Chƣơng 1 TỔNG QUAN VẤN ĐỀ NGHIÊN CỨU
1.7.2. Những gợi mở đối với Việt Nam từ việc nghiên cứu, tìm hiểu pháp
luật và thực tiễn pháp lý về cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hoặc cấp giấy chứng nhận quyền sở hữu đất đai của một số nước
Theo Sở tài nguyên và môi trường (2012):
- Học hỏi kinh nghiệm về xây dựng hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước Anh
Hệ thống đăng ký đất đai của Anh là hệ thống đăng ký bất động sản (đất đai và tài sản khác gắn liền với đất) tổ chức đăng ký theo một hệ thống nhất có Văn phịng chính tại Ln Đơn và 14 văn phòng khác phân theo khu vực (địa hạt) phân bổ đồng đều trên toàn bộ lãnh thổ Anh Quốc và Xứ Wale. Mọi hoạt động của hệ thống đăng ký hoàn toàn trên hệ thống máy tính nối mạng theo một hệ thống thống nhất (máy làm việc không kết nối với Internet, chỉ nối mạng nội bộ để bảo mật dữ liệu). Cơ sở của đăng ký được quy định rất chặt chẽ trong Luật đăng ký đất đai (Land Registration Act) được sửa đổi và ban hành mới vào năm 2002. Trước năm 2002, Văn phòng đăng ký đất đai hoạt động theo địa hạt. Bất động sản thuộc địa hạt nào thì đăng ký tại Văn phịng thuộc địa hạt đó. Tuy nhiên, từ khi có Luật đăng ký mới (năm 2002) và khi hệ thống đăng ký hoạt động theo hệ thống đăng ký điện tử thì khách hàng có thể lựa chọn bất kỳ Văn phịng đăng ký nào trên lãnh thổ Anh để thực hiện việc đăng ký. Qua đó, có thể thấy, một khi nước ta xây dựng được hệ thống đăng ký đất đai theo hệ thống đăng ký điện tử thì hồn tồn có thể học hỏi nước Anh, cho phép người dân có thể lựa chọn bất kỳ Văn phịng đăng ký nào thuận tiện với họ, khơng nhất thiết phải là Văn phịng đăng ký của địa bàn nơi có đất như hiện nay. Việc xây dựng hệ thống đăng ký đất đai điện tử giúp việc
quản lý đất đai được cập nhật thường xuyên, kịp thời, chính xác và thống nhất quản lý, xử lý công việc nhanh gọn, giảm tải thủ tục hành chính cho người dân và cán bộ thực hiện.
- Học hỏi kinh nghiệm về xây dựng hệ thống đăng ký và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước Úc
Ở Úc, từ năm 1990, việc cấp GCNQSDĐ dần chuyển sang dạng số. Bản gốc của Giấy chứng nhận được lưu trữ trong hệ thống máy tính và bản giấy được cấp cho chủ sở hữu đất đai. Ngày nay, tại Văn phịng giấy chứng nhận, người mua có thể kiểm tra giấy chứng nhận của bất động sản mà mình đang có nhu cầu mua. Hệ thống Đăng ký đất đai và bất động sản của Úc có nhiều ưu điểm nổi trội như:
+ Một là, Giấy chứng nhận được đảm bảo bởi Nhà nước; + Hai là, hệ thống đăng ký đơn giản, an toàn và tiện lợi;
+ Ba là, mỗi trang của sổ đăng ký là một tài liệu duy nhất đặc trưng cho hồ sơ hiện hữu về quyền và lợi ích được đăng ký và dự phòng cho đăng ký biến động lâu dài;
+ Bốn là, Giấy chứng nhận là một văn bản được trình bày dễ hiểu cho cơng chúng;
+ Năm là, sơ đồ trích lục thửa đất trong bằng khốn có thể dễ dàng kiểm tra, tham khảo;
+ Sáu là, giá thành của hệ thống hợp lý, tiết kiệm được chi phí và thời gian xây dựng;
+ Bảy là, hệ thống được xây dựng trên nền tảng công nghệ thông tin hiện đại, dễ dàng cập nhật, tra cứu cũng như phát triển đáp ứng yêu cầu quản lý và sử dụng.
- Học hỏi kinh nghiệm về xây dựng hệ thống đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước Scotland
Hệ thống đăng ký giao dịch Scotland triển khai từ năm 1617 theo một đạo luật của Thượng viện Scotland. Hệ thống đăng ký chứng thư có mục tiêu đảm bảo an tồn pháp lý cho các giao dịch, đảm bảo tính cơng khai và tiếp cận dễ dàng. Theo quy định của pháp luật Scotland, quy trình đăng ký được thực hiện như sau:
+ Một là, đăng ký thông tin khai báo;
+ Hai là, lập biên bản và đăng ký vào Sổ Biên bản; + Ba là, lập hồ sơ gốc;
+ Bốn là, bổ sung thông tin vào bảng tra cứu;
+ Năm là, văn tự giao dịch sau khi được đóng dấu đăng ký sẽ được đóng dấu chính quyền (offical stamp) trên từng trang và trao lại cho người nộp hồ sơ.
Theo quy định của pháp luật Scotland, bất kỳ công dân nào cũng có quyền khảo cứu sổ đăng ký để lấy thơng tin cần thiết và chính quyền có nghĩa vụ tạo điều kiện để việc cung cấp thơng tin được nhanh chóng và rõ ràng. Các hồ sơ gốc và các Sổ biên bản được gửi tới Văn phòng đăng ký Scotland để cho cơng chứng có thể tra cứu lấy thơng tin. Như vậy một lượng lớn hồ sơ và giấy tờ phải được lưu giữ lâu dài. Trong hệ thống đăng ký quyền, các văn tự chỉ cần lưu trữ một thời gian cần thiết để nhập thông tin vào hệ thống sổ đăng ký và phục vụ.
- Học hỏi kinh nghiệm về xây dựng hệ thống đăng ký và cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất của nước Hà Lan
Hệ thống đăng ký đất đai ở Hà Lan là một hệ thống đăng ký chứng thư phát triển. Trên cơ sở hệ thống hồ sơ đăng ký văn tự giao dịch đã được duy trì hàng trăm năm, khi có một giao dịch được đăng ký, hệ quả pháp lý của giao dịch đó là tình trạng pháp lý hiện hành của đất đai sau khi thực hiện giao dịch được rút ra và đăng ký vào một hệ thống hồ sơ riêng biệt một cách có hệ thống và theo trình tự chặt chẽ (theo hệ thống thửa đất). Hệ thống đăng ký này
gọi là hệ thống địa chính Hà Lan nhằm quản lý có hiệu quả về hồ sơ đất đai, xác định chuẩn xác các quyền đang tồn tại liên quan đến một thửa đất, thực hiện đúng thẩm quyền việc đăng ký.
- Bài học kinh nghiệm và những gợi mở cho Việt Nam
Từ việc học hỏi kinh nghiệm từ thực tiễn một số quốc gia trên thế giới trong công tác quản lý đăng ký và cấp GCNQSDĐ, có thể thấy, để cơng tác cấp GCNQSDĐ ở Việt Nam được thuận lợi, dễ dàng, đòi hỏi phải có một hệ thống đăng ký đất đai hiện đại, một cơ chế chính sách đặc biệt là cơ chế một cửa trong giải quyết thủ tục hành chính đảm bảo công khai minh bạch, đơn giản, thuận tiện tạo điều kiện cho người dân tiếp cận thông tin một cách dễ dàng, tránh phiền hà, sách nhiễu, làm việc theo cơ chế “xin - cho”. Về vấn đề hệ thống đăng ký đất đai hiện đại, hiệu quả, đòi hỏi Việt Nam cần quan tâm hiện đại hóa tồn bộ các hệ thống quản lý đất đai, đặc biệt là hệ thống phần mềm, hệ thống hạ tầng thông tin về đăng ký đất đai mà trước hết phải có một nền bản đồ hiện trạng sát với thực tế hiện trạng sử dụng. Đồng thời, nâng cao nghiệp vụ cho các cán bộ chuyên môn khi thực hiện những hoạt động này.