CHƯƠNG 2 : CƠ SỞ LÝ THUYẾT
2.4. Tổng quan các nghiên cứu trước
2.4.2. Tổng quan các nghiên cứu về Nhà ở xã hội
Trên thế giới đã có nhiều quốc gia áp dụng hình thức PPP vào xây dựng và phát triển Nhà ở xã hội như Anh, Trung Quốc, Ukraina… Trong đó mô hình quan hệ đối tác công-tư trong xây dựng nhà ở của Ukraina được thực hiện theo trình tự như sau:
Hình 2.1 - Mô hình quan hệ đối tác công-tư trong xây dựng nhà ở ở Ukraina
(Nguồn: Kết quả nghiên cứu của Elena Balabenko)
Ở Ukraina, có một quy định giống với nghị định PPP ở Việt Nam, đó là nguyên vật liệu sử dụng trong dự án nhà ở xã hội theo PPP phải mua ở trong nước, nếu trong nước không có thì mới được nhập khẩu ở nước ngoài. Chi phí để xây dựng nhà ở xã hội ở Ukraina cũng được tính chặt chẽ, phù hợp với đối tượng được mua và thuê mua nhà ở xã hội. Việt Nam có thể xem đây là một mô hình để tham khảo.
Một nghiên cứu về nhà ở xã hội mà tác giả muốn đề cập đến trong bài luận văn này là “Nghiên cứu các giải pháp công nghệ nhằm tạo lập mô hình phát triển nhà ở xã hội” do Phạm Đình Tuyển, Lê Lan Hương & cộng sự cùng nghiên cứu. Bài
Công ty về kiểm soát tài
sản Chính
quyền địa phương
Các nhà đầu tư tư nhân
Các tổ chức tài chính
Lựa chọn sau khi đấu thầu
Hợp đồng tín dụng Góp vốn Cổ tức thanh toán Cho vay Trả nợ tín dụng Chính quyền địa phương
Thanh toán mua hàng Hợp đồng mua bán Người mua Phát triển các tài liệu thiết kế và hợp đồng xây dựng Thanh toán cho các dịch vụ Công ty xây dựng Độc quyền Độc quyền của chính quyền địa phương
sau khi mua hàng Đối tượng quan hệ
đối tác công -tư
Độc quyền sau khi mua hàng
Thanh toán mua hàng Hợp đồng mua
nghiên cứu chỉ ra rằng: “ Công dân có quyền có nơi ở hợp pháp”. Đó là điều đã được ghi tại Mục 1, Điều 22, Hiến pháp nước Cộng hòa xã hội chủ nghĩa Việt Nam. Đề tài đã chỉ ra thực trạng nhà ở xã hội ở Việt Nam, Bộ Xây dựng và các địa phương thực hiện Chương trình nhà ở xã hội chủ yếu thông qua các doanh nghiệp. Mô hình phát triển nhà ở xã hội của các doanh nghiệp hiện nay được xây dựng trên nguyên tắc được Nhà nước hỗ trợ ( tiền sử dụng đất, thuế...) để giảm giá thành xây dựng. Nhà nước có chính sách để khuyến khích các doanh nghiệp đầu tư và hỗ trợ người mua nhà với giá thấp hơn giá thị trường bằng các phương pháp như hỗ trợ tiền sử dụng đất, hỗ trợ thuế VAT đầu ra, hỗ trợ vay tín dụng với lãi suất thấp… Bên cạnh đó, đề tài đã đưa ra kết luận và kiến nghị: Việc hạ giá thành xây dựng nhà ở mà vẫn đảm bảo chất lượng xây dựng còn thực hiện được qua việc nghiên cứu, ứng dụng các công nghệ tiên tiến phù hợp theo nguyên tắc công nghiệp hóa xây dựng. Đây là các công nghệ có tính liên ngành, liên quan từ các lĩnh vực quy hoạch xây dựng, thiết kế kiến trúc, tính toán kết cấu, thi công xây dựng, sử dụng vật liệu xây dựng và trang thiết bị ngôi nhà, đến các lĩnh vực môi trường, tiết kiệm năng lượng, quản lý vận hành...Đây cũng chính là cơ sở cho doanh nghiệp tạo lập được các mô hình nhà ở xã hội có thể sinh lợi nhuận và chủ động trong việc khai thác cơ chế hỗ trợ của Nhà nước. Qua đó thu hút được ngày càng nhiều doanh nghiệp tham gia thực hiện Chương trình nhà ở xã hội. Làm nhà ở xã hội phải bao gồm cả người dân. Nhà nước cần tạo điều kiện cho người dân và tổ chức cộng đồng của họ tự xây dựng nhà ở theo quy hoạch.
Đề tài này gồm 3 nội dung chính là: (1) Đánh giá tổng quan các vấn đề có liên quan đến phát triển nhà ở xã hội trong nước và trên thế giới; (2)Nhận diện các mô hình nhà ở xã hội Việt Nam hiện nay và các mô hình dự kiến phát triển; (3) Nghiên cứu các giải pháp công nghệ (công nghệ mang tính chiến lược, công nghệ quản lý và công nghệ kỹ thuật) có liên quan đến các mô hình nhà ở xã hội... Và mô hình phát triển nhà ở xã hội được Phạm Đình Tuyển & cộng sự nêu rõ ở hình 2.2. Tác giả đồng tình với quan điểm “Nhà ở xã hội tuy thuộc dự án bất động sản, song đây là dự án đặc biệt; vì vậy các tổ chức, trước hết là các tổ chức khoa học – công nghệ,
Hình 2.2: Mô hình nhà ở xã hội theo Phạm Đình Tuyển và cộng sự (2014)
doanh nghiệp, cộng đồng tham gia các dự án nhà ở xã hội không chỉ quan tâm về lợi ích kinh tế mà cùng chung vai gánh trách nhiệm này với xã hội” của Phạm Đình Tuyển
Một nghiên cứu cần nói đến đó là nghiên cứu của Lê Thị Lương (2015). Qua việc thẩm định hiệu quả kinh tế và khả năng chi trả của người có thu nhập thấp, Lê Thị Lương đã đưa ra những con số khẳng định rằng giá bán và giá cho thuê của nhà ở xã hội còn quá cao so với khả năng chi trả của đối tượng được mua nhà ở xã hội (đối tượng được mua nhà ở xã hội được trình bày ở mục 2.2). Đây là kế quả trùng khớp với các cuộc hội thảo về nhà ở xã hội hiện nay. Phía chủ đầu tư thì không đầu tư vì lợi nhuận thấp, mà đối tượng được nhà nước ưu tiên vẫn không đủ tiền chi trả? Đây vẫn là một câu hỏi chưa có đáp án. Một thực tế hiện nay về giá nhà ở xã hội không thấp hơn so với nhà ở thương mại là bao nhiêu. Nhưng để mua nhà ở xã hội thì thủ tục lại rườm rà hơn mua nhà ở thương mại rất nhiều (phải chứng thực bản thân thuộc đối tượng mua nhà ở xã hội).
Tóm lại, các nghiên cứu về nhà ở xã hội đều nói đến sự chênh lệch quá lớn giữa cung và cầu, đòi hỏi những chính sách cụ thể để có thể giải quyết tình trạng này.