CHƯƠNG 3: MỘT SỐ GIẢI PHÁP HOÀN THIỆN CÔNG TÁC THẨM ĐỊNH GIÁ BĐS THẾ CHẤP TẠI CTCP CITICS
3.2.3. Khắc phục hạn chế về quy trình và phương pháp TĐG
- Quy trình thẩm định giá:
Quy trình TĐG cũng là một phần không thể thiếu trong công tác định giá, có quyết định đến thành công của 1 tổ chức định giá, Tuy nhiên như đã phân tích ở phần thực trạng, quy trình TĐG của CITICS vẫn còn tồn tại 1 vài hạn chế, chủ yếu là do thời gian có hạn và đội ngũ nhân sự cũng không nhiều. Chính vì vậy, giải pháp tốt nhất hiện tại là công ty cần có các chính sách để cải thiện cả về về số lượng lẫn chất lượng đội ngũ nhân sự, và đầu tư thêm trang thiết bị, phương tiện đi lại phục vụ cho công việc TĐG.
Bên cạnh đó, công ty cũng nên tăng thêm thời gian cho các Chuyên viên khi đi khảo sát hiện trường để họ có thể quan sát, kiểm tra kỹ hơn hiện trạng của BĐS cần thẩm định và những thông tin xung quanh có ảnh hưởng đến giá trị BĐS. Đây là một giải pháp rất thiết thực, nhưng nó cũng dễ xảy ra vấn đề là Chuyên viên sử dụng phần thời gian được tăng thêm vào các việc làm không phù hợp. Do đó, để thực hiện được giải pháp này thì công ty cần phải đưa ra những yêu cầu cụ thể và các công cụ giám sát đối với nhân viên trong quá trình khảo sát.
- Phương pháp thẩm định giá:
Để khắc phục được các hạn chế của phương pháp so sánh và chi phí như đã đề cập ở chương 2, thì công ty có thể cân nhắc đến việc sử dụng các giải pháp như sau:
+ Phương pháp so sánh:
Mặc dù hầu hết các báo cáo thẩm định giá của CITICS thường chỉ sử dụng 3 BĐS so sánh để dựa vào đó điều chỉnh ra mức giá của BĐS cần thẩm định, nhưng trên thực tế khi đi khảo sát thị trường, các CVTĐ nên tìm hiểu nhiều hơn thông tin các BĐS khác trong khu vực, để có căn cứ chính xác hơn, đồng thời kết hợp thêm với các dữ liệu có sẵn trên Phần mềm hệ thống của công ty để tham khảo.
Ngoài ra, cần ghi rõ nguồn thông tin của các BĐS SS (tên và SĐT người cung cấp thông tin), cơ sở áp dụng tỷ lệ điều chỉnh (theo các tiêu chuẩn TĐG VN hay theo bảng tỷ lệ điều chỉnh tham khảo đã được thống kê của công ty), nhằm hạn chế được các yếu tố chủ quan trong việc xác định tỷ lệ.
+ Phương pháp chi phí:
Điều đáng lưu ý nhất của phương pháp này là việc xác định chất lượng còn lại của công trình xây dựng trên đất. Hiện nay có 1 số văn bản pháp lý quy định về việc xác định giá trị này như Thông tư 45/2018/TT-BTC Thông tư “hướng dẫn chế độ quản lý, tính hao mòn, khấu hao tài sản cố định tại cơ quan, tổ chức, đơn vị và tài sản cố định do nhà nước giao cho doanh nghiệp quản lý không tính thành phần vốn nhà nước tại doanh nghiệp”. Tuy nhiên không nên dựa theo hoàn toàn vào thông tư này mà phải có sự nhìn nhận đánh giá thực tế hiện trạng của tài sản. Đối với từng loại nhà, cần áp dụng đơn giá xây dựng phù hợp, không được phép coi nhẹ giá trị công trình xây dựng trên đất mặc dù nó không chiếm nhiều trong tổng giá trị BĐSTC. Bên cạnh những văn bản pháp lý do Nhà nước ban hành thì công ty cũng nên thu thập thêm các thông tin khác về giá của nguyên vật liệu, chi phí thuê thiết kế,... Để thu thập được những thông tin này, công ty có thể cử người đi điều tra thị trường nguyên vật liệu xây dựng: trực tiếp khảo sát tại các cửa hàng cung cấp vật liệu xây dựng lớn, lập các mẫu thống kê về giá, sau đó đưa ra mức giá chung nhất. Tuy nhiên, do nhân sự của công ty vẫn còn hạn chế, nên công ty phải tính đến những phương án khác như xin báo giá của các công ty xây dựng, sau đó lập mẫu thống kê như trên.
Ngoài hai phương pháp thông dụng này, thì CITICS cũng nên tìm hiểu và vận dụng thêm phương pháp chiết trừ vào hoạt động thẩm định giá BĐS thế chấp.