3.4.2.1. Kết quả cấp giấy chứng nhận
Không thể phủ nhận lợi ích mà việc dồn điền đổi thửa mang lại, bên cạnh đó việc dồn điền đổi thửa khiến vị trí, diện tích các thửa đất thay đổi, không còn phù hợp với các nội dung trên giấy chứng nhận đã cấp, dẫn tới giấy các giấy chứng nhận trên không còn đáp ứng được các yêu cầu về quản lý và sử dụng, từ đó yêu cầu đặt ra cho việc đổi cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp sau dồn điền đổi thửa của nhân dân. Từ những yêu cầu đó, thực hiện chủ trương của Đảng và nhà nước về dồn điền đổi thửa thực hiện chủ trương của Đảng và nhà
nước về dồn điền đổi thửa và cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất sau dồn điền đổi thửa, tính đến tháng 12 năm 2019 huyện Thanh Oai đã cấp được tổng số giấy chứng nhận như sau:
Bảng 3.12. Tổng số giấy chứng nhận đất nông nghiệp đƣợc cấp trên địa bàn huyện Thanh Oai
STT Xã, thị trấn Tổng số Cơ cấu (%) 1 Thị Trấn Kim Bài 176 0,56 2 Cao Dương 2.308 7,44 3 Mỹ Hưng 200 0,64 4 Phương Trung 2.882 9,29 5 Thanh Thùy 851 2,74 6 Kim An 232 0,75 7 Thanh Mai 2.130 6,78 8 Hồng Dương 2.322 7,49 9 Tam Hưng 2.956 9,53 10 Đỗ Động 1.188 3,83 11 Dân Hòa 1.841 5,94 12 Thanh Cao 1.915 6,17 13 Xuân Dương 923 2,98 14 Cao Viên 688 2,22 15 Bình Minh 2.599 8,38 16 Liên Châu 1.593 5,14 17 Tân Ước 1.622 5,23 18 Bích Hòa 1.898 6,12 19 Kim Thư 1.130 3,64 20 Thanh Văn 1.561 5,03 21 Cự khê 0 0 Tổng 31.015 100
Về cơ bản việc cấp giấy chứng nhận đất nông nghiệp sau dồn điền đổi thửa của huyện đã thực hiện xong với tổng số GCN đã cấp đổi toàn huyện là 31.015 GCN, xã Cự Khê không cấp đổi do gần như không còn đất nông nghiệp nên không triển khai DĐĐT. Tổng số GCN cấp sau dồn điền đổi thửa của 2 xã (Dân Hòa, Cao Dương) là 4149 GCN, chiếm 13,37% tổng số GCN của huyện.
Việc cấp giấy cơ bản đã đạt được những thành quả tích cực, tuy nhiên tại một số xã vẫn còn một số tình trạng người dân không chấp hành, không lập hồ sơ xin đăng ký cấp giấy chứng nhận sau dồn điền đổi thửa hoặc đối với những chủ sử dụng đất đã chết, các thành viên trong gia đình không thống nhất việc thỏa thuận phân chia dẫn tới chưa kê khai đăng ký cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất.
3.4.2.2. Đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận đất nông nghiệp
Bảng 3.13. Ý kiến đánh giá của hộ gia đình, cá nhân về việc đánh giá công tác cấp đổi giấy chứng nhận đất nông nghiệp
STT Chỉ tiêu đánh giá Đánh giá Số đánh giá (ngƣời) tỷ lệ (%) 1 Trình tự thủ tục cấp đổi GCN Rất dễ dàng 19 38 Dễ dàng 20 40 Tương đối dễ dàng 9 18 Phức tạp 2 4 Rất phức tạp 0 0 2 Mức độ hướng dẫn Rất đầy đủ 5 10 Đầy đủ 33 66
Tương đối đầy đủ 9 18
STT Chỉ tiêu
đánh giá Đánh giá
Số đánh giá
(ngƣời) tỷ lệ (%)
Không đầy đủ phải
đi lại nhiều lần 1 2
3 Thời gian giải quyết
Rất nhanh chóng 22 44
Nhanh chóng 19 38
Tương đối nhanh 7 14
Lâu 2 4 Rất lâu 0 0 4 Việc DĐĐT và cấp đổi GCN đã đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất của ông (bà) chưa Rất đầy đủ 35 70 đầy đủ 10 20
Tương đối đầy đủ 5 10
Đáp ứng một phần 0 0 Chưa đáp ứng 0 0 5 Mức độ hài lòng Rất hài lòng 35 70 Hài lòng 13 26
Tương đối hài lòng 2 4
Bình thường 0 0 Chưa hài lòng 0 0 6 Nhu cầu chỉnh lý biến động sau đo đạc bản đồ địa chính Có nhu cầu 40 80
Không có nhu cầu 10 20
Kết quả phỏng vấn người dân về công tác tác cấp đổi GCN cho thấy tới 96% tổng số hộ điều tra đánh giá trình tự, thủ tục cấp đổi GCN đơn giản, dễ dàng; cán bộ hướng dẫn đầy đủ (chiếm 94% tổng số hộ điều tra), thời gian giải quyết nhanh chóng (96% tổng số hộ điều tra), 100% hộ điều tra nhận xét
DĐĐT và cấp đổi GCN đã đáp ứng được nhu cầu sử dụng đất, mức độ hài lòng của người dân với việc cấp đổi GCN rất cao (chiếm 96% hộ điều tra). Tuy nhiên, số hộ không có nhu cầu chỉnh lý biến động chiếm 20%. Điều này cần có sự giải thích kỹ càng cho người dân để biết được sự cần thiết và yêu cầu bắt buộc phải đăng ký biến động đất đai theo quy định của pháp luật.
3.5. Những khó khăn vƣớng mắc trong công tác chỉnh lý, cấp đổi giấy GCN sau đo đạc bản đồ địa chính trên địa bàn huyện Thanh Oai
3.5.1. Khó khăn trong việc đăng ký biến động, cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất ở, đất vườn, ao hiện nay QSD đất ở, đất vườn, ao hiện nay
- Công tác phối hợp giữa chi nhánh VPĐK đất đai với UBND các xã, thị trấn, các cơ quan liên quan đến công tác đăng ký, cấp giấy chứng nhận QSDĐ cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn chưa chặt chẽ, nhịp nhàng, còn hiện tượng đùn đẩy trách nhiệm, tạo tâm lý không tốt cho người dân;.
- Tình trạng khiếu nại khiếu kiện vẫn còn diễn ra do các chủ sử dụng đất không thống nhất được ranh giới mốc giới hoặc không xác định được ranh giới của mình do các thửa đất trước kia là vườn, ao nên ranh giới giữa các hộ chưa rõ ràng.
- Tình trạng chia tách cho con cái hoặc đã mua bán chuyển nhượng từ lâu nhưng không làm thủ tục đăng ký biến động, dẫn đến hiện trạng sử dụng đất thay đổi so với giấy chứng nhận đã cấp (phải thực hiện thủ tục đăng ký biến động theo quy định) dẫn đến thời gian thực hiện kéo dài.
- Việc xác định nguồn gốc đất, hồ sơ địa chính để làm cơ sở cấp GCNQSDĐ rất phức tạp, công tác đăng ký đất đai, cấp giấy chứng nhận trước kia chưa được gắn liền với công tác cập nhật, chỉnh lý biến động về đất đai nên hồ sơ không thống nhất; các chính sách pháp Luật Đất đai bất cập, không đồng bộ, phức tạp, thay đổi qua từng thời kỳ, trung bình từ 5 - 10 năm lại có
luật mới đi kèm với nó là hàng loạt Nghị định, Thông tư nên cán bộ thực hiện và người dân khó cập nhật, nắm bắt, hiểu và khó thực hiện đúng, dẫn đến một số thủ tục hành chính về cấp GCNQSDĐ còn bất cập, thái độ thực thi công vụ của cán bộ, công chức chưa tốt. Nhiều chính quyền các cấp xã, thị trấn, cấp huyện chưa quan tâm đôn đốc, chỉ đạo quyết liệt, thậm chí có nơi còn đùn đẩy, né tránh, sợ trách nhiệm, sợ sai phạm khi ký cấp GCNQSDĐ.
Kinh phí và cơ sở vật chất, trang thiết bị không đáp ứng được yêu cầu cũng là một nguyên nhân ảnh hưởng rất lớn đến tiến độ cấp giấy chứng nhận. bên cạnh đó trong quá trình thực hiện đòi hỏi phải xử lý những vấn đề tồn tại trong việc công nhận hạn mức, chênh lệch diện tích giữa các lần đo đạc và những vướng mắc từ quá khứ, những sai phạm của các cấp quản lý, nhất là xác nhận thời điểm sử dụng đất, mục đích sử dụng đất còn gặp nhiều khó khăn, lúng túng.
3.5.2. Khó khăn đối với việc cấp đổi giấy chứng nhận sau đo đạc bản đồ địa chính
- Việc thực hiện đo đạc theo dự án “tổng thể” diễn ra còn chậm, tại một số xã vẫn chưa thực hiện xong việc đo hiện trạng đất đai, bên cạnh đó việc các chủ sử dụng đất vắng mặt tại thời điểm đo đạc dẫn tới không xác định được ranh giới, mốc giới của các hộ nêu trên hoặc đơn vị đo đạc tự ý xác định mốc giới và không có mặt chủ sử dụng đất dẫn tới việc sai lệch, không đúng về mốc giới thực tế từ đó gây khó khăn trong công tác cấp đổi, phải kiểm tra chỉnh lý lại bản đồ khi phát hiện sai sót.
- Một bộ phận người sử dụng đất thiếu hiểu biết về pháp Luật Đất đai, dẫn tới tình trạng khiếu nại, khiếu kiện về diện tích và nảy sinh tranh chấp với các hộ liền kề.
- Việc cấp đổi giấy chứng nhận với số lượng lớn và phải giải quyết nhiều vấn đề còn tồn tại đối với việc cấp đổi giấy chứng nhận hiện nay đòi hỏi phải có đội ngũ cán bộ chuyên sâu về lĩnh vực đất đai.
- Công tác cấp đổi giấy chứng nhận theo bản đồ mới gặp nhiều khó khăn do quá trình thực hiện đòi hỏi phải giải quyết các tồn tại về tranh chấp. công nhận hạn mức đất ở, chênh lệch diện tích giữa các lần đo đạc.
- Khi hoàn tất cơ sở dữ liệu địa chính, tất cả đều sử dụng cơ sở dữ liệu bằng phần mềm, ứng dụng trên máy tính đòi hỏi cán bộ làm công tác quản lý phải có kiến thức sâu về công nghệ thông tin.
- Đối với giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nông nghiệp đã trả về cho nhân dân, việc thu hồi lại để đính chính lại số lô, số thửa gặp nhiều khó khăn do một bộ phận người dân đi làm ăn xa, thiếu hiểu biết hoặc ngại việc đi làm các thủ tục về đất đai.
- Việc cấp đất theo sơ đồ đo vẽ thủ công khiến một số trường hợp bị thiếu hoặc thừa đất, đây cũng là thách thức trong việc tìm ra giải pháp khắc phục với các giấy chứng nhận bị thừa hoạc bị thiếu diện tích so với thực tế.
3.5.3. Đối với việc cấp đổi giấy chứng nhận tại xã Cao Dương
Năm 1991, thực hiện theo Quyết định số 201/1989/QĐ-ĐKTK ngày 14/7/1989 về việc ban hành quyết định cấp GCNQSDĐ và Thông tư số 302/TT-ĐKTK ngày 28/10/1989 hướng dẫn thi hành quyết định về việc cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Trên địa bàn xã Cao Dương đã tiến hành cấp đồng loạt 1262 Giấy chứng nhận, toàn bộ số giấy chứng nhận trên được cấp trên nền bản đồ được thành lập năm 1983 theo Chỉ thị số 299/CT-TTg. hiện nay các giấy chứng nhận trên gặp rất nhiều khó khăn vướng mắc trong quá trình đăng ký biến động, chuyển quyền sử dụng đất trong thời gian qua nói chung và hướng tới cấp đổi giấy chứng nhận QSD đất sau đo đạc bản đồ địa chính nói chung cụ thể như sau:
- Việc giấy chứng nhận quyền sử dụng đất được cấp theo hình thể và diện tích trên nền bản đồ được thành lập năm 1983 cho tới nay đã 37 năm, việc biến động so với hiện trạng đang sử dụng là rất lớn:
+ Hình thể, diện tích các thửa đất thay đổi rất nhiều so với giấy chứng nhận đã cấp, có thửa đất biến động tăng hoặc giảm lên tới hàng trăm mét vuông mà có rất nhiều nguyên nhân có thể dẫn tới tình trạng trên như: do chuyển nhượng, thừa kế, tặng cho, trao đổi nhưng không làm thủ tục đăng ký biến động với cơ quan có thẩm quyền; do thống nhất lại ranh giới mốc giới; do hiến đất; do lấn chiếm hoặc bị lấn chiếm… Thực tế ngay cả khi so sánh giữa hiện trạng sử dụng đất của bản đồ 299 lập năm 1983 với bản đồ 364 lập năm 1997 đã có nhiều sự thay đổi về hình thể diện tích cũng như chủ sử dụng, đến nay khi so sánh tiếp theo hiện trạng, các thửa đất trên lại biến động rất nhiều. Một nguyên nhân khác cũng do thời gian đã quá lâu cùng với việc hồ sơ lưu trữ không đầy đủ, người dân không kê khai đăng ký biến động dẫn tới khó khăn trong công tác xác định nguồn gốc, lý do biến động sẽ gây khó khăn trong công tác cấp đổi sau này.
+ Do giấy chứng nhận được cấp đồng loạt theo tên chủ sử dụng được xác định tại thời điểm lập bản đồ năm 1983 nên sau 37 năm rất nhiều chủ sử dụng đất đã chết, thậm trí các hàng thừa kế thứ nhất, thứ hai cũng nhiều người không còn sống nên công tác lập hồ sơ thừa kế theo quy định cần xác định rất nhiều thành phần có liên quan, nhiều người đã chuyển đi nơi khác sinh sống, việc tranh chấp về phân chia quyền thừa kế nảy sinh rất nhiều gây khó khăn trong công tác lập hồ sơ cấp đổi.
+ Theo quy định hiện hành, các giấy chứng nhận có mục đích sử dụng ghi “Đất ở + vườn” thì hạn mức đất ở được xác định là 300m2
nếu có diện tích trên 300m2 thì diện tích ngoài 300m2 đó được xác định với mục đích sử dụng là đất trồng cây lâu năm hoặc đất ao theo hiện trạng thực tế. Tuy nhiên
nếu được cấp theo Luật Đất đai 2003 hoặc 2013 thì cách tính hạn mức được xác định như sau:
Theo Luật đất đai 2003, thực hiện tính hạn mức theo khoản 2, Điều 2, Quyết định số 58/2009/QĐ-UBND ngày 30/3/2009 quy định về hạn mức giao đất ở mới; hạn mức công nhận đất ở đối với thửa đất có vườn, ao trong khu dân cư; kích thước. diện tích đất ở tối thiểu được tách thửa cho hộ gia đình. cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội như sau: “Trường hợp hộ gia đình có 5 nhân khẩu trở lên (số nhân khẩu chỉ tính trong hộ gia đình có cùng một sổ hộ khẩu bao gồm những người có quan hệ là vợ, chồng, con, bố, mẹ, cháu nội, cháu ngoại đang ở trên khu đất tại thời điểm cấp Giấy chứng nhận) và chỉ có 01 thửa đất tại nơi cư trú thì từ nhân khẩu thứ 5. mỗi nhân khẩu được cộng thêm bằng 0,2 lần hạn mức quy định, nhưng tổng diện tích đất được công nhận đất ở không vượt quá diện tích thửa đất của hộ gia đình đang sử dụng và không vượt quá 2 lần hạn mức giao đất ở mới tối đa quy định tại Điều 1 Quyết định này”.
Theo luật đất đai 2013 hiện nay áp dụng theo Quyết định số 20/2017/QĐ-UBND ngày 01 tháng 06 năm 2017 ban hành quy định về hạn mức giao đất; hạn mức công nhận quyền sử dụng đất; kích thước, diện tích đất ở tối thiểu được phép tách thửa cho hộ gia đình, cá nhân trên địa bàn thành phố Hà Nội. Thực hiện theo điểm 4, khoản 4 như sau “Trường hợp hộ gia đình đang sử dụng thửa đất có 05 nhân khẩu trở lên hoặc trường hợp thửa đất có nhiều hộ gia đình cùng sử dụng chung thì hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở quy định tại khoản 2, khoản 3 Điều 3 và khoản 2, khoản 3 Điều này được cộng thêm theo nguyên tắc sau: Từ nhân khẩu thứ 05 trở lên, mỗi nhân khẩu được cộng thêm bằng 0,2 (không phẩy hai) lần hạn mức quy định tại khoản 1 Điều 3 (mức tối đa đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức giao đất ở) và khoản 1 Điều này (đối với trường hợp công nhận quyền sử dụng đất theo hạn mức công nhận đất ở), nhưng tổng diện tích đất được công nhận quyền sử dụng đất ở không vượt quá diện
tích thửa đất của hộ gia đình đang sử dụng và 5 lần hạn mức tối đa quy định tại khoản 1 Điều 3 Quy định này.
Số nhân khẩu để xác định hạn mức công nhận quyền sử dụng đất ở là tổng số nhân khẩu của các hộ cùng sử dụng chung một thửa đất; số nhân khẩu trong mỗi hộ chỉ được tính cho những người có quan hệ là ông, bà, cha, mẹ, vợ, chồng, con và anh, chị, em ruột, cháu ruột đang ở trên thửa đất tại thời điểm nộp đủ hồ sơ hợp lệ xin cấp Giấy chứng nhận.”
Trên thực tế hiện nay có rất nhiều hộ gia đình cùng sinh sống trên một thửa đất hoặc có những hộ gia đình lên đến hơn 10 nhân khẩu vì vậy nếu các hộ trên chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất năm 1991 mà đến thời điểm Luật Đất đai 2003 hoặc 2013 có hiệu lực thi hành thì diện tích được xác định là đất ở theo hạn mức của các hộ này có thể lên đến 600m2
hoặc 700m2 thậm trí còn nhiều hơn vậy, từ đó dẫn đến sự mất công bằng và gây