuê đất đối với diện tích đất trong phạm vi dự án xây dựng nhà ở xã hội đã được phê duyệt;
2. Được áp dụng thuế suất ưu đãi thuế giá trị gia tăng theo quy định của pháp luật về thuế giá trị gia tăng;
3. Được miễn, giảm và hưởng các ưu đãi về thuế suất thuế thu nhập doanh nghiệp theo quy định của pháp luật về thuế thu nhập doanh nghiệp;
4. Được hỗ trợ tín dụng đầu tư từ các nguồn: vay vốn tín dụng ưu đãi hoặc bù lãi suất theo quy định; vay từ Quỹ phát triển nhà ở hoặc Quỹ tiết kiệm nhà ở (nếu có); được Ủy ban nhân dân cấp tỉnh xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ lãi vay;
5. Được xem xét hỗ trợ một phần hoặc toàn bộ kinh phí đầu tư xây dựng hạ tầng kỹ thuật trong phạm vi dự án phát triển nhà ở xã hội;
6. Được Bộ Xây dựng cung cấp miễn phí thiết kế mẫu, thiết kế điển hình về nhà ở và các tiến bộ khoa học kỹ thuật về thi công, xây lắp nhằm giảm giá thành xây dựng; được áp dụng hình thức chỉ định thầu đối với các hợp đồng tư vấn, thi công xây lắp hoặc mua sắm thiết bị;
7. Đối với doanh nghiệp tự đầu tư xây dựng nhà ở cho công nhân khu công nghiệp nhưng không thu tiền thuê nhà hoặc thu tiền thuê với giá thuê không vượt quá mức giá cho thuê nhà ở xã hội do Ủy ban nhân dân cấp tỉnh ban hành và các
doanh nghiệp thuê nhà để bố trí cho công nhân ở thì chi phí xây dựng nhà ở hoặc chi phí tiền thuê nhà ở được tính là chi phí hợp lý trong giá thành sản xuất khi tính thuế thu nhập doanh nghiệp.
Bộ Tài chính có trách nhiệm hướng dẫn theo thẩm quyền hoặc trình cơ quan có thẩm quyền quy định chế độ miễn, giảm thuế giá trị gia tăng, thuế thu nhập doanh nghiệp quy định tại khoản 2 và khoản 3 Điều này.
Việc xây dựng Nhà ở xã hội đã được triển khai từ rất lâu nhưng số lượng nhà ở xã hội hoàn thành và đưa vào sử dụng là rất ít. Như đã đề cập ở chương 1, hiện nay nhà ở dành cho người có thu nhập thấp rất ít trong khi lượng cầu về nhà ở xã hội lại rất cao. Đã có rất nhiều nghị định ra đời với nhiều ưu đãi, với những quy định ngày càng sát sao với thực tế nhưng tại sao thực trạng thiếu nhà ở vẫn tồn tại? Để giải quyết thực trạng này, chính phủ đã đưa ra nghị định quy định áp dụng phương thức PPP cho Nhà ở xã hội.
Liên quan đến các ưu đãi đầu tư, bên cạnh những ưu đãi được quy định trong quyết định 71/2010/QĐ-TTg như trên, nhà đầu tư sẽ được hỗ trợ dịch vụ và đảm bảo đầu tư. Cá nhân, doanh nghiệp dự án được tạo điều kiện thuận lợi để thu đúng, thu đủ giá và phí dịch vụ, các khoản thu; được cơ quan nhà nước có thẩm quyền hỗ trợ việc thu phí dịch vụ, các khoản thu khác. Quyền sở hữu tài sản cũng được đảm bảo nhất định. Tài sản hợp pháp của nhà đầu tư sẽ không bị quốc hữu hóa hoặc bị tịch thu bằng biện pháp hành chính.
Ngoài ra, thay vì chỉ định cơ quan bảo lãnh như quy định tại Quyết định 71/2010/QĐ-TTg Chính phủ sẽ đứng ra bảo lãnh đầu tư đối với các dự án PPP lớn. Điều này có nghĩa là nếu cơ quan Nhà nước ký hợp đồng PPP không thực hiện đầy đủ cam kết thì các nhà đầu tư có thể yêu cầu bản thân Chính phủ thực hiện thay nghĩa vụ. Sự bảo lãnh này an toàn hơn so với các cơ quan được ủy quyền khác.
2.3 Tổng quan các lý thuyết về mức độ sẵn sàng của các doanh nghiệp
Sẵn sàng là một tính từ thường được dùng để mô tả trạng thái của một cá nhân, một tổ chức. Nó hàm ý rằng cá nhân, hoặc tổ chức đã có đủ các điều kiện để bắt đầu một hành động nào đó.
Đầu tư là hoạt động sử dụng các nguồn lực tài chính nguồn lực về vật chất và trí tuệ để sản xuất và kinh doanh trong một thời gian tương đối dài nhằm thu về lợi nhuận và lợi ích kinh tế xã hội.
Sẵn sàng đầu tư là một cá nhân, tổ chức đã có đủ điều kiện để tham gia đầu tư vào một hoạt động cụ thể nhằm đạt được mục tiêu nhất đinh. Ở nghiên cứu này, tác giả tìm hiểu về sự sẵn sàng đầu tư của các doanh nghiệp tham gia đầu tư vào lĩnh vực nhà ở xã hội theo hình thức PPP.
Có sáu khái niệm được sử dụng trong nghiên cứu này để đo lường mức độ sẵn lòng đầu tư vào các dự án Nhà ở xã hội theo hình thức PPP tại Thành phố Hồ Chí Minh bao gồm: (1) lợi nhuận đầu tư, (2) Tìm kiếm đối tác, (3) Môi trường pháp lý, (4) Kinh tế vĩ mô, (5) Năng lực các bên tham gia và (6) Chia sẻ rủi ro. Sáu khái niệm trên đều là khái niệm đơn hướng. Thông qua thảo luận nhóm, kết quả kỳ vọng rằng sáu khái niệm này là sáu biến độc lập, có tác động với sự sẵn lòng đầu tư của doanh nghiệp theo chiều dương. Nội dung các khái niệm này được trình bày cụ thể ở mục 3.2- Mô hình nghiên cứu đề xuất.
2.4. Tổng quan các nghiên cứu trước 2.4.1. Tổng quan các nghiên cứu về PPP 2.4.1. Tổng quan các nghiên cứu về PPP
Theo nghiên cứu của Huỳnh Thị Thúy Giang (2012) kết luận: Từ kết quả các nghiên cứu ở các nước phát triển và đang phát triển cho thấy không có sự khác biệt về những yếu tố tạo nên sự thành công của PPP, cụ thể: khung pháp lý đầy đủ và minh bạch; lựa chọn đối tác có năng lực; tối đa hóa lợi ích cho các đối tác, ổn định môi trường vĩ mô và phân bổ rủi ro hiệu quả. Ngoài ra, cần đảm bảo cả nhà nước và tư nhân hoàn toàn dồn hết tâm sức vào việc cung cấp dịch vụ tuỳ theo năng lực đặc biệt của mỗi bên, thực hiện nghiêm túc các thỏa thuận hợp tác, nếu không mọi nỗ lực cho PPP sẽ thất bại.
Có sự khác biệt về mức độ tác động giữa các yếu tố đến thành công của PPP tuỳ thuộc đặc thù kinh tế, chính trị, xã hội của mỗi nước;
Kinh nghiệm triển khai thu hút PPP của một số nước trên thế giới (Anh, Mỹ, Ấn Độ, Hà Lan, Trung Quốc, Hàn Quốc và Malaysia) cho thấy, những yếu tố ảnh
hưởng đến thu hút PPP bao gồm: (i) Vai trò và trách nhiệm của chính phủ; (ii) Lựa chọn đối tác tư nhân phù hợp; (iii) Nhận dạng và phân bổ rủi ro hợp lý; (iv) Cấu trúc tài chính hợp lý cho PPP; (v) Thực hiện phân tích chi phí lợi ích để đánh giá dự án. (Phan Thị Bích Nguyệt & Phạm Dương Phương Thảo, 2014)
Tác giả Bùi Xuân Chung cũng nghiên cứu về PPP nhưng ở một gốc độ khác với các tác giả được nhắc đến ở phần trên. Tác giả Bùi Xuân Trung đưa ra mô hình đo lường mức độ sẵn sàng trong cung cấp dịch vụ công ngành Thông tin- Truyền thông bằng phương pháp phân tích yếu tố khám phá. Các yếu tố tác động đến mức độ sẵn sàng trong xã hội hóa cung cấp dịch vụ công trông mô hình nghiên cứu bao gồm: môi trường kinh tế vĩ mô, môi trường kinh doanh, môi trường tài chính, môi trường pháp lý, quy định pháp lý, chính sách khung PPPs, năng lực thực hiện PPP, Quá trình PPP: tuyển chọn dự án và hợp đồng,quá trình PPP: sau tuyển chọn, nhận thức xã hội.
Theo tác giả Bùi Viết Sang (2012), các yếu tố ảnh hưởng đến sự thành công của một dự án hợp tác công tư trong lĩnh vực cơ sở hạ tầng bao gồm các yếu tố ngoại sinh và các yếu tố nội sinh. Các yếu tố ngoại sinh bao gồm: Môi trường pháp lý, môi trường kinh tế xã hội. Các yếu tố nội sinh bào gồm: Đánh giá nhu cầu thị trường, chất lượng nhà đầu tư, tính chặt chẽ của hợp đồng hợp tác công tư, quá trình quản lý, giám sát hỗ trợ nhà đầu tư của khu vực nhà nước.
Có thể nhận ra rằng ở mỗi gốc nhìn khác nhau, các tác giả có các hướng nghiên cứu khác nhau và đưa ra các biến tác động khác nhau. Nhưng nhìn chung, các yếu tố tác động tới sự thành công của mô hình PPP được đưa có thể phân thành 3 nhóm chính, đó là: Nhóm môi trường bên ngoài, nhóm môi trường bên trong, và nhóm đặc thù của dự án. Và đây cũng là cách để tác giả đưa ra mô hình cho luận văn này. Tác giả dựa vào môi trường bên trong 2 biến: (1) Lợi nhuận đầu tư, (2) Tìm được đối tác tin cậy. Từ môi trường bên ngoài có 2 biến: (3) Môi trường pháp lý, (4) Kinh tế vĩ mô ổn định. Căn cứ vào đặc thù dự án PPP và lĩnh vực đầu tư là nhà ở xã hội, tác giả chọn 2 biến: (5) Năng lực các bên tham gia dự án, (6) Chia sẽ rủi ro phù hợp.
Trên thế giới đã có nhiều quốc gia áp dụng hình thức PPP vào xây dựng và phát triển Nhà ở xã hội như Anh, Trung Quốc, Ukraina… Trong đó mô hình quan hệ đối tác công-tư trong xây dựng nhà ở của Ukraina được thực hiện theo trình tự như sau:
Hình 2.1 - Mô hình quan hệ đối tác công-tư trong xây dựng nhà ở ở Ukraina
(Nguồn: Kết quả nghiên cứu của Elena Balabenko)
Ở Ukraina, có một quy định giống với nghị định PPP ở Việt Nam, đó là nguyên vật liệu sử dụng trong dự án nhà ở xã hội theo PPP phải mua ở trong nước, nếu trong nước không có thì mới được nhập khẩu ở nước ngoài. Chi phí để xây dựng nhà ở xã hội ở Ukraina cũng được tính chặt chẽ, phù hợp với đối tượng được mua và thuê mua nhà ở xã hội. Việt Nam có thể xem đây là một mô hình để tham khảo.
Một nghiên cứu về nhà ở xã hội mà tác giả muốn đề cập đến trong bài luận văn này là “Nghiên cứu các giải pháp công nghệ nhằm tạo lập mô hình phát triển nhà ở xã hội” do Phạm Đình Tuyển, Lê Lan Hương & cộng sự cùng nghiên cứu. Bài
Công ty về kiểm soát tài
sản Chính
quyền địa phương
Các nhà đầu tư tư nhân
Các tổ chức tài chính
Lựa chọn sau khi đấu thầu
Hợp đồng tín dụng Góp vốn Cổ tức thanh toán Cho vay Trả nợ tín dụng Chính quyền địa phương
Thanh toán mua hàng Hợp đồng mua bán Người mua Phát triển các tài liệu thiết kế và hợp đồng xây dựng Thanh toán cho các dịch vụ Công ty xây dựng Độc quyền Độc quyền của chính quyền địa phương
sau khi mua hàng Đối tượng quan hệ
đối tác công -tư
Độc quyền sau khi mua hàng
Thanh toán mua hàng Hợp đồng mua
nghiên cứu chỉ ra rằng: “ Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Đó là điều đã được ghi tại Mục 1, Điều 22, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đề tài đã chỉ ra thực trạng nhà ở xã hội ở Việt Nam, Bộ Xây dựng và các địa phương thực hiện Chương trình nhà ở xã hội chủ yếu thông qua các doanh nghiệp. Mô hình phát triển nhà ở xã hội của các doanh nghiệp hiện nay được xây dựng trên nguyên tắc được Nhà nước hỗ trợ ( tiền sử dụng đất, thuế...) để giảm giá thành xây dựng. Nhà nước có chính sách để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư và hỗ trợ người mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường bằng các phương pháp như hỗ trợ tiền sử dụng đất, hỗ trợ thuế VAT đầu ra, hỗ trợ vay tín dụng với lãi suất thấp… Bên cạnh đó, đề tài đã đưa ra kết luận và kiến nghị: Việc hạ giá thành xây dựng nhà ở mà vẫn đảm bảo chất lượng xây dựng còn thực hiện được qua việc nghiên cứu, ứng dụng các công nghệ tiên tiến phù hợp theo nguyên tắc công nghiệp hóa xây dựng. Đây là các công nghệ có tính liên ngành, liên quan từ các lĩnh vực quy hoạch xây dựng, thiết kế kiến trúc, tính toán kết cấu, thi công xây dựng, sử dụng vật liệu xây dựng và trang thiết bị ngôi nhà, đến các lĩnh vực môi trường, tiết kiệm năng lượng, quản lý vận hành...Đây cũng chính là cơ sở cho doanh nghiệp tạo lập được các mô hình nhà ở xã hội có thể sinh lợi nhuận và chủ động trong việc khai thác cơ chế hỗ trợ của Nhà nước. Qua đó thu hút được ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia thực hiện Chương trình nhà ở xã hội. Làm nhà ở xã hội phải bao gồm cả người dân. Nhà nước cần tạo điều kiện cho người dân và tổ chức cộng đồng của họ tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch.
Đề tài này gồm 3 nội dung chính là: (1) Đánh giá tổng quan các vấn đề có liên quan đến phát triển nhà ở xã hội trong nước và trên thế giới; (2)Nhận diện các mô hình nhà ở xã hội Việt Nam hiện nay và các mô hình dự kiến phát triển; (3) Nghiên cứu các giải pháp công nghệ (công nghệ mang tính chiến lược, công nghệ quản lý và công nghệ kỹ thuật) có liên quan đến các mô hình nhà ở xã hội... Và mô hình phát triển nhà ở xã hội được Phạm Đình Tuyển & cộng sự nêu rõ ở hình 2.2. Tác giả đồng tình với quan điểm “Nhà ở xã hội tuy thuộc dự án bất động sản, song đây