d) Phương pháp thăng dư:
1.3.5. Quy trình thẩm định giá bất động sản thế chấp
Theo Giáo trình Thẩm định giá BĐS - TS. Phạm Tiến Đạt (Học viện Ngân hàng, 2016), quy trình TĐG BĐS nói chung và TĐG BĐSTC nói riêng gồm 6 bước như sau:
- Bước 1: Xác định tổng quát BĐS cần TĐG:
TĐV cần phải xác định các đặc điểm cơ bản của BĐS về pháp lý (địa chỉ BĐS, bản đồ địa chính, giấy tờ sở hữu hợp pháp,...), về kinh tế (tuổi thọ công trình, bảo dưỡng sửa chữa, quy mô,...), về kỹ thuật (kiến trúc, cấu trúc, trang thiết bị,...) của tài sản cần định giá.
TĐV cần xác định rõ: khách hàng, yêu cầu của khách hàng, người sử dụng kết quả định giá, mục đích định giá của khách hàng.
Xác định các điều kiện ràng buộc và các hạn chế trong xác định đối tượng định giá. TĐVphải đưa ra những giả thiết và những điều kiện bị hạn chế đối với yêu cầu và mục đích định giá của khách hàng, yếu tố ràng buộc ảnh hưởng đến giá trị tài sản, những giới hạn về tính pháp lý, công dụng của tài sản, nguồn dữ liệu, sử dụng kết quả, quyền và nghĩa vụ của TĐV theo hợp đồng định giá.
TĐV cần xác định thời điểm định giá. Việc xác định đặc điểm của tài sản cần định giá phải được thực hiện ngay sau khi kí hợp đồng định giá và ý kiến đánh giá về giá trịcủa tài sản được đưa ra trong phạm vi thời gian cho phép của hợp đồng.
Xác định nguồn thông tin dữ liệu bằng cách thu thập các thông tin trên thị trường từ trước tới nay.
Xác định cơ sở giá trị của tài sản dựa trên cơ sở xác định khái quát về đặc điểm,
loại hình tài sản cần định giá, TĐV cần xác định rõ loại hình giá trịlàmcơ sở cho việc định giá là giá trị thị trường hay phi thị trường, loại hìnhgiá trịđược lựa chọn
- Bước 2: Lập kế hoạch thẩm định giá
Từ những vấn đề đã xác định ở trên, TĐV cần lập kế hoạch định giá. Ke hoạch cần thể hiện rõ được những nội dung công việc cơ bản sau:
+ Xác định các yếu tố cung - cầu thích hợp với chức năng, các đặc tính và các quyền gắn liền với tài sản được mua bán và đặc điểm thị trường.
+ Xác định các tài liệu cần thu thập về thị trường, tài sản, tài liệu so sánh.
+ Xác định và phát triển các nguồn tài liệu, đảm bảo nguồn tư liệu đáng tin cậy, phải được kiểm chứng.
+ Xây dựng tiến độ nghiên cứu, xác định trình tự thu thập và phân tích dữ liệu thời hạn cho phép của trình tự phải được thực hiện.
+ Lập đề cương báo cáo kết quả định giá.
- Bước 3: Khảo sát hiện trường, thu thập và phân tích thông tin:
+ Khảo sát hiện trường:
TĐV cần trực tiếp khảo sát hiện trường và thu thập những số liệu về:
o Vị trí thực tế của BĐS so sánh với vị trí trên bản đồ địa chính, các mô tả pháp lý liên quan đến BĐS.
o Chi tiết bên ngoài và bên trong BĐS: diện tích đất và công trình kiến trúc, cảnh quan, cơ sở hạ tầng (cấp thoát nước, điện, đường, thông tin liên lạc,...), loại kiến trúc, mục đích sử dụng hiện tại, tuổi thọ công trình, tình trạng duy tu sửa chữa.Trong quá trình khảo sát, để có đủ chứng cứ cho việc định giá, TĐVcần chụp ảnh tài sản theo các dạng và hướng khác nhau.
+ Thu thập thông tin:
o Các thông tin liên quan đến chi phí, giá bán, lãi suất, thu nhập của tài sản so sánh.
o Các thông tin về yếu tố cung-cầu, lực lượng tham gia thị trường, động thái người mua, người bán tiềm năng.
o Các thông tin về tính pháp lý của tài sản.
o Các số liệu về kinh tế xã hội, môi trường, những yếu tố tác động đến giá trị, những đặc trưng của tài sản để nhận biết sự khác nhau giữa khu vực tài sản định giá tọa lạc và khu vực lân cận.
o Các thông tin về những yếu tố tự nhiên, kinh tế xã hội ảnh hưởng đến mục đích sử dụng của tài sản (địa chất, bản đồ địa chính, quy hoạch, biên giới hành chính, cơ sở hạ tầng...).
TĐV thu thập thông tin dựa vào các nguồn như khảo sát thực địa, các giao dịch mua bán BĐS đã diễn ra trong quá khứ. TĐV cũng cần nêu rõ nguồn thông tin trong báo cáo định giá và phải được kiểm chứng để đảm bảo tính chính xác của thông tin.
+ Phân tích thông tin:
Phân tích thông tin gồm 2 phần: phân tích thị trường và phân tích sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất. Hai hình thức này có mối quan hệ chặt chẽ với nhau: việc phân tích thị trường giúp chỉ ra hình thức sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất.
o Phân tích thị trường:
Việc phân tích thị trường cung cấp các thông tin cần thiết để áp dụng 3 cách tiếp cận giá trị BĐS. Đối với tiếp cận so sánh, phân tích thị trường giúp TĐV nhận biết các tài sản so sánh, những điểm tương đồng và khác biệt giữa chúng với tài sản thẩm định.
Trong cách tiếp cận chi phí, phân tích thị trường cung cấp cho TĐV thông tin về chi phí xây dựng, lợi nhuận nhà đầu tư, những xu hướng thiết kế và vật liệu xây dựng mới, giúp xác định hao mòn chức năng và hao mòn kinh tế của BĐS định giá.
Ở cách tiếp cận thu nhập, phân tích thị trường cung cấp dữ liệu về giá thuê, tỷ lệ bỏ trống, tỷ lệ sinh lợi , xu hướng biến động giá thuê, chi phí hoạt động, tỉ lệ vốn hóa của các BĐS cạnh tranh.
Phân tích thị trường gồm phân tích đặc trưng của thị trường BĐS (bao gồm việc phân tích hành vi ứng xử của các bên tham gia thị trường) và xu hướng cung cầu trên thị trường BĐS.
TĐV cần xem xét khả năng sử dụng tốt nhất và hiệu quả nhất một BĐS trong bối cảnh tự nhiên, hoàn cảnh pháp luật và tài chính cho phép và mang lại giá trị cao nhất cho BĐS.
- Bước 4: Ước tính giá trị bất động sản cần thẩm định giá:
Khả năng áp dụng một hay nhiều phương pháp tùy thuộc loại giá trị thẩm định và dữ liệu hiện có. TĐV có thể sử dụng 1 hoặc nhiều hơn 1 trong 3 cách tiếp cận thẩm định giá: so sánh, chi phí, và thu nhập, tùy thuộc đặc điểm của bất động sản, mục đích thẩm định, chất lượng và số lượng dữ liệu thu thập được. Từ đó TĐV có thể sử dụng 1 trong các phương pháp so sánh, chi phí, thu nhập hay thặng dư, hoặc có thể sử dụng nhiều phương pháp nhằm bổ sung và kiểm tra kết quả TĐG.
Không có phương pháp nào là chính xác tuyệt đối, chỉ có phương pháp thích hợp nhất, các phương pháp còn lại vẫn có thể được sử dụng nhằm bổ sung và kiển tra kết quả của phương pháp thích hợp nhất, đảm bảo tính tin cậy của kết quả thẩm định.
- Bước 5: Thống nhất kết quả:
Đây là quá trình qua đó TĐV đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị của BĐS Thẩm định. Để thống nhất kết quả, các TĐV cần xem xét tất cả các lập luận, kiểm tra sự chính xác của các tính toán cũng như tính xác đáng của các giả định và đưa ra kết luận cuối cùng về giá trị.
Thống nhất kết quả là một bước cần thiết vì trong quá trình thẩm định, nhiều phương pháp có thể được sử dụng và mỗi phương pháp cho ra một kết quả khác nhau. Các TĐV phải kiểm tra kỹ nguồn dữ liệu, tính chính xác của thông tin, cơ sở của các giả định, mức hợp lý của các phân tích để đưa ra những kết luận có căn cứ về giá trị tài sản thẩm định.
- Bước 6: Lập báo cáo và chứng thư thẩm định giá:
TĐV cần lập báo cáo kết quả định giá bằng văn bản để nêu rõ ý kiến chính thức của mình về quá trình định giá, mức giá của BĐS mà khách hàng yêu cầu định giá.
Chứng thư thẩm định giá là văn bản do tổ chức thẩm định giá lập nhằm công bố cho khách hàng hoặc bên thứ ba về kết quả thẩm định giá tài sản.
Hồ sơ thẩm định giá là các tài liệu do TĐV thu thập, sử dụng và lưu trữ trong quá trình thực hiện việc cần thẩm định.
Nội dung chủ yếu được nêu ra trong báo cáo: + Mục tiêu định giá
+ Mô tả chính xác BĐS được định giá + Thời điểm ước tính giá trị
+ Số liệu và phân tích + Ước tính giá trị
+ Những điều kiện hạn chế