4.3.1.1. Khái quát về tác động của đô thị hóa đến quản lý đất đai
Kết quả xử lý số liệu điều tra cho thấy, có 15 nội dung chịu tác động của quá trình đô thị hóa thì quản lý tài chính về đất đai và giá đất chịu tác động lớn nhất của quá trình đô thị hóa với điểm đánh giá cao nhất 912 điểm, tiếp theo là giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong quản lý và sử
dụng đất đai; đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất; với điểm đánh giá tương ứng 908, 869 và chiu tác động của quá trình đô thị hóa điểm thấp nhất là quản lý các hoạt động dịch vụ về đất đai 141 điểm (bảng 4.3).
Bảng 4.3. Kết quả đánh giá tác động của đô thị hóa đến các nội dung quản lý nhà nước về đất đai tại thành phố Vinh
Nội dung quản lý nhà nước về đất đai Tổng điểm
Mức độ tác động
Quản lý tài chính về đất đai và giá đất 912 1 Giải quyết tranh chấp về đất đai; giải quyết khiếu nại, tố cáo trong
quản lý và sử dụng đất đai
908 2
Đăng ký đất đai, lập và quản lý hồ sơ địa chính, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất
869 3
Quản lý việc bồi thường, hỗ trợ, tái định cư khi thu hồi đất 796 4 Quản lý việc giao đất, cho thuê đất, thu hồi đất, chuyển mục đích
sử dụng đất
741 5
Thanh tra, kiểm tra, giám sát, theo dõi, đánh giá việc chấp hành quy định của pháp luật về đất đai và xử lý vi phạm pháp luật về đất đai
652 6
Quản lý quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất 643 7 Ban hành văn bản quy phạm pháp luật về quản lý, sử dụng đất đai
và tổ chức thực hiện văn bản đó
546 8
Quản lý, giám sát việc thực hiện quyền và nghĩa vụ của người sử dụng đất.
528 9
Phổ biến, giáo dục pháp luật về đất đai 380 10 Xây dựng hệ thống thông tin đất đai 247 12 Xác định địa giới hành chính, lập và quản lý hồ sơ địa giới hành
chính, lập bản đồ hành chính
256 11
Khảo sát, đo đạc, lập bản đồ địa chính, bản đồ hiện trạng sử dụng đất và bản đồ quy hoạch sử dụng đất; điều tra, đánh giá tài nguyên đất; điều tra xây dựng giá đất
226 13
Thống kê, kiểm kê đất đai 195 14 Quản lý hoạt động dịch vụ về đất đai 141 15
Kết quả xử lý số liệu điều tra cho thấy có 5 nôi dung quản lý nhà nước về đất đai chịu tác động lớn nhất là giá đất 274 điểm; giải quyết khiếu nại về đất đai 248 điểm; giải quyết các tranh chấp về đất đai 190 điểm; quản lý tài chính về đất đai 182 điểm; giải quyết tố cáo liên quan tới đất đai 111 điểm (bảng 4.4).
Bảng 4.4. Kết quả xác định mức độ tác động của đô thị hóa đến 5 nội dung quản lý cụ thể
Nội dung chi tiết quản lý đất đai Tổng điểm Mức độ tác động
Giá đất 274 1
Giải quyết các khiếu nại về đất đai 248 2 Giải quyết các tranh chấp về đất đai 190 3 Quản lý tài chính đất đai 182 4 Giải quyết các tố cáo về đất đai 111 5
Giá đất chịu tác động lớn nhất vì trong quá trình đô thị hóa nhu cầu sử dụng đất tăng, giao dịch quyền sử dụng đất cũng tăng và các giao dịch này đều liên quan đến tài chính về đất đai và giá đất. Đặc biệt giá đất là cơ sở để tính tiền sử dụng đất, tiền thuê đất, các khoản phí, lệ phí hay thuế liên quan đến đất đai...
Xác định giá đất khi tính tiền bồi thường về đất là vấn đề phức tạp nhất, khó khăn nhất và tác động đến tiến độ thực hiện bồi thường giải phóng mặt bằng. Bên cạnh đó, do tốc độ đô thị hóa tăng nên nhu cầu sử dụng đất tăng là cho giá trị quyền sử dụng đất tăng nên thường nảy sinh các tranh chấp về quyền sử dụng đất giữa những người có chung quyền sử dụng đất hay giữa những người có quyền sử dụng đất liền kề nhau hay khiếu nại, khiếu kiện các quyết định hành chính liên quan đến đất đai, cùng với quá trình đô thị hóa luôn gắn với thu hồi đất và tác động trực tiếp quyền và lợi ích của người sử dụng đất nên khiếu nại, khiếu kiện tăng.
4.3.1.2. Đánh giá tác động của quá trình đô thị hóa đến giá đất ở
a. Tác động của quá trình đô thị hóa đến giá đất ở
Trong giai đoạn 2008-2019, giá đất ở quy định trong bảng giá đất tại thành phố Vinh do UBND tỉnh Nghệ An ban hành tăng rõ rệt (bảng 4.5 . Giá đất ở thấp nhất tăng 3,75 lần, còn giá đất ở cao nhất tăng 2,0 lần. Ngược lại, tỷ số giữa giá cao nhất và thấp nhất lại giảm gần 2 lần trong giai đoạn 2008-2019 do giá đất ở thấp nhất tăng nhanh hơn giá đất ở cao nhất dưới tác động đầu tư nâng cấp cơ sở hạ tầng kỹ thuật và xã hội trong quá trình đô thị hóa của thành phố.
Bảng 4.5. Biến động giá đất ở quy định tại thành phố Vinh giai đoạn 2008-2019 Năm Giá đất ở thấp nhất (đ/m2 ) Tỷ số giá đất ở thấp nhất năm 2019/2008 Giá đất ở cao nhất (tr.đ/m2 ) Tỷ số giá đất ở cao nhất năm 2019/2008 Tỷ số giữa giá đất ở cao nhất và thấp nhất 2008 160.000 3,75 25.000.000 2,0 156,25 2019 600.000 50.000.000 83,33 Nguồn: UBND tỉnh Nghệ An (2007, 2014) Về cơ bản giá đất ở được xây dựng đã đảm bảo sự khác biệt giữa các đường phố có thuận lợi cho việc kinh doanh, gần khu trung tâm, các công trình công cộng,… có giá cao hơn các đường phố ở khu vực xa trung tâm và không thuận lợi cho việc kinh doanh, buôn bán, sinh hoạt của nhân dân (ở khu vực trung tâm và khu vực ven đô, mức độ chênh lệch giá đất quy định giữa giá cao nhất và thấp nhất là 18,5 lần, chênh lệch bình quân giá đất trên thị trường là 8,5 lần, chênh lệch về giá đất cao nhất và thấp nhất trên thị trường là 35,5 lần .
Giá đất ở trên cùng một tuyến phố ở vị trí thuận lợi cho việc kinh doanh buôn bán sẽ cao hơn ở những vị trí ít thuận lợi hơn. Nhìn chung, giá đất ở quy định thấp hơn so với giá đất ở trên thị trường (mức độ chênh lệch dao động từ 1,6 đến 2,6 lần , mức độ chênh lệch giá cũng giảm dần theo khu vực và loại đường phố.
Có thể nói rằng việc định giá đất hàng năm vẫn còn mang nặng tính hình thức mà không sát với thực tế, bởi lẽ từ khi thu thập số liệu để xây dựng bảng giá đất cho đến khi ban hành, giá chuyển nhượng thực tế trên thị trường đã biến động rất nhiều. Ngoài ra, còn có cả yếu tố khác như: cơ sở hạ tầng, yếu tố cá biệt thửa đất, đầu cơ đất đai, chính sách, thông tin thị trường,...
Chênh lệch giá đất ở trên thị trường và giá đất ở quy định trên địa bàn thành phố Vinh có thể xét đến một số nguyên nhân như: Công tác định giá đất chưa quan tâm đến các những yếu tố cá biệt của thửa đất như diện tích, hình dạng, bề rộng mặt tiền, chất lượng môi trường... Bên cạnh đó, Nhà nước cũng chưa xây được hệ thống theo dõi, quản lý giá đất thị trường để làm cơ sở định giá đất. Ngoài ra, yếu tố đầu cơ đã chi phối thị trường đất đai đã tạo nên những biến động cực đoan về giá, đẩy giá đất trên thị trường ở mức rất cao.
b. Mức độ tác động của quá trình đô thị hóa đến giá đất ở
Để xác định được mức độ tác động của đô thị hóa đến giá đất, thông qua phiếu điều tra (phụ lục 3, phụ lục 4) bao gồm thông tin cá nhân về người trả lời điều tra và các yếu tố giả định tác động đến giá đất ở để người trả lời đánh giá tác động hay không tác động và phần bổ sung các yếu tố tác động khác chưa có trong phiếu điều tra. Ngoài ra, trong phiếu có phần để người trả lời ghi các ý kiến về tác động của các yếu tố đến giá đất ở, các yếu tố giả định tác động đến giá đất ở được lựa chọn từ các công trình nghiên cứu đã được công bố liên quan và bổ sung theo đánh giá của tác giả. Các yếu tố được chọn để đánh giá mức độ tác động đến giá đất ở là các yếu tố có tỷ lệ đánh giá tác động trên 50% tổng số người đánh giá.
Kết quả điều tra (bảng 4.6) cho thấy, có 31 yếu tố tác động đến giá đất ở và được phân thành 09 nhóm yếu tố (đô thị hóa, vị trí thửa đất, kinh tế, xã hội, hạ tầng, môi trường, cá biệt, pháp lý, cung cầu quyền sử dụng đất theo đặc tính của yếu tố.
Bảng 4.6. Các nhóm yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh
Nhóm yếu tố Nhóm yếu tố
1. Đô thị hóa (DT) Hệ thống thông tin, liên lạc (HT3) Tỷ lệ đô thị hóa (DT1) Hệ thống cơ sở gáo dục, y tế (HT4) Tốc độ đô thị hóa (DT2) Hệ thống cơ sở văn hóa, TDTT (HT5 2. Vị trí thửa đất (VT) 6. Môi trường (MT)
Khoảng cách đến trung tâm (VT1) Khói bụi (MT1) Khoảng cách đến trường học (VT2) Tiếng ồn (MT2) Khoảng cách đến chợ/siêu thị (VT3) Xử lý rác (MT3) Khoảng cách đến cơ sở y tế (VT4) 7. Cá biệt (CB) 3. Kinh tế (KT) Hình dáng (CB1) Thu nhập hàng năm của người dân KT1) Diện tích (CB2)
Lãi suất tiền vay (KT2) Chiều rộng mặt tiền (CB3) Chính sách tài chính về đất đai (KT3 Chiều sâu thửa đất (CB4) Khả năng tạo thu nhập của thửa đất (KT4) 8. Pháp lý (PL)
4. Xã hội (XH) Tình trạng pháp lý (PL1)
Dân trí (XH1) Hạn chế về quyền sử dụng đất (PL2) An ninh (XH2) Hạn chế về quy hoạch XD (PL3) Trật tự (XH3) 9. Cung cầu quyền sử dụng đất (CC) 5. Hạ tầng (HT) Cung quyền sử dụng đất (CC1) Hệ thống giao thông (HT1) Cầu quyền sử dụng đất (CC2)
Mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh được thể hiện tại (hình 4.3).
Hình 4.3. Mô hình nghiên cứu các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh
Số lượng mẫu điều tra được xác định dựa theo yêu cầu của phân tích nhân tố khám phá (Exploratory Factor Analysis - EFA) và hồi quy đa biến với ít nhất 5 quan sát cho 1 biến đo lường. Do vậy, với 31 biến đo lường thuộc 09 nhóm yếu tố tác động, số mẫu là 155. Đối với phân tích hồi quy đa biến thì cỡ mẫu tối thiểu cần đạt được là 50 + 8*p (p là số biến - p = 9) (Tabachnick & Fidell, 1996) nên số mẫu điều tra tối thiểu là 122. Để đảm bảo cả yêu cầu về phân tích nhân tố khám phá và phân tích hồi quy đa biến, nghiên cứu điều tra lần 2 tất cả 181 người đã điều tra.
Kết quả đánh giá độ tin cậy của thang đo thông qua hệ số Cronbach’s Alpha đối với 9 nhóm yếu tố cho thấy, hệ số Cronbach’s Alpha dao động trong khoảng từ 0,842-0,894, hệ số tương quan biến tổng lớn hơn 0,3 (bảng 4.7 . Như vậy, thang đo sử dụng cho đánh giá các yếu tố tác động đến giá đất ở có độ tin cậy và phù hợp cho các phân tích tiếp theo.
Bảng 4.7. Kết quả phân tích độ tin cậy của thang đo về các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh
Yếu tố và biến đo lường
Tương quan
biến tổng
Yếu tố và biến đo lường
Tương quan
biến tổng
1. Đô thị hóa (DT- Alpha=0,865) Hệ thống thông tin, liên lạc (HT3) 0,882 Tỷ lệ đô thị hóa (DT1) 0,859 Hệ thống cơ sở gáo dục, y tế (HT4) 0,879 Tốc độ đô thị hóa (DT2) 0,834 Hệ thống cơ sở văn hóa, TDTT (HT5 0,871 2. Vị trí thửa đất (VT- Alpha=0,894) 6. Môi trường (MT-Alpha=0,872)
Khoảng cách đến trung tâm (VT1) 0,883 Khói bụi (MT1) 0,876 Khoảng cách đến trường học (VT2) 0,861 Tiếng ồn (MT2) 0,869 Khoảng cách đến chợ/siêu thị (VT3) 0,859 Xử lý rác (MT3) 0,862 Khoảng cách đến cơ sở y tế (VT4) 0,844 7. Cá biệt (CB- Alpha=0,852)
3. Kinh tế (KT- Alpha=0,842) Hình dáng (CB1) 0,864 Thu nhập của người dân (KT1) 0,852 Diện tích (CB2) 0,853 Lãi suất tiền vay (KT2) 0,837 Chiều rộng mặt tiền (CB3) 0,841 Chính sách tài chính về đất đai (KT3 0,828 Chiều sâu thửa đất (CB4) 0,839 Khả năng tạo thu nhập của thửa đất (KT4) 0,821 8. Pháp lý (PL- Alpha=0,884)
4. Xã hội (XH- Alpha=0,857) Tình trạng pháp lý (PL1) 0,879 Dân trí (XH1) 0,848 Hạn chế về quyền sử dụng đất (PL2) 0,865 An ninh (XH2) 0,821 Hạn chế về quy hoạch xây dựng (PL3) 0,857 Trật tự (XH3) 0,816 9. Cung cầu quyền SDĐ (CC-Alpha=0,873) 5. Hạ tầng (HT- Alpha=0,891) Cung quyền sử dụng đất (CC1) 0,879 Hệ thống giao thông (HT1) 0,895 Cầu quyền sử dụng đất (CC2) 0,867 Hệ thống điện nước 0,890 Dự báo cung cầu quyền sử dụng đất (CC3) 0,853
Kiểm định tính thích hợp của EFA được thực hiện thông qua hệ số thích hợp KMO. Kết quả nghiên cứu đã xác định KMO = 0,846 và thỏa mãn điều
kiện 0,5< KMO <1, nên phân tích nhân tố khám phá là thích hợp với dữ liệu thực tế. Bên cạnh đó, kết quả kiểm định Barlett cho giá trị Sig. bằng 0,00 và nhỏ hơn 0,05 (bảng 4.8 . Điều này chứng tỏ các biến đo lường có tương quan tuyến tính với yếu tố đại diện. Hệ số nhân tố tải của các thành phần lớn hơn 0,60 (bảng 4.9 , nên phân tích EFA có ý nghĩa thực tiễn, các biến độc lập đảm bảo độ chính xác đưa vào mô hình phân tích hồi quy xác định mức độ tác động của các yếu tố đến giá ở.
Bảng 4.8. Kết quả kiểm định KMO và Bartlett’s Test về các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh
Kaiser-Meyer-Olkin Measure of Sampling Adequacy 0,846 Bartlett's Test of Sphericity Approx. Chi-Square 1.896.751
Df 192
Sig. 0,000
Trọng số của ma trận xoay tại bảng 4.9 của tất cả các yếu tố đều có giá trị lớn 0,5, do vậy các biến đưa vào mô hình nghiên cứu các đều đảm bộ tin cậy và phù hợp cho phân tích hồi quy xác định mức độ ảnh hưởng của từng yếu tố đến giá đất tại thành phố Vinh.
Kết quả phân tích hồi quy đa biến tại (bảng 4.10) cho thấy, hệ số Sig. bằng 0,00 nhỏ hơn mức ý nghĩa α = 1% nên mô hình hồi quy có ý nghĩa, các biến độc lập có tác động đến biến phụ thuộc Y. Giá trị R2 hiệu chỉnh bằng 0,812 cho thấy các biến độc lập đưa vào chạy hồi quy tác động đến 81,2% sự thay đổi đổi của biến phụ thuộc (giá đất ở), còn lại 18,8% là do các biến ngoài mô hình và sai số ngẫu nhiên. Bên cạnh đó, hệ số Durbin Watson có giá trị 1,938, nằm trong khoảng từ 1,5 đến 2,5, nên không có hiện tượng tự tương quan chuỗi bậc nhất xảy ra (bảng 4.10). Độ phóng đại phương sai (VIF của tất cả các biến đưa vào mô hình đều nhỏ hơn 2 nên mô hình nghiên cứu không có hiện tượng đa cộng tuyến. Ngoài ra, các biến đưa vào nghiên cứu đều có ý nghĩa thống kê (Sig. bằng 0 và nhỏ hơn 0,05 . Từ hệ số hồi quy chuẩn hóa, xác định được phương trình hồi quy có dạng sau:
Y = 0,697*DT + 0,758*VT + 0,612*KT+ 0,226*XH ++ 0,542*HT+ 0,351*MT + 0,643*CB + 0,897*PL + 0,394*CC - 4,745
Bảng 4.9. Trọng số của ma trận xoay về các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh Biến đo lường Nhóm yếu tố tác động 1 2 3 4 5 6 7 8 9 DT1 0,834 DT2 0,795 VT1 0,843 VT4 0,823 VT3 0,762 VT2 0,689 KT1 0,852 KT3 0,843 KT2 0,796 KT4 0784 XH3 0,875 XH2 0,867 XH1 0,852 HT1 0,877 HT4 0,865 HT2 0,854 HT3 0,831 MT2 0,769 MT3 0,683 CB3 0,798 CB2 0,774 CB1 0,692 PL2 0,774 PL3 0,762 PL1 0,695 CC3 0,793 CC2 0,784 CC1 0,693
tố đưa vào mô hình nghiên cứu có tác động đến giá đất ở (03 yếu tố bị loại do không đáp ứng yêu cầu phân tích . Ba nhóm tác động nhất đến giá đất ở là nhóm yếu tố cung cầu quyền sử dụng đất, nhóm yếu tố vị trí thửa đất, nhóm yếu tố đô thị hóa với tỷ lệ tác động tương ứng 17,23%, 14,86%, 13,66%; tiếp theo là 6 nhóm yếu tố còn lại. Nhóm yếu tố xã hội tác động nhỏ nhất đến giá đất ở với tỷ lệ tác động 4,43% do dân trí, an ninh, trật tự tại địa bàn nghiên cứu tốt và ngày càng được hoàn thiện hơn.
Bảng 4.10. Kết quả phân tích hồi quy tuyến tính về các yếu tố tác động đến giá đất ở tại thành phố Vinh
Nhóm yếu tố Hệ số hồi quy chuẩn hóa t Thống kê đa cộng tuyến Tỷ lệ tác động (%) Thứ tự tác động Sai số (Sig.) VIF
Hằng số -4,745 DT 0,697 4,532 0 1,643 13,66 3 VT 0,758 5,648 0 1,762 14,86 2 KT 0,612 4,631 0 1,648 12,00 5 XH 0,226 5,736 0 1,427 4,43 9 HT 0,542 5,532 0 1,563 10,62 6 MT 0,351 4,572 0 1,942 6,88 8 CB 0,643 5,673 1,894 12,60 4